不動産売却の必要書類は何がある！？プロが教える種類と入手方法！

「不動産の売却を考えているけど、必要な書類がわからない」
「不動産売却で必要な書類はどうやって手に入れればいいの？」
「不動産売却と引き渡しの時に必要な書類の種類を知りたい」

など、不動産の売却を考えた時にあらかじめ用意しておくべき必要書類は、何を用意すればいいかわからない方もいると思います。

そこで、不動さんが必要書類についてまとめてくれましたよ！
準備の段階で必要書類についてしっかりと調べておきましょう。

不動産を売却する時に必要な書類

不動産をスムーズに最もいい条件で売却をするには、必要な書類を事前に準備して買主にプラスになるような情報を提供することがとても重要です。

もし、自分で用意が出来ない書類があるなら早めに担当者に相談しましょう。

具体的に必要な書類は、大きく分けて以下の２つになります。

になります。
それぞれについて詳しく説明していきましょう。

売却を依頼する時に必要な書類

不動産の売却を仲介業者に依頼する時は、販売図面などの関連資料を作成するために物件の情報が分かる書類が必要となります。

以下がその一覧です。

それぞれについて解説していきます。

登記簿謄本

登記簿謄本とは「登記事項証明書」とも呼ばれていて、不動産に関連する情報を記載されています。
これは誰でも取得する事ができます。

自分で用意する時間がない方は、仲介業者の担当者に頼んで代わりに取得してもらうことも可能です。

売買契約書

不動産を購入した時に発行する契約書です。
物件の状況や特約がないかを確認することができます。

重要事項説明書

これも不動産を購入した時に発行される書類になります。
所有している不動産について重要な事項がないかなどを確認することができます。

土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地などを売却する時に、土地の面積や境界線を正確に知るために必要な書類になります。
もし、境界線が未確認の場合は、隣接している土地の土地所有者と協議して測量図を作成する必要があります。

図面や設備の仕様書

物件の間取りや設備に関する情報を確認するための書類です。

人気の設備などが設置されていれば、販売図面に記載することによって物件を売り出す時のポイントにもなるので必ず提示するようにしましょう。

固定資産税納税通知書

物件に関する固定資産税の費用を知るために必要な書類です。
他にも、移転登記の時に必要な登録免許税を計算する時にも必要になります。

固定資産税は毎年１月１日時点の所有者に課税されるので、買主と不動産を売却する時に決済日を基準に精算する事になります。
その費用を計算する時の根拠となる資料でもあります。

維持費等の書類（マンションの場合）

マンションの管理費や修繕積立金などの維持費を確認する時に必要です。

マンションの管理費や修繕積立金も固定資産税と同じように決済日を基準に精算することになります。

マンションの規約（マンションの場合）

マンションがどのような管理をされているのか(ペットが飼えるのかなど)詳細の情報を確認するのに必要な書類となります。

不動産売却後に物件を引渡す時に必要な書類

不動産の売却が決まって、引渡しを行う時に用意する書類を紹介します。
大きく分けて、

があります。
それぞれ詳しくみてみましょう。

売主が準備する書類

不動産の売買契約書を締結する時に、売主は以下の書類を用意する必要があります。

不動産に関連する書類

不動産を引渡す時に、不動産に関連する書類を用意する必要があります。

それぞれについて下記を参照ください。

登記済権利書

売主がその物件の所有者であることを証明する書類になります。

物件を購入した時に、法務局からもらう書類で移転登記をすることによってその権利が買主に移ったことが証明されます。

建築確認済書及び検査済書、建築設計図書など

建築確認済書や検査済書の書類は、その物件が建築基準法を満たしている物件であることを証明する書類になります。
主に一戸建ての売却に必要な書類となります。

その他にも、建築設計図書などの書類は物件をリフォームするなどの時に役に立つ書類になるので提出するようにしましょう。
これは買主にとって有益な情報を提示するためでもあります。

不動産売却に必要な書類のチェックリスト

不動産を売却する時に必要な書類を準備する時に、漏れがないかチェックするためにリストを作成しましたので活用してみて下さい。

不動産売却の必要書類チェックシート

不動産売却の必要書類を手に入れる方法

ここからは不動産の売却に必要な書類の取得方法を紹介します。
以下のように、売主は各窓口で取得しなければいけない資料がいくつかあります。

下記でそれぞれの必要書類の取得方法について詳しく解説していきます。

不動産売却を依頼する時の必要書類一式

必要書類	マンション	一戸建て	土地
登記済権利書	○	○	○
売買契約書	△	△	△
重要事項契約書	△	△	△
土地軽量図・境界確認書		△	△
図面や設備の仕様書など	△	△
固定資産税・納税通知書	○	○	○
マンションの管理規約	△
マンションの維持費など	△

