「不動産を売ろうと思うけど、どれくらいの期間で売れるの？」
「不動産売却のスケジュールはどうやって立てればいいの？」
「不動産を売却する流れはどんな風に進めればいい？」
など、不動産を売却する準備でスケジュールを立てて進めていきたい方もいると思います。
不動産を売却するまでの予定を立てることでいつまでに売るかが明確になるので計画的に不動産を売ることができるでしょう。
今回は不動さんが、不動産を売る時の流れとかかる期間について解説して、売却までの予定の立て方を教えてくれるみたいですよ。
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
不動産を売却するまでの予定を立てる
最初に不動産を売却する時の一般的な流れについて解説します。
全体の流れを知ることで不動産を売却するまでの予定が立てやすくなります。
売却方法は買取と仲介があるので、それぞれの流れをまとめていきます。
買取を依頼した時の流れ
① 不動産の相場を調べていくらで売れそうか考える（約1週間）
② 不動産会社を探す（約2～3日）
③ 不動産の査定依頼をする（約2～3日）
④ 不動産会社と交渉をする（約1週間）
⑤ 不動産会社と売買契約を交わす（約2～3週間）
⑥ 売却した物件を引き渡す
仲介を依頼した時の流れ
① 不動産の相場を調べていくらで売れそうか考える（約1週間）
② 不動産会社を探す（約3～4日）
③ 不動産の査定依頼をする（約1週間）
④ 不動産会社に仲介を依頼して媒介契約をする（約2～3日）
⑤ 不動産の売値を決める（約2～3日）
⑥ 不動産を売りに出して購入者を探す（約1カ月半）
⑦ 購入希望者と交渉を行う、所有物件の詳細情報を開示（約1週間）
⑧ 不動産の売買契約書を締結する（約1カ月）
⑨ 売却した物件を引き渡す
これらが不動産を売却するまでの一般的な流れです。
不動産を売却する多くの方はこの手順に沿って、売却前に査定をしてその査定額に納得できれば売却を進めて行きます。
また、不動産を高く売りたい方の多くは仲介を選びます。
その理由は買取を選択すると、不動産会社のマージン費用が差し引かれるので仲介の時より約7割の価格になってしまうからです。
この様な理由から、高く売れる仲介を利用した売却方法が一般的になります。
では、それぞれの項目について仲介を利用した時の流れを簡単に説明していきます。
不動産の売却相場を調べる
不動産が一体いくらで売れそうなのか相場観を掴むことは、売値を決めるのにとても大事です。
では、どんな方法で相場を調べればいいかわかりますか？
方法として下記の3つがあるので参考にしてください。
土地の価値を調べるなら東急リバブル
このサイトは土地の価格を調べるのに向いています。
東急リバブルが売りに出している土地を、所有している物件のエリアで検索することが出来きます。
レインズ
不動産会社が利用できる不動産データベースをレインズといいます。
実は、このレインズでは過去1年間の不動産の売却取引情報が公開されています。
所有している物件の所在地を検索すると、直近1年の取引情報グラフと追加検索条件が表示されます。
さらに追加検索条件で指定すると、地域や間取りなども絞り込むことが出来ます。
物件の条件に近くなるように絞り込んで下さい。
これらのサイトは登録が不要で、手間をかけることなく相場を調べることが出来ます。
これらサイトの使用方法は、画面に従って進めば簡単に行えますので説明は割愛します。
他にも相場を調べる方法について詳しく解説している記事もあります。
詳しくはこの記事(不動産の売却相場を調べる)をご覧ください。
不動産会社を探す
不動産の相場感がなんとなくわかる様になったら、不動産会社を探し始めましょう。
不動産会社は大手から地元の小さい店舗まで特徴はさまざまになります。
では、不動産を探す時のおすすめの方法を紹介しましょう。
① 不動産一括査定サイトを使って、信用できそうな不動産会社に依頼をする
② 信頼できる不動産会社が地元にある場合は、その不動産業者に依頼をする
③ インターネットで「不動産売買 地域名」で検索して見つけた不動産会社に依頼をする
ここで、不動産を売却する時の成功の秘訣は、依頼をする不動産会社とその担当営業マンで決まるといっても過言ではありません。
