不動産売却で発生する税金は何がある!?みんなに伝えたい基礎知識

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住マイくん
不動産の売却で税金って発生するの?何をどれくらい誰に払えばいいんだろう?ちょっとグーグル先生に聞いてみよう。(インターネットって情報がたくさんあってわかりずらいんだよな)

不動さん
住マイくん、パソコンとにらめっこしてるけど、どうしたの?

住マイくん
不動産売却で税金に関して調べてたんだけど、たくさん出てきて何から見ればいいかわからなくて・・・。

不動さん
それなら僕がまとめて説明してあげるよ!きっとわかりやすくてすぐ覚えれると思うよ!!今回は、「知って得する不動産売却に関する税金の知識」「不動産売却にかかる税金の基礎知識」について解説していくね!

住マイくん
毎回、毎回、わかりやすい解説で助かります。

「不動産売却で税金はいくらかかるんだろう?」
「不動産の売却で税金はかかるの?」
「不動産を売ると税金はどんな時に必要?」

など、不動産を売却しようと思った時にかかる税金はいくらで、どんな時に払わなければいけないかは気になるところですよね?

そこで、不動さんが「知って得する不動産売却に関する税金の知識」「不動産売却にかかる税金の基礎知識」をわかりやすく解説してくれるみたいですよ!

不動産売却の税金に関して詳しく知りたい方は参考にしてみてください。

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

不動産売却で知っておくべき税金の基礎知識

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住マイくん
不動産売却で必要になってくる税金って何があるの?いくらぐらいかかるんだろう?

不動さん
困っている住マイくんのために、今から不動産売却の税金を詳しく解説していくよ!

不動産を売却する時には、税金が発生する場合と一切発生しない場合があります。

先日知人も不動産を売却しましたが、結果的に一切税金は発生しませんでした
そんな不動産の税金について、宅建資格者・税理士・行政書士の見解を含めて詳しく解説していきます。

購入した時より売却価格が安ければ発生しない

購入した時より売却価格が安ければ発生しない画像

不動産売却の税金で最も注意しなければいけないのが譲渡所得税になります。

譲渡所得税とは、不動産を売却することによって利益が出た場合、それが所得とみなされて所得税が発生するのと、その収入が翌年の住民税にも反映されます。

しかし、マイホーム売却は、多くの場合が建物の価値は経年数に応じて下がっていくので購入したときの費用より売却価格が安くなる事がほとんどです。

この場合は、譲渡所得税と住民税は発生しません。
ただし、駅前の好立地のマンションなど特別な条件が重なった場合は購入価格よりも、地価の上昇で高く売れることがあります。

しかし、特別控除が適用され税金がかからないケースが多いです。

住マイくん
買った時よりも高く売れたら税金がかかるんだね。でも税金がかからない特別控除ってなんだろう?

特別控除で3000万円までは控除?

特別控除で3000万円までは控除?画像

居住用の不動産を売却する場合は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例があります。

特別控除の条件は、以下のものがあります。

①住まなくなってから3年以内に売ること
②建物を取り壊した場合、売却までの間に月極駐車場などで活用していない(所得を得ていない)
③建物を取り壊した場合、その日から1年以内、住まなくなった日から3年以内に売買契約を凍結していること
④売った時から2年以内に特別控除の適用を受けた実績がない
⑤売り手と買い手が親子や夫婦など家族関係ではないこと

この条件を満していれば、3千万円以内の利益であれば特別控除で相殺することが出来るので税金がかからない事が多いです。

ただし、実際に不動産売却で利益が出て特別控除の適用を受けた場合でも、総所得の計算では不動産売却の利益が累積されます。
その場合は、配偶者控除など他の税金控除サービスに引っかかってくるリスクも出てきます。

不動産売却で大きく利益が出る場合は、特別控除の活用やその影響については税理士をはじめとした専門家に事前相談するようにしましょう。

不動さん
特別控除を利用すれば税金がかからないケースもあるけど、場合によっては損をしてしまうこともあるから専門家に相談しよう!

確定申告が必要なのは?

確定申告が必要なのは?画像

確定申告は不動産売却して、特別控除を受けずに税金がかからない(取得費用よりも安く売った)場合であれば申告する必要はありません。

もし、不動産を売却して利益が出る場合は不動産会社、税理士や行政書士等に対応方法を確認しましょう。

住マイくん
確定申告が必要になるのは、税金がかかる場合だからそうなったら税理士などに相談してみればいいんだね。

譲渡所得税・住民税で税額されるのは?

譲渡所得税・住民税で税額されるのは?画像

譲渡所得税や住民税は、売却不動産の居住年数によって変わります。
税額は所得金額に対して以下のようになります。

短期

居住期間5年以内
所得税30.63%
住民税9%
合計39.63%

長期

居住期間5年超え
所得税15.315%
住民税5%
合計20.315%
※平成25年1月1日以降の税額

特別控除の対応額を超えてしまう売却所得が発生する場合は、事前に不動産会社などに税金の概算額の確認を取っておきましょう。

不動さん
自分の不動産の条件を当てはめてみよう。もし3000万円を超えるなら事前に相談しよう!

マイホームの売却では、よほど利益が出た場合をのぞいて所得税や住民税は一切かかりません。
反対に不動産転売など事業を目的の場合や好立地のマンション売却の場合は税金が発生するケースが増えてきます。
基本的に購入した金額より売却価格が安くなれば、税金がかかる事はありません。

贈与税がかからない方法?

