「【総まとめ】不動産を売却する時の秘訣」 一覧

「不動産の売却について詳しく知りたい」
「不動産の売却についていろいろ疑問がある」
「不動産の売却の疑問を解決してくれるページを調べたい」

と言う方のために、ここでは不動産の売却について記事をまとめました。
不動産の売却に関して知りたい方は気になる記事を探してみて下さい。

値落ちしない物件の特長は土地次第？

不動産を売却する時に「値落ちしにくい不動産」とはどのような物件になると思いますか？

普通は、車や家電など一度購入したは時間が経つに連れて価値は下がっていきます。

しかし、不動産は値落ちという部分に関しては特殊で、物件によっては購入して１０年以上経っていても買値よりも高く売れてしまう場合もあります。

値落ち幅が小さい条件は立地にある？

不動産の価値は土地に対しての価値と建物に関しての価値の２つになります。
まず、建物に関しての価値について説明すると、建物は当然経過年数に比例して下がっていきます。

最近では、オール電化やロフト付きの家など建物に対して付加評価がつきやすい部分もあります。
しかし、１０年後・２０年後には流行の変化や性能が上回る物が出る可能性もあります。
そのため、この建物にしておけば値落ちしにくいというのは一概には言えません。
また建物について購入時の価格以上の価値が出る事はほぼありません。

よって建物についての価値というのは、下げ幅の大小はありますが必ず下がっていきます。

不動産の価値というのは建物に対してよりも立地が多くを占めます。
なので、立地の部分で築年数に関わらず不動産価値が上がる、値落ちしないなどといった事が可能になります。

など、地域に関係なく上記２点は値落ちがしずらく、人気がある物件となっています。
そしてもう一つ、値落ちしない不動産で多い条件があります。

それが「その地域がブランド化している」という事です。

例えば、山手線沿線というのは、都内の移動が便利なのはもちろん、近隣他県からの東京のアクセスの玄関口になっている駅も多いです。
そのため、高い知名度でブランド化されています。

その他にも「田園調布」「吉祥寺」など誰もが高級住宅街・閑静な住宅街とイメージできる地名は強いでしょう。
そしてブランド化というのは、このようなことだけではありません。

地域で一番高いタワーマンションなどは、誰もがその地域で憧れを抱いたりします。
こういった人気のありそうな物件は値上がりする可能性も高くなります。

他にもタワーマンションや駅近でなくても、高級住宅街やリゾート地など、住んでいるのはお金持ちが多く、豪邸が多いなどのイメージが定着している地域はブランド化され、値落ちしずらくなります。

ここまでの内容は例になりますが、こういった地域の物件を取得すれば１０年後２０年後にまったく値落ちしないというわけではないことも理解しておいてください。

不動産を売るときの取引の流れは？

不動産取引はなかなか頻繁に行うものでもありません。
そのため、あらかじめ取引の流れを知っておきましょう。

売却の流れを知っておけば慌てずに取引を進めることが出来ます。
特に住まいを売る際の取引については、大きな取引となので事前の計画性がとても大切になります。

実際に取引を行う時に、「こんなことは知らなかった」ということがないよう、気になる疑問はすべて解決しておくようにしましょう。

なぜ売ろうと思ったのか確認する

まずは、なぜ住まいを売ろうと思ったのかを把握しましょう。

不動産はただ売るのではなく、何かしらの目的があって売るはずです。
そのため、一人ひとりに合わせた計画を立てていく必要があります。

売却を考えている人全員に適した方法というのはありません。
それぞれのライフスタイルに合った取引を考えるようにしましょう。
何のための売却なのかを理解しておくとスムーズにいきます。

家の相場は把握していますか？

実際に住まいを売るときの流れですが、まずはそのときの相場を把握することが必要です。

不動産の相場というのはそのときによって変わります。
そのため、後々の取引をスムーズに進めれるように相場を調べておくべきです。

相場がわかったのであれば、今度はいくつかの不動産会社に査定を頼みます。

重要なのは、査定の依頼は１社だけではなく複数社に依頼することです。
そうすることで偏りなく相談をすることができるのです。

査定が出て納得がいったのであれば、その会社と契約を結ぶことになります。

この契約には種類があるので、自分に合ったものを選びましょう。
その後に住まいを売りに出し、購入希望者と話を進めた上で売買が決まります。

売買の際は契約を結ぶ必要があり、手付金を受け取ります。 

最後に買い手に不動産を引き渡し、取引は完了です。 

取引後は、お金が振り込まれることになりますが、税金や仲介手数料、ローン返済で支払うことを忘れないようにしてください。

不動産価格の基準を知っていますか？

不動産の取引で最も重要なのは価格の査定になります。
無駄な時間をかけずに不動産を売るには価格の決定が何よりも大切でしょう。

しかし、査定価格はそれほど単純に決まるものではありません。
幅広い条件から、しっかりとした根拠に基づいて行われています。

そのため、不動産の査定をしてもらう場合は、その条件についてよく知っておくべきでしょう。

価格が決まる条件は相場と不動産の条件？

査定価格が決まる条件については、まずは相場が関係してきます。 

相場というのはそのときによって大きく変わってくる場合もあるため、取引を行う段階でチェックしておく必要があります。 

例えば、ある時期で取引をすると価格が低かったが、別の時期で取引をすれば価格が高くなるということが十分にあり得ます。
相場は価格を決定する時の重要な条件となるので、取引を行う時は必ず調べましょう。

