不動産売却前に準備をするべきこと!これだけは用意しておこう!

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住マイくん
不動産を売却するにはまず何から始めたいいの?

不動さん
不動産を売るにはまず、事前準備から始めよう!具体的に何をしたらいいかはこれから説明していくね。

住マイくん
準備から・・・っとさっそくメモメモ。

「不動産を売却したいけど何から始めたいいかわからない」
「不動産を売るには何を準備したらいいのだろう?」
「不動産の査定を依頼する前に何から始めたらいいの?」

など、不動産を売却しようと思っても何から始めたいいかわからないかたも多いと思います。

そこで今回は不動さんが不動産売却の準備について詳しく教えてくれるみたいですよ。
不動産売却で何から始めたらいいかわからない方は参考にしてください。

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

不動産を売却する前に準備すること

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住マイくん
不動産を売却する前にまずは何を準備すればいいの?何から始めたらいいのか全く分からないんだけど。

不動さん
じゃあ不動産売却で最初に準備することを詳しく解説していくね!

不動産を何回も売却したことがあるという方は、不動産売買を事業としている人以外はなかなかいないと思います。
もしかしたら、一生の内に一度も不動産の売却を経験しない人もいるかもしれません。

それくらいほとんどの方にとって不動産の売却は馴染みがなく、何を準備するべきか迷ってしまうものだと思います

たとえ用意周到に準備しておいても、思ったように売れないのが不動産になります。
しかも何もせずにいきなり売ろうとしてもまったく思うように売れないでしょう。

ここからは不動産を売却しようと思ったときに、進めておきたい準備や前知識について解説していきます。

不動産の情報を整理する

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不動産の売却を行う時は、他の商品を売る時と同じように売却する物件の情報を細かく把握しておくのが大切です。
しかし、実際は土地の坪数くらいしか覚えていない方がほとんどではないでしょうか。

不動産を売却するまでの過程で、必要な書類を揃えることになるため必然的に物件の情報にも詳しくなります。
しかし、あらかじめ事前に物件について調べておくことでトラブルがあった時に、慌てずに対応することができて物件のアピールポイントも整理することができます。

不動産の情報が記載されている書類は?

不動産の情報に関係する書類はたくさんありますが、下記では特に重要な書類を紹介しておきます。

登記簿謄本(登記事項証明書)

不動産で設定されている権利や建物・土地の広さなど重要な情報が記載されています。
公的な書類で、地域を管轄する法務局で交付してもらうことができます。

固定資産税課税明細書

不動産の所有者に送られてくる納税通知書に添付されています。

土地と建物それぞれの評価額と税額が記載されています。
評価額は、あくまでも税務上の評価額ですが売却価格の指標にもなります。

重要事項説明書

不動産を取得したときに、不動産会社の仲介を受けていれば交付されています。
物件に関する多くの情報が含まれているのでそろえておきたい書類です。

他にもいくつかありますが、詳しくは「不動産の売却前に準備する書類は!?」をご覧ください。

住マイくん
不動産の売却をする前に必要な書類は確認しておいた方がいいね!

売却する不動産の相場価格を調べる

売却する不動産の相場価格を調べる画像

住マイくん
不動産を売る時にいったいいくら売れるのか調べた方がいいの?

不動さん
不動産の相場価格を知っておけば査定額が適正価格かを判断する時に役に立つよ!

不動産の売却価格をいくらにするのかは、売主が決めることができます。
そのため、自分の好きな価格で売りに出せばいいのですが、その価格で売れるかどうかはまったく別になります。

なぜならば、不動産には相場の価格があって売却価格が相場よりも高いとなかなか売れません。

また、不動産の売却価格は売主と買主の合意で決まるので、不動産会社は顧客を多く獲得するために査定価格を高く提示することもあります。

もし相場価格よりも高い査定額を提示されても、準備段階でどのくらいの価格が売却する時に適切であるかを知っておくことでそのような情報に惑わされずに済みます。

価格相場を調べる方法にはいくつかあって、次のような方法がよく使われます。

・取引事例から調べる
・売却査定を活用する
・売り物件から調べる

この他にも、土地の場合は公的情報から調べる方法もありますが、いずれの方法を利用するにしても不動産の正確な価格を表しているわけではなく、相場の参考価格なので注意しましょう。

詳しくは「不動産の売却相場の調べ方は?」をご覧ください。

不動さん
相場の価格を知っておかないと自分で価格設定の判断をすることができないよ!

不動産を売却するまでの計画を立てる

不動産を売却するまでの計画を立てる画像

住マイくん
不動産を売るまでにどんなことをすればいいの?

不動さん
具体的な計画を立てることで何をすればいいかわかってくるよ!

