不動産の売却前に確認する注意点は！？まだ間に合うトラブル対策！

「不動産の売却を考えているが注意した方がいいことはあるのだろうか？」
「不動産売却で知っておいた方がいいことはあるの？」
「知らないと不動産を売る時に損してしまうことはないのかな？」

など、不動産の売却する時に注意した方がいいことや知っていないと損をしてしまうことが気になる方もいるかと思います。

そこで、今回は不動さんが不動産の売却前に注意することを解説してくれるみたいです。
不動産売却を考えていて注意点について詳しく知りたい方は参考にしてください。

売却する前に物件で注意する点

売却対象になっている家や土地は、売り物として出すわけなので売主は自分の商品について理解をしておくことが不可欠です。

全てを不動産会社の任せるのではなく、自分でも物件の特徴を知っておくといいでしょう。

物件の現況と登記内容が異なると？

土地の場合でも家の場合でも、物件の現況と登記内容は異なることがあります。

特に多いのは土地の地積で、地積が違ってくると境界も違ってくるため、そのまま売るとトラブルの元になります。

正確な地積は測量しないとわからないので、法務局で地図（公図）を取ってみましょう。
そうすると、隣地との境界や土地の形状を確認できます。

明らかに現況と違っていないか確認しておくべきでしょう。
また、家の場合は登記されていない増築があると、現況と登記内容が違ってきます。

表題部変更登記には義務があるので登記していないと法令違反になりますが、それ以前に買主から登記を求められると思います。

その理由は、増築部分が登記されていないと買主が融資を受けられないからです。
現況と登記内容が異なる状況は、正しく直しておかないと後々面倒なことになります。

建築基準法が改正されていないか？

建築物の法律である建築基準法は、何度も改正が行われているので建築基準も変わってきます。

しかし、法律が施行される前から建っていた建物にまで現行基準を適用するのはあまりにも負担が大きいです。
建築当時に適法であれば、現行法でも適法とされることになっています。

その結果、基準の異なる建物が出てくるようになりましたが、現状を維持している限りは問題になりません。
ただし、一度建物を取り壊してしまうと、現行基準でしか建物を建てられなくなります。

現行基準を適用すると建てられない土地や以前より小さな建物しか建てられない場合もあるので、自分の土地がどのような扱いになるかを売る前に確認しておきましょう。

リフォームや解体はしない方がいい

古い家の場合はリフォームや解体をして売ることを勧められるかもしれません。
リフォームや解体はしてなくても売れるので迷うでしょう。

もちろんキレイな家や更地の方が売れやすいのは確かですが、リフォームや解体には費用がかかります。
その費用の分だけ高く買ってもらえるなら、迷うこともないでしょう。

しかし、リフォームをして綺麗にしても、その分が上乗せして売れない場合には困ってしまいます。

買主が手を加えた物件を欲しがるのか自分で手を加えたいのかを事前に知ることは不可能です。
そのリスク回避を考えるとリフォームや解体は買主に任せた方がメリットは大きいでしょう。

どうせならリフォームや解体はせずに、その費用の半分でも値引きすると喜ばれるでしょう。

抵当権の確認！ローンは完済するのが原則

家や土地を売る時に注意した方がいいことの１つが、ローンを完済できる金額で売れるかです。
それ以前に、売却代金に自己資金を加えてもローンを完済できなければ、原則として不動産を売ることはできません。

ローンが残っていると、家や土地には抵当権が付きます。
抵当権は、ローンを借りた金融機関がローンの保証としている権利で、ローンの滞納が続くと家や土地が差し押さえられます。

もし、抵当権を残したまま（ローンを残したまま）で家や土地を売ろうとしても、買主は差し押さえられる危険がある物件を買おうとしないでしょう。

手数料や税金などで売却代金のすべてが手元には残らないので、ローンを完済できる資金計画が大切です。

売却する前に売却価格について注意すること

家や土地を売るときに一番重要なのは、やはり売却価格でしょう。

最低でもローンが完済できる価格で売りたい、できればプラスにしたいと誰でも思うことですが、現実はそれほど甘くはありません。

売却価格の設定を間違うと、いつまで経っても売れないということにもなりかねないので注意しましょう。

査定価格では売れないことが多い

家や土地を売る時には、不動産会社に売却査定を依頼することになります。

しかし、仲介を前提とした査定価格は不動産会社が考える売れそうな価格になるので実際に売れる価格ではありません。
そのことを理解しておかないといつまで経っても売れない残念な結果になります。

しかも、「売れそうな価格」が本当に売れそうな価格ならまだいいですが、売れそうだと思わせて媒介契約を結ぶための営業的な価格かもしれません。

本当に売れそうな価格なら、相場に合った価格になっているので市場の反応もあるはずです。
しかし、営業的な価格に引っかかると、高すぎて反応がなく売れ残ります。

査定価格は売却を保証する価格ではないので、勘違いしないようにしましょう。

それでも、査定価格はどのくらいで売れそうか目安になる価格で、相場を把握しておくためにも査定をすることは必要になります。
一括査定をして、明らかに高すぎる・安すぎる査定価格を省いて考えるのも有効でしょう。

