「不動産売却で仲介手数料ってよく聞くけどなんだろう？」
「不動産の売却で仲介手数料を値引きできないだろうか？」
「不動産を売却する時の仲介手数料ってどのタイミングで払うの？」
など、不動産の売却で仲介手数料について様々な悩みや疑問がある方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、不動さんがしっかりと「不動産会社の仲介手数料と適正報酬」「仲介手数料は値引きは可能か？」「仲介手数料を払うタイミング」「仲介手数料を支払わなくてもいいのか？」などについて解説してくれるみたいですよ！
不動産売却で必ず聞く言葉、「仲介手数料」についてしっかりと理解しましょう。
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
不動産会社の仲介手数の計算と注意点
不動産を売却する時には仲介業者を利用することで、手間を少なくして安心に取引が出来ます。
ただし、不動産会社に仲介を依頼すると取引が成立した時点で仲介手数料が発生します。
必要な仲介手数料はいくらなのか、注意点は何があるのか気になるところでしょう。
そこで、適正な手数料計算方法や注意点についてまとめました。
不動産会社の仲介手数料とは何か？
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって不動産会社が違法な手数料を請求できないように仲介手数料の上限金額が定められています。
そのため、不動産のほとんどは法律で定められた手数料の上限で仲介手数料を計算しています。
宅地建物取引業法で決まっている仲介手数料の上限
取引額のよって金額が変わるのでまずは、下記の詳細を確認して下さい。
取引額200万円以下の場合：取引額の5％
取引額200万円超400万円以下の場合：取引額の4％+2万円
取引額400万円超の場合：取引額の3％+6万円
主要都市の不動産は、戸建・集合住宅・土地のほとんど取引額400万円超えることになります。
この場合、仲介手数料は3％+6万円が上限です。
「+6万円」については、上限の3％に対して200万円までは5％なので差額の「2％×200万円=4万円」、200万円〜400万円までは4％なので差額の「1％×200万円=2万円」で合計6万円ということになります。
実際にいくら仲介手数料を支払うのか？
仲介した不動産会社は買主と売主の両方から満額の仲介手数料を受け取ることが出来ます。
時には、買主と売主で別々の仲介会社が関係してくる場合もありますが、買主・売主とも仲介手数料の上限は同じになります。
また、仲介手数料は不動産会社の売上になるので、消費税が発生します。
例えば、1,000万円の取引だった場合
・(1,000万円×3％)+6万円=36万円
そこから消費税8％が上乗せされて
・36万円×8％=38万8000円
になります。
2000万円の場合は税込71万2,800円、3000万円の場合103万6,800円になります。
不動産仲介会社は買主と売主の両方を担当することが出来れば、それぞれの売上を受け取ることが出来ます。
仲介手数料の早見表
不動産の仲介手数料を一覧にしてみました。
以下、物件の価格ごとに仲介手数料の上限に合わせて計算した一覧表になります。
※物件価格は非課税の新税率で計算してあります。
| 物件価格(税抜) | 仲介手数料の上限(税込) |
|---|---|
| 500万円の物件 | 22万6800円 |
| 1000万円の物件 | 38万8800円 |
| 1500万円の物件 | 55万800円 |
| 2000万円の物件 | 71万2800円 |
| 2500万円の物件 | 87万4800円 |
| 3000万円の物件 | 103万6800円 |
| 3500万円の物件 | 119万8800円 |
| 4000万円の物件 | 136万800円 |
| 4500万円の物件 | 152万2800円 |
| 5000万円の物件 | 168万4800円 |
| 6000万円の物件 | 200万8800円 |
| 7000万円の物件 | 233万2800円 |
| 8000万円の物件 | 265万6800円 |
| 9000万円の物件 | 298万800円 |
| 1億円の物件 | 330万4800円 |
| 2億円の物件 | 654万4800円 |
| 3億円の物件 | 978万4800円 |
仲介手数料はいつ発生するのか？
仲介手数料が発生するのは取引が成立してからになります。
そのため仲介会社は原則、取引成立前は一切費用を受け取ることはありません。(悪質な会社の場合は別になります)
例えば、売却の相談をした場合、訪問査定、打ち合わせ、HOMESやアットホームに情報を掲載したり、折込広告を出す広告料も全て不動産会社が負担します。
もし、依頼を途中で中止して売却することをやめたり、媒介契約を解除して他の不動産会社に変えたとしても、それまでの費用は一切かかることは無く、すべて不動産会社の負担になります。
買主が仲介してもらう場合は、不動産会社の車で物件を見て回ったり、住宅ローンや減税など様々な相談をすることができます。
実際に不動産を買わなくても費用はかかりません。
さらに、ローンの審査に落ちて購入できなかった場合も費用がかかることはありません。
不動産の仲介手数料を値引きしてもらう？
不動産売却の仲介手数料では、3％+6万円というのが多いですがそれはあくまでも上限金になるので、そこからの値引き交渉は可能になります。
