あなたは、
「不動産を売却する時の3000万円特別控除って何？」
「3000万円特別控除って受けるための条件があるの？」
「特別控除を受けるにはどうしたらいいのだろう？」
など、不動産を売る時の3000万円特別控除について知りたいと思っていませんか？
そこで不動さんに、「3,000万円特別控除とは？適用条件を知っておこう」について詳しく解説してもらいましょう！
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
3,000万円特別控除とは？適用条件を知っておこう
最近は個人でも不動産を売却しやすくするために、さまざまな税政策が実施されています。
その時にあなたは「どんな特例があるのかな？」と思いませんか？
そこで不動産を売却した時の特例を紹介しておきましょう。
不動産を売却した時は5つの特例があります。
譲渡益 譲渡益が生じる場合 (所得税が発生)
- 売却：3,000万円の特別控除
- 売却：所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 買換え：特定の居住用財産の買換え特例
譲渡益 譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる)
- 買換え：居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
- 売却：居住用財産に係る譲渡損失の損益通算およびび繰越控除の特例
この中で今回は「居住用財産の3,000万円の特別控除」について詳しく解説していきましょう。
この制度をうまく活用できれば、あなたは安心して不動産の売却を進めることができるでしょう。
居住用財産を譲渡した場合
まず不動産を売却した時に発生する、所得税の原則を説明しましょう。
所得税が発生するのは、譲渡益が発生するとかかります。（譲渡所得がプラスになった場合）
この時あなたは、「譲渡所得はどうやって計算すればいいの？」と思いませんか？
まずその譲渡所得の計算方法についてお伝えしましょう。
課税譲渡所得の計算式
不動産を売却した時の課税譲渡所得の計算式は、以下の様となります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
※譲渡価額：不動産を売却した金額。
※取得費：不動産を購入した時の価格。
※譲渡費用：仲介手数料など。
課税譲渡所得がプラスになると所得税が発生する
不動産の価格が購入した時よりも値上がりしていると、課税譲渡所得がプラスになるので所得税が発生します。
なお不動産の価格が購入した時よりも値下がりしていれば、課税譲渡所得がマイナスになるので所得税は発生しません。
バブルが崩壊するよりも前に不動産を購入していれば、ほとんどの場合は値下がりしていることが多いでしょう。
この時は課税譲渡所得がマイナスとなります。
特別控除を適用したらどうなる？
もしかしたらあなたは、「家を売るたびに所得税が発生していたら、なかなか売ることが出来ない」と思ったりしていませんか？
たしかに個人が居住用財産を売時に毎回所得税が発生しては、売却する時の足かせとなってしまいます。
そこで個人がマイホームを売却しやすくするために、3,000万円を課税譲渡所得から控除できる施策が設けられているのです。
そのため課税譲渡所得は、以下のようとなります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
一般的に平均的なサラリーマンが購入するような家で、3,000万円以上も価格が値上がりしていることはほとんどありません。
そのため3,000万円特別控除の要件を満たしていれば、ほとんどの場合に課税譲渡所得はマイナスになるので所得税は発生しないことが多いでしょう。
3,000万円特別控除が適用される条件
3,000万円特別控除がどんな制度かわかった所で気になるのが適用される条件ではないでしょうか？
そこでどんな場合に3,000万円特別控除が適用できるのかを確認していきましょう。
居住用財産での適用条件
居住用財産の適用要件はいずれかに該当する場合となります。
・ 今住んでいる家や敷地を譲渡する場合
・ 転居してから3年後の12月31日までに、住んでいた家や敷地を譲渡する場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
・ 災害などによって住んでいた家が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する年の12月31日までにその敷地だけ譲渡する場合
・ 転居後に家を取り壊した場合は、転居してから3年後の12月31日まで、もしくは取壊し後1年以内、どちらか早い日までに譲渡する場合(取壊し後に敷地を貸し付けたり事業の用に提供すると適用外)
また親族や同族会社への譲渡は適用外です。
特例の適用も3年に1度しか適用できません。
軽減税率も合わせて適用できる
この3,000万円特別控除は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」と合わせて適用することが可能です。
たとえばかなり古い不動産であれば、3,000万円の特別控除を適用しても課税譲渡所得がプラスになってしまう可能性があります。
これでは古い家を売却したくても売ることをためらってしまうかもしれません。
そこで所有期間が10年以上ならば、税率を低くしてくれる特例が適用できるので所得税がなるべく発生しない仕組みになっているのです。
所有期間が10年を超えている居住用財産を譲渡した場合、所得税や住民税の税率は以下となります。
| 課税譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ | 39％ |
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分 | 15％ | 5％ | 20％ |
相続財産を売却した時の条件
もしあなたが相続した不動産を売却しようとしているのであれば、「相続した不動産でも3000万円特別控除を受けることができるのか？」と気になるところではないでしょうか？
たしかに相続した不動産でも3000万円特別控除を受けることができます。
しかし以下の要件に合った場合だけとなりますので、一度確認しておきましょう。
・ 昭和56年5月31日以前に建築された家(区分所有建物を除く)である。
・ 譲渡の時に地震に対する安全性の規定に適していること、または建物を取り壊して更地とすること。
・ 相続開始の直前に被相続人以外、誰も居住していない。
・ 相続開始日以後3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること。
・ 譲渡金額の合計が1億円以下。
・ 相続から譲渡の時まで、事業用、貸付用、居住用になっていないこと。
・ 地方公共団体の長などが要件を満たすことの確認をした書類の添付をする。
このように相続した不動産でも3000万円特別控除を適用することができれば、相続財産を売却しやすくなるでしょう。
遠隔地の相続財産はどうやって売却する？
たとえば東京で働いているサラリーマンなどが、地元に住んでいる親の不動産を相続することはよくあります。
この場合は地元には戻らない方も多いため、その不動産は売却するしかありません。
相続した不動産でも3,000万円特別控除が適用できるようになったので、ますます遠隔地の不動産を売却するようなことも増えてくるでしょう。
そうなると遠隔地にある不動産を売却する場合、地元の不動産会社を知らないと困ってしまいます。
またその土地の相場観もわからないので、いくらで売れるかわからないことも多くなるでしょう。
そんな時に便利なサービスもあります。
一括査定サイトで適正価格を把握しよう
ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。
不動産一括査定サービスとは？
インターネット上で売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、査定先、売却先の不動産会社を自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一斉に査定依頼が行えます。
この不動産一括査定サイトは、遠隔地に住んでいる所有者の方でも査定依頼が可能です。
また一括査定サイトでは、エリアごとに信頼のできる不動産会社を紹介してくれます。
そのため一括査定サイトを利用すれば、一度に複数の地元不動産会社を知ることができるでしょう。
さらに地方都市であれば、一括査定サイトに登録している不動産会社は比較的やる気のある不動産会社が多いです。
このように遠隔地にある相続した不動産は、一括査定サイトを使って売却するのがオススメでしょう。
不動産一括査定について詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。
まとめ
ここまで不動産を売却した時の3000万円特別控除について詳しく解説してきました。
不動産を売却する時に適用できる特別控除は他にもありますが、比較的利用しやすいのが3000万円特別控除となります。
使うためには条件を満たしている必要があるので一度確認しておきましょう。
また相続した不動産でも3000万円の控除を受けることができるかもしれません。
相続した不動産は、人によっては維持費などが必要になって重荷になってしまうかもしれないでしょう。
なるべく負担をかけずに手放す為にも、控除については一度確認しておくといいです。
