「不動産を売却する時に売却相場を調べたいけど方法がわからない。」
「不動産の売却相場を調べる方法はあるのかな？」
「不動産売却で相場を調べる必要はあるのだろうか？」
など、不動産の売却を考えた時に事前の準備として売却相場を調べたいと思う方もいるのではないでしょうか？
そこで、住マイくんが不動さんに相談したところ、不動産の売却相場の調べ方を詳しく解説してくれるみたいです。
不動産売却の相場を調べたいと思っている方は参考にしてみてください。
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
一戸建てやマンションの売却相場はどうやって調べるのか？
生活する上で購入するどんな 物にも、高すぎると売れずに安ければ売れることは変わりません。
不動産には決まった定価がないので、高いか安いかを見極めるのが難しく感じますが、相場があるためそれよりも高く売ろうとしてもなかなかうまくいきません。
そのため、相場よりも高すぎる物件は売れずに、安すぎる物件は損をすることになります。
より良い不動産売却を実現させるために、適切な価格設定をした方がいいでしょう。
また、相場を知っておくことで、交渉の時に不当に値引きされたとしても対抗できるでしょう。
不動産の相場は、基本的に物件周辺地域の取引状況から決められるので、近隣の似たような物件の取引価格は相場を知る上で参考になります。
相場を調べる方法としては、情報誌や地域の不動産会社で情報を集めるのもいいですが、一番かんたんにできる方法はインターネットでの情報収集です。
相場を調べる方法：国土交通省の土地総合情報システム
「土地総合情報システム」となっていますが、建物の物件情報も見ることが可能です。
画面左側中央の「種類を選ぶ」から「土地と建物」を選ぶと、検索対象が戸建住宅や店舗・事務所などになります。
「中古マンション等」を選ぶとマンションになります。
「種類を選ぶ」のすぐ下に「地域を選ぶ」があるので、売りたい家のなるべく周辺を選びましょう。
相場を調べる方法：レインズの取引情報検索
不動産会社が利用できる不動産データベースをレインズと呼んでいます。
レインズでは過去1年間の取引情報を公開しているサイトがあります。
検索はマンションと戸建に分かれるので用途に合わせて選択してください。
都道府県と地域を選んで検索しますが、選択ができない都道府県もあります。
なぜ検索できないのかは、検索対象の取引件数が100件に満たないと表示しないからです。
その場合は、国土交通省の土地総合情報システムや、不動産ポータルサイトを使用しましょう。
都道府県と地域を選んでから検索すると、注意を促す表示がされますがOKを押すと検索結果に移動します。
検索結果は、直近1年の取引情報グラフと追加検索条件が表示されて該当する物件情報が表示されます。
追加検索条件を指定すると、地域や間取りなどの絞り込みもできます。
絞り込みをした画面は、検索結果が100件未満になっても一覧表示されるので、売りたい家の近くになるように設定して再検索をしてみましょう。
相場を調べる方法：不動産一括査定サービス
さきほどの方法は周辺の事例を参考にしますが、他にも不動産会社に物件の査定を依頼する方法もあります。
これは不動産を売る時の価格を決めるために欠かせない工程ですが費用は掛かりません。
ただし、不動産の状況をどのように評価するかは、会社によって違うのでまったく同じ価格になることはまずありません。
そこで不動産の相場を調べる目的で利用するのであれば、複数社の査定額を比較して平均を取り、高すぎるたり安すぎる結果は除いて判断しましょう。
中には一括査定ができるサイトもあるので、簡易査定をするならネットで申し込みをして、電話かメール、郵送で結果を貰いましょう。
査定価格は取引前の参考にする価格なので、交渉や自主的な値下げをすることによって、実際の取引金額とは違ってくる可能性があります。
しかし、売却に出す物件を対象として価格を出すので、他の方法より精度は高くなります。
それでも、不動産会社によって細かいポイントの判断が違うので、ある程度査定額に幅があることは珍しくありません。
相場を調べる方法：不動産のポータルサイト
不動産のポータルサイトはアットホームやスーモなど、物件情報を扱うサイトはたくさんあります。
どこのサイトも、地域を選んで物件を表示してくれるのは同じです。
