「【総まとめ】一戸建て売却のマル秘テクニック!」 一覧

【総まとめ】マンション売却のマル秘テクニック!画像

住マイくん

不動産の売却で「一戸建て」に関していろいろ知りたいんだけど。一戸建ての売却についてまとめてあるページってない?

不動さん

確かに不動産って言ってもいろいろあるからね。じゃあ、一戸建ての売却についてここでまとめてみるね!一戸建て売却の記事はここにまとめておくから気になる記事を探してみてよ!

住マイくん

よ~し!さっそく気になる記事を探しちゃうぞ!!

不動さん

あと、せっかくだから「一戸建ての売却に役立つ基礎知識」を解説しておくね!

「不動産の売却で一戸建てについて詳しく知りたい」
「一戸建ての売却についていろいろ疑問がある」
「不動産でも一戸建てのことを調べたい」

と言う方のために、ここでは一戸建ての売却について記事をまとめました
不動産でも特に一戸建てについて知りたい方は気になる記事を探してみて下さい。

サイト内にある検索バーからも記事の検索は可能です。

 

一戸建ての不動産売却における基準

一戸建ての不動産売却における基準画像

住マイくん

一戸建てを売却する時の基準とか基礎知識って何があるのかな?

不動さん

一戸建てと言ってもさまざまなパターンがあるから今回はよく言われる「一戸建ての不動産売却の基準」を解説していくね!

住マイくん

今回は一戸建てにフォーカスして教えてくれるんだね!

ここでは、一戸建ての不動産査定における基準と特長をまとめました。
一戸建てにおいて高額査定が出やすい事例や査定額が正しいかどうかを見極めるポイントを詳しく解説していきます。

住マイくん

高額査定になるようにしっかりとポイントを見極めないと!適正価格以下で売却したら損をしちゃう!

一戸建ては建物の価値も大切なポイント!

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一戸建て住宅の価値を決めるのは、主に「土地」「建物」になります。

例えば、建物が木造住宅の場合は経年数によって価値の下落幅がより大きくなります
また、一戸建ての多くは個人での管理になるので、外装で言うと「外壁塗装などをして綺麗にしているか?」などリフォームや修繕履歴も大きなポイントになるでしょう。

不動さん

一戸建ての場合は築年数が古いと価格は低くなってしまいやすいよ!

土地の査定基準は「地価調査価格」「路線価」が重要

土地の査定基準は「地価調査価格」「路線価」が重要画像

次に土地の価格は、以下の価格を参考に査定基準を算出してします。

・地価公示
・都道府県地価調査
・路線価(相続税評価額)
・固定資産税評価額

この中でも、特に重要な評価材料は都道府県の地価調査価格路線価になります。

建物の価値に関しては、公益財団法人不動産流通近代化センターによる参考資料では、築10年で建物の評価額はゼロになるような内容になっています。

不動産を査定する時の基本概念は、マニュアルによる査定方法が多いですが、路線価や建物価格算定のマニュアルに沿って査定すると、ほとんどのケースが一般的な相場より安く見積もりされてしまいます。

住マイくん

土地の査定額も自分で把握しておく必要がありそうだね!

実際に査定額を調べたいなら「レインズ」を利用しよう

実際に査定額を調べたいなら「レインズ」を利用しよう画像

実際に不動産の価格を調べたいのであれば、「レインズ」というサービスがおすすめです。

レインズとは、実際に取引の行われた不動産の価格情報を閲覧することができるサービスです。
企業でも個人でも、誰でも気軽に閲覧することが可能です。(レインズ公式サイト

不動産会社も買取した不動産を再販して利益を出すことを仕事としています。
そのため、物件を売りに出すにあたり、近隣の取引価格の相場に基づいた価格設定をしないとなかなか売れません。

そのため、路線価や築年数を元にした査定額よりも、相場価格を元にした実際の取引価格を重視した査定をすることが多いので、こうした査定をしてくれる業者でないと高価買取は期待できません。

一括査定サイトに参加している不動産会社のほとんどはレインズを参考におおよその売却想定価格を算出しています

家によってはリフォームをしてから売却したり、建物を壊してから土地として売却した方が高く売れやすい場合もあります。
このように売りに出すまでの費用にプラスして、推定売却価格に会社の利益を加えて査定価格が算出されます。

他にも、仲介ではなく買取の場合、多少安く売れてしまう場合や売却が長期化にすることも考慮して、仲介の時よりも利益が乗るように査定価格を算出しています。

例えば、リフォームや家具装飾で魅せ方が上手な不動産会社は個人が仲介で売るよりも高く売るノウハウがあるのでとても高額な査定が出る事もあります。

そのため、「買取は仲介(直売)より査定額が安くなる。」と決めつけないで、一度一括査定を受けてみるとよいでしょう。
特に古い一戸建てや何か難がある物件など、そのまま売りに出して売れづらい物件は買取相談をすると案外高く売れる場合もあります。

不動さん

レインズで相場を確認して、どんな物件でも一度は査定を受けてみるのが1番いいことだよ!