不動産売却で信頼性はとても重要です。
昔は親しい人の口コミや紹介が信頼できる要因の１つでしたが、現在はネットで多くの会社が競争し合って不動産を高く売れる時代になってきました。
そこで、信頼できる不動産会社を見つける方法の1つとして、複数の不動産会社に査定を依頼することがあります。
その理由は、複数社の不動産業者に査定を依頼することで査定額や対応度を比較することが出来るからです。
そうすることで、あなたを助けてくれる営業マンに出会えたり不動産を高く売却できる可能性も増すことでしょう。
不動産の査定を依頼する
査定を依頼する不動産会社を絞り込んだら、それぞれの会社に査定の内訳を聞いてみましょう。
最初からいい加減な説明をしてくると感じたら、納得できるまで説明を求めましょう。
注意する点は、訪問してきた営業マンが詳しい説明もしないで立ち話で査定金額を伝えてくる場合です。
不動産の査定というのは複雑な査定方法に沿って、査定価格が出されているのでなんとなくの感覚や口任せで伝えるような営業マンは非常に危険です。
査定内容の説明から、信頼できる会社かどうかを見極めることが売却を依頼する不動産会社選びの重要なポイントです。
仲介を依頼する（※仲介の場合）
不動産を売却してもらう時は、不動産会社に買取をしてもらう場合と買主を探すために不動産会社に間に入ってもらう仲介があります。
査定をしてもらったら不動産会社に仲介を依頼しましょう。
媒介契約とは
不動産会社に間に入ってサポートをしてもらう場合は「媒介契約」を結ぶ必要があります。
この媒介契約には、3つの契約形態があります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
それぞれの違いを下記の表で簡単に解説しておきます。
| 特徴 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 契約有効期間 | 原則なし（行政の指導では3か月以内） | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 自分で買主を見つける | ＯＫ | ＯＫ | NG |
| 他の会社に依頼する | ＯＫ | NG | NG |
| 報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務・登録完了日 | なし | 7日以内に登録 登録後、登録済み証を交付 | 5日以内に登録 登録後、登録済み証を交付 |
この表を確認すれば、できること、できないことが把握できます。
信頼できる不動産会社がいる場合は「専任媒介契約」、良い不動産会社に出会えなかった場合は「一般媒介契約」を契約するのがいいでしょう。
その理由は一般媒介だと、放置状態にされてしまう場合があるからです。
該当する人がいたら紹介する程度の扱いにされてしまう危険性があります。
専任媒介では、すべて任せることになるので慎重に不動産会社を選ぶようにして下さい。
不動産売却では営業マン選びが重要
もし、不動産を早く売りたいと考えていてもどれだけ早く売れるかと言うのは、選択した不動産会社に所属する営業マンがカギを握っているといっても過言ではありません。
なぜかと言うと、広告類に関しては不動産会社が出してくれますが、物件の販促活動は営業マンが行うからです。
では、営業マンを選ぶポイントを少しお伝えしておきます。
・連絡してからの返答が早い
・希望条件ではない購入希望者を紹介しない
・他の会社では、気がつくことが出来なかった良いところを見付けられる
・相談や悩みをよく聞いてくれる
・会社内で決定権がある
複数の不動産会社に査定依頼して、こののポイントと査定価格が想定していた相場とどれくらい違いがあるかを確認しましょう。
また、良いと思った不動産会社でも営業マンがあまり優秀ではない場合は、他の担当に変えてもらうことが重要です。
売却価格を決める（※仲介の場合）
不動産会社に出してもらった査定額を参考にしながら、いくらで売却に出すのかを担当者と相談して決めましょう。
査定価格よりも高すぎる価格で依頼すると、売却自体断られる場合があります。
不動産会社とよく話し合ってから売値を決めましょう。
不動産を売りに出して購入者を探す（※仲介の場合）
売却価格が決まったら、実際に不動産会社のホームページや店頭広告、ポスティングや大手不動産情報サイトに物件を掲載してもらって、少しでも多くの購入者を探してもらいましょう。
交渉・物件の詳細情報を開示（※仲介の場合）
購入希望者が現れた時は、希望者が不動産会社と申し込み手続きを行います。
その時から、希望購入価格や引渡し日、契約金の支払い方法などの条件交渉が始まります。
購入希望者はなるべく安く購入したいので、値引きを要求してくる場合があります。
もし、値引き交渉をされても納得のいく売却価格になるように希望がある場合は不動産会社にきちんと伝えましょう。
ポイントは不動産を売却してからのトラブルを避けるために、もし伝えていないことがある場合はその情報を隠さずに伝えることです。
これをしないと、後からトラブルが起きる原因になるでしょう。
売買契約書の締結
購入希望者に売買条件を納得してもらったら、売買契約書を締結する必要があります。
売主と買主が納得した上で、売買契約書を取り交わせば売買契約の成立です。
その後は、購入者から手付金を受け取ります。
不動産会社には報酬として、仲介手数料の半額を支払います。
なお、購入者から受け取る手付金の目安は売却価格の5％～10％程度となります。
また、契約書の記載内容は隅々までしっかりと内容を確認しましょう。
売却した不動産を引き渡す
売買契約が締結できたら実際に不動産を引き渡します。
購入者からは頭金を除いた売却金額を受け取り「抵当権抹消」と「必要書類の準備」を行います。
その後に引き渡しの手続きをします。
これらの手続きは、不動産会社が代行でやってくれることが多いです。
最後に、売買決済を行い物件の鍵の引き渡しをしたら不動産の売買は終了です。
不動産売却の一般的な流れは以上になります。
次に「ローンが残っている不動産の売却は？」「相続などの共有状態の不動産の売却は？」などそれぞれのケースの流れについて説明していきます。
パターン別の売却予定の立て方
不動産を売却する時に多いのが「ローンが残っている物件の売却」「相続した物件の売却」があります。
このよくあるケースで不動産を売却する方法を紹介しておきましょう。
あなたが当てはまるのであれば、予定を立てる時の参考になるでしょう。
ローンの残っている不動産を売却する
「ローンが残っていても不動産は売れるの？」と思う方も多いと思います。
結論から先に言うのであれば、住宅ローンが残っていても売却は可能になります。
ただし、ローンは完済してからでないと売却することはできません。
では、どうやって完済すればいいのでしょうか？
そこでキーワードになるのが「抵当権」です。
ローンを組む時に設定した抵当権
不動産を購入した時に各金融機関と住宅ローンを組む際、担保設定の契約を交わしたと思います。
その時に金融機関は、対象となる不動産に抵当権を設定しています。
抵当権とはローンが返済されなくなった時の担保として、返済が滞った時に対象の不動産を競売にかけることで融資した金額を回収する権利のことです。
不動産を売却する時に抵当権がついたままでも売却は可能です。
しかし、ローンの返済が滞れば、誰が所有していようとその物件は競売にかけられてしまいます。
このような理由から、抵当権が付いている不動産を購入しようとする人はあまりいないと思います。
そんな時のために、ローン付きの不動産を売りたい時の方法が2つあります。
それが「一般売却」と「任意売却」です。
一般売却は差額分を払う
一般売却は売却代金の全てをローン返済に充てて、足りない差額分を自分で支払う方法です。
その他にも、住み替えの場合はローン残債を新規のローンに上乗せできる方法もあります。
しかし、今よりも借主の借入額が増えるこの方法は、審査は厳しくなってしまいます。
もし融資が認められたとしても、返済が滞らずにできるのかどうかを慎重に検討した上で利用する必要があります。
一度、担当している営業マンかファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しましょう。
一般的には不動産を売却するために、設定された抵当権を抹消するのが基本です。
この抵当権を抹消するためにはローンの完済が必要です。
これだけ聞くと、ローンを先に完済しないと売れないと思いますよね。
しかし、実際の取引は売却代金を受け取ったと同時にローン残高を引き落としてもらうことで抵当権を抹消することが出来ます。
そのため、先に完済しなくてもいいので安心してください。
任意売却は分割にして払っていく
任意売却とは、専門の不動産会社が間に入って調整を行い、金融機関の合意を得る事で売買価格がローン残高を下回っても売却できる方法です。
この方法を利用すると、ローンが残っていても売却できるようになります。
足りない差額分は、無理のない範囲で分割にして支払うことになりますが小額の金額で返していくことができます。
また、借入先によっては任意売却時に残高を減額してもらえる場合もあるので専門家に相談してみましょう。
大事なことは、借りたローンを返したいけど、経済的に支払いが難しくなった時の手段であることを理解しておくことです。
共有名義の不動産を売却する
「兄弟や両親との共有名義の不動産だけど売れるのか？」と思う方もいると思います。
これも結論から言うならば、共有名義でも売却をすることが出来ます。
共有名義でも、不動産は「権利」が重要な要素になるので売却は可能です。
しかし、共有名義の不動産には良い点も悪い点もあるので注意があって、売却する手順を知っておく必要があります。
そこで、共有物件の不動産を売却する方法を3つ紹介していきます。
名義人全員の合意
共有名義の不動産を売却するには、名義人になっている方全員の合意が必要です。
名義人が3人いた場合、3人全員の合意がなければ売却をすることはできません。
一方、2人など名義人の数が少なく、全員が不動産の売却にも賛成の場合は共有不動産の売却はスムーズに進む場合が多いです。
その時に、必要な手順は以下を確認下さい。
① 代表者を明確にする
② 名義人全員の登記済権利書と登記識別情報の確認
③ 名義人全員の実印と印鑑証明を用意
④ 必要に応じて同意書を作成
⑤ 名義人全員から直筆で書類にサインする
⑥ 売買時に共有者全員が立会う
重要なのは、売買契約と決済、引渡しの時は、共有者全員が立会わなければならないということです。
ただし、代理人を立てることもできるので、都合が合わない時は誰かに代理人となってもらえるように手配しましょう。
持ち分だけ売却する
共有名義の不動産は、持ち分（権利）だけを売却することが可能です。
持ち分の不動産を売却する場合は、共有物件の分割協議の手続きを行って、分割された権利部分を売却する流れになります。
しかし、この共有物件の分割協議も、名義人全員の合意が必要です。
この方法も、全員の合意を得て売却する手順は同じです。
作成書類は専門家や担当営業マンに相談しましょう。
共有名義人に権利を買い取ってもらう
持ち分の不動産を売却する方法で一般的なのは、他の名義人に自分の持ち分を買取ってもらうという方法です。
具体的に説明すると、共有物件の分割協議の手続きをした後に、他の名義人に自分の持ち分を売却するということです。
この方法は、不動産を手放したくない名義人がいる場合に一番の和解策と言えるでしょう。
相続物件を売却する
相続した物件の売却をする場合は、相続したけれど誰も住む人がいない状態になっていることが多いのではないでしょうか？
その場合は相続した不動産は放置せずに手放すことをおすすめします。
なぜならば、物件管理や固定資産税の負担が出てくるからです。
相続によって親族が所有していた不動産を譲り受ける場合、毎年固定資産税が必要になります。
さらに居住している不動産でない場合は、管理をするのも難しいでしょう。
そこで、相続不動産売却の流れを紹介しておきます。
相続した不動産を売却する時は、以下の流れで手続を進めます。
① 遺産分割協議を手順に沿って進め、不動産を取得する相続人を決める。
※相続に強い弁護士を見つけましょう。
② 不動産の名義を相続人に移す
※専門家に依頼して、相続登記を申請する。
③ 不動産会社に相続した物件の売却を依頼する
④ 買い手が決まったら、所有権移転登記を申請して売却する
この時に注意することは、売却代金を相続人間で分配するかをしっかり決めることです。