 「○は無いと手続きができないもの」「△は無くても手続きはできるがあった方がいいもの」を示しています。

それぞれの解釈は不動産会社によって異なります。
事前に不動産会社に確認しておくようにしましょう。

では、それぞれ書類の取得方法を解説します。

登記簿謄本の取得方法

登記簿謄本は、不動産の所有者でなくても取得することができます。
不動産の登記情報は、自分以外の人に不動産の権利内容を知ってもらうのに必要です。

登記簿謄本の取得するには３つの方法があります。
※必要な費用は600円になります。

管轄の法務局で取得

管轄の法務局を「法務局　管轄のご案内」ページから確認してください。

管轄の法務局がわかったら、そこに訪問して申請書を記入します。
申請書には、住所とは異なる「地番」と「家屋番号」の記入が必要です。

わからない場合は法務局の窓口で確認しましょう。

最寄りの法務局で取得

最近では、法務局同士で登記事項証明書の取得が行えるようになりました。
このようなサービスを「不動産登記情報交換サービス」と言います。

最寄りの法務局に行って申請書を記入してください。
その際は、「地番」と「家屋番号」が必ず必要になりますので、事前に調べておきましょう。

郵送で取得

管轄の法務局を「法務局　管轄のご案内」ページから確認してください。
管轄の法務局が分かったら「申請書」「登記印紙」「返信用の切手」を郵送します。

申請書は、法務省の「登記事項証明書等の請求書の様式及びその説明」から印刷して使用ください。

売買契約書の取得方法

不動産を購入した時に締結された契約書が必要になります。

不動産の状況や特約等の条件がないかなどを確認します。
もし紛失した場合は、不動産を購入した不動産会社に問い合わせてみましょう。

売買契約書は、購入者用と不動産会社用で必ず2部用意するので１部を不動産会社が確実に持っています。

重要事項説明書の取得方法

不動産を購入した時に発行した説明書です。
不動産に関して特記事項や注意事項が無いかなどを確認します。

もし紛失した場合は、購入した不動産会社がコピーを保管している可能性があるので問い合わせてみましょう。
ただし、必ずしも不動産会社がコピーを保管する義務はないので残っていない可能性も充分にあります。

土地測量図/境界確認書の取得方法

土地の面積や隣の家との境界線を明確にするために必要な書類です。
登記の時点で必要になるので用意しておきましょう。

もし紛失した場合は法務局で保管されているので、管轄の法務局に訪問してコピーをもらってきましょう。

管轄の法務局は「法務局　管轄のご案内」から確認してください。

図面や設備などの仕様書の取得方法

不動産を購入した時に配布される仕様書です。
間取りや装着されている設備などの情報が明記されています。

もし紛失した場合は、一戸建ての場合は不動産会社に、マンションの場合は管理会社に問い合わせてみましょう。

固定資産税納税通知書の取得方法

固定資産税の納税額を知るのに必要な書類です。
また、売却した時に行う移転登記などに必要な登録免許税を計算するのに使います。

固定資産税は、毎年払っているので最新の書類を用意するようにしましょう。

もし紛失した場合は、管轄の市区町村の役所で再発行できます。
また、電話をすれば郵送してもらえます。

マンションなどの管理規約の取得方法

マンションがどのように維持管理をされていたのか、どんなルールがあるのかが記載された規約書です。
買主にとってはどんな物件か知るのに重要な書類になります。

紛失した場合は、マンションの管理会社に問い合わせをして再発行をしてもらいましょう。

マンションの維持費などの取得方法

マンションの管理費、収税積立金などの維持費を確認するために必要です。
こちらも買主にとって重要な書類になります。

紛失した場合は、マンションの管理会社に問い合わせをして再発行をしてもらいましょう。

物件を引渡す時の必要書類一式

必要書類	マンション	一戸建て	土地
身分証明書	○	○	○
実印	○	○	○
印鑑証明書	○	○	○
住民票	○	○	○
銀行口座の通帳	○	○	○
ローン残高証明書	○	○	○
登記済権利書(権利書)・登記識別情報	○	○	○
建築確認済書		△
検査済書		△
建築設設計図書		△
設備に関する説明書	△	△
物件のパンフレット	△	△