一戸建ての価格は築年数や土地の価値

一戸建ての価格は築年数や土地の価値画像

建物の価値は築年数が浅いほど当然評価も高くなります

築年数が浅いと、建物の傷みが少なくキレイなだけでなく、近年は断熱材や浴室・サイディング外壁と性能自体が向上しているので、新しい家は耐久性が高くて使いやすいとメリットがたくさんです。

また、一戸建ては築年数だけではなく建物の内容も考慮されます
基本的には、注文住宅よりも建売の方が売却価格は安定しています。

なぜかというと、建売の方が誰にでも住みやすく欠点が少ない間取りや装備になっている事が多いからです。

反対に注文住宅の場合は内容を細かく見られます。
例えば、デザイナー物件でセンスが良くて室内も綺麗に使っていれば高く評価される事もあります。
ただし、好みが違ったり使い勝手の悪さが目立つと高額な家でも安くなってしまいます。

注文住宅でも価値が下がりにくいのは、積水ハウスダイワハウス住友林業などの高級ハウスメーカーやそれぞれの地域で品質に定評のあるハウスメーカーや工務店が施工している場合です。
特に大手ハウスメーカーで軽量鉄筋構造の家だと築20年〜30年経過していると高額査定になる事がよくあります。

また査定価格については、建物だけではなくその土地の需要も影響しています
例えば、駅チカの好立地物件は住みたい人が非常に多いので、たとえ家が古かったり間取りに欠点があったとしても深刻な問題さえなければ、価値は下がらないでしょう。

逆に建物が新しくて綺麗で高級ハウスメーカー施工などの好条件だとしても、郊外の不便な立地の場合は建物の評価も低くなってしまいます。

このように一戸建て住宅の査定は、不動産会社によって査定方法や評価基準が違ってきます
失敗しないためにも、不動産一括査定を活用して多くの不動産会社から見解や評価を聞き比べて見るとよいでしょう。

住マイくん

一戸建ての価値は建物の価値と土地の価値で決まるからたくさんの不動産会社に査定してもらった方が早いかな?

家が売却できるまでの10つのステップ!

家が売却できるまでの10つのステップ!画像

住マイくん

実際に家が売れるまでの過程はどんな感じなんだろう?

不動さん

家を売ったことが無いと実際に家が売れるまでの過程ってわからないよね。

住マイくん

どんな手順で売れるかわかれば計画が立てやすいんだけどな。

不動さん

じゃあどんな手順で不動産が売れるのか詳しく見ていこう!

実際に家を売却するまでの流れを詳しく解説していきます。
今回は10つのステップに分けてみましたので、ひとつひとつ順を追って見ていきましょう。

家を売るまで①:売却理由を明確に

家を売るまで①:売却理由を明確に画像

家を売却する理由は人それぞれです。
例えば、生活や家族、環境、経済的状況などが変われば家の売却を意識することもあるでしょう。 

そこで家を売却する前にもう一度自分の中で「売却する理由」について考えてみてください。
家を売る理由がはっきり分かれば「いつまでに売ればいいか?」「いくらまで値下げしてもいいか?」など、価格や時期などの条件を明らかにすることができるでしょう。

事前に家を売るイメージを作っておけば、事前の準備で足りないものが出てきたり、購入希望者との交渉でバタバタすることが無くなります。

住マイくん

何のためになぜ家を売るのかちゃんと考えて整理した方がいいね!

家を売るまで②:相場感を身に付けよう

家を売るまで②:相場感を身に付けよう画像

家の売却を決断したら、いったいどれくらいの金額で家が売却できそうか目安を立てましょう
目安を立てるには、不動産ポータルサイトなどで自分の家と同じ条件の不動産を探してみるといいです。

そうすることで不動産の目安を立てるのに時間をかけずに大体の相場金額を知ることができます。

不動さん

自分の家がどれくらいで売れるのかを知っておくことはとても重要だよ!

家を売るまで③:不動産会社を見つける

家を売るまで③:不動産会社を見つける画像

家を売却する時に、信頼が出来る不動産会社に依頼することは必要不可欠です。 

何処の不動産会社に依頼するのかで自分の家が相場よりも高く売れるのか?安くなってしまうか?が決まります。

不動産会社の探し方は、不動産ポータルサイトなどにある会社紹介やネットの口コミを多く見ていきましょう。
ある程度どこの会社に依頼するかは決めておくといいでしょう。

住マイくん

どこの不動産会社に依頼するかで売却価格が大きく変わるから身長に決めないとね!

家が売れるまで④:売却物件の査定をしてもらう

家が売れるまで④:売却物件の査定をしてもらう画像

家の査定を申し込んで、売却価格を出してもらい不動産業者とのやり取りがスタートします。
この時、不動産会社は売却したい家の金額を、今までの売却データや経験を駆使して査定してくれます。

この時に1社に査定を依頼するのではなく、複数社に依頼するようにしましょう
相場感を身に付けるのはもちろん、より高く不動産を売るためには欠かせないことです。

後で後悔しないように、例えば不動産一括査定サイトなどを使って、複数の不動産業者に査定申し込みをしましょう。

不動さん

一括査定サイトを使って一度にたくさんの不動産会社に申し込むことがポイントだよ!