早く高く売るのは難しい

不動産の売却で「早く売れる」と「高く売れる」を両立させるのは難しいです。
安いものから早く売れていくのは、不動産でなくても同じです。

土地は地価の変動がなければ、それほど価格が変わることはないですが、家には経年劣化があるので売るのが遅くなるほど安くなります。
ということは、早く売ると値下がり前に高く売れることになります。

しかし、普通に考える「高く売る」ということは、家や土地の持つ価値よりも高い価格で売れて「儲かる」ことだと思います。
そのように売れる場合は、非常に人気が高い地域を除いて今ではほとんど考えられないでしょう。

相場価格を基準に考えると、価格を高くすれば売れにくくなり、安くすれば売れやすくなります。
どうしても欲しいという買主が現れない限り早く高く売ることは難しいでしょう。

仲介と買取のどちらを選ぶか

不動産の売却する方法に、仲介と買取があります。

仲介は不動産会社に買主を探してもらい、成約すると手数料（仲介手数料）を支払う売却方法。
買取は不動産会社に買い取ってもらう方法で、仲介とは異なり手数料はかかりません。

手数料だけで考えると、買取の方がいいように思えますが、仲介で売る価格より買取価格は6割程度が相場と言われているので価格面では仲介が有利です。

しかし、仲介は買主がいなければ、いつまでも売れないリスクがあります。

売却するのに期限が無ければ、仲介で長期間売り出すこともできますが事情によっては期限が決まっていることもあります。
そのような場合は、確実に売れる買取を利用する選択肢もあります。

また、仲介と買取のメリットを両方組み合わせることも可能です。

例えば、最初は仲介で売りに出して徐々に価格を下げながら、数ヶ月間売れなかったら買い取ってもらいます。
このような売却方法は買取保証と呼ばれます。

売却前の費用について注意すること

売却代金は、当然売主の収入になりますが売却をするのは費用がかかります。
その費用を差し引いたお金が残るので収支の把握が必要です。

大きくかかってくる費用は仲介手数料になります。
その他にもケースに応じてさまざまな費用がかかってきます。

仲介手数料はどれくらいかかるの？

不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）で定められているのでその上限も決まっています。

この時に良く勘違いするのは、売れなくても不動産会社に支払いが発生すると思ってしまうことです。
通常の営業行為としての広告費等は、不動産会社の負担で行います。

そのため、仲介手数料以外に不動産会社に支払う費用はありません。
また、売買契約が成立しなければ、仲介手数料は請求されません。

仲介手数料の上限は売却価格によって変わりますが、400万円を超える取引の場合以下の速算式を参考にしてください。

税金はどれくらいかかるの？

家や土地を売るときの税金で、売却益が発生すると高い税率で課税されてしまいます。

そのため、売却価格次第で税率は大きく変わります。
他の税金は、費用全体としては小さいもので、気にするほどではないでしょう。

印紙税

必ず納付する税金で、売買契約書に貼りつける収入印紙で納付します。
売却価格で金額は変わりますが、高くても数万円です。

登録免許税

登記で発生する税金で、所有権移転の登記費用は買主負担になります。

売主が登録免許税を負担する場合は、ローンがあって抵当権が設定されている時と登記簿上の住所が現住所と異なる場合です。

また、上記の登記は司法書士に依頼するので、司法書士報酬で最低1万円程度かかります。

譲渡所得税

高額になる税金は、売却で利益が出た場合の譲渡所得税です。

売却益には譲渡所得税（所得税と住民税）が課税されて、不動産の所有期間が5年以内と5年超で税率が変わってきます。

今現在の不動産の市場では、売却益の出る売買は考えにくく、譲渡所得税を心配する必要はあまりないと思います。

しかし、不動産の購入金額から購入費用を引いた取得費が不明なときは、売却価格の5%を取得費とすることになるので多くが売却益になってしまいます。

自分で購入した家や土地なら契約書などで取得費は判明しますが、相続した不動産は取得費不明になることが多く、売却益も多くなって譲渡所得税が高額になりがちです。
譲渡所得税は、家や土地を売却した翌年の確定申告で納付します。

家と土地のそれぞれでかかる費用

家や土地を売るには、売れる状態にするための費用がかかることがあります。

現状のまま引き渡しができれば一番いいのですが、少し手を加えた方が売れやすくなる場合や買主の要望でも変わってきます。

家の場合

仮に現状で引き渡すとしても、礼儀として掃除くらいは自分でするでしょう。
しかし、傷や汚れが目立って、内覧時に印象が悪くなる状態であればハウスクリーニングに依頼した方がいいです。

リフォームして綺麗にすることもありますし、リノベーションをして大がかりに手を加えて付加価値を高めて売る場合もあるでしょう。

ただし、手を加える費用が高くなると、売却価格に費用分を上乗せして売ると思いますが必ずしも買主の反応がよくなるとは限りません
そうなると自腹で手を加えることになります。

