「不動産を査定してもらった後は何をすればいいの？」
「不動産が売却完了するまでにはどのような手順で進んでいくの？」
「不動産を売るには査定をしてもらえば売却までは何もしなくていいかな？」
など、不動産を査定してもらった後に何をすればいいかわからない方も多いのではないでしょうか？
不動産を査定してもらうまでの流れを説明しているサイトは多くありますが、その後の流れについて詳しく解説しているサイトはあまりありません。
そこで不動さんが査定をしてもらった後にすることを詳しく解説してくれるみたいです。
不動産を査定してもらってその後の流れを知りたい方は参考にしてください。
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
このページの目次
不動産会社に価格査定をしてもらう
まず、最初に行うことは売りたい家や土地がどのくらいの価値を持っているかを価格査定という方法を使って、不動産会社に調べてもらいます。
不動産を売却するには相場があるので、必ず物件の評価価格とは一致しません。
土地の場合は建物の評価がないので、立地と広さだけで求められそうな気がしますがそれだけでは決まりません。
土地を査定する場合でも査定額は多少の差が出ます。
本来の土地に対する評価は、対象の土地を最大限に利用できると想定した価格を基準として考えます。
しかし、その計算は複雑なので不動産鑑定士のような専門家が必要となります。
家の場合はもっと複雑で、新築で建てた場合の金額から築年数やリフォームの有無を考慮して試算されます。
この様に不動産会社の価格査定は、周辺の取引事例なども参考にして実勢価格で求めます。
そしてより現実的な価格を提示してきます。
家や土地の評価価格がいくらだったとしても、実際に売れる金額でなければ意味がありません。
その点では、不動産会社の査定価格は合理的だとも言えます。
不動産を査定する会社がどこも同じ価格を提示してくるとは限りませんが、ある程度の範囲内で予想することは出来ます。
そして、より正確な査定相場を知るには、できるだけ多くの査定情報を得るしかありません。
そこで便利なのが１回の申込みで複数の不動産会社にまとめて依頼できる、一括査定サイトです。
自分でいくつも不動産会社を探して回らなくてもいいので時間も手間も省くこことができます。
まずは、査定依頼をしていくつかの不動産会社の見積もりを貰いましょう。
おすすめの一括査定サイトはここから探してみてね
不動産会社との媒介契約の方式を選択
媒介契約とは、不動産会社に物件の売り出しを依頼して買主を仲介してもらう契約になります。
この媒介契約の方法には3種類あります。
査定を依頼した不動産会社に必ず依頼しないとダメなことはありませんが、普通なら査定を依頼した不動産会社にするでしょう。
では3種類の媒介契約について説明します。
それぞれに次のような特徴があります。
・専属専任媒介契約：販売活動のすべてを特定の不動産会社に依頼
・専任媒介契約：販売活動を特定の不動産会社に依頼して自分でも販売可能
・一般媒介契約：複数の不動産会社に販売活動を依頼して自分でも販売可能
複数の不動産会社に競合させる一般媒介契約が１番いいように思いますが、そうでもなく不動産会社も一般媒介契約を嫌がります。
また、媒介契約は物件が売れるまでの契約ではなく、原則として3ヶ月間で更新していく契約です。
そのため、依頼している不動産会社に不満があれば更新せずに変えることができます。
最初は、専属専任や専任で媒介契約を結んで３ヵ月で結果が思うように出なければ、不動産会社を変えるか一般媒介契約に変更して複数契約するなど対策しましょう。
詳しくは「不動産の媒介契約の種類は！？」をご覧下さい。
物件を売り出す前に売出価格を決定する
不動産会社と媒介契約を結んだ後は、物件をいくらで売りに出すかを決めます。
売出価格で売ることが出来れば一番いいですが、現実はそんなにうまくいきません。
なので、普通は査定価格を基準にして少し高めの売出価格に設定することが多いです。
理由としては、買主と価格交渉をすることになると必ずと言っていいくらい値下げの交渉をされます。
その場合にあらかじめ可能な値下げ幅を売出価格に上乗せしておくと、最後には希望の価格で売れるからです。
この方法は、出来る限り高く売ることを目的としているので、売出価格が高いとその分だけ売れるまでの期間は長くなるかもしれません。
逆に早く売りたいのであれば、査定価格と同じくらいにするか、それよりも低い価格で売り出して、購入希望者をできるだけ集めて高く買ってくれる買主を選ぶ方法もあります。
これらの方法は同時に行うことができないので、どちらが優れているかはやってみないとわかりません。
しかし、少しでも高い価格で売ることを考えるか、少しでも早い期間で売ることを考えるかによって選択は変わってくるでしょう。
また、売出価格は下げることはできても上げることは考えられません。
