「【総まとめ】土地売却のマル秘テクニック！」 一覧

「不動産の売却で土地について詳しく知りたい」
「土地の売却についていろいろ疑問がある」
「不動産でも土地に関して調べたい」

と言う方のために、ここでは土地の売却について記事をまとめました。
不動産でも特に土地について知りたい方は気になる記事を探してみて下さい。

土地の査定基準は比較的シンプル

土地の査定基準を出す方法は難しくありません。

「地番の坪単価位 × 坪数 ± 条件による加減点」

これで計算できます。
土地の場合は建物が無い(もしくは評価対象外)ため、査定する時の価格や売却する時の適正価格を比較的シンプルに計算することが出来ます。

坪単価は売りに出ている土地情報を調べる

坪単価の調べ方は主に次のものがあります。

例えば、こうした指標を使って調べる方法もありますが、他にもっと簡単で不動産会社がよく活用している方法があります。
それは現在売りに出ている近隣の土地の坪単価や過去の取引履歴を調べて坪単価の価格を参考にします。(レインズなどを使うといいでしょう。)

この方法であれば、これから土地を売ろうとしている個人でも簡単に調べることが出来ます。

例えば、HOMESやアットホーム等の不動産情報サイトから、そのエリアで売りに出ている土地情報を確認してみてください。
大手情報サービスであれば、価格のほかにも坪単価なども表示されています。

もちろんエリアが同じだとしても、立地によって条件は違いますが、この土地よりも駅から遠いから少し安くなるなど、簡単に概算相場を推測することが可能です。

査定額の加減点は立地に左右される？

土地の価格で重要なのは立地になります。
そのため、駅や近隣施設からの距離または、地形などによって坪単価の相場は変わってきます。

それでは、土地の坪単価の相場はどのように加減点されるのでしょうか？
加減点になるケースは、主に次のものになります。

土地売却の時に気を付けるポイント

ここでは、土地を査定する時に大きな加減点になるポイントをまとめました。

土地の加減点は主に坪単価の相場から減点になるケースがほとんどです。
例えば、戸建て住宅向きの土地であれば、四角くて建築条件に問題がないことが相場通りの坪単価で計算される条件になります。

狭い路地を通る土地は減点される？

建物に行くまでに狭い通路を通らないといけない土地を旗竿地といい、名前の通り旗の形状になっている土地になります。

この時に旗の棒にあたる、狭い通路の土地面積は通常の坪単価より割引されて計算されます。
ただし、通路の幅が3m以上ある場合は、車をとめて人や自転車が通り抜けできるので査定減点幅は低くなります。

反対に、車を停めるスペースもなくて、人が通るだけの幅しかない場合は通常の相場より通路部分は8〜9割ほど減額される事もあります。

竹林があると減点されるのか？

通常は土地が広いほど不動産価値が上がるものです。
しかし、竹林など一切活用方法が無い土地が一緒になっている場合は、減点を超えてマイナス査定になる場合があります。

さらに、竹林は何も使い道がないにも関わらず固定資産税の計算が高くなり、夏は虫、冬は落ち葉など住宅環境に悪影響を及ぼします。
例えば、「30坪の宅地向けの土地」と、「30坪+竹林100坪の合計130坪の土地」を比べた場合、竹林付きの130坪の土地の方が査定額が低くなるケースもあります。

建物付きで土地を売ると高くなるかも？

土地は更地にして販売するのが基本になりますが、他にも古屋を残して売る方法もあります。

古屋が残っている場合は、解体料相当が減額されてしまいますが残っている建物や建築条件の都合によっては減額されないケースがあります。

家を売る時は「中古住宅として売る方法」と「土地として売る方法」があります。

中古住宅として売る場合は原則、担保責任が付いてきます。
しかし家が古くて瑕疵担保責任を負えない場合は土地として売って建物は使うなら自己責任で使ってもらうといった売り方もあります。

例外で建物の基礎や柱がしっかりしている場合や、建築時から土地用途が変わって建て替えるとノックダウンで建物が小さくなってしまう場合は、あえて古屋付きの土地として売ると評価が上がる場合もあります。

土地が売れるまでの流れを確認する

まず、最初に土地売却の全体の流れを説明しておきます。
おおまか流れは下記のようになっています。

では、それぞれの項目について、詳しく説明していきます。
しっかりとポイントを抑えて下さい。

不動産会社を探す

最初に行うことは不動産会社を探すことです。
この時、すでに信頼できる不動産会社がいる場合はそこにお願いするようにしましょう。

反対に不動産会社を今から見つけるのであれば、自分でいくつも不動産会社を巡って探すのは大変です。
そこで便利なのは、不動産一括査定を利用することでしょう。

一括査定サイトであれば１回の申込みで複数の不動産会社に一度に査定依頼を出すことが出来ます。
時間をかけずに不動産会社を探したい方にオススメです。

重要なのは信頼できる不動産会社を見つけること

土地やマンションなどの大きな不動産を売却する上で最も重要なポイントがあります。
それは「信頼できる不動産会社を見つけること」になります。

家や土地を売ることは人生で最も大きな取引になります。
なので、良い不動産会社を見つけることができるかどうかで数百万～数千万円は売却価格が変わるかもしれません。

ただし、自分で近くの不動産会社を探し回っても見つけることの出来る不動産会社の数は限られています。
効率よく優秀な不動産会社を見つけたいのであれば、先ほども少し紹介した一括査定サイトを利用するといいでしょう。

