不動産の売却前に準備する書類は！？高く売るための基本ステップ！

「不動産を売る前に準備する書類は何が必要かわからない。」
「不動産売却で準備する書類ってどんな時に必要なの？」
「準備しておく書類ってどこで手に入るの？」

など、不動産売却で準備しておく書類を確認しているけれど、何がどのタイミングで必要かわからない方もいると思います。

そこで不動さんが、不動産売却で準備しておく書類に関してわかりやすくまとめて解説してくれるみたいです。
不動産売却の準備書類を確認しておきたい方は参考にしてください。

不動産売却する前に準備する書類の種類

不動産を売却する前に準備しておく書類は、売却をするまでの流れで変わってきます。

しかし、準備するべき書類は不動産会社に指示してもらえるので言われてからそろえても大丈夫です。
また、自分でそろえなくても不動産会社が代わりに用意してくれる書類もあります。

必要な書類をあらかじめ準備しておくと、トラブルが起きた時に慌てずに済むでしょう。
それに書類によっては昼間にしか用意することができない書類もあるので、すべての書類をそろえるのは時間と手間がかかります。

また、売却手続きがスムーズにできれば買主にとってもメリットが大きいので購入希望者を逃さないためにも事前の準備は大切です。

準備する書類は売主の状況や不動産会社の方針によって違う場合もあるため、必ず全てが必要とも限りません。
そのため、準備するべき書類は先に確認しておいて、いざという時に慌てないようにしましょう！

事前に準備しておく書類の一覧

先に準備しておく書類は、下記のような物があります。

書類	戸建	マンション	土地
登記簿謄本（登記事項証明書）	○	○	○
登記済権利証・登記識別情報	○	○	○
地図（公図）	△	△	△
建築確認済証・検査済証	○
管理規約・使用細則		○
マンションの維持費に関する書類		○
固定資産税納税通知書・課税明細書	○	○	○
設計図書・工事記録書	△		△
間取り図・パンフレット・広告	△	△	△
不動産取得時の契約書・重要事項説明書	△	△	△
預貯金口座情報	△	△	△
ローン残高証明書	△	△	△
本人確認書類	○	○	○
実印・印鑑登録証明書	○	○	○
住民票・戸籍の附票	△	△	△
付帯設備および物件状況確認書	○	○	○
土地測量図・境界確認書	△		△
耐震診断報告書	△	△
アスベスト使用調査報告書	△	△
住宅性能評価書	△	△

※○：基本的には必要 　△：場合によっては必要

不動産を売却するには、査定から売却した後の物件引き渡しまでたくさんの書類が必要になります。

準備する書類は、戸建、マンション、土地でも違ってきますが、必須になる書類はどんな場合も大体似たようなもので登記関係と本人確認関係の書類になります。

法務局で手に入れることができる書類を準備する

不動産を売却するには登記が必要になってきます。
そのため、法務局（登記所）が交付している書類を準備しておきましょう。

登記が記録してある登記簿は、不動産取引を公正にするため誰でも閲覧・取得することが可能ですが、所有者しか持っていない書類もあります。

法務局で交付される書類一覧

法務局で取得できる書類を紹介します。
下記の一覧を参照してください。

登記簿謄本（登記事項証明書）

不動産の情報、権利者と権利内容など、登記されている記録を証明できる書類です。
各地にある登記所（法務局や支局・出張所）で取得することが可能です。

登記簿で管理しているなら登記簿謄本、電子化されているなら登記事項証明書を取得します。

登記簿謄本には、不動産の権利関係や建物の床面積、土地の地積（面積）が記載されていてとても重要な書類です。

土地と建物はそれぞれの登記がされているので、土地と建物の両方が売却対象の場合は登記簿謄本も両方必要になります。

登記済権利証・登記識別情報

不動産が登記完了したら登記した名義人に交付される書類です。
不動産の取得時には、所有権が登記されると所有者に交付される登記所交付の書類でもあります。

これは所有者しか持っていないので、「権利書」や「権利証」とも呼ばれます。

登記済権利証は登記簿で管理されている登記所です。
登記識別情報は電子化されている登記所で、再発行のできない書類でとても重要です。

ただし、この書類を持っていることが所有権を意味するわけではなくて、所有権の登記をした本人であることを証明だけになります。

もし紛失しても所有権が失われるわけではありません。
しかし、所有権者としての本人確認を行うために必要で重要な書類になります。

地図（公図）

不動産の売却では、隣の土地も含めて土地の区画を示している地図が必要です。
登記所で取得した地図がいいですが、物件の所在を図で示すための地図なので、普通に売られている地図で代用もできます。