不動産を売る時は、売ると決めてからすぐに売れるような簡単なものではありません。
売却するまでにある程度は決まった流れがあって、売却が完了するまでに数ヶ月は時間がかかります。

もし、転勤や買い替えなどの理由で売却する場合には、計画をしっかり立ててスケジュール調整をすることが必要になります。

不動産売却の主な流れ

不動産売却の主な流れ画像

不動産の売却は細かく分けて説明すると複雑になってしまいますので、おおまかな流れを下記の4つに分けてみました。

それぞれを簡単に説明しているので、まったく何も知らないという方は全体のイメージだけでも掴んでおくとよいしょう。

不動産の売却相談と売却査定

不動産会社に売却したいことを伝えて、物件の査定をしてもらいます。

相談するのと査定を行う順番はどちらでもいいです。
不動産会社を決めてから査定してもらうか、複数の不動産会社に査定を依頼して価格を比較してから選んでも問題ありません。

住マイくん
僕なら複数社に査定依頼をして価格を比較するかな。

不動産会社と媒介契約をして売り出し開始

売却する物件の広告と購入希望者を探してもらうために、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約後は、物件をいくらで売り出すかを決めなくてはいけません。
売り出し価格を決める時に参考になるのが、事前に行った査定価格です。

この時に複数の不動産会社から査定額の見積もりをもらっていれば相場価格の感覚がつかめるでしょう。

不動さん
媒介契約を結んだら売却価格を設定するけど、高すぎるとなかなか売れないから注意が必要だよ!

買主と価格交渉をして売買契約

不動産の購入希望者と価格の交渉をすることになります。
これは交渉というものの事実上の値下げ交渉です。

買主は売り出し価格を見て購入希望を出しているので、売り出し価格よりも高くする交渉はやめておきましょう。
この時に行う交渉は買主からの値下げ交渉が多いです。

そして、交渉がまとまると売買契約を結びます。

退去するタイミングですが、売り出し開始時に必ずしも家を空けておかなければ無いわけではありません。
契約が決まってから退去することもよくあります。

住マイくん
値下げ交渉があるのを見越して、あらかじめ値下げ分を売却価格に含んでおくのもいいかも!

最後に決済を登記変更、引き渡し

買主から売却代金を受け取って、所有権を買主に移転する登記を行います。

所有権が買主に移ると、その時点から買主の物件になります。
速やかに物件を引き渡して(家であればカギを渡して)売却の手続きは終了します。

不動さん
売却代金を受け取ったら、トラブルを避けるために不動産は速やかに引き渡すようにしよう!

不動産が売却完了するまでの期間

不動産が売却完了するまでの期間画像

不動産を売却して買主に引き渡すまでの期間は、早くても3ヶ月はかかります。
遅いと半年以上かかってしまう場合もあります。

不動産会社さえ決まってしまえば、媒介契約の締結から売り出しまでは割と早く進めることができます。
しかし、不動産を売り出してから条件に合う買主が見つかるまでは、どれくらいかかるかは何とも言えません。

そのため、売却までの期間が差し迫っているのであれば、売却価格を下げてでも売り切ってしまう覚悟が必要です。
他にも、不動産会社による買取も検討してみましょう。

また、買主が早く見つかって売買契約を結んだとしても、買主側にも準備が必要です。

例えば、売却代金をローンで支払う場合はローンの審査を受けなくてはならないので一般的には1ヶ月かかります。

その結果、物件の引き渡しが売買契約から2ヶ月後や3ヶ月後になることも珍しくありません。
すべてがうまくいっても数ヶ月、売れなければ無期限に時間がかかってしまいます。

詳しくは「不動産を売却するまでの予定を立てる方法!」をご覧ください。

住マイくん
どれくらいの期間が必要なのかは考えておいた方がいいね。

不動産を売却する前の注意点

不動産を売却する前の注意点画像

住マイくん
不動産売却で注意するべきことってある?これは注意しようみたいなこと。

不動さん
いくつか知っておいた方がいい注意点があるから紹介しておくね!

不動産の売却は高額な取引になるので、関わる人も多くなります。
そうなると、いつも公正な取引がされるとは限らないので注意が必要です。

警戒しすぎるほどのことではないですが、次のような点は頭に入れておいてください。

査定価格と売却価格の違い

査定価格をそのまま売り出し価格に設定しても、そのままの価格で売れるとは限りません。
多くの場合は、査定価格で売れることは少なく、売り出し価格よりも低い価格で成約します。

不動産売却にかかる費用

不動産の売却には、仲介手数料や税金がかかるので売却代金のすべてが売主の手元に残るわけではありません。
必ず手数料と税金が引かれるので、事前の計算と余裕を持った資金計画が必要です。

信頼できる不動産会社を選択する

必ずしもすべての不動産会社が良心的だとは言えません。
そのため、不動産会社の選定をする時には注意が必要です。

知名度よりも、担当者の人柄と誠実さのほうが重要になってきます。

売却する物件のことを正しく把握しておく

先ほど説明しましたが、売却する物件を事前に把握しておくのは重要です。

これは、物件の現況だけではなくて法律的な側面も確認しておくことが大切です。
物件にマイナス要因が含まれている可能性まで理解しておきましょう。

このように、普段行っている商品の売買やオークションなどの売買と、不動産の売買は内容が大きく異なります。

多くの不動産売却は思い通りに進まない

多くの不動産売却は思い通りに進まない画像

売却する側に都合があるように不動産を買う側にも都合があります。
そのため、両者の利害が一致しないと不動産の売却はスムーズに進みません。

お互いの利害が一致するためには、交渉をして納得するところで契約をします。

少しでも高く売りたい気持ちがあるのは当然ですが、一方的にこちら側の要望だけを通そうとするのではなく時には妥協も必要です。
同じことは買主にも言えるので、お互いに譲り合わなければ成約に至りません。

詳しくは「不動産の売却前に確認する注意点は!?」をご覧ください。

不動さん
不動産を売却することは、他の商品の売買とは注意することが違ってくるから気を付けないと。

不動産を売却する前にするべきこと

不動産を売却する前にするべきこと画像

住マイくん
不動産を売却する時にこれだけはやっておいた方がいいことはある?

不動さん
最低でもこれだけはやっておいた方がいいことを紹介するよ!

土地を売却する場合には、ゴミ拾いや雑草の除去くらいはするでしょう。
なので、今回は家を売る場合の掃除・修繕・退去を紹介しましょう。

考え方は人それぞれなので、買主の気持ちを考えて行えば間違いはないでしょう。

家を売却する時に掃除は欠かせない

家を売却する時に掃除は欠かせない画像

売ってしまえば他人の家になるので、掃除は不要と思う方もいるでしょう。
しかし、家の売却では内覧(購入希望の家に見学に来ること)で与える印象は購入意欲に大きく左右します。

内覧を対応する時には掃除は欠かすことができません。
自分で掃除してもなかなか綺麗にならない、掃除をする時間がないときは業者に依頼してでも掃除をしておくべきです。

このように、不動産売却では少しでもよい印象を持ってもらうことが大切になります。

不動産売却では、費用をかけてもかけなくてもいずれは売れるものですが、だからといって手を抜いてしまうと他の家が先に売れてしまいます。
家がきれいなことで悪い印象を持つ人はいないので、積極的に掃除しましょう。

また引っ越しの時に処分するものがあれば、この時点で少しでも減らしておくといいでしょう。
物がたくさんあって汚い印象を与えるよりも好印象を与えることができるはずです。

住マイくん
家をきれいにしておくことは大切だよね!

物件の修繕は買主に任せましょう

物件の修繕は買主に任せましょう画像

家が古くてあちこちに不具合が出てくる場合は、直して売った方がよいと考えるかもしれません
もちろん、きれいな状態で売りに出すことで買主に好印象を持ってもらえるのは確かです。

しかし、見た目をよくするだけの小規模な修繕や致命的な不具合に対する修繕ならいいですが、大規模に修繕してしまうと買主の好みに合うような修繕ができるでしょうか?
好みは人それぞれで、誰しもが好む修繕をすることはできないでしょう。

また、古い家は古いなりの価格で取引されるので、不具合の分だけ安くなります。
そのため、たとえ修繕してもその分だけ価格が高くなるとは限りません

修繕することで修繕費が掛かってくるのであれば、今のままで売ってしまった方がいいでしょう。

不動さん
下手に修繕をして費用をかけるよりもそのまま売却した方がいいよ!

退去するタイミング人はそれぞれ

退去するタイミング人それぞれ画像

家を売る時は、先に引っ越してから売る決まりはありません。
住みながら家が売れるのを待って、家が売れてから引き渡しまでに引っ越すことも多いです。

内覧の時に空き家のほうが隅々まで見ることができるかもしれませんが、住むところを探すのも大変で費用もかかってきます。

買主と売買契約を結んでも、すぐに退去をしなければいけないわけではありません

お互いに引っ越しの都合もあるので、決済や引き渡しの日程は話し合いによって決めましょう。
お互いの事情によっては、退去まで時間をもらうことも十分可能です。

住マイくん
物件の明け渡しについても考えておいた方がいいね。

事前に準備するのが大切

事前に準備するのが大切画像

不動産が売却完了するまでには多くの疑問や不安が出てくると思います。
そんなさまざまな悩みには不動産会社が応えてくれます、不動産会社は不動産を取り扱うプロです。

そのため、不動産会社の協力無くしては、不動産は簡単に売れないといっても過言ではないでしょう。

不動産の売却は、人生に何度も体験することはありません。
慎重になってしまうのは分かりますが、すべて不動産会社の言いなりになって任せてしまうのはやめましょう。

不動産売却の準備をしておけば、計画的に売却を進めることができて事前に不動産に関する知識を蓄えておくことができます。
そうすれば、自分で決定しなければいけない時に判断できるようになります。

不動産は簡単に売却できる物ではないので、できる限り事前準備はしておきましょう。

不動さん
準備をしっかりしておかないと、すべてを不動産会社に任せることになるから気をつけよう!

ここまでに不動産を売却する前の準備について解説してきました。
不動産をより高く売るには事前の準備が大切です。

しっかりと必要な物を確認して売却を始める前に準備しておきましょう。

ここまでの内容が理解できた方は、不動産の売却前に必要な書類について確認しておきましょう!
詳しくは下記の記事「不動産の売却前に準備する書類は!?」をご覧ください。

 





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投稿日:2017年7月5日 更新日:

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