「不動産を査定してもらう時には何を比較したらいいのだろう？」
「不動産の査定で売れる価格を決める方法はないのかな？」
「不動産を査定する時の売却価格を比較する方法は？」
など、不動産を査定してもらう時に、売れる価格を知りたい方や売却価格を比較したいと思っている方もいるのではないでしょうか？
そこで、不動さんが住マイくんに「一括査定で売却価格を比較して「売れる価格」を決める」「不動産の査定額を比較してみよう」を解説してくれるみたいですよ！
不動産の査定を考えていて売却価格を比較してみようと思っている方は参考にしてみてください。
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
不動産の査定をする時に比較する重要性
不動産の売却を考えた時に「なんでこの査定額になるのか納得できない」「そもそもこの金額が妥当なのかわからない」など査定額が正しいかわからない方も多いのでは無いでしょうか。
不動産会社の査定額はどこも同じではありません。
そのため、提示された査定金額が正しいかどうか判断するためには「比較」をすることが必要です。
ですが正しい比較をするには、どうすればいいのかわからない人も多いでしょう。
査定を依頼する前に比較する目を養う
不動産を売却するなら、自分の地域の相場価格を知っておくことが重要です。
この相場に関する情報がないと不動産会社が出した査定価格が適切なのかわかりません。
なので、不動産の相場価格を調べて、比較するための「目」を養う必要があります。
ではどうやって比較するための「目」を養えばいいのでしょうか？
オススメなのは不動産ポータルサイトを見ることです。
「アットホーム」「SUUMO」「HOMES」などを使うといいでしょう。
物件数が充実しているので比較する力を鍛えるにはとてもいい環境です。
そして、どのサイトにも共通して使い方のコツがあります。
トップページから、売却予定の不動産がある都道府県と市区町村を選択しましょう。
出てくる検索条件の絞込み画面で全く同じ条件を設定します。
そうするとその地域で自分の不動産の条件にそっくりな物件だけが表示されます。
ポイントは価格を絞込み設定しないで、築年数と間取りだけを設定します。
こうすることで売却予定物件の金額相場が分かります。
なるべく毎日、たくさんの物件情報を見るといいでしょう。
比較する力を養った上で、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。
複数社に査定してもらうメリット
そもそも複数の不動産会社に不動産査定をする必要があるのでしょうか？
その理由は、不動産会社にそれぞれ得意な分野があるからです。
例えば、
・ 新築建売に強い不動産会社
・ 新築マンション販売に強い不動産会社
・ 中古マンション販売に強い不動産会社
・ 土地販売に強い不動産会社
査定依頼をするつもりの不動産会社の得意分野は把握していますか？
担当者と会ってない、話してもないのでは得意分野なんてわかるはずがありません。
なので、複数の不動産会社に査定依頼するのは、得意分野がわからないからです。
その点、複数社に査定依頼をすれば、売却予定物件が得意な会社も見つかるでしょう。
たくさんの不動産会社と関わりを持てばそれだけさまざまな不動産会社が集まります
また、得意分野ではない不動産会社なら相場とはかけ離れた価格を提示される可能性もありますが、それでいいのです。
極端のかけ離れた査定額の事例も比較検討の役に立ちます。
さらに比較できる力を養うことができるでしょう。
複数社に効率よく査定してもらう方法は？
基本的に査定は、実際の物件を見て査定価格を算出します。
駅からの距離、日当たり、物件の劣化などをチェックして査定価格に反映させていきます。
そのため、1社1社に査定依頼をしていると非常に時間がかかります。
もっと効率的に複数社の不動産会社に査定をしてもらう方法はないのでしょうか？
そこで役に立つのはインターネットで利用できる「不動産一括査定サイト」です。
不動産の売買取引をしたことがある人であれば、地元の不動産会社に詳しいでしょう。
始めての人ならば、知らない不動産会社だらけです。
不動産一括査定サイトで査定依頼を出せば、１回の申込みで多くの会社に査定を依頼することが出来ます。
その中から自分に合った適切な会社を選び出すので会社を知らなくても大丈夫です。
比較する目が養われていれば、査定額が適切かどうかも判断できます。
相場価格よりも極端に高い金額や低い金額を提示してきている会社はどこなのか見極めることが出来るでしょう。
一括査定サイトでは「机上査定」という方法で査定額が算出されます。
「机上査定」とは、売却物件を見ることなく以下の情報だけで査定価格を出します。
・ 不動産の種類
・ 周辺の不動産状況
・ 過去の売却取引事例
・ 不動産の所在地
・ 前面道路の道幅
・ 土地の総面積
なお、机上査定結果の傾向としては、相場よりも少し高めの金額になりがちです。
「少し高めになる」と覚えておけば、高めの査定額に一喜一憂しなくて済みます。
机上査定の結果から3社程度に候補を絞りましょう。
厳選された3社には本格的な訪問査定に来てもらいます。
一括査定で売却価格を比較して「売れる価格」を決める
不動産を売る場合は、「買取」と「仲介」という2つの方法があります
買取は、売却物件に対して不動産会社が付けた査定価格をそのまま受け取って、所有権を不動産会社に直接譲渡する方法です。
それに対して仲介は不動産会社と媒介契約を締結して、売却活動を依頼します。
購入希望者が見つかって仲介による売買契約を締結すると、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。
この仲介における売出価格は不動産会社が決めるわけではなく、売主本人の意思で決定します。
