不動産の個人売買はオススメしない!?その理由と解決方法!

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不動産の個人売買はオススメしない!?

住マイくん
不動産って個人で売ることはできるの?仲介手数料がもったいないから自分でやりたいんだけど。

不動さん
確かに不動産会社に仲介してもらうと手数料が必要だからもったいないと感じるかもね。

住マイくん
そうそう。せっかく売却しても手数料を取られるんじゃ、高く売っても意味がないよ。

不動さん
そんなことないかもよ?じゃあ今から「不動産の個人売買をした時の影響」「不動産を個人売買した時の注意点」「不動産の個人売買よりもオススメの方法」について詳しく解説するね。

住マイくん
本当に個人売買できるのか考えよう。

「不動産を個人で売却することってできるのかな?」
「不動産の個人売買はどんな影響があるのだろう?」
「不動産の個人売買よりもいい方法ってあるかな?」

など、不動産を売る時に個人売買を考えている方もいると思います。

そこで、不動さんに「不動産の個人売買をした時の影響」「不動産を個人売買した時の注意点」「不動産の個人売買よりもオススメの方法」について詳しく解説してもらいましょう!

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

不動産の個人売買をした時の影響

不動産の個人売買をした時の影響

住マイくん
不動産を個人売買をするにはどうしたらいいの?

不動さん
まずは個人売買をした時の流れを紹介するね。

不動産の売却を考えた時に「できれば仲介手数料を払いたくない」「不動産は個人売買できないのかな?」と思ったことはありませんか?

一般的に不動産を売却するには、不動産会社が仲介をして行います。
しかしその対価をして「仲介手数料」が発生するので、その費用がもったいないと感じる人もいるでしょう。

不動産会社の仲介を利用しないで、不動産を売却することは可能だと思いますか?
出来ることはできるのですが、個人的には個人売買はあまりオススメできません。

個人売買をした時のデメリット

個人売買をした時のデメリット

不動産を売却する時に、不動産会社に払う仲介手数料は「物件価格×3%+6万円(税別)」です。
例えば、物件価格が1,000万円だと、36万円も支払うことになります。

「仲介してもらうだけで36万円も払うなんて高すぎる!」と思う人もいるかもしれません。
そういった方は、手数料を節約するために個人売買できないかと考えていると思います。

なお、戸建てやマンションなど個人が所有している不動産を個人間で取引することは、法律的に何も問題はありません。

しかし、ほとんどの人は個人売買を行っていません。
では、なぜ不動産会社に仲介してもらって売却をしているのでしょうか?

実は個人売買を行うのはとても大変だからです。
そんな個人売買のデメリットを紹介していきましょう。

購入希望者を探さなければならない

不動産を売却する相手が知人、友人、家族など決まっている場合は何も心配する必要はありません。
しかし、多くの方は最初から売却相手が決まっていることは少ないでしょう。

そのため、不動産を買いたいと思ってくれる人を自分で探す必要があります。

これを不動産会社に仲介を依頼した場合は、折り込みチラシや不動産情報サイトを使ってたくさんの広告を出してくれます。

しかし、広告費用は無料ではありません。
不動産会社は月10万円以上の広告費を払いますが、広告費の請求は持ち主には行いません。

もし個人売買をするのであれば、この広告費を自分で負担する必要があります。
さらに、物件に対する問い合わせや接客も行わなければなりません。

問い合わせ対応に関しては、営業経験のない素人にとってかなり難しいことでしょう。

住マイくん
自分で購入希望者を探すのは大変そうだね。

トラブル対応をしなければならない

不動産の売却はトラブルがつきものです。
これは不動産会社が仲介した場合でもトラブルは発生します。

その時は不動産会社がトラブルを解決してくれるでしょう。

しかし、個人売買を行うと話は変わってきます。
売買取引の最中や取引終了した後に、トラブルが発生しても自分の力で解決しなければいけません

よくあるトラブルとしては、水漏れなどの物件の不具合が購入後に発覚することです。
もし大手の不動産会社が仲介してくれていたら、不具合の責任は仲介した会社が負担してくれます。