それぞれのサイトで登録されている物件が違うので、ポータルサイトを利用する時は複数のサイトを確認して情報を集めます。
よく勘違いすることがありますが、売られている物件の情報を知りたいなら「買いたい側」でサイトを利用しましょう。
「売りたい側」で進めると、査定画面に進んでしまい物件情報が見れません。
注意する点は、ポータルサイトで売り物件を検索して得られた結果は、売主の希望売却価格であるということです。
検索結果の金額で売れる時もあれば、売れない時もあるので表示よりも多少低めの相場感覚で考えておきましょう。
実際に、売却する時は買主からの値下げ交渉で価格は下がると思いますし、売れなければ徐々に値下げをしていくので価格が下がって再掲載されます。
不動産売却で土地の売却相場の調べ方は？
土地の価値を決める価格は4種類あり、1つの土地に対して異なる4つの価格があることを「一物四価」と呼びます。
さらに、不動産鑑定士の鑑定による鑑定評価額を加えると５つの価格があります。
下記がその種類になります。
① 実勢価格
② 公示地価/基準地価
③ 相続税評価額（相続税路線価）
④ 固定資産税評価額（固定資産税路線価）
⑤ 鑑定評価額
このように種類が多いと、価格を知りたい時にどれを利用すればよいのか迷ってしまいます。
しかし、それぞれの価格には特徴があるので、特長ごとに使い分けてしまえば迷うことはないでしょう。
分かりやすく特長ごとに詳しく解説していきます。
土地の価格種類と特徴に合わせた選択方法
１ 実勢価格
実際の市場取引から算出される時価や相場を参考によって随時変動する価格
メリット：取引事例から算出される価格なので実際の価格に近い
デメリット：地域の取引数が少ばかったり、類似物件がないと精度が低くなる
２ 公示地価/基準地価
国や都道府県が公表している標準地/基準地の価格(地価と言われている)
メリット：市場取引でも参考にされる価格。
デメリット：定められた地点の価格なので近隣の場合は補正が必要
３ 相続税評価額
相続税の算出基礎を求める時に必要な土地の評価額
メリット：公表された路線価等から簡易に調べることができる
デメリット：相続税額の算出用。(時価ではない)
４ 固定資産税評価額
固定資産税の算出基礎をする時に必要な土地の評価額
メリット：課税明細書で正確に知ることができる。公表された路線価等から簡易に算出可能。
デメリット：固定資産税額の算出用。(時価ではない)
５ 鑑定評価額
不動産鑑定士が鑑定評価から求める価格
メリット：不動産鑑定士が客観的な土地の価格として算出してくれる
デメリット：実勢価格とは違ってくることある(費用がかかる)
| 公示地価/基準地価との比率 | どこが好評しているか | 公表される時期 | 費用 | |
|---|---|---|---|---|
| 実勢価格 | 取引次第で変動 | 不動産会社など | 決まっていない | 基本無料 |
| 公示地価・基準地価 | 1.0 | 国土交通省・都道府県 | 毎年3月・毎年9月 | 無料 |
| 相続税評価額 | 約0.8 | 国税庁 | 毎年7月 | 無料 |
| 固定資産税評価額 | 約0.7 | 市町村 | 3年ごと4月 | 無料 |
| 鑑定評価額 | 約1.0 | 不動産鑑定士に依頼 | 随時 | 有料 |
調べ方によって土地の価格が違ってくるのは、どんな目的で価格を調べているかで変わってきます。
目的と合っていない調べ方をしてしまうと、調べようとしている価格を見誤ることになってしまいます。
土地の価格を知りたい理由として多いのは、売買をする時や税金の金額を調べる時ではないでしょうか？
売買価格を知りたい時は？
売買目的や現在の価格を知りたいなら、実勢価格を調べて大体の相場を知るだけで十分だと思います。
実際の取引で売却価格が変わったとしても、相場を知っていれば最終的な金額が大きく離れることはありません。
税金の計算をする時は？
税金を知りたいだけでならば、公的な水準の相続税評価額や固定資産税評価額で計算をしましょう。
評価額を調べてもそれだけで税金を求めることはできませんが、基礎となる評価額を知ることで税金を計算する第一歩になります。
土地の価値を計算するには？
土地の純粋な価値を知りたいなら、不動産鑑定士に依頼して鑑定評価額を出してもらう方法がいいでしょう。
ただし、価格を知りたいだけの理由で鑑定料に数十万円の費用を払う人はなかなかいません。