また、公図は「地図に準ずる図面」として地図の代わりに登記所で取得できます。

ただし、公図は古い時代に作成された不正確な地図が多く、現在置き換え作業が進められています。
そのため、公図しかない土地は地積測量図を必要とすることもあります。

不動産の所有者が持っている書類を準備

不動産の所有者であれば持っているはずの書類がありますが、必ず全ての書類を用意しないといけないわけではありません。

必要な書類は不動産会社に指示されるはずなので、詳しくは担当してもらう不動産会社に確認しましょう。

不動産の売主が持っているはずの書類一覧

不動産の売主が持っているはずの書類を下記で紹介します。
あるかどうかの確認をしておきましょう。

建築確認済証・検査済証

物件の所有者なら持っている書類で、役所や検査機関が交付します。
どちらの書類も、建物が建築基準法に適合していることを証明するものです。

建築確認済証は、建築前の確認申請で交付されています。
検査済証は建築後の完了検査に合格すると交付されます。

ただし、査定時にはあまり必要とされませんが、売却時には適法な建築物であることを証明するために必須です。

これらの書類は、紛失しても再発行することはできませんが、発行したことを証明する証明書は発行することができます。
紛失しているなら役所に問い合わせてみましょう。

管理規約・使用細則

マンションの管理組合で決められた管理規約や使用細則は、冊子として配られるのが通常です。
配布された管理規約や使用細則がなくても、管理組合の組合員であれば閲覧できるので、紛失していたらコピーを取らせてもらいましょう。

これも、査定時に必須の書類ではないですが、マンションの制限として知らせるべき内容なので売却時は必須の書類とされています。

マンションの維持費に関する書類

マンションの売却では、管理費や修繕積立金などの金額も重要な情報になります。
そのため、維持費の金額がわかる書類を用意しておきます。

査定時に必要とされることは少ないですが、売買契約までにはそろえておきましょう。

固定資産税納税通知書・課税明細書

毎年1月1日時点の不動産の所有者には、5月以降に固定資産税と都市計画税の納税通知書と課税明細書が同封されて送られます。

対象不動産の固定資産税評価額や税額が記載されているので、評価額や登録免許税の計算に使ったり、税額を売却時に精算したりする目的で使用します。

納税義務がある方しか持っていない書類で、情報としては評価額と税額があれば大丈夫です。
もし、紛失していても評価額は固定資産評価証明書、税額は固定資産公課証明書で代用が可能です。

設計図書・工事記録書

設計図書は、建物の図面や仕様書などの一式のことをいいます。

戸建の場合は、施工会社、不動産会社、前の所有者から渡されます。
マンションの場合は、設計図書が管理組合や管理会社に保管されています。

そのため、戸建なら自分で用意する必要があります。
もし、保管してなければ施工会社や購入した不動産会社に問い合わせしてみましょう。

マンションでは、仲介する不動産会社が管理組合や管理会社に問い合わせて閲覧させてもらうことになるはずです。

売却で必ず必要な書類ではないですが、設計図書や工事記録書にはどんな設計でどんな工事によって建てられたか記録しているため、買主が将来増改築をする時にないと困る書類です。

間取り図・パンフレット・広告

建物を購入する時は、事前に物件が掲載されたパンフレットや広告を見ていると思います。
それらが手元にあれば提出します。

これより詳細な図面が設計図書なので、必須の書類ではありません。

不動産取得時の契約書・重要事項説明書

売買契約書や建築工事請負契約書は持っていれば必要な程度です。

しかし、不動産会社の仲介を受けているときに不動産会社から受け取った重要事項説明書には、買主に説明するべき物件の状況などが書かれているので確実にあったほうがよい書類でしょう。

