「不動産を売却する時の固定資産税って何だろう？」
「不動産を売却する時の固定資産税は誰が払うの？」
「不動産の売却で固定資産税はいくら必要？」
など、不動産を売る時に固定資産税について詳しく知りたい方もいると思います。
そこで、不動さんに「不動産売却での「固定資産税」って何？」「不動産売却での固定資産税の精算方法」について詳しく解説してもらいましょう！
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
不動産売却での「固定資産税」の精算方法
不動産の所有には毎年固定資産税が発生します。
そのため、不動産を所有している方であれば毎年固定資産税を納付していることでしょう。
実は不動産を売却して手放す場合にも、固定資産税を考慮しなければなりません。
そこで固定資産税を負担する時の条件と精算方法を解説していきます。
固定資産税の概要
固定資産税は土地、家、償却資産、などの固定資産を持っている人に課税されます。
なお、固定資産税における所有者は毎年1月1日時点で固定資産税課税台帳に登録されている人になります。
そのため、その年の途中で相続があっても、1月1日時点での所有者に対して課税されているので既に納付済みの場合もあります。
なので、翌年の納付通知書が届くまで固定資産税に気付かないこともあります。
固定資産税の対象となる主なもの
固定資産税の対象になるのは、以下になります。
土地の場合
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地（雑種地）
家の場合
住家、店舗、工場、倉庫、その他の建物
固定資産税に基礎控除はある？
相続税の場合は、相続の時に課税するのでかなりの控除額が設けられています。
その金額は「法定相続人の数×1,000万円＋5,000万円」です。
なお、固定資産税は相続した時点で、不動産を所有している状態になります。
つまり相続とは関連性がない、年一回の課税対象になったということです。
なので、翌年の1月1日にそのまま不動産を所有していれば課税対象になります。
そのため控除という概念自体が存在しません。
ただし、極端に低い額の不動産の場合は課税されないケースがあります。
その課税対象となる最低額は、土地の場合が30万円、建物は20万円です。
しかも、同一市町村内で同じ人が所有するすべての土地・建物を合算した時の金額なので、免税になるケースは極めて少ないと言えるでしょう。
固定資産税を負担する条件
固定資産税は、固定資産を所有することで課税される税金です。
そのため不動産の所有者が必ず負担することになります。
では、なぜ売却して所有者でなくなったので固定資産税を負担するのでしょうか？
その理由は、固定資産税が課税されるサイクルにあります。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に1年分の税金が課税されます。
なので、年の途中で不動産を売却して所有者が変わっても別々に課税されることはありません。
そのため、1月1日に所有者が変わる場合を除いて、その前の所有者に1年分の納税義務が発生するのです。
固定資産税の負担額は話し合いで決める
年が変わってから1日でも所有者だった場合は、不動産を売却して所有者でなくなっても固定資産税の納税義務が発生します。
所有者でもないのに税金を払うなんて馬鹿らしくなってきます。
そこで、買主と相談することになります。
その場合にお互いが一番納得できる解決策が日割り計算です。
お互いが所有者の期間分を負担するので、不公平感もなくトラブルになりにくい方法です。
ただし、この計算には暦年で計算する方法と会計年度で計算する方法があります。
どちらの方法を使うかは負担額で変わってきます。
例えば、7月1日の引き渡しだとすると、暦年計算の場合は売主も買主も各半年分の負担となります。
しかし、4月1日から始まる会計年度で計算すると売主は3ヶ月分の負担で、買主は9ヶ月分の負担になります。
固定資産税の分担は任意で行う
納税義務者の売主は、買主にも固定資産税を負担してもらいたいと思うでしょう。
しかし、この清算はあくまで任意の行為になります。
そのため、契約内容に入れてしっかりと取り決めをしておかないと後々トラブルになります。
また、納税通知書が届くまで実際の納税額がわかりません。
年初から春先にかけて不動産の売買をする場合は、固定資産税の清算をいつするのかも決めておきましょう。
この時によく行われるのは以下の2パターンです。
① 前年の納税額を参考に清算する
② 納税通知書が届いてから清算する
前年の納税額を参考にして清算する場合は、実際の納税額確定後に差額精算を行う方法と最初の清算で解決済みとする方法があります。