では、この価格は一体どのように決めるべきなのでしょうか？
ここからは、一括査定を使って査定額を比較して売れる価格を設定する方法についてご紹介していきます。
査定価格と売出価格の違い
売却価格を決める時に基準として使われる価格が、不動産会社による査定価格です。
査定価格は駅からの距離、物件の位置するエリア、広さ、築年数、敷地の形状、方角などの条件を総合的に加味して判断されます。
もちろん、公的に発表されている路線価格や類似物件の取引事例も参考として使用されます。
ただし、それらの条件が査定に与える影響は不動産会社によって違ってきます。
査定価格は会社によって異なるので、一社だけに査定を依頼することがやめておきましょう。
必ず一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社から査定貰って比較するようにして下さい。
先ほども少し説明しましたが、査定には簡単な物件情報だけで導き出した「机上査定」と実際に物件を確認して判断した「訪問査定」があります。
そのため、実際の物件価格を決める際には、必ず訪問査定を受けてからにしましょう。
売出価格は売却を依頼する不動産会社を選んで売却活動を行っていく時に決める価格です。
査定額や不動産会社からのアドバイスを元に売主本人が決定します。
つまり、「不動産会社の査定額＝売却価格」ではないということです。
物件の情報と価格のバランス次第で購入希望者の印象は大きく変わります。
なので、不動産が売れるかどうかは、売出価格の付け方によって決まってくるといっても過言ではありません。
査定価格だけで不動産会社を決めるのは危ない
一括査定サイトで査定を依頼した会社から売却活動を依頼する担当を選ぶのですが、ここで査定金額が高い会社を選ぶのは注意が必要です。
高い査定額で売主の機嫌を取って媒介契約を結んで、いざ売却となると理由をつけて安い値段を設定させる可能性があるためです。
査定額が提示されたら、他社と比べて極端に高かったり安かったりしないかを確認して査定の根拠を聞いてみます。
それに明確に答えられない不動産会社は、避けたほうがいいでしょう。
こちらの意思を尊重してくれる会社を選ぶことが大切です。
売却の最低価格ラインと売却時期を決める
売出価格を決める前に設定しておく価格が売却の最低ラインです。
住宅ローンの残債と売却にかかる諸費用を合計して、可能な限り自己資金を引いた金額が最低ラインになります。
それ以下の金額で売ってしまうと、生活に問題が出てくる可能性があります。
例えば、
・ 残債：2000万円
・ 諸費用：100万円
・ 費用の持ち出し可能額：200万円
の場合は1900万円以上で売れなければならないということです。
売却を査定して査定額がこの最低ラインに満たない場合、売却自体をやめることも検討する必要があります。
次の物件の目途が付いていて支払い期日が決まっている場合などは売りたい時期が決まっているので焦ってしまうことになります。
価格交渉でもそれが弱みになってしまうので、買い換えの場合も売却が完了した時点で次の物件を検討するようにしましょう。
また、いつまでに売却したいという時期も考えておきます。
不動産の情報サイトを定期的にチェックしていればわかりますが、いつまでも売れ残っている物件も少なくありません。
こういった物件は何か問題があると判断されて、購入希望者からは敬遠されてしまいます。
もし、売れたとしても大きく値引き交渉される可能性が高いので、最初にある程度の売却希望時期を決めておきましょう。
売出価格はスケジュールも加味して考える
一般的に売主の希望する売却価格に比べて、査定額や実際の売買契約を締結する価格は安くなる傾向にあります。
査定額は不動産会社によって違ってきますが、複数の不動産会社に依頼していればある程度の相場感が分かるはずです。
自分でも不動産の情報サイトなどで市場の調査をしながら相場を把握しましょう。
一般的には「売却の最低ライン＞相場価格＞希望売却価格」となります。
売出価格は売却するスケジュールも考えてから、この価格を調整して決めましょう。
どれだけ早く売りたいとしても、最低ライン以下で売り出すことはオススメしません。
多くの場合は、購入希望者から価格交渉があるので値引きが必要になるためです。
また、査定額は不動産会社が「この価格であれば売れる」と判断した価格です。
早く売りたい場合は、査定額に近い価格を設定しましょう。
なお、じっくり交渉する時間があるなら、希望売却価格に近い値段を設定します。
最初に決めた期限内に「何ヵ月間はこの売出価格で売って、購入希望者があらわれない場合いくらまで下げる」という計画をいくつか設定しておきましょう。
一括査定の査定額を基準にして「売れる価格」を設定する方法を解説しました。
実際の売却価格はすべて購入希望者との交渉で決まります。
そのため１人でも希望金額で納得する人がいれば、高くても売れるということです。
タイミングが合えば、査定額よりも高い金額で売却することが可能かもしれません。
売却物件に興味を持つ購入希望者が現れたら、少しでも印象をよくして購入に繋がるように努力しましょう。
そのためには、内覧の時に清掃や片づけをしておくことはとても重要です。
また、価格交渉を受けた場合はある程度柔軟に応じることも必要でしょう。
価格交渉を受けたとしても相場感を把握していなければ適正な判断することが出来ません。
そのため、複数の不動産会社に査定をしてもらって査定額を比較する必要があります。
不動産の一括査定サイトなどを使って素早く、簡単に査定依頼をするようにしましょう。
きっと自分に合った不動産会社が見つかるはずです。
また、不動産一括査定サイトについてもっと詳しく知りたい方は、下記の「不動産一括査定サイトとは？」をご覧ください。