不動さん
トラブルを自分で解決しなければいけないよ。

契約書類などは自分で作る

不動産を売却するにはたくさんの書類が必要になります。
代表的な物は「契約書」「重要事項説明書」です。

ただし、現在はインターネットで検索すればフォーマットが出てくるので最初から作成する必要はありません
しかし、あくまでもフォーマットなので注意が必要です。

それぞれの事情にあった契約書は作成できていません。
不動産会社もフォーマットを使用しますが、不動産の状況などを見ながら細かく条項を変更していきます。

住マイくん
フォーマットはあるけど細かい部分は自分で作り変えなきゃ。

不動産を個人売買する時の主な流れ

不動産を個人売買する時の主な流れ

では、具体的に個人売買をする場合、どのような流れになるのでしょうか。
大まかなな流れは下記のように進めます。

1 購入希望者を募集
売り出し価格を決めてから広告を出す。

2 価格交渉
現地を確認して、売却価格と交渉条件を決める

3 売買契約の準備
売買契約書と重要事項説明書の作成と確認

4 売買契約の締結
契約締結、決済、登記、引き渡しを行う

5 購入後のアフターフォロー

それぞれについては下記で詳しく説明します。

購入希望者を募集

公示地価、過去の取引条件、近隣の売出価格、などを参考にして売り出す価格を決めます

この時に過去の成約価格を検索できる「レインズ」というサイトが便利です。
通常、レインズは不動産会社しか閲覧できませんが、個人で閲覧が可能なサイトもあります。

家、土地、マンションの図面、面積、建築図面、築年数がわかる資料、などを用意して不動産情報サイトに登録します。

たくさんの目に触れるのは、不動産会社も利用するYahoo!不動産、スーモ、ホームズ、などの有料サイトです。
個人売買専用のマッチングサイトもありますが、登録数が少ないので広告効果は低くなってしまいます。

自分の目的に合わせて使い分けましょう。

不動さん
売出価格を決めて、不動産情報サイトに登録しよう。

価格交渉

購入を検討している人からの問い合わせや、現地確認の希望に対応します
現地確認は立ち会った方がトラブルは少ないので成約率は高くなります。

また、購入検討者からの質問、価格、条件についての交渉も全て行わなければなりません。
もし、売り出し物件に不利な条件があると、値切られてしまうこともあります。

建物のキズ、傷み、土地の埋設物、建築制限、などは不利になってしまう条件で「瑕疵」と言います。
もし、瑕疵を認識できているのに買主に隠して契約してしまうと、契約解除や損害賠償をしなければなりません。

交渉で不利になってしまうとわかっていても、瑕疵を隠したまま進めることはやめましょう。

住マイくん
値引き交渉をされたらどうしよう・・・。

売買契約の準備

売主と買主で条件が納得できたら、その内容を書面にして契約の準備をします。

売買契約書

・ 売買物件がどこかを明記
・ 売買代金・手付金の支払いの取り決め
・ 所有権の移転と物件引き渡しの取り決め
・ 抵当権の抹消や固定資産税の精算と起算開始日など金銭の取り決め
・ 契約が実行できない時の取り決め
・ 瑕疵担保責任の取り決め

など

重要事項説明書

・ 物件について説明法令上の制限を説明
・ 土地と道路の関係について説明
・ インフラなど整備について説明
・ 敷地や建物の状態について説明
・ 共用部分について説明
・ 代金以外の金銭について説明
・ 契約解除について説明
・ 保険加入について説明
・ 買主承認事項の明記

など

売買契約書や重要事項説明書は契約前に買主に渡して、内容を確認してもらっておくと契約をスムーズに進めることが出来ます。

不動さん
作っておくべき書類の中身はしっかり確認しよう。

契約~決済と引渡し

契約の締結した後に、金銭の支払いと物件の引き渡しをします。
できれば、所有権移転登記まで同時に行うこといいでしょう。

他にも、決済の時に司法書士に立ち会いをお願いするやり方があります。
決済の確認と領収書の発行を同時に行い、登記関係の書類を司法書士にすべて手渡して司法書士に登記してもらいます。

そして、代金の振り込み先である金融機関で立ち会いをすれば、振り込み金額をすぐ確認することが出来ます。

住マイくん
契約と引き渡しも自分でやるからシュミレーションしておこう。

購入後のアフターフォロー

物件の引渡しが終わってからも、買主と連絡は取れるようにしておきましょう。
引き渡してから隠れた瑕疵が発覚する場合もあります。

その時は、契約した時の取り決めに従って修繕や補償などを行います。

そのため、売主に連絡が取れなくなってしまうと、それだけで大きなトラブルになる可能性があります

不動さん
売買が完了した後が最も重要だよ。

不動産を個人売買した時の注意点

不動産を個人売買した時の注意点

住マイくん
個人売買って難しそうだね。なんか不安になってきた。

不動さん
注意点も紹介しておくからしっかり覚えておこう!