高くして売れなければ値下げするのが普通ですが、価格が高いときに購買意欲のある顧客を逃している可能性を考えると、売出価格は慎重に決めるべきです。
詳しくは「不動産を売却する時の売出価格の決め方！」をご覧ください。
不動産会社の売却営業活動の開始
媒介契約もして売出価格も決まったら、不動産会社による売却をするための営業活動が始まります。
一般媒介契約をした場合は自分でも営業活動を行うことになりますが、専任媒介契約の場合は任せるだけで大丈夫です。
不動産会社の営業活動はいくつかありますが、大体は次のような活動です。
・近隣への広告
・自社の顧客への紹介
・自社ネットワークやサイトでの掲載
・不動産情報誌への掲載
・レインズへの登録
この中でレインズへの登録という方法があります。
レインズは全国規模の不動産流通システムで、他の不動産会社からも売りに出されている不動産を見ることができます。
つまり、レインズに登録しておけば他の不動産会社からも買主を紹介してもらうことができる便利なシステムです。
これは、売主にとって全国的に広告してもらえるのと同じなので大きな意味があるでしょう。
しかし、媒介契約をした不動産会社は買主からもらえるはずの仲介手数料を他社に奪われるのを嫌がるので、レインズへ登録せずに自社で買主を見つけようとします。
これでは売主にとって知ってもらう機会を失わせることになるため、専属専任媒介契約と専任媒介契約には契約後一定期間でレインズへの登録義務があります。
購入希望者の内覧を対応する
土地を売る場合は購入希望者に好きな時に見に来てもらえばいいですが、家を売る場合は購入希望者が事前に家を見に来るのが普通です。
この事前に家を見に来ることを内覧と呼びます。
賃貸の場合は空室の状態で見てもらうのが一般的ですが、現在住んでいる状態でも行われるのでその時は家族の誰かが対応します。
内見をする時は、購入希望者と不動産会社の担当者が立ち会いながら購入希望者の質問に答えます。
この後に買主は交渉する可能性があるので、買主に家のアピールができるチャンスでもあります。
また、家を売ると決めた時からなるべく汚さないように注意しなければいけまなせん。
何度も内見に来てもらってそれでも話がなくなると、精神的にもダメージを受けます。
内見は事前に不動産会社から連絡があるので、入念に掃除して準備してから向かい入れます。
内覧日が留守になってしまう場合
もし内覧日に不在だとしても、不動産会社に任せて対応してもらうこともできます。
当然、売主が立ち会った方が細かい質問に答えられるので好ましいですが、外せない用事があるなら仕方ありません。
むしろ、内覧の日は用事があるからと断ってしまうと、その場で買主を逃してしまう可能性もあります。
購入者は決め手として、内見したときの第一印象を気にする場合が多いです。
既に住んでいない家だとしても、可能なら内見には立ち会った方が無難でしょう。
もし、購入希望者の質問に不動産会社の担当者が応えられないで相手をがっかりさせてしまうのは一番避けたいところです
詳しくは「不動産売却で「内覧対応」は重要！！」をご覧ください。
買主と売買価格の交渉をする
買主から不動産会社に打診があると売主へ連絡が入ります。
この時の多くの場合は、購入希望価格が売出価格と合わないことが多いので売却価格の交渉になることが多いです。
売主はより高く売りたい、買主はより安く買いたいので交渉が始まります。
どうしても価格の折り合いが付かなければ、交渉は決裂してしまうのでまた新たな買主が現れるのを待ちます。
ただ、売出価格という上限額を出してしまっている売主は、買主の希望価格が吹っかけている価格でも値下げ以外の交渉はできない状況です。
価格交渉で売出価格よりも価格が上がるとすれば、その物件をどうしても買いたい買主が複数現れた場合くらいなのでそんなケースは限られてきます。
そのため、売出価格を設定する時は、その後の値下げ価格交渉も踏まえて決めなくてはいけません。
それほど売出価格の決定は重要で、査定価格も真剣に確認する必要があります。
また、価格交渉しないことを前提にして、売出価格で購入を希望する買主だけを紹介するように頼むこともできますが、買主が現れる可能性はかなり低くなるでしょう。
詳しくは「不動産の売却で売買価格の交渉はどうする？」をご覧ください。
購入希望者と売買契約を結ぶ
買主との交渉をして売却価格が決まれば、次に売買契約の締結に進みます。
契約自体は当事者の合意さえあれば成立するので、売買契約は必ずしも書面でなくても問題はありません。
しかし、大きな金額が動く不動産では書面で契約を取り交わすことが普通です。
この時に必要な売買契約書は不動産会社が作成してくれます。
書類の内容を相互に確認して署名押印していく流れになります。
買契約書を取り交わし終わると、法律的な義務が発生するので契約違反にならないようにしなくてはいけません。
