何を基準に選ぶ!?不動産売却で高額になる売り時や時期!

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住マイくん
不動産に売り時とか買い時ってあるの?不動産の売却を考えてるんだけど、いつ売却しようか悩んでて・・・。

不動さん
そういうことなら僕に任せて!不動産にも高値が付きやすいタイミングや高く売れやすい時期があるんだよ!

住マイくん
え!?そうなんだ!じゃあ早速教えてよ!!

不動さん
任せて!今回は「不動産の売り時」「不動産売却でおすすめする売り時や時期の決め方」を詳しく解説していくね!

「不動産の売却を考えているが、高く売れやすい時期ってあるのかな?」
「不動産売却で高値が付きやすいタイミングは?」
「不動産の売却でベストなタイミングは?」

など、不動産売却で売る時のタイミングについて悩んでいる方もいると思います。

そこで今回は不動さんに、「不動産の売り時」「不動産売却でおすすめする売り時や時期の決め方」を詳しく解説してもらいましょう。
不動産を売ろうと思っている方は、いいタイミングで売れるように参考にしてください。

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

損をしないように不動産の売り時を極めるのは「時価」?

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住マイくん
不動産の売り時は何を参考に決めればいいの?

不動さん
いつが不動産を売るタイミングなのかとその理由を解説するね!

沢山の物があふれている今の時代、すべての物には「価値」があります。
そして、その「価値」は常に変動しています。
中でも不動産は価値も高額で変動幅も大きいと言えます。

つまり、売り時や買い時を見定めることが出来れば数百万円単位で得することもあります。
反対に売り時や買い時を見誤れば大損を余儀なくされることもあるでしょう。

例えば「バブルの時に何億円もの大金を叩いて購入した郊外住宅が、バブルがはじけた今は信じられないほど安くなっている…」
と言うのは、買い時を誤って、売り時を逃しパターンになります。

このようにバブルを経験した日本では「損する側」のイメージだけが根強く残っています。
しかし、損する人と同じ数だけ得をしている人がいることも事実です。

現代でも湾岸沿いの高層マンションを投資目的で購入し、数年で売却して20〜30%の利益を上げるなんて話もあるくらいです。

住マイくん
売り時と買い時を見極めれば、損をしない取引が出来そうだね!

不動産を売るなら今!?

不動産を売るなら今!?画像

では損をしないように、不動産売却を検討している方に助言をするとしたら「不動産を売るなら今」でしょう。
最終的に売却に至らないとしても不動産の査定額を知っておいて損はありません

オリンピックの影響

もう中には既に知っている方もいるかもしれませんが、オリンピックが不動産業界へ及ぼす影響の打撃力は半端ではありません。
都心部を中心に新築物件が高騰しているのはもちろん、中古物件も高騰しています

なぜ高騰しているかというと、工事が急に殺到して、労働者・物資に需要が集中します。
そうすると、必然的に人件費と原価が値上がりするのです。

そのため、「新築物件価格が上昇=釣られて中古価格も上昇」という構図が成り立つので、不動産査定額にもプラスに働いてくるのです。

リオ五輪が終わって東京開催へのカウントダウンが始まったのでボーナスステージに突入したと言えます。

不動さん
オリンピックの影響は大きいよ!

中国経済の影響

最近テレビや新聞で取り上げられている中国人の不動産の爆買いですが、不動産を売る側から見れば願ってもない相場上昇材料です。

中国系投資家は自国の通過や政策を信用していないため、消えて無くなるような物件でなければより好みしないというスタンスです。
そのため、地方を巻き込み高級マンションから一般住宅までの不動産を買いまくっているのです。

一方で、2016年を堺に「中国バブル崩壊は秒読み」「爆買いも下火に」と中国経済の先行きを暗示する意見が目立つようになりました。
ここ数年の中国の状況を加味すればそろそろヤバイかも。と感じませんか?

30年前に日本が経験したバブル崩壊の何十倍という規模で破裂する必要材料は十分に揃っているのです。

中国経済が崩壊すればすぐに国内不動産相場にも影響が出ます。
そうなると「買い控え」が生じるのは当然の流れでしょう。
不動産を売るのであればそうなってしまう前にいち早く現金化しておくのがいいでしょう。

不動産の査定額は予想通りに動かないものです。
しかし、これら2つの理由から、売るなら今!買うならの五輪終了後というのが懸命な選択ではないでしょうか。

住マイくん
経済の状況なんかも考えるといつ売った方がいいかわかってくるね!