売買契約書と重要事項説明書の作成

売買契約書と重要事項説明書の作成

不動産会社が取引をした場合は売買契約書と重要事項説明書の交付が義務付けられています。
ですが、個人売買の場合はその義務がありません

しかし、手間がかかるからとこれらの書面を省くことは絶対にやめましょう。
取引金額が取れも大きいので「口約束」だけで進めることはとても危険です。

そして、書類を作る過程で取引の不明確な部分を確認することができるのでトラブルを未然に防ぐこともできます。

なので、売買契約書と重要事項説明書は必ず作成しましょう。

住マイくん
作らなくてもいいけど、必ず作成した方がいいね。

住宅ローンが組めない時もある

住宅ローンが組めない時もある

住宅ローンを申し込む時に、金融機関から売買契約書や重要事項説明書の提出を求められることがあります。

また、金融機関によっては個人売買の契約書ではローン審査が通らない場合があります。
個人に対して大きな金額で融資するわけなので、信用できる取引かどうか確認するのは仕方のないことでしょう。

もし、住宅ローンを利用しようと思っている場合は、売買契約書でローンが通らなかった時の解約についても取り決めておきましょう。

不動さん
住宅ローンが組めない場合もあるからその時の対処も考えておこう。

所有権移転登記は司法書士に依頼

所有権移転登記は司法書士に依頼

契約締結、決済、物件の引渡しまでが完了すると、物件の所有権は買主に移動します。
しかし、法務局で所有権移転の登記をしなければ、第三者に対して権利を主張できない事態になってしまいます。

例えば、決済が完了しているのに売主が登記に応じてくれない、登記を先にしたら買主が支払いを拒否したというトラブルもあります。

そのため、所有権移転登記は決済と引渡しを同時に行って、さらに第三者である司法書士に依頼するのが安全でしょう。

また、住宅ローンを利用して金融機関から抵当権設定される場合は、抵当権設定登記が必要です。
これは必然的に司法書士に登記を任せることになります。

住マイくん
司法書士に任せることもあるんだね。

瑕疵担保責任の範囲は明確に

瑕疵担保責任の範囲は明確に

不動産売買で一番多いトラブルは、引き渡し後に瑕疵が発覚するケースです。

規定では、買主が瑕疵を発見した時から一年間、売主に契約の解除や損害賠償の請求をすることができます。
そうすれば、買主は購入後に瑕疵が見つかっても賠償請求をすることができるので安心です。

一方で、売主はいつ瑕疵が見つかって賠償請求されるのでずっと心配し続けなければいけないということになります。

そのため、長い時間が過ぎた後に瑕疵が発覚しても、それが契約時からの瑕疵かどうか証明できない場合もあります。
このように売主と買主の間で、長期化した裁判が行われるのはこの場合です。

もしトラブルを避けたいのであれば、売買契約書と重要事項説明書には必ず瑕疵担保責任の範囲を明記しておきましょう

例えば、中古住宅は売主が瑕疵担保責任を負う範囲を「物件を引渡し後3ヶ月」と設定することが多いです。
なお、あまりに古い物件の場合は「売主は一切、瑕疵担保責任を負わない」とすることもあります。

不動さん
トラブル回避の事項をしっかりと記載しておこう!

不動産の個人売買よりもオススメの方法

不動産の個人売買よりもオススメの方法

この様に個人売買は決して簡単な方法ではありません。

・ 自分で行うと大変な広告料
・ 問い合わせに対応する接客
・ 売買後のトラブル解決
・ 契約書や重要事項説明書の作成

これらのすべてを不動産会社は私たちの代わりに行ってくれます。
そのため、不動産会社は広告料を使いすぎたら、仲介手数料をもらっても赤字になるなんてこともあります。

ここまでの手間を考えたら仲介手数料は妥当かもしれないと思えてくるかも知れません。
そして、以下に個人売買でやらなければならないことをまとめておきます。

① 売却する不動産相場を確認して売出価格を決定
② 不動産の図面や境界図を集める
③ インターネットやチラシで広告を出す
④ 現地見学の問い合わせに対応
⑤ 価格交渉を受ける
⑥ 契約書と重要事項説明書を作成
⑦ 契約書に調印
⑧ 決済代金をもらう
⑨ 司法書士に依頼して所有権を変更
⑩ 物件の引き渡し
⑪ 取引後トラブル解決

このように個人売買はやることがたくさんあります、そのため個人的にはあまりオススメできません。
もし、高く売りたいのであれば、不動産一括査定サイトを使うといいでしょう。

不動産一括査定について詳しくは、下記の「不動産一括査定サイトについて」をご覧ください。

住マイくん
個人売買は難しいから不動産会社に任せた方が良さそうだね。

ここまで、不動産を個人売買する方法やデメリットについて詳しく解説してきました。
不動産を売却するのは簡単ではありません。

個人で行おうとするとかなり時間と労力を使う必要があります。
そのため、仲介手数料が必要になるとしても不動産会社に仲介を依頼した方がいいでしょう。





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