家を売るまで⑤:媒介契約を締結する

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「この不動産会社なら任せてもいい!」という会社が見つかったら、売却仲介を依頼しましょう。

この時「媒介契約」という契約を結ぶことによって、正式に仲介を依頼したことになります。
ただし、媒介契約を結んだ時点では、不動産会社にまだお金を払う必要はありません。

住マイくん

不動産会社が見つかったら媒介契約を結ばないと仲介を依頼したことにならないんだね!

家を売るまで⑥:売却活動を開始

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最初に出す売り出し価格で、不動産売却の成功と失敗が大きく分かれます
自分が「この価格で売れてほしい」と思い、相場よりも高い金額で売りだしたとしても決して売れることはないでしょう。

この時に大切なのは、不動産会社の査定額と自分で調べた相場金額と照らし合わせて相場価格に近い金額にすることです。

不動さん

売却金額は高すぎても売れないし、安すぎても希望価格より低くなってしまうから慎重に考えよう!

家が売れるまで⑦:購入者と交渉をする

家が売れるまで⑦:購入者と交渉をする画像

家を購入したいという人が出てきたら、お互いが納得する条件に近づけるため交渉行います。
この時たいていの場合は、価格の交渉が行われることが多いでしょう。

他にも、家の引き渡しのタイミングやハウスクリーニングの有無などの価格以外の条件についてもしっかりと話し合います。

この時に気になることや確認しておいた方がいいことはしっかりと話し合っておきましょう。
後々トラブルにならないようにしておくことがポイントです。

住マイくん

交渉は大切だから話す内容は決めておかなきゃ。

家が売れるまで⑧:重要事項の説明をする

家が売れるまで⑧:重要事項の説明をする画像

購入が最終的に決定する「売買契約」を締結する前に、あなたの家に関する詳細を物件の買主に説明します。
この説明を「重要事項説明」と呼び、不動産会社が行います。

これは購入後のトラブルを未然に防ぐために、すでに判明している不具合・欠陥をすべて説明します
この重要事項説明は、長い時は数時間かかることもあります。

それだけ重要な説明だと言うことを覚えておいてください。

不動さん

説明をキチッとすることでトラブルを未然に防ぐ効果があるんだよ!

家が売れるまで⑨:物件の買主と売買契約を締結する

家が売れるまで⑨:物件の買主と売買契約を締結する画像

購入者が重要事項説明に納得したら、「売買契約」を締結します。
これで家の所有権は売主から買主へと移ります

この時、契約時には家の代金の1割から2割ほどの手付金を受領することになるでしょう。

住マイくん

やっと売買契約が結ばれるんだね!不動産の売却って大変だな。

家が売れるまで⑩:物件の引き渡し

家が売れるまで⑩:物件の引き渡し画像

買主が物件の売買代金を用意して、間違いなく受領したら持ち主の変更を行います
いわゆる「所有権変更登記」と呼ばれるものになります。

登記の変更が完了したら不動産会社に仲介手数料を支払って、買い主と一緒に最後の現地立ち会いをします。

自分の家に行くことはこれが最後になります。
物件を無事に引き渡して無事に売却は完了です。

不動さん

物件の引き渡しが終わるまで気を抜かないようにしようね!

売却と同時に住み替えもしたいなら

売却と同時に住み替えもしたいなら画像

もし、新しい住まいを探しながら今ある家を売却する場合、家を売却する流れに加えて新しい家を探すことも並行して行わなければなりません。
そうなると、「家の売却の時期」「購入の時期」の調整が非常に難しくなってくると思います。

なぜならば、新しい住まい探しておかないと、売却活動の方にも影響がでます。
今の家を売却するかどうかを決める前に、住み替え用の家も同時に探すのかどうかしっかり決めておきましょう

住マイくん

事前に住み替えようの家を探しておいた方が楽かもしれないね。

安心して任せれる不動産会社を見つけることが重要

安心して任せれる不動産会社を見つけることが重要画像

先ほども言いましたが、家やマンションなどの大きなものを売却する上で一番大事なことは「信頼できる不動産会社を見つけること」です。

家は人生で一番大きな資産です。
そのため、良い不動産会社が見つかるかどうかで数100万~数1000万と売却価格が変わることがザラにあります。

ただ、自分で不動産会社を探し回るのも大変ですし、効率的ではありません。
そこで便利なのは、「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトを利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

住マイくん

家を売るのも結構大変だね!

不動さん

不動産会社を探すことがそもそも大変だからそこに時間をかけずに売却をしたい人には一括査定サイトがオススメかな?

一戸建てを売却する時の流れについて一通り説明しましたが如何でしたでしょうか?
不動産を売ることは時間と労力を使う大変な作業です。

少しでも貴重な時間を無駄にしない為に一括査定サイトを賢く利用してみてください。

また、一戸建て売却についての記事は以下にまとめてあります。
不動産の中でも一戸建てを売却しようと思っている方は参考にしてください。

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