影響を受けにくい物件の特長

影響を受けにくい物件の特長画像

不動産の場合は、業界全体の相場が動けば9割以上の物件はその影響を受けて変動します。

しかし、影響されにくい例外もあります。
それは、一部の特殊エリアやデザイン的価値の高い建物になります。

エリアで言うと港区だったり、デザイン的価値で言えば有名建築家が設計したマンションなどが該当します。

このような条件であれば、値落ちどころか数年後に新築よりも高額で売れるなんてことも珍しくありません。
中古車に例えればフェラーリや往年の名車みたいな物です。

このように「いつが売りどきですか?」と聞かれれば、「今が売り時です」とお答えすることになります。

不動さん
特別な理由な無い限りは、早めに売却した方が査定額も高くなるよ!

不動産売却で売り時や時期の決めるにはどうする?

不動産売却で売り時や時期の決めるにはどうする?画像

住マイくん
不動産は早めに売った方がいいことはわかったけど、売り時とか時期っていつでもいいの?
不動さん
明確にいつがいい!ってことは無いけど売り時と時期を紹介するね!自分でいつ売るか決める時の参考にしてみてよ!

不動産は売却時期によって売り易さや値段が変わってしまうのを知っていますか?
不動産は元々の金額が高いので、売り時を間違えるとかなり損をしてしまいます。

しかし、不動産の売却は初めての方が多いです。
ほとんどの人が売却時期について分からないと思います。

そこで、不動産の売却に関してのおすすめ時期や売却時期について紹介していきましょう。

不動産の適切な売却時期

不動産の適切な売却時期画像

まず、不動産の売却時期について詳しく解説していきましょう。
それぞれ下記2点に注目して考えてみましょう。

・「築年数は何年頃が売り時?」・・・建物の築年数から考えた適正時期
・「いつの売却時期が良い?」・・・という年内のシーズンから考えた適正時期

適正な売却時期を考えるために、上記の2通りから考える必要があります。
順番に説明していきましょう。

住マイくん
それぞれの特長から考えた方が良さそうだね!

10年以内の築年数なら売りやすい

1つ目に「築年数は何年が売り時なの?」ということです。

これは建物の経済的耐用年数から考えると、木造の戸建て住宅と鉄筋コンクリート造のマンションでは少し考え方が違ってきます。

「経済的耐用年数」:税法上の耐用年数とは異なり、建物に市場価値が発揮されている年数。

経済的耐用年数は、

・木造の戸建住宅であれば20年程度
・鉄筋コンクリート造の40~50年程度

になります。
この年数はあくまでも経済価値がある期間になるので、この期間を超えても建物としては使用可能です。

築年数別の下がり幅は?

日本の場合は新築を好む消費者が多いので、戸建住宅もマンションも新築時の価値が一番高いです。

建物価値は、誰かが住んだのを境にガクッと価格が下がります。
そのため建物は1年目~2年目が一番価値が大きく下がります

それ以降値段は安定して、戸建は築5~6年、マンションは築8~9年まで比較的高い値段が付きやすいです。

その次に価格が大きく下がる時期は築15年を目安にするといいでしょう。
この時期は設備の大規模修繕が立て続けに発生する時期でもあります。

マンションの場合は修繕計画に基づいて修繕を行っています。
そのため、修繕積立金も徐々に上がっていくのがこの時期になります。

20年以上の戸建は0になる?

戸建住宅に関しては、築15年以上になると手入れをしている家としていない家でかなり見たに差がついています。

さらに戸建て住宅は、築20年で建物価格を0と査定する会社も多いです。
残念なことに、手入れを施していても、築20年以上経つと価値が無いと判断されて0円になってしまうのが実態です。

反対に、マンションの方が築年数に関しては、長期間価値を維持できる傾向にあります。

ただし、戸建に関しては、中古物件でも建物を気に入ってくれれば意外と値段がつくこともあります。

これは買主の好みになるので、築年数だけでは決めることが出来ません。
そのため、戸建もマンションも築10年以内であれば、売り時と言えます。

不動さん
築10年を超えてくると価値がなくなって来るから気を付けよう!