相続時も固定資産税には注意
不動産を相続した場合、相続税などの税金対処で悩むことがあります。
その時に忘れがちなのが「固定資産税」です。
相続は被相続人が死亡してから開始されます。
こればっかりはいつ訪れるのかわかりません。
相続税は、被相続人が死亡した時点で意識するでしょう。
しかし、固定資産税は相続が開始する時期とは関係がない税金です。
そのため、ついうっかり忘れてしまっていたという場合多いようです。
固定資産税は不動産を所有している限り払い続ける義務のある税金です。
相続の開始時期と直接関係していないので、通知が来るまで気が付かない場合もあるかもしれません。
なので、固定資産税に関してわからないことは、市役所にある「資産税課」に問い合わせてみましょう。
不動産売却での固定資産税の精算例と注意点
先ほどは固定資産税に関しての基本的な精算方法を紹介しました。
ここからは固定資産を精算する方法を解説していきましょう。
固定資産税の精算例
例えば、ある不動産の固定資産税額が年額20万円だったとします。
そして、不動産が売却できて7月1日に引き渡しをしたとします。
すると、本来ならば買主が7月1日から半年分の固定資産税額である10万円を負担するべきだとなるでしょう。
しかし、その年の納税義務者はそのまま売主になっているので、買主から10万円をもらって引き渡し以降の固定資産税を買主に負担してもらったりとします。
つまり、売却する不動産の売買金額が3,000万円だとすると、買主はこの金額に加えて半年分の固定資産税である10万円を売主に支払うことになります。
そのため、支払総額を3,010万円とするのが固定資産税の精算をしたことになります。
精算は固定資産税以外もある
実は不動産の売買では、このような精算は固定資産税だけの話ではありません。
例えば、オフィスビルなどを購入するともっと複雑な精算になります。
オフィスビルのような収益物件では、固定資産税の他に、賃料や水光熱費等も期間中に稼働いています。
賃料などは翌月分を当月20日までに振込んでいるような場合も多いです。
なので、月末に取引をしたりすると、買主がテナントからもらえるはずの翌月分賃料も売主が受け取っていることになります。
また売買月まで使用していた電気代などの水光熱費は電力会社から2か月後に請求が来るので注意しましょう。
売主と買主で話し合いをしておく
このように売買期間中も稼働している物件を売却する時には、どこまでをどちらの権利とするかを決める必要が出てきます。
そして、これらの期間中に発生するお金を適正に振り分けることを精算と呼びます。
しかし、精算は売主と買主とで行われる合意事項です。
例えば、オフィスビルのような収益物件では、固定資産税、賃料、共益費、看板使用料、駐車場代、付加使用料、など精算をするべき項目がたくさんあります。
そのため、売主と買主が細かいところまで精算するのが面倒だとなれば、一部の項目については精算を止めてしまうこともあります。
ただし、固定資産税は最低でも精算するケースが多いです。
不動産売却を成功させるコツと注意点
固定資産税の精算に関して損をしないためのコツが1つだけあります。
それは建物を取り壊して更地にしてから売却をする時の話しです。
固定資産税は１月１日に建物が存在していれば所有者に税金が課されます。
そのため、建物を取り壊して更地にしてから売却する場合、取り壊すのが1月末だとするとその年の固定資産税は1年分負担することになってしまいます。
更地で売るなら12月中旬までに取り壊しをする
取り壊して売却をするのであれば、最低でも12月の中旬くらいまでに取り壊しを完了させておきましょう。
12月中旬まで取り壊しを終えて、市町村の担当者が建物を滅失していることを確認すれば、翌年以降の固定資産税は無くなります。
取り壊して更地にしてから売却する場合は、取り壊し時期にも注意をしておきましょう。
ここまで不動産を売却する時に必要な固定資産税について詳しく解説してきました。
固定資産税は不動産を所有していると必ず必要になる税金です。
精算方法やどんな条件の時に必要かを知っておけば損する事は無いでしょう。
不動産を売却する時に少しでも得をするようにしておきましょう。
また、不動産を売却する時に固定資産税やその他のことについて相談しながら売却を進めて行きたいのであれば信頼できる不動産会社を見つける必要があります。
素早く簡単に信頼できる不動産会社を見つけたいのであれば、不動産一括査定サイトを利用してみましょう。
不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい方は、下記の「不動産一括査定サイトとは？」をご覧ください。