また他には、不動産の条件も挙げられます。

相場は不動産自体に関わらず影響を与えるものですが、不動産にどのような特徴があるのかといったことも重要な条件です。
住まいの場合は利便性の程度で関わってきます。 

このように、基本的には相場と不動産の条件によって、査定が行われます。

価格情報や相場情報を調べた方がいい

不動産の相場を知ることは取引において重要なことなので、不動産会社に任せるだけではなく自分でも調べてみましょう。

そもそも不動産会社と話し合いをする場合で、基本的な情報があった方がずっと効率的に進めていくことができます。
そのため自分で調べる価値は十分にあります。

ただし、すべてを自分で調べる必要はありません。

あくまで不動産会社とのやりとりをスムーズに進めるためなので、全体の概要を知っておくだけでも十分でしょう。
というのも、逆に間違った知識を本当だと思いこんでしまうケースもあるからです。

間違った知識を持たないように、全体の概要を把握して不動産会社との相談で正しく整理しましょう。

不動産の特長に合った不動産会社を調べる

不動産の売却を行う場合は、不動産会社に依頼して売却してもらうことが一般的です。 

しかし、どこの不動産会社に頼んでも大丈夫という訳ではありません。
ここなら安心して売却を任せることのできる不動産会社と一緒に手続きを進めていく必要があります。 

なので、まずはどこの不動産会社を利用するのがベストなのか探すことが重要です。 

探すコツは、その会社の不動産取引における専門性を調べて、その専門性に合ったサポートがあるのかどうかを考えてみるといいでしょう。

気になる不動産会社の情報をすべて調べる

まずは、基本的な会社の情報を調べることから始めましょう。

なぜならば、依頼しようとしている会社がどんな会社なのかを把握しておく必要があるからです。

情報収集は特にインターネットが便利で、大体の情報であればかなりの情報を知ることができるでしょう。
さらに、役立ちそうなウェブサイトがあれば、積極的に参考にしてみましょう。 

また、国や地方公共団体が発信している情報も参考にしましょう。
もちろん取引を行う地域の会社を選ぶ必要があるので対応地域外ではないかの注意は必要です。 

売却物件に合った不動産会社を見つけるのがカギ！

なぜ不動産会社の情報を集める必要があるかわかりますか？
それは、信頼できる不動産会社を見つけることの他に、売却しようと思っている物件を得意とする会社を見つけるためです。

例えば、その会社しかない独自のメリットを持っていることがあるします。
では、そのメリットを活かすには、あらかじめどんなメリットかを知っておいた方が取引もスムーズにいくでしょう。

もしかしたら深く調べてみることで、特有の強みが出てくるかもしれません。
そのため、それだけ幅広く情報を集めることに意味があるのです。

調査した内容を元に不動産会社を選ぶ

先ほども説明しましたが、不動産の売却を行う時は利用する不動産会社について自分で調べてみることが重要です

不動産会社はどのようなサポートを行ってくれるのか？どんな物件を扱うのが得意なのか？などその不動産が得意としていることを調べてみましょう。

もちろん、不動産会社に直接問い合わせてみることも大切ですが、まずは自力で調べられる内容は情報収集を行いましょう。
不動産会社の一般的なサービスを知っておくことは、他の不動産会社との比較の目を持つことが出来るはずです。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定を任せる会社についてですが、いくつかを候補を上げておいた方がいいでしょう。
なぜかというと、どこか一つの会社に最初から絞ってしまうと、リスクが高くなるからです。

複数の不動産会社にまんべんなく査定を依頼することで、対応のいい所ややる気のある営業マンがいる不動産会社を選ぶことができます。

また、選ぶ不動産会社によってはまったく違う特徴がある場合が多いので、より自分の物件に合ったところを選べるというメリットもあります。

そして査定の時には所有する不動産の情報について不動産会社に伝える必要があるので、資料や情報は用意しておきましょう。

不動産会社の査定方法は「机上査定」と「訪問査定」

不動産の査定がどのように行われるかについては、不動産の情報だけで査定を行う「簡易査定」と実際に物件を確認して査定する「訪問査定」があります。

簡易査定では大体の査定価格がわかり、訪問査定ではより正確な査定価格がわかります。
自分がどれくらいの正確さで査定額を知りたいかで使い分けて下さい。

もし迷うようであれば、とりあえず参考までに査定価格を知りたい場合は、「簡易査定」。

本格的に査定価格を知りたい場合は「訪問査定」を選択しましょう。
また、査定の種類によって会社に伝える情報が変わってくるので、そのあたりの確認も切です。

不動産会社との媒介契約の種類

さまざまな不動産会社を調査して、綿密な打ち合わせを行ったあとは、いよいよ気に入った不動産会社と契約を結ぶことになります。

媒介契約とは、いわゆる売却のサポートを任せる契約のことになります。
具体的には不動産会社が行ってくれるサポートやそれにかかる料金に関わるものなので、内容をよく確認してから結ぶようにしましょう。 