そして、売買契約が終われば売主へある程度まとまった手付金が支払われます。
この手付金は、売却代金の一部ではなく途中で解約しないための保証金のような意味です。
解約がなければ最終的には売却代金の一部として精算されます。
残りの売買代金はほとんどの場合、即金で支払える額ではないでしょう。
そこで多くの買主はローンを利用すると思いますが、そのためには金融機関の審査があって必ずしも通過するとは限りません。
そのため、住宅ローンを利用するには、2ヶ月程度の期間がかかってしまうので売買契約の締結から決算が済むまではある程度の期間がかかります。
なお、不動産会社は売買契約が成立した時点で、仲介手数料を請求することができます。
手付金の方が仲介手数料よりも多いのが通常なので、仲介手数料の支払いに困ることはまずありませんが、売買契約後に半分で決済後に半分という場合も多くあります。
手付金は１割から２割が普通
手付金の金額は売買価格の1割程度以上にしておくのが一般的です。
売主と買主のどちらかが解約を申し出るときに相手に支払うのが手付金なので、手付金が少なすぎると解約しやすくなってしまいます。
・買主からの解約：売主に支払った手付金を放棄
・売主からの解約：買主から受け取った手付金を倍返し
このように、解約する側が手付金と同じ金額を失うようになっています。
あまりにも高額な手付金は、お互いのリスクを高めると同時に安すぎても解約されるリスクがあります。
そのため、売買価格の1割から2割程度までが、妥当な手付金とされています。
詳しくは「不動産売却で売買契約を結ぶ手順！」をご覧ください。
決済の方法と登記の変更について
不動産の取引では、余程の少額でない限り決済は振込で行うので、多額の現金を持ち歩くことはありません。
売買代金の決済以外にも、物件の所有権を売主から買主に移転させる登記手続きが必要になるので登記の変更は決済と同時に行ないましょう。
しかし、売買代金の受け取りと登記の変更を一人で同時に行うのは物理的に不可能です。
なので、信頼できて登記手続きを依頼できる司法書士に託されます。
そのため、売主と買主はそれぞれの不動産会社の担当者と司法書士で決済が行われるのが通常です。
そして登記の変更にもいくつか種類があります。
その種類は、所有権移転登記、抵当権抹消登記、抵当権設定登記の3つです。
抵当権抹消登記は売主が売却によってローンを完済した場合に行われます。
抵当権設定登記は買主がローンで融資を受けた場合に行われます。
どの登記変更も必要書類は決済する場でそろえられて司法書士が確認します。
決済は売却代金を振込によって確認する必要があるので、銀行の一室を借りて行います。
その場合は銀行員が間に入って入出金の確認を相互に行うので、登記変更は司法書士が必要書類を持って法務局に行くのを待つか、解散して後日連絡されるかのどちらかでしょう。
売買代金以外のお金も精算する
売買代金の決済が終わったら諸費用の精算を行います。
土地や空き家の場合は公共料金が発生していることは少ないので、固定資産税のみが対象になりますが、直近まで住んでいたら公共料金も清算します。
固定資産税は売買しても支払義務者は変わりません。
1月1日時点での所有者が支払う税金なので、売主が支払わなくてはなりません。
そのため、所有権の移転日以降にその分の金額が、買主から売主に渡されます。
また、不動産会社への仲介手数料が全額支払われていなければ、決済後に支払います。
他にも司法書士への報酬もありますが、一般には買主負担の契約が多いようです。
決済後に買主への引渡し
決済が終わって所有権移転登記が終わると、その土地や家は買主のものになります。
土地の場合は、所有物がないことを事前に確認しておくだけでいいです。
しかし、家の場合は事前に引っ越しを済ませて、必要な修繕等があればすべて完了しておかなくてはなりません。
ただし、事前に引渡しの猶予を定めている場合はそれまでに引っ越しを済ませれば大丈夫です。
いずれにしても、決算日には買主の物になることが前提なので何らかの事情でそうできそうにない場合は、事前に話をつけておかなければトラブルとなるので注意が必要です。
通常なら決算日までに引き渡せる準備を済ませ、決算日当日は鍵を買主に渡すだけで引き渡しは終了です。
ここまで不動産の査定後から売却完了するまでを解説してきました。
どんな流れで不動産が売れるかがわかったでしょうか？
不動産を売るのは査定をしてからが始まりです。
まずは、不動産の査定から始めましょう！
また、査定ではたくさんの査定額を比較することが重要です。
ですが、自分でいくつも不動産会社を探すのは大変なので１回の依頼で複数の不動産会社の査定を受けることができる一括査定サイトがおすすめです。
１度試してみてください。
ここまでの内容がわかった方は、契約方式を選択の仕方について確認してみましょう。
詳しくは下記の記事「不動産の媒介契約の種類は！？」をご覧ください。