よほど必要な理由でもない限り、無料で査定してもらえるサービスを代用するのが通常です。
実勢価格を求める方法
土地に同じ条件の物はありません。
そのため、それぞれ違った取引価格が決まります。
土地の売却価格は売主と買主の合意によって決めるので、同じ土地でも取引する人によって取引価格が異なるため、厳密に価格は決まっていません。
しかし、似たような土地で取引事例を集めてみると、特別な事情がなく公平な取引の場合は一定範囲の価格帯で取引されているのが分かると思います。
例えば、同じ道路に接している隣り合った土地の場合は同じ広さなら、㎡あたりの単価で数万円も違うようなことは起こらないでしょう。
これを実勢価格と言いますが、あくまでも相場の価格なので実勢価格で売却がされることはありません。
また、実勢価格は過去の取引事例を参考にするので、調べられる取引事例の数が少ない地域はどうしても不正確になります。
実勢価格に代わる価格として、査定価格や不動産会社の売り出し価格も参考にします。
実勢価格を調べる方法を３つ紹介しておきます。
土地総合情報システム
これは先ほども紹介しました。
国土交通省が、不動産取引を行った当事者にアンケート調査を行って、アンケート結果から得られたデータを集めて公表しています。
仲介会社の販売価格を参考にする
普通に調べて得られるデータは売り物件の販売価格が大半になります。
仲介会社が過去に成約した取引価格を公表していることはあまりありません。
それでも、売りに出されている土地の価格を調べてみることで、ある程度は目的の土地の価格を推測することは可能です。
価格を調べるだけなので、できるだけ取り扱い物件が多いサイトや会社を選びましょう。（アットホーム、ホームズ、スーモなど）
もしくは地域に特化したサイトや会社を選んで、地域内の物件を調べてみましょう。
ただし、他の人が売りに出している土地の価格が、そのまま同じ価格となるわけではありません。
成約する前に買主と交渉をするので、たいていは売り出し価格よりも低い価格で売却されます。
販売価格を参考にする方法は、インターネット上で多くの情報を拾うことができて便利ですが、公的な価格ではないので実際の取引の時にズレが出てくるデメリットもあります。
査定価格を参考にする
不動産の仲介会社は、相場に沿った価格で土地を広告しなければ多くの買主に興味を持ってもらうことが難しくなり、成約する機会を逃してしまいます。
そこで、どの仲介会社でも土地を査定して価格を提示するサービスを行っています。
査定自体は無料の所が大半ですし、査定をしたからといって契約を結ぶようなこともありません。
何より、査定の場合は売却しようと思っている土地を対象に行われるので個別の事情を反映されやすいことがメリットです。
また、査定には簡易査定と訪問査定の2つ種類があります。
簡易査定は、住所、広さ、前面道路などの情報から査定額を算定します。
訪問査定は、仲介会社が現地を訪れて、周囲の環境なども考慮しながら査定額を算定します。
家を査定する場合は、家によって傷み具合も違ってくるので簡易査定と訪問査定で差が付きやすいです。
しかし、土地の場合は立地と近隣の取引事例から査定できるため、簡易査定の精度が高くなります。
そのため、訪問査定でわざわざ仲介会社に来てもらわなくても、複数の会社に簡易査定を頼んで査定額を比較するだけでも十分です。
一括査定サイトはその点で優れたサービスです。
公示地価や基準地価を求める方法
公示地価は国土交通省、基準地価は都道府県が年に1回公表する土地の価格です。
公示地価や基準地価は、すべての土地に対して公表されるものではありません。
標準的とされる標準地を選んで、1㎡あたりの価格で公表されます。
また、公示地価と基準地価の標準地が違っていても、評価基準は同じと考えても問題はありません。
知りたい土地に近い方を標準地として探すといいでしょう。
公示地価や基準地価は、下記のシステムで提供されています。
公示地価や基準地価の「地図検索」ボタンをクリックして、利用への同意画面に進むと地図画面が表示されます。
地図か画面左側の地域から、知りたい地域を選択すると詳細な地図が表示されます。
画面上部にある「地価公示」「地価調査」の部分をクリックすると画面が切り替わります。
画面上で、黒い四角になっている地点が公示地価の標準地です。
赤い三角になっている地点は基準地価の標準地です。
それぞれクリックすると画面左側に「