また、この媒介契約には三種類あり、自分の利用スタイルに合ったものを選択するべきです。 

媒介契約の意味

この媒介契約のメリットは、後になってから「そんな話は聞いていなかった」というトラブルを起こさずに済むことになります。

売り出してからは、この契約の通りに取引が進んでいくことになるので、売り手の人にとっては重要な契約です。
また、契約を結ぶことは法律で決められてもいるので、結ばずに取引を進めることはできません。

専属専任媒介契約

媒介契約の１つに「専属専任媒介契約」というものがあります。 

これは特定の不動産会社のサポートのみ受けられるという契約方式で、一旦結んだ後は、他の会社を利用することができなくなります。

個人的に買い手を見つけた際にも、専属専任媒介契約を結んだ会社を通さなければならないため、売却における何から何までを会社側に任せたい人に向いています。

そのぶんサポート力も高く、週に一回は依頼者に業務報告を行う義務が発生します。

専任媒介契約

２つ目は「専任媒介契約」というものです。

これは専属専任媒介契約よりも、比較的依頼者の自由度が広がる契約方式です。
といっても他の会社を利用することはできず、基本は専属専任媒介契約と一緒です。

ただし、個人的に買い手を見つけた際に会社を通さずに済むというメリットがあります。
業務報告の義務も発生し、会社は依頼者に二週間に一回は連絡をすることになります。

専属専任媒介契約と比べると頻度は落ちますが、それなりのサポート力を発揮します。

一般媒介契約

最後に「一般媒介契約」というものです。

これは最も依頼者の自由度が高いものですが、反面不動産会社のサポート力は落ちます。

特定の会社を利用しなければならない義務はなく、全体的なリスクは低いと言えます。
業務報告の義務も発生しないため、綿密なサポートはありません。 

まだ本格的に話を進めたくないというときに役立つものですが、最後はどこかの会社を選ぶことになります。

媒介契約を結ぶ際の注意点

媒介契約には「専属専任媒介」や「専任媒介」、「一般媒介」といった種類がありますが、どれを選んだとしても不動産会社と売却をするための契約ということを意識しましょう。

一旦契約を結ぶと、不動産会社と売り手は法律上の関係に変わるため、取引が円満に終わるまでは気を抜くことができません。

なので、実際に媒介契約を結ぶ前に注意しておくべきポイントをいくつか紹介します。

不動産会社には要望をすべて伝える

まず、売り手側の要望をすべて正確に伝えることが大切です。

不動産会社は売り手側の要望を極力聞き入れ、サポート内容を作成していきます。
この時にどのような条件をどれくらいサポートして欲しいのかを綿密に伝えることで、より要望に合った売却が可能になります。

もちろん、自分の要望を一方的に伝えるのではなく、相手と細やかなコミュニケーションを取りながら進めるのが重要です。
ここの話し合いがスムーズにいくほど、相性のいい会社と言えるでしょう。

サポート内容は細かく確認

話し合いが終わると、不動産会社は売り手の要望を組み込んだサポート内容を出してくれます。
かといって、そのまま全部を任せるのではなく、その前に提示されたものが正しく要望に応えてくれているものであるかどうかを確かめましょう。

納得のいく内容であれば、そのまま媒介契約を結び、納得のいかないものがあれば、再び話し合いを行います。
少しでも疑問に思うものがあれば、このときに徹底して話し合っておく必要があります。

サポート内容はどうなっている？

提示されたサポート内容をどのように見るか？ですが、主に「販売面のこと」「報告面のこと」があります。

販売面とは販売業務におけるすべてのことを指し、「流通機構への登録」「広告と宣伝方法」「引渡しの際のサポート」などが基本です。

報告面は特に専属専任媒介と専任媒介の場合に重要ですが、業務報告がどのように行われるのかといったことが説明されます。

法律で義務づけられていることなので、忘れないようにしましょう。
また、一般媒介の契約においても、業務報告の有無は確かめておくのに越したことはありません。
販売面、報告面のサポート内容を見た後は、その他について見ていきます。

利用する不動産会社によっては、このその他において独自のサポートを行っていることもあるため、一つも余さず確認する必要があります。

また、これらのサポートによってどれくらいの手数料がかかるのかも忘れてはなりません。
この手数料に関しても法律で定められているので、必ずそれにのっとった額に調整していきましょう。

不動産の売却について一通り説明しましたが如何でしたでしょうか？
不動産を売ることは時間と労力を使う大変な作業です。

少しでも貴重な時間を無駄にしない為に一括査定サイトを賢く利用してみてください。

また、不動産の売却についての記事は以下にまとめてあります。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてください。