不動産売却で売買契約を結ぶ手順!売却完了の最終ステップ!!

不動産売却で売買契約を結ぶ手順!売却完了の最終ステップ!!

住マイくん
不動産の売却が決まって最後に売買契約を結ぶことになったんだけど、手続きはどんな流れで進むの?注意することはあるのかな?

不動さん
不動産の売却も決まってよかったね!でも売買契約を結ぶまでは安心したらダメだよ!ちゃんと契約が結べるように今から「不動産の売買契約を結ぶ手順について」「不動産の売買契約で手付金と残代金はいつ入金されるか?」を詳しく解説するよ。

住マイくん
事前に流れを知ることができれば当日になってあわてなくても済むね!

不動さん
不動産売却を無事に完了できるようにしっかりと解説していくからちゃんと聞いてね!

「不動産の売却が決まったけど、売買契約はどのように結ぶのだろう?」
「不動産の売買契約って何をするの?」
「不動産の売買契約を結ぶ時に手付金と残代金はいつ入金されるの?」

など、不動産の売却が決まって最後に売買契約を結ぶ時にどのような流れで進めるかを知りたい方もいると思います。

住マイくんが実際に売買契約を結ぶ前に不動さんに売買契約の流れや手付金、残代金の入金について教えてもらうので一緒に確認しましょう。

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

不動産を売る時の売買契約を結ぶ手順は?

不動産を売る時の売買契約を結ぶ手順は?

住マイくん
不動産の売買契約はどんな手順で結べばいいの?進め方も良くわからない。

不動さん
まずは、売買契約を結ぶ手順を解説するね!

不動産を売る時に買主が見つかると、最後に必ず売買契約を締結します。

しかし、売買契約を締結したことが無い人の方が多いと思うので、売買契約当日の手順がどのように進められるのか分からない人も多いのではないでしょうか?
売買契約自体は難しい物ではないので、売買契約は約1時間程度で完了します。

ここからは売買契約を行う時の、一般的な当日の流れとスケジュールについて分かりやすく解説していきましょう。
また、当日の注意点や気にするべき点についても説明します。

不動産を売る時の売買契約の流れ

不動産を売る時の売買契約の流れ

売り出している不動産の買主が決まると売買契約書というのを締結します。
基本的には不動産会社から契約当日の流れは説明してもらえます。

主な流れは、下記のようになっています。

① 買主との顔合わせと挨拶
② 付帯設備の説明(土地の場合は不要)
③ 売買契約書の確認と記入・捺印
④ 手付金の受け取り
⑤ 手付金受け取り以降の流れを確認

それぞれを細かく説明していきます。

買主との顔合わせ

売却する不動産が住宅やマンションなどの建物の場合、内覧会で顔合わせしていることが一般的になります。
しかし、契約時には改めて顔合わせと挨拶を行うのが常識です。

また、ほとんどの場合は売買契約を行う場所は「不動産会社」です。
あらかじめ買主は購入する住宅やマンションの説明書類「重要事項の説明」を受けている場合が多いです。

住マイくん
最初に挨拶の顔合わせをするんだね!

付帯設備の説明

住宅やマンションなどを売却する場合は買主に対して付帯設備の説明を行います。
この説明は基本的に不動産会社から行います。

ただし、売主の方が詳しいことも多いので不動産会社に、どのように設備を説明するのか聞いておくとよいでしょう。

不動さん
設備の説明は大切だから、説明内容が不十分な場合は補足しよう!

売買契約書の確認と記入・捺印

契約を結ぶ前に売買契約書の確認を行います。
不動産会社から売主と買主の両方に詳しい説明があります。

この時に、あらかじめ売買契約の文面を不動産会社に貰っておけば、契約がスムーズになり理解も深まるので先に送っておいておらいましょう。

不動産会社からの説明が終わったら、全ての書類に住所や氏名などの情報を記載します。
書類の記載が完了したら捺印をします。

住マイくん
契約内容の確認をして問題なければ記入と捺印をしよう!

手付金の受け取り

売買契約書の記入が終わったら手付金を受け取ることになります。
手付金の金額は売却金額の5%~10%が相場と言われています。

結構大きな金額になるので、後でトラブルにならないようにしっかりと時間をかけて手付金の金額を確認しましょう。

手付金の金額が決まったら、受け取った金額分の領収書を作って買主に渡します。

不動さん
手付金は途中で契約破棄をされないためにも重要だから、しっかりと考えて金額を決めよう!

手付金受け取り以降の流れを確認

手付金の受け取りが完了したら、具体的な決済日と引き渡し日の確認を買主していきます。
ここをしっかりとその後の流れを話し合っておかないと、トラブルの元になるので気を付けましょう。

ここまでが売買契約日の全体的な流れです。

住マイくん
決済日と引き渡し日はしっかりと話し合って決めておこう!