「○は無いと手続きができないもの」「△は無くても手続きはできるがあった方がいいもの」を示しています。

それぞれ書類の詳細を見ていきましょう。

身分証明書

売主が本人だと確認するための確認書類です。
もし売却予定の不動産が共有物である場合はその全員分が必要です。

身分証明書として有効なものは下記になります。

もっとも多く使われるのは「運転免許証」です。

実印

実印とは、市区町村の役場で印鑑登録した印鑑のことです。
もし印鑑登録をしていない場合は、市区町村の役場で印鑑登録をする必要があります。

注意点として、印鑑登録ができる印鑑の規定は「8㎜角の正方形～25㎜角の正方形」の間に収まる印鑑になります。

印鑑証明書

印鑑証明書とは、正式に登録された印鑑というのを証明するための書類です。

発行してから3ヵ月以内のものしか有効な印鑑証明書として認められないので注意しましょう。

発行は市区町村の役場で行えます。
印鑑証明書を発行してもらうために、印鑑登録時に配布された「印鑑登録カード」か「印鑑登録証」が必要になるので必ず持参しましょう。

住民票

住民票は、登記した住所と現住所（住民登録している住所）が違う場合に必要です。

発行は市区町村の役場で行えます。
こちらも、発行してから3ヵ月以内のものしか有効な住民票として認められませんので注意しましょう。

銀行口座の通帳

銀行口座の通帳は、買主に代金を振り込んでもらうために必要です。

売却金額を振り込んでもらう口座になるのでよく考えて用意するようにしましょう。

ローン残高証明書

住宅ローンなどの借り入れを行っている場合に必要な証明書です。

通常の金融機関なら毎年10月～11月頃に発行されるので、それを持参するようにしましょう。
もしローン残高証明書が無い場合は、返済予定表でも問題ありません。

登記済権利書（権利証）/登記識別情報

不動産の所有者を証明する書類です。
不動産を購入した時に法務局から発行されているはずです。

もし紛失してしまった場合は手続きを行う必要があります。
手続きは以下の２パターンがあります。

司法書士に作成依頼

司法書士の責任で売却を予定している不動産の所有者を証明するものです。

司法書士が責任を持つ分、作成してもらうのに費用が必要です。
不動産の金額によって変動しますが、5万～10万円は必要になるでしょう。

事前通知制度

管轄の法務局に行き、所有者移転の登記申請書を提出します。
その時に権利証を提出できない理由も伝えましょう。

そうすると申請者のところに本人限定受け取りで郵便物が手配されます。
本人限定受け取りの郵便物とすることで、申請書を出したのが本人であることを確認するようになっています。