不動産を売却するベストは時期は2~3月

次に「不動産を売却するのはいつがベストか?」について解説していきます。

不動産市場は新築も中古の場合も、春の引っ越しシーズンよりもちょっと手前の時期が最も良く動きます。

新生活は4月1日からスタートするので、最も不動産が高く売れる時期は2~3月にかけてとなります。

ちなみに新築マンションの竣工時期は1月末か2初旬がベストとなります。
なぜかと言うと、この時期に竣工しておけば竣工前に完売していなくても、4月に向けた需要で売却することが可能だからです。

売却活動を始める時期は12月

中古不動産にかける売却期間は3か月程度が理想的です。
そのため12月頃から売却活動を始めれば、最も高く売れる時期の3月に売却を済ませることが出来ます。

不動産は時間がなくて焦って売ると売り急ぎ、値段が安くなることがあります。
そのため3月に売却を開始するのではなく、余裕をもって12月頃から売却活動を始めましょう。

一方で、4月になると不動産市場の動きは突然止まります。
なので、4月に売却活動を開始すると中々売れません
中々売れないと焦って値段を下げることになってしまうかもしれないので、注意が必要です。

意外と穴場の9月

もし春の引っ越しシーズンを逃してしまった方は、9月を狙うのがオススメです。

9月は社会人の方が転勤になることが多いので、比較的不動産市場が動きやすいです。
そのため3か月前の6月頃から売却活動を開始すると、8月辺りですぐに成約することができるはずです。

ここまでが、売れやすい時期の解説になります。
次に、自分にとっての売却のベストタイミングの決め方について見ていきましょう。

住マイくん
3月と9月が辺りが高額に売れやす時期だね!

自分にとってベストな売却時期を見極める

自分にとってベストな売却時期を見極める画像

不動産を売る時の理由として最も多いのがライフスタイルの変化です。

子どもが生まれたから広い家に引っ越したい、転勤や離婚したので今の家が不要になったなどの変化が多いと思います。

他にも子供が独り立ちしたので都心部のマンションに引っ越したいという人や病気になったので通院しやすい場所に引っ越したいという人もいます。

このようなライフスタイルの変化は、建物の築年数に関係なく起こります。
子供の成長や独り立ちは予想が出来ますが、転勤や離婚、病気といったことは突然起こることです。

そのため不動産を売却しなければいけない事情が発生した場合は、築年数に関係なく売却する必要があります。
その場合は「いつの季節が良いのか」売却時期だけ意識して、少しでも高く売るというのが賢い選択肢と言えるでしょう。

不動さん
どうしても売却しないといけない理由がある場合は、3月と9月を狙って売却しましょう。

住宅ローンがいくら残っているかは必ず確認

他には住宅ローンの残債状況や住宅ローンが組める年齢なのか。
また、収入も売却の決め手となります。
買換えを前提とした売却ならば、次に不動産を購入するための足しになるかどうかが重要でしょう。

売却額が住宅ローン残高を超えるのであればいいですが、売却してもローン残債が残る場合は、資金が十分に溜まってからの売却した方がいいでしょう。

実際には買い替え住宅ローンというものがあり、売却額よりもローン残債が多い場合でも新たな住宅ローンを借りることができます。
しかし、返済が今より苦しくなるだけですので、十分に検討してから利用するようにしましょう。

売却で確定申告を行うと税金が戻ってくるという少しだけ戻ってくる可能性が有ります。
最後に確定申告の時期についても少し説明しておきます。

住マイくん
住宅ローンがある場合は今すぐに売った方がいいのか?もう少しあとの方がいいのか?はしっかり考えた方が良さそうだね!

不動産売却で損をしないための確定申告時期

不動産売却で損をしないための確定申告時期画像

不動産を売却した時に、購入した金額よりも高く売れてしまうと、その分の所得税を納める必要があります

バブル時代は土地の値段が急上昇していたので、時間が経つと不動産の価値が上がるということもありました。

しかし、現在では特殊な状況以外は、不動産価値は保有した瞬間から価値が下がっていきます。
そのためほとんどの人は不動産を売却すると売却損というものが発生します

売却損が発生したら確定申告をして節税を

売却損が発生した方は、確定申告をすることをお勧めします

確定申告は譲渡年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。
個人が所得している中で譲渡所得は損益通算が出来ません。
しかし、居住用財産を売却して売却損が出た場合は、他の所得と損益通算することが出来ます

不動産を買換えする場合は「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。
売却のみの場合は「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用可能です。

これらは、ボーナス1回分くらいの金額が戻ってくるためお得です。

不動さん
戻ってくるお金はしっかりともらっておこう!

不動産の売り時と時期を詳しく解説しました。
あなたはいつどの時期に売却したら、1番高く売ることが出来るかわかりましたか?

住マイくん
ライフスタイルと売り時や時期を考えて売却するのが大切だね!

不動さん
自分の状況に合わせて1番高く売れる時期を見極めてね!

ここまで理解できた方は不動産の価値を知るために、下記の記事(不動産査定の評価基準は!?)も参考にしてみてください。

 





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投稿日:2017年6月26日 更新日:

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