遺言書などがなく、代表で相続人になった場合はこの部分をしっかりと実行しましょう。
この手順に沿って進めれば、トラブルも少なく売却を行うことができます。
不動産が売却できるまでの期間
不動産の売却にはいったいどれくらいの期間が必要なのか、知りたい方もいると思うのでここからは不動産の売却期間を説明していきます。
不動産を売却するのにかかる期間は？
一般的に、不動産の売却期間は3ヶ月間と言われています。
3ヶ月はあくまでも平均的な数値になるので特に根拠はありません。
早く売れる時は3週間程度で売れる時もあるし、売れない時は10ヶ月以上かかる場合もあります。
3ヶ月と言うのはあくまでも一つの目安で、誰でも3ヶ月で売却できるとは限りません。
とりあえずは、だいたいの目安を３ヵ月と考えてスケジュールを立てればいいかな？
査定額の目安は3カ月？
不動産を売却する前に、査定を依頼すると思いますがその査定額は3ヶ月程度で売却できることを前提として金額を出しています。
売出価格（査定額）が高すぎると売れない
売出価格を相場よりも高く設定してしまうと、なかなか買い手が見つかりません。
そうなると売却期間は3ヶ月以上かかってしまいます。
売出価格は売却期間を左右する最も大きな要因です。
そのため、3ヶ月で売却を終わらせるには、適正な売出価格の設定が必要となります。
売り出したら自然と3ヶ月で売れるわけではなくて、適正な売出価格が設定できるから3ヶ月程度で売ることが出来るのです。
不動産を予定通り売却する準備
不動産をなるべく早い期間で売却するには、適正な売出価格の設定が必要であると説明しました。
その他にも、不動産を予定通り売却するには、大事な準備を2つ行う必要があります。
・売れそうな価格を調べること
・いくらで売るかを決めておくこと
になります。
売れそうな価格を調べる
まず、いくらで売れそうかを知ることですが、これは事前に不動産会社から査定を受け取りおよその価格を知ることになります。
一括査定を使うと便利に査定額を集めることができる
不動産会社を何社か尋ねて査定額を集めることもできますが、それよりは一括査定サイトを利用した方が早くて便利です。
一括査定サイトでは6社ほどの査定額を一度に集めることが可能です。
それぞれの査定額が出てきますが、一番低い価格がいくらなのかを確認して下さい。
一番低い価格を売却価格の最低ラインとするといいでしょう。
いくらで売るかを決めておく
次は、いくらで売るかを決めておくことです。
これは1つ目の「いくらで売れそうかを知ること」よりも重要なことになります。
予定通りに売却できなかったら？
予定通りの期間に売却できなかった場合は、
以下のように対応しましょう。
① 売値の値段を下げる
② 依頼している不動産会社を変える
という方法がります。
売値の値段を下げる
多くの場合は、売却額は不動産会社の査定額よりも低くなるケースが多いです。
そのため、ほとんどの場合が最終的に値下げをしています。
それは不動産会社が「この金額で売却できますよ」と高い査定額を提示して、実際にその金額では売れないケースが多いからになります。
売出価格が相場よりも少し高いかなと感じるなら、まずは相場程度に価格を見直す必要があります。
そのように、価格を下げることが不動産を素早く売却する最も効果的な対策となります。
依頼している不動産会社を変える
不動産会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいる場合は3ヶ月間の契約を結んでいることが多いです。
そのため、3ヶ月以降は専任媒介契約であれば、勝手に更新される訳ではありません。
不動産会社に3ヶ月間売却活動をさせてみて、もし結果が出ないようならば不動産会社を変えましょう。
ここまで不動産を売却するまでの期間について詳しく解説しました。
不動産は簡単に売れる物ではありませんが、しっかりとスケジュールを立てることで早く売れやすくすること出来ます。
売却までのスケジュールをしっかりと立てて、スムーズに売却できるようにしましょう。
ここまでの内容が理解できた方は、不動産を売却する前に必要な書類も確認しておきましょう。
詳しくは下記の記事「不動産の売却前に準備する書類は！？」をご覧下さい。