預貯金口座情報

売却代金の振込先情報として必要です。

不動産は高額取引になるので、現金を手渡しすることはほとんどありません。
ほとんどが振込による代金の受け取りになります。

ローン残高証明書

売却物件にローンが残っている時に必要となる書類です。

ローン残高証明書は、借り入れている金融機関に発行してもらいますが、返済予定表があれば代用することができるはずです。

本人確認をする書類を準備する

不動産の取引では、本人確認をしないで売買が成立することはありません。

なぜかというと、所有者の意思ではない契約をした時に、売買自体が無効になる可能性を回避するためです。

本人確認のための書類一覧

本人確認をするために準備しておく書類を下記で紹介します。
売主が保有している書類や役所で取得する書類があるので確認してください。

本人確認書類

本人確認によく使われるのは運転免許証になります。
他には、パスポート、住基カード、マイナンバーカードなど顔写真付きの本人確認書類があります。

原則として顔写真付きが望ましいですが、持っていない人もいるため、健康保険証などが使われることもあります。

実印・印鑑登録証明書

実印とは、役所に印鑑登録している印鑑のことです。
安価な印鑑でも、印鑑登録していれば実印として扱われます。

逆に、どれほど高価な印鑑でも役所に印鑑登録していないと実印ではありません。
不動産の売却では、実印を使って書類に押印するのが一般的です。

その時に、実印が本物であることを証明する印鑑登録証明書が必要です。
印鑑登録証明書は、印鑑登録した役所に申請して交付してもらいます。
期限は、発行から3ヶ月以内としているケースが多いので注意しましょう。

住民票・戸籍の附票

地域の住民であることを証明する書類で、一般には住所の証明で使われます。
住民登録をしている地域の役所に申請して交付してもらいます。

住民票が必要になるのは、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合になります。
登記簿上の住所から現在の住所に至るまでの住所履歴として住民票を提出します。

住民票に有効期限はありませんが、不動産売却の手続きでは3ヶ月以内の発行に限定していることが多いです。

また、住民票だけで住所履歴を証明できないときは、戸籍の附票という住所履歴が必要になることもあります。
住民票と違い、戸籍の附票は本籍地の役所に申請するので注意しましょう。

物件に関する書類を準備する

その他に準備しておく書類は、主に物件に関する書類です。
どれも重要な書類ですが、必要とされるかどうかは買主や不動産会社の対応で違ってくるので担当する不動産会社に確認しておきましょう。

物件に関する書類一覧

物件に関する書類で準備しておく物を紹介します。
下記の一覧を確認してください。

付帯設備および物件状況確認書

付帯設備および物件状況確認書は、付帯設備と物件状況を記載して買主に報告するものになります。
これは、不動産会社が書式を用意してくれます。

付帯設備がない土地の場合は、物件状況だけ記載することになります。

土地測量図・境界確認書

戸建や土地の売却時で、公図が不正確なときや境界が不明瞭なときに必要になります。
しかし、査定時に必要とされることは少ない書類です。
だたし、面積や境界があいまいな場合は、トラブルの元になるため売却時には必須です。

土地測量図は、土地の形状と測量結果が記載された図面です

境界確認書は、隣地の所有者と土地の境界について合意した文書になります。
各所有者が実印で押印し、印鑑登録証明書を添付するのが普通です。

土地測量図も境界確認書も、土地の登記簿と一緒に備え付けられているべき書類ですが、すべての土地で登記所から取得できるとは限りません。
これらの書類を作成するためには、土地家屋調査士に依頼します。

耐震診断報告書

古い家の場合は、耐震基準を満たしていない場合があるので耐震診断を受けて耐震診断報告書を持っていた方がいいでしょう。
必須ではないですが、耐震基準を満たしているならあって損はないでしょう。

耐震診断は、専門の業者に依頼しますが、自治体で助成制度をしていることが多いのでそれほど費用はかかりません。
マンションの場合には、耐震診断をしたことがあるか管理組合に聞いてみましょう。

アスベスト使用調査報告書

これも古い家の場合に問題になることが多く、調査は専門の業者に依頼します。

必須ではないですが、不動産会社が報告書の有無を買主に説明するのであったほうがいい書類です。

住宅性能評価書

客観的な視点で、住宅を評価した結果を示すものになります。
これは評価機関に依頼して手に入れます。

必須ではなく、あればよいという程度の書類ですが買う側の心理からすると、住宅の性能が等級や数値で確認できるのはプラスになるでしょう。

いかがでしたでしょうか？
不動産を売却する前に準備する書類について詳しく紹介しました。

事前に書類を準備しておけば、何かトラブルになった時も慌てずに済むと思います。
自分の必要な書類かどうかわからない場合は不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。

準備を万全にして慌てない不動産売却をしてください。

また、ここまでの内容が理解できた方は、不動産を売却する前の注意点についても確認しておきましょう！
詳しくは下記の記事「不動産の売却前に確認する注意点は！？」をご覧ください。

不動産の売却前に確認する注意点は！？