建築確認済書

建築確認済書は、建物を作る時に基準に沿っているのかを審査して通過した証明書です。

市区町村の役場より発行される証明書ですが、基本的に一戸建て購入時にハウスメーカーが手続きを行ってくれています。

もし紛失した場合は、市区町村の役場に問い合わせてみましょう。
再発行やコピーを取れることがあります。

検査済証

検査済み証は、建築物の工事が完了した時点で国が認可している検査機関に届け出をして検査したという証明書です。

市区町村の役場より発行される証明書ですが、基本的には一戸建て購入時にハウスメーカーが手続きを行ってくれています。

もし紛失した場合は、市区町村の役場に問い合わせることにより再発行やコピーを取れることがあります。

建築設計図書など

建築設計図書は、建築物の設計図面です。
通常は不動産の購入時にハウスメーカーから受け取ります。

もし紛失した場合は、ハウスメーカーがコピーを保管している可能性があるので問い合わせてみましょう。

設備に関する説明書

設備に関する説明書は、キッチン、トイレ、バスなど住宅の設備に関する説明書です。

もし紛失した場合は、メーカーと型番を調べた上でメーカーHPに掲載されていないのか確認をしましょう。
無い場合は、サポートセンターに問い合わせをしましょう。

物件のパンフレット

購入時の物件のパンフレットがあれば、買主にとって有効な資料になるので用意しておくようにしましょう。

確定申告をする時に必要な書類

ここでは、確定申告で必要な書類の取得方法を紹介します。

個人が居住用の不動産を売却して譲渡損失が発生した場合に、給与所得と損益通算をすることができます。

その手続きで必要な書類は以下になります。

パターン	買換えの場合	売却の場合
特例の種類	居住用の不動産を買換えて、譲渡損失の繰越控除の特例を受ける時	居住用の不動産を売却して、譲渡損失の繰越控除の特例を受ける時 必要書類
必要書類	・課税所得計算明細書 ・除票住民票 ・譲渡資産の登記事項証明書 ・買換え資産の登記事項証明書 ・新しい住民票 ・住宅借入金の残高証明書(買換え資産の場合)	・課税所得計算明細書 ・除票住民票 ・譲渡資産の登記事項証明書 ・住宅借入金の残高証明書(譲渡資産の場合)

必要書類と入手先は以下の通りです。

書類	入手先	金額
課税所得計算明細書	税理士	20～50万円
住民票	市町村窓口	300円
登記事項証明書	法務局	1通600円
住宅借入金の残高証明書	金融機関	基本無料

わからなければ担当する不動産会社に相談してみましょう。

必要書類を用意してもらう費用は？

不動産の売買に必要な書類で、自分で作成しなければならないものは基本的にありません。

売買や引渡をする時に必要な、売買契約書、重要事項説明書、固都税等の清算金計算書は不動産会社が作成してくれます。
確定申告で必要な課税所得計算明細書も税理士が作成してくれます。

他にも、戸建住宅で敷地境界が確定していない場合は境界確認書を作る必要があります。
境界明示は売主の義務になるので、無い場合は土地家屋調査士に依頼して作成する必要があります。

売却する物件によって変わりますが、境界確認書と越境の覚書の作成で50～60万円の費用が必要になります。

依頼先	作成書類	費用
不動産会社	売買契約書・重要事項説明書・補足資料・各種清算金計算書・領収書等	売却額の3％+6万円
司法書士	所有権移転登記・抵当権抹消登記	10万円程度
土地家屋調査士	境界確認書と越境の覚書(物件が戸建で書類がない場合)	50～60万円
税理士	課税所得計算明細書(確定申告する場合)	20～50万円

確定申告時の取得費計算には注意が必要

確定申告を行う場合は、課税所得計算明細書を作成する必要があります。
この書類を作成するには、売却した物件の取得費をわかっている必要があります。

取得費に含まれる費用は、

これらになります。
購入当時の資料がきちんと残っているか確認しましょう。

いずれも購入した時の物になるので何年も前の資料になります。
紛失している場合も多いです。

もし、紛失して実際の取得費がわからない場合は、譲渡価額の5％が概算取得費となってしまうので注意しましょう。
そうなると、譲渡損失の繰越控除の特例が受けられなくなってしまいます。

 まずは、売却した不動産を購入した時の売買契約書が残っているかを確認しましょう。

不動産売却をスムーズに行うコツ

不動産を売却するのは金額が大きく法律的な権利と義務もあって難しいので、各種専門家に依頼しながら進めるのが一番いいです。

必要な各専門家の司法書士や土地家屋調査士などは不動産会社が選んでくれます。
また不動産会社によっては税理士も紹介してくれるところもあります。

不動産会社に仲介を依頼することで売買自体をスムーズに進めることができます。
そのため、不動産の売却を行う時には不動産会社を間に入れることがスムーズに売却を行うコツと言えます。

ただし、地方にある小さな更地の場合はものすごく少額な取引になる場合もあります。
しかし、このような場合でも登記は必要となるので、最低でも司法書士が必要となります。

もし、司法書士費用を節約したいのであれば、法務局に行って自力で登記を行うことは可能です。
取引する金額が少額で、建物も抵当権もなく地中埋設物もないような更地であれば不動産会社に依頼しない売買を行ってもいいかもしれません。

ここまで、不動産売却に必要な書類について詳しく解説してきました。
いかがでしたか？

不動産を売却する上でさまざまな書類は用意しなければいけません。
漏れがあったり不備があったりすると時間が余分にかかったり、トラブルの元になります。

スムーズに不動産の売却ができるようにしっかりと漏れがないように準備しましょう。

ここまでの内容が理解できた方は、不動産を売却する時に発生する税金についても知っておきましょう。
どんな税金が必要でいったいいくら必要なのかを詳しく解説しています。
詳しくは下記の記事「不動産売却で発生する税金は何がある！？」をご覧ください。