売買契約をする時の注意点

売買契約をする時の注意点

売買契約をする当日は買主と面会して大きな金額の取引が行われるので、誰もがとても緊張してしまいます。
ただ、売買契約は取引においてとても重要です。

しかし、当日の緊張から分からないことをそのままにしてしまう場合があります。
特に下記の点に関しては気を付けましょう。

① 分からないことはすべて質問する
② 買主に対して丁寧に対応する
③ 説明することは全て忘れずに伝える

これらのことに関しては、特に意識しておいてください。
後で説明不足でトラブルにならないためにもしっかりと行いましょう。

不動さん
緊張していても伝えることはちゃんと伝えよう!

売買契約で手付金と残代金はいつ入金されるか?

売買契約で手付金と残代金はいつ入金されるか?

住マイくん
売買契約で手付金と残りのお金はいつ入金されるのかな?

不動さん
売買契約を結んだ時にもらうお金に付いて詳しく解説するね!

不動産の売買契約を結ぶと手付金を貰います。
さらに全ての契約が無事に終了すると残りのお金をもらいます。

その時に気になるのが入金のタイミングではないでしょうか?
初めて不動産を売却する人の中には「売却金の入金のタイミングっていつ?」「一度に全額支払われるの?」「先払い?後払い?同時なの?」などの疑問がある方もいるでしょう。

順序的には不動産を売却すると、契約時に手付金、引渡時に残金の入金が行われます。 

不動産売却の流れと入金のタイミング

不動産売却の流れと入金のタイミング

まずは、不動産の売却をする時の流れと合わせて入金のタイミングを確認しましょう。

いつ、どんな風に入金されるのかを知っておけば実際に取引を始めても焦らなくて済みます。
基本的に入金されるのは、売買契約時と不動産の引き渡し時になります。

では、詳しく見ていきましょう。

売買契約時と引渡と時に入金

入金するタイミングを知る前に、まずは不動産売却の流れについて解説しておきます。
不動産の売却で発生する、お金の流れは以下のようになります。

順番やることお金の入金・支払の有無
ステップ1査定無料
ステップ2不動産会社と媒介契約締結契約段階では発生しない
ステップ3物件案内・内覧対応無料
ステップ4買主・売却価格の決定無料
ステップ5売買契約・重要事項説明手付金入金、仲介手数料半額支払
ステップ6引渡残金入金、固定資産税等の精算、仲介手数料半額支払
ステップ7確定申告譲渡所得があれば税金の支払

不動産売却で費用を支払うタイミングは、売買契約の時と引渡しの時の2段階で支払うのが通常です。
支払う順番としては売買契約時、次が引渡し時になります。 

売買契約時の当日の入金

・買主から手付金の入金。
・不動産会社へ仲介手数料の50%を支払う。

引渡時の当日の入金

・買主から残代金の入金。
・不動産会社へ残りの仲介手数料を支払う。

引渡日以降の固定資産税の精算金の入金が買主からありますが、これらは残代金と合わせて入金されます。

また、引き渡し日には不動産会社に、仲介手数料の残金50%の支払いを行います。 

住マイくん
手付金は売買契約の時、残代金は引き渡しの時に支払われるんだね!

入金される時期の目安は?

何事もなく上手くいけば、売却活動期間は3ヵ月~6ヵ月ほどの時間で完了します
つまり不動産の売却活動を開始してから、手付金が入金されるまでは約3ヵ月~6ヵ月後になります。

さらに売買契約をしてから引渡しまでは、通常1ヵ月程度の時間がかかります。
そのため、売却活動を始めてから、残代金の入金までにかかる時間は約4ヵ月~7か月後となります。

不動さん
手付金と残代金が入金されるまでは早くても4ヵ月は必要だよ。

仲介手数料を払う時のポイント

仲介手数料については、売買契約が締結した時点で不動産会社に請求権が発生します。
そのため売買契約の締結時に満額の仲介手数料を要求されてもおかしくありません。

しかし、引渡が完了するまで不動産会社に最後まで頑張ってもらう必要があります。
なので、不動産会社の気を緩ませないためにも仲介手数料は50%の支払いくらいにしておく方がいいでしょう。

なお、不動産会社に支払う仲介手数料は、売買契約時に50%、引渡し時に50%を支払うことが多いです。

住マイくん
仲介手数料を全額請求されたら注意が必要だね

手付金と残代金で気を付けておきたいこと

手付金と残代金で気を付けておきたいこと

次に手付金と残代金で気を付けた方がいいポイントを紹介しておきます。
まず、手付金と残代金の支払う金額の割合は以下のようになります。

お金の種類入金時期金額の目安
手付金売買契約時売買代金の10~20%
残代金引渡時売買代金の80~90% 

手付金は売買代金の10%

手付金はいくら払うという決まりはありません。
通常では、売買代金の10%を支払うことが多いです。(20%という場合もあります。)

支払う方法は、銀行への入金や封筒に入った現金を手渡しで渡すケースや小切手での支払というケースもあります。 

手付金を受け取ったら、領収証を発行しましょう。
領収書の発行は不動産会社が行ってくれます。

また、印紙は不要になります。
領収書は相手に原本を渡してしまうので、念のためコピーを取って手元に置いておきましょう。

不動さん
手付金は売却金額の10%くらいを支払いましょう。

残代金の受領

残代金については、引渡しの時に必要な資料の引き換えと同時に入金されます。

残代金に関しても領収証は発行します。
個人間の売買の場合は、手付金と同じで領収証には印紙は不要になります。

また、残代金の領収証もコピーして保管しておきましょう。

住マイくん
領収書の発行とコピーの保管は忘れないようにしよう!