また、古すぎて家の価値がまったくない時は、解体して土地を売る方法もよくあります。

土地の場合

一般的に、土地はそのまま売ることができると思いがちです。
しかし、測量をして売らなくてはならないケースが2つあります。

1つは、現状の土地の面積が、登記簿上の地積と異なるときです。
売買は登記簿上の面積を基準にするので、実測の地積が広くても狭くても問題が起こります。

もう1つは境界が不明瞭なときです。
境界トラブルは誰でも嫌うものなので、土地を売るときに境界確定は必須です。

境界確定をするのは、測量図を元に隣地の所有者と協議するので測量が必要となります。

測量や境界確定は、土地家屋調査士に依頼する必要があり費用は数十万円かかります。
代々受け継がれたような土地ほど、境界確定にも時間がかかります。

不動産会社を選ぶ時に注意すること

不動産会社に売却する不動産の広告してもらい、購入希望者を仲介してもらうために契約することを媒介契約といいます。

知人や友達に売る場合を除くと、自分で幅広く購入希望者を探すのはとても難しいでしょう。
そのため、不動産会社との媒介契約は避けて通ることができません。

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あります。
専属専任媒介が１番制約が多くて、一般媒介は自由度が高いです。

	複数契約	定期報告	契約期間	直接取引
専属専任媒介契約	不可	あり	3ヶ月	不可
専任媒介契約	不可	あり	3ヶ月	不可
一般媒介契約	可能	規定なし	規定なし	可能

どの媒介契約にするか悩むかもしれませんが、専属専任媒介か専任媒介を選ぶ方が多いです。

複数の不動産会社と契約する一般媒介は、１つの不動産会社では信頼できない時や不動産会社同士で競合させたいときに利用します。

専属専任媒介と専任媒介は担当者次第

1社の不動産会社だけに仲介を任せる専属専任媒介と専任媒介の場合、やる気のない担当者だと積極的な営業活動が期待できずになかなか売れることが出来ません。
とはいえ、不動産会社の営業活動までは、売主が詳しく知ることはできません。

しかし、専属専任媒介なら1週間に1回、専任媒介なら2週間に1回の定期報告が義務付けられています。
なので、報告期間に行った営業活動や問い合わせの有無を知ることは可能です。

いつまでも売れない場合は、定期報告のタイミングで対策を考えるとよいでしょう。

不動産会社や担当者が信用できないのであれば、契約を解除して別の不動産会社と契約するのがいいでしょう。
他にも、不動産会社を変えずに一般媒介に変更して、他の不動産会社と契約するのも1つの方法です。

大手不動産会社が必ずいいわけではない

最初に選ぶ不動産会社は、知名度が高い大手不動産会社になりがちです。

大手の様に実績が豊富であれば、同時に抱えている顧客も多くてノウハウも蓄積されています。
そうなると信用できる大手不動産会社を選ぶのにも納得できます。

ただし、不動産の仲介では売主と買主の両方を1つの不動産会社が仲介する「両手取引」と呼ばれる取引をしたいのが不動産会社の本音です。

両手取引なら、売主からも買主からも仲介手数料をもらうことが出来るので、不動産会社は1つの物件で2倍の手数料を得ることが出来ます。

両手取引は法的に問題はありませんが、意図的に両手取引を目指して他社からの問い合わせを遮断する「囲い込み」と呼ばれる営業があるので注意して下さい。
囲い込みをされると、依頼した不動産会社が買主を見つけない限り売れません。

囲い込みは次のような方法が使われます。
大手不動産会社ほど扱う物件数が多く、囲い込みの割合も高いと言われています。

レインズに登録しない・登録を削除

専属専任媒介と専任媒介では、不動産会社だけが閲覧可能な「レインズ」という全国的な業界データベースへの登録義務があります。

登録しない不動産会社は、法令違反になってしまいます。
ですが、登録したとしても削除することは可能です。

レインズに登録すると登録証明書が発行されますが、裏で削除されていてもわからないので全国に情報が広がっているかどうかは定かではありません。

商談中にして対応しない

レインズに登録していても、他社からの問い合わせに対して商談中を理由に対応しないケースがあります。
もちろん実際には商談など行われていませんが、両手取引を実現するために取引に応じない場合があります。

これは以前から問題になっていて、いわゆる紹介拒否になるのでレインズ側でも禁止規定を設けるなどして対応されています。
しかし、都合の良い断り文句として、現在でも横行しているのが現実です。

他社の広告を不可にする

レインズに登録しても、他社の広告を制限することが可能です。
本来は、売主が近所の人に知られたくないなど事情がある物件に対応するための処理です。

しかし、レインズは不動産会社しか見ることができないため、広告不可になると不動産会社が対応できる顧客程度にしか広告が出来ません。

ここまで、不動産を売却する前に注意することを詳しく解説しました。
事前に注意しておくことが分かればトラブルに巻き込まれることも少なくなります。

なるべく早く高く不動産が売れるように注意点をしっかりと理解して、スムーズに不動産を売却しましょう。

ここまでが理解できた方は、不動産の売却相場を調べてみましょう。
詳しくは下記の記事「不動産の売却相場の調べ方は？」をご覧ください。

不動産の売却相場の調べ方は？