」として、価格などの情報が表示されます。
黒い四角はあるのに赤い三角がなければ、最新データが公表されていない可能性があります。
その場合は、画面上部のタブの下にある年の選択を古くすると表示されるはずです。
このサービスは相場価格としては参考程度にしかならないことがデメリットですが、周りの標準地をいくつか確認すれば地価分布から知りたい土地の価格も予想できます。
地価は1㎡あたりの価格なので、知りたい土地の面積をかければ求めることが出来ます。
相続税路線価を求める方法
相続税の税額を決めるための評価額を相続税評価額(相続税路線価)といいます。
相続税評価額を求めることは少ないですが、相続をすることになって初めて相続税額を知るよりは、事前に推測できるように相続税路線価が公表されています。
相続税路線価を見たいときは、公示地価/基準地価の時と同じ方法を使います。
資産評価システム研究センターの画面上部のタブから「相続税路線価等」を選びます。
相続税路線価では、道路に青い両矢印が引かれています。
その矢印には1㎡あたりの価格とアルファベットが書かれています。
数字部分は千円単位で、その後ろに続くアルファベットは借地権割合になります。
または、矢印の線上をクリックすると路線価と借地権割合を表示させます。
路線価が設定された道路に接する土地の評価額は「路線価×面積（地積）」で求めることが出来ます。
この金額は公示地価/基準地価の8割程度になります。
なので「路線価×土地面積÷0.8」で公示地価を目安にした水準が分かります。
固定資産税路線価を求める方法
固定資産税の税額を決める評価額を固定資産税評価額(固定資産税路線価)と呼びます。
これは、土地の所有者に毎年送られてくる固定資産税課税明細書で確認できます。
固定資産税課税明細書は所有者しか手に入りません。
そのため、知りたい土地が自己所有ではない場合は固定資産税路線価を使って簡易に求めることが可能です。
固定資産税路線価は、公示地価/基準地価と同じ手順で資産評価システム研究センターの画面上部タブから「固定資産税路線価等」を選びます。
画面の見方は、道路に沿って赤または青で矢印が引かれ、1㎡あたりの路線価が表示されています。
ただし、固定資産税路線価では矢印に直接路線価が表示されているので相続税路線価よりもわかりやすいと思います。
赤い丸は標準宅地の表しています。
表示されている価格は接している道路の路線価と同じです。
標準宅地の近隣は、同じ道路に接していれば近い価格になります。
その金額は公示地価/基準地価の7割程度です。
公示地価の水準は「相続税路線価×土地面積÷0.7」で計算することがきます。
なお、公表されている指標はそれぞれ公表時期が違ってきます。
指標は公表から時間が経つほど実勢価格から離れていきやすくなります。
特に固定資産税路線価は3年に1度の更新になるので、公表時期が近いことも大切です。
鑑定評価額を求める方法
不動産鑑定士に評価してもらうことで、鑑定評価額という客観的な土地の価格を調べることができます。
鑑定評価には国土交通省が提供する鑑定評価基準があるので、不動産鑑定評価書は公的機関に提出できるほどの証明力を持っています。
仲介会社が行う査定とは違って、鑑定評価は不動産の価格を厳密に評価するものです。
仲介会社の査定：参考となる土地の価格
不動産鑑定士の鑑定評価額：適正な土地の価格
ただし、鑑定評価額がどんな価格でも売主と買主との交渉によって売却価格が決定するので、鑑定評価額は第三者視点の評価に過ぎません。
しかし、価格の公平性を訴える材料にはなるので、正確な土地の価格が欲しい場合に必要になるでしょう。
不動産鑑定士に支払う鑑定料は、土地の価格が高くなるほど高額になますが安いところでも15万円程度が相場のようです。
ここまで、不動産の売却相場を調べる方法を紹介しました。
一戸建てやマンション、土地を売る時に相場の価格を知らないと損をしてしまうかもしれません。
相場に沿った査定額を見極めて、正しい売出価格で不動産を売却して下さい。
また、一括査定サイトを使えば、１回の申し込みで複数の不動産会社から査定を受けることが出来ます。
不動産会社を選ぶ時に、たくさんの査定額を比較して優良な不動産会社を見つけましょう。
ここまでの内容が理解できた方は、不動産会社に査定依頼する方法を確認してみましょう。
詳しくは下記の記事「不動産会社に査定依頼する方法は？」をご覧下さい。