購入希望者を募集する

自分に合った不動産会社を見つけて、不動産会社と媒介契約を結ぶと不動産会社が「レインズ」にあなたの土地を登録してくれます。

レインズとは不動産関係者だけが閲覧できる特別なサイトになります。
このサイトに数多くの土地価情報が価格や坪数と一緒に掲載されているのです。

このレインズに登録することで、いろいろな不動産会社があなたの土地を紹介してくれるようになります。

レインズの登録が完了したら、次はインターネット広告に出稿します。
さまざまな不動産ポータルサイトにあなたの土地の情報を掲載して、多くの目にとまるようにします。

他にも不動産会社によっては、折込チラシやポスティングチラシに力を入れているところもあります。

内覧と買付申し込みの受付

購入希望者を受け付けする広告を出し始めると内覧者希望者が増えてきます。

また、内覧者の中には「この土地が気に入ったから話を進めたい」という人もいるでしょう。
この時に、内覧者の中で明らかな購入希望者が出たら「買付申込書」にサインをもらいます。

「買付申込書」は「この金額まで値下げしてくれたら買うよ」という意思表示になります。
この場合は不動産会社から持ち主のあなたに相談があるはずです。

購入希望者が求めている値下げ金額に納得ができれば、売買契約まで話が進んでいくことになります。
ちなみに買付申込書には希望する購入価格以外に、手付金額・引き渡し希望日などが書かれることもあります。

重要事項説明

購入者が決まると契約になります。
しかし締結前にもう一つだけやらなければいけないことがあります。 

それは、重要事項説明の説明です。
これは不動産会社が重要事項説明を購入者に説明することです。

重要事項説明とは「あなたの土地に関する重要情報を説明する」ことになります。
予め購入者の不利益になりそうな情報を購入者に説明する必要があるのです。
重要事項説明とは後で言わなかったとトラブルになることを未然に防ぐための処置になります。

「あなたの買おうとしている土地はこの様になっているけど買いますか？」と購入者に最後の確認をする必要があるのです。
この説明に問題なければ、購入者のサインと印鑑をもらって終了となります。

手付金を回収する

「手付金とは？」「金額っていくらくらい？」などの疑問を持っている方もいるのではないでしょうか？
ここでいう手付金とは購入者に対する「拘束力」を意味します。

つまり、「直前になって契約の破棄を防ぐための前金」になります。

手付金額は一般的に土地価格の10％の現金を用意してもらいます。
仮に購入者がドタキャンした場合はこの預かった手付金は返す必要がありません。 
その際は「手付金を代償にして契約が解除された」ということになります。

ただし、土地価格の1割ぐらいであれば拘束力がありますが、数万円の手付金であれば平気でキャンセルされることもあります。
そのため、なるべく直前にキャンセルされないように、1割以上の金額の手付金を預かるようにしましょう。

売買契約を締結する

手付金と契約書の締結は同時進行で行われます。
場合によっては順番が逆になることもあります。

売買契約は不動産会社が作成した売買契約書に持ち主と購入者が署名・捺印をします。

契約が締結されたら、仲介手数料の半分を不動産会社に払うことになります。
残りの半分は引き渡しが終わったあとに払います。

仲介してもらって、仲介料を払わずにいなくなる売主は意外と多いからです。
不動産会社もタダ働きになるのを防ぐために仲介料の半金は早めにもらうようにしています。

物件の引き渡し

買主の住宅ローンの審査が終われば、いよいよ物件の引き渡しです。
土地の売却もこれで完了になります。

引き渡しは、銀行の接見室などに当事者が集まり、所有権の変更・売買代金の受け渡し・鍵の譲渡などが行われます。
買主が住宅ローンを使っている場合は銀行口座に直接お金が振り込まれることになります。

この時の振込金額は何千万円もの大金になりますので、振り込みにもだいぶ時間がかかります。
大体1時間程度はかかることになるでしょう。

無事にお金が振り込まれたら所有権変更の手続きを行えば土地売却の全工程が終了となります。

土地を売却する時の流れについて一通り説明しましたが如何でしたでしょうか？
不動産を売ることは時間と労力を使う大変な作業です。

少しでも貴重な時間を無駄にしない為に一括査定サイトを賢く利用してみてください。

また、土地の売却についての記事は以下にまとめてあります。
不動産の中でも土地を売却しようと思っている方は参考にしてください。