手付金に関する注意するべきポイント

手付金に関する注意するべきポイント

手付金に関する注意するべきポイントがいくつかあるので紹介しておきます。
それぞれ3つあるので、下記で詳しく説明しましょう。

手付金は引渡までは使わない

売買契約の時に入金される手付金は売買代金の一部と思いがちですが、引渡しが完了するまでは使わずに残しておくことが必要です。

その理由は、手付金には法的に以下の3つの性質があるからです。 

① 証約手付:契約の成立を証拠立てる効力をもつ
② 解約手付:買主は手付を放棄、売主は手付金を倍返しすれば途中で契約を解除できる
③ 違約手付:当時者に債務不履行があったとき、違約罰として損害賠償とは別に没収できる

ここで、手付金の性質の中で重要なポイントとなるのが「解約手付」です。

売買契約から引渡までの期間は1ヵ月ほどありますが、この間に当事者の一方が契約を実行するまでは手付解除をすることが可能です。

不動さん
手付金は引き渡しが完了するまでは使わないで保管しておかないと。

売却をキャンセルした時の注意点

例えば、売買契約をした後に「やっぱり売るのを止めた」となったとします。
その場合、売主は手付金の倍返しをすれば売買契約を解除できます

しかし、売買契約の時に手付金を受け取っているため、売主は受領した手付金に加えて手付金の分を合わせれば、手付金の倍返しとなります。

もし、入金された手付金を使ってしまっていると、倍返しをしなければならない時に2倍の手付金を自腹で用意することになります。
このように、引渡しまでは手付金には手を付けないようにしましょう。

住マイくん
手付金が無いと、キャンセルした時に倍の金額を自腹では払わなければならなくなるよ。

買主がキャンセルした時の手付金は?

買主も売買契約をキャンセルすることはできます。
この場合は、手付金の放棄となります。

この場合、手付金は売主のもとへ入金されているので返す必要はありません

不動さん
買主がキャンセルした場合は、手付金はそのままもらえるよ。

引渡し当日に精算するもの

引渡し当日に精算するもの

不動産の引渡し日には残代金の他に、固定資産税、管理費・修繕積立金などの精算も同時に行います。
以下のようなお金を買主との間で精算します。

① 売却年度の間は引き続き売主に請求が届くようなもの(固定資産税など)
② 引渡後に買主が負担することで売主が払ってしまったもの

これらの精算金も引渡しの当日に入金されます。
精算金の受け取りに関しては、残代金の領収証と別に諸費用領収証を渡すのが一般的です。

ただし、精算は売主と買主での取り決め事項になるので、必ず行わなければならないものではありません。

買主としっかり話し合って何を精算するのか決めておきましょう。
もしわからない場合は、不動産会社に相談すれば教えてくれるので心配しなくても大丈夫です。

住マイくん
残代金の他に何を精算すればいいのかは予め確認しておこう!

ここまで、不動産を売却する時の売買契約を結ぶ時のポイントや注意点について解説しました。

売買契約は不動産売却で最後の作業です。
ここをしっかりクリアできれば後は不動産を引き渡して売却活動は完了です。

最後まで気を抜かずがんばりましょう!

ここまでの内容が理解できた方は、たくさんの不動産会社を簡単に探すことが出来る不動産一括査定サイトについても知っておきましょう。
詳しくは下記の記事「不動産一括査定サイトとは?」をご覧ください。

 





よく読まれている記事

320view

住マイくん ねぇねぇ不動さん、「不動産の一括査定サービス」って知ってる?不動産が高く売れるって聞いたんだけど本当? 不動さん 半分あってるけど、半分違うかな~。 確かに不動産の一括査定サービスを使えば ...

超人気記事

住マイくん 不動産一括査定サイトのイエウールってどんなサイトなんだろう? 不動さん イエウールについて気になってるみたいだね!そんな住マイくんのために詳しく紹介するよ! あなたは、 「イエウールって信 ...

414view

住マイくん 不動産一括査定サイトのHOME4Uってどんなサイトなんだろう? 不動さん HOME4Uについて気になってるみたいだね!そんな住マイくんのために詳しく紹介するよ! あなたは、 「HOME4U ...

248view
3種類の不動産一括査定サイトを厳選!!最新ランキング!画像

住マイくん 不動産の一括査定サイトを利用しようと思ってるんだけど、調べたらたくさん出てきた・・・。こんなにたくさんあったらどこに頼めばいいかわかんないよ。 不動さん 不動産の一括査定サイトって僕の知っ ...

198view

住マイくん 不動産一括査定サイトのイエイってどんなサイトなんだろう? メリット 不動さん 不動産一括査定サイトのイエイについて気になってるみたいだね!そんな住マイくんのために詳しく紹介するね! 「イエ ...

投稿日:2017年7月24日 更新日:

Copyright© 世界一わかりやすい不動産売却術 , 2019 All Rights Reserved.