ただし、仲介会社は不動産取引を成立させるために、一生懸命になって労力とコストを払っています。
値引き交渉を過剰にしすぎると、対応が悪くなってしまうリスクがあるので注意しましょう。
買主が仲介を頼んだ場合は、売主との値引き交渉も仲介会社が代行してくれます。
値引きを過剰にやりすぎると、売主に対しての値引き交渉をあまり頑張ってもらえない可能性があります。
売主が仲介を頼んだ場合は、過剰な値引きをすると広告費を削減されてしまったりして売却までの時間が余計にかかってしまうことがあります。
値引きは出来ますが気持ちよく売却活動をしてもらうために、基本的には仲介手数料は上限金を払う覚悟をした方がいいと思います。
大手不動産では2回目以降の利用や紹介など、特定の条件を満たすことで一定の値引きをしてくれる場合があります。
仲介交渉の値引きを実際に行った事例を紹介しておきましょう。
不動産会社２社が競合したＳさんの仲介手数料
１つ事例を紹介しておきます。
まずは、下記をご覧ください。
Ｓさんは、仲介会社Ａ社に相談して、様々な物件を一緒に見て回りました。
しかし、最終的に気に入ったのは仲介会社B社の専任物件でした。
Ｓさんは、A社に大変お世話になっていたので、A社から物件を買いたかったのですが気に入った物件がB社の専任物件だったのでＳさんとA社は直接値引き交渉ができません。
しかもB社はうちから買わないなら物件の値引き交渉には応じないが、うちから買うなら値引きすると言ってきました。
A社は値引きのことは弊社にはどうすることもできないので、うちから買うなら「仲介手数料を50％安くする」と提示してきました。
A社の仲介手数料値引きの話をB社にすると、B社は「物件値引き+30％の仲介手数料の値引きをする」と言ってきました。
Ｂ社の方がお得に感じたＳさんは、B社に依頼する方向で話を進めると当初の値引きから+100万円の物件値引きをするから正規(3％+6万円)の仲介手数料が欲しいと言われてその条件に応じました。
買主が決まっているＮさんの仲介手数料
Ｎさんは両親が亡くなったので、実家が空家になってしまうのをきっかけに売却することにしました。
その家は、隣に住んでいる住民が買いたいと直接交渉してきたことで買主が決まっていました。
Ｎさんは直接取引だとトラブルがあるかもしれないので、仲介会社を間に挟んで取引することを条件にしました。
そのことを不動産会社に相談した結果、買主が決まっているので売主の仲介手数料は100％免除(無料対応)になりました。
不動産会社への仲介手数料は買主のみで対応してもらえる事になったそうです。
２世帯住宅を売却したＭさんの仲介手数料
Ｍさんは家を購入する時に親と同居の2世帯住宅を購入。
その時は、不動産会社に正規の仲介手数料を払いました。
親と同居することになったＭさんは、以前親が住んでいた家を売却することになりました。
売却の依頼は、購入した不動産会社に仲介をお願いしたそうです。
売却を依頼した不動産会社は、2回目の依頼および名義人が親族だったので30％の仲介手数料割引で対応してくれました。
仲介手数料が0円の不動産会社もある？
不動産の仲介手数料は、あくまでも法律で上限金額を決められているだけなので、仲介業者が仲介手数料を半額もしくは0円に調整することも可能です。
つまり、不動産仲介業者さえ納得すれば、仲介手数料が0円でも問題がないと言えます。
実際、最近では顧客を獲得するためにコスト削減や仲介手数料を「半額」もしくは「0円」にする不動産会社が増えています。
不動産の仲介手数料を払うタイミング
不動産の仲介手数料は売主と買主で払うタイミングがそれぞれ違ってきます。
売却をする場合と購入をする場合でそれぞれ見ていきましょう。
売却をする場合
不動産を売却する場合は、買主から不動産を受け渡す日に購入代金を全額受け取るタイミングで仲介手数料の精算も行います。
例えば、2000万円で家を売った場合は
2000万円－71万円(手数料)－100万円(手付金)＝1829万円
を受け取ります。
基本的には売主は現金で仲介手数料を精算することはありません。
購入をした場合
不動産を購入した場合は、売買成立時または引渡し日の前に全額仲介手数料を支払います。
払い方ですが、契約日に仲介手数料の50％を支払い、引渡し日の直前に仲介手数料の50％を支払うこともあります。
このように2回に分けて徴収する場合もあります。
仲介手数料を支払うタイミングは仲介会社によってルールが違ってきます。
小さい会社の場合は、売却でも売買成立時(契約日)に全額先払いで仲介手数料を請求してくることもあります。
そのため、事前に支払いルールを確認しておくようにしましょう。
また、不動産売却によって利益が出た場合は、仲介手数料以外に税金がかかってくることもあるので気を付けて下さい。
不動産売却でかかってくる税金に関しては下記の記事「不動産売却で発生する税金は何がある！？」を参考にしてください。
ここまで、不動産売却にかかる仲介手数料について詳しく解説してきました。
仲介手数料は物件や状況によって変わってきます。
不動産会社選びをする時点で、仲介手数料についても確認しておくようにしましょう。
値引きに関しても、やり過ぎない程度に交渉するのがコツです。
ここまでの内容が理解できた方は、不動産売却の必要書類も確認してみましょう。
詳しくは下記の記事「不動産売却の必要書類は何がある！？」をご覧ください。