贈与税がかからない方法??画像

贈与税とは、売却した不動産の所有者以外が売却金額を受け取った時にその金額に対してかかる税金になります。

例えば、2世帯住宅を取得するために親の実家を売却し、そのお金を息子名義の新規取得住宅の費用に当てたとします。
この場合は、不動産の所有者以外が売却したお金を受け取って使用するので贈与税が発生します。

しかし、贈与税が一切かからない方法があります。
その仕組みは貸付扱いにすること、贈与税の基礎控除の活用になります。

不動産を売ったお金を贈与すると贈与税が発生します。
しかし、貸付であれば贈与税は発生しません

この場合は、息子に対して簡単な借用書を作って保存しておけば、贈与税はかからなくなります。
借用書を作れば、当然返済する義務が発生します。

返済履歴がないと親が死んだ時に相続税が発生する場合があります。
家族間の貸付なので、利息はなし。
返済は月払いではなく年払いにしておきましょう。

例えば、年間返済額を220万円にします。
贈与税では毎年1名につき110万円までの基礎控除があります。

110万円は1月1日〜12月31日までの期間の総額になり、翌年になるとリセットされます。
そして、また110万円の基礎控除枠が手に入ります。

1名につき110万円なので、息子と息子の嫁に毎年110万円贈与してそれを返済にあてるといったお金の流れを作ります。

そして、税務署に指摘されたときに証拠を提示できるようにしておくことで、贈与税をかけることなく貸付として毎月220万円を返済している事にできます。

以上が、贈与税がかからない方法の紹介でした。
この方法を活用する場合や似た状況の場合は、不動産会社や税理士、行政書士等の相談のもとで実行してみてください。

ここまでは、知っておくと得をする、不動産売却の税金に関する知識を紹介しました。

次からは、具体的な不動産売却の税金に関する基礎知識を解説します。

住マイくん
やり方次第で贈与税はかからないんだね!一回相談してみようかな~。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却にかかる税金の種類画像

住マイくん
不動産を売却する時の税金の種類って何があるの?

不動さん
いくつかあるからそれぞれを詳しく解説していくね!

不動産を売却する時にかかる税金はどんな種類があるのでしょうか?
不動産売却の税金の種類は、大きく以下のようになります。

① 売買契約書に貼付する印紙
② 抵当権抹消登記の免許税(抵当権設定された場合)
③ 不動産譲渡所得税(売却益が出た場合)

それぞれについて詳しく見てみましょう。

売買契約書に貼付する印紙とは?

売買契約書に貼付する印紙とは?画像

不動産を売却する時には、売買契約書の記載金額に対して印紙税が課せられます。

詳細については以下を確認下さい。

印紙税額

印紙税額は、売買契約書に記載された金額によって変わってきます。
不動産の売買価格が高くなるほど、印紙税額も高くなります

なお、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書の場合は軽減措置の対象となるので、以下のように印紙税額は軽減されます。

売買金額の変更により作成される変更契約書や補充契約書なども軽減措置の対象となります。

印紙税額

出典:国税庁

住マイくん
契約書に書かれた金額を確認しよう!

売買契約書に貼付する印紙は節税できるのか?

売買契約書に貼付する印紙は税金を節税することができます。

一般的には売買契約書を買主と売主は1通ずつ所有し、それぞれの売買契約書の印紙税を負担することになっています。

しかし、自分が売主ならば売買契約書を原本で所有する必要がないので、売買契約書をコピーにすることで本来負担すべき印紙税を節約することができます。

不動さん
売買契約書をコピーしておけば印紙は節税できるよ!

抵当権抹消登記の免許税(抵当権設定された場合)とは?

抵当権抹消登記の免許税とは?画像

不動産を購入する時に、購入資金を銀行などの金融機関から融資を受けて購入した場合、万が一返済ができなくなった時のために対象不動産には抵当権が設定されます。

そのため、売却する時に買主が抵当権のない物件を購入できるように、その抵当権の登記を抹消する手続きをする必要があります。

抵当権抹消登記の登録免許税って?

抵当権抹消登記するには、「登録免許税」という税金を納める必要があります。
その登録免許税は、不動産1個につき1,000円かかります。

登録免許税は土地と建物をそれぞれにかかるので、一戸建ての場合は土地と建物合せて「2,000円」になります。

このように土地と建物を売却しても基本的には「2,000円」になりますが、注意しなければならない場合があります。
それは、敷地をまたいで建設されているマンションの場合です。

マンションが敷地をまたいでいる場合は、建物1つ土地は2つとしてカウントされるので、結果的に「3,000円」がかかります。
なお、敷地権が何個あるかは売買契約書の「敷地権の表示」で確認することができます。

住マイくん
登録免許税は基本的に一戸建てを売却する時は2000円だけどマンションの場合は確認が必要だよ!

登録免許税を司法書士に依頼した場合

抵当権抹消登記は自分で手続きを行うこともできます。

しかし、申請書の作成や法務局の提出など不慣れな作業で手間がかかります。
その場合は、やり方が分からない時や時間に余裕がない方は、専門家である司法書士に依頼した方がいいでしょう。

この時に払う、司法書士の報酬相場は1万円前後です。

不動さん
書類の作成や手続きが面倒であれば司法書士にお願いしてもいいかもしれないね!

不動産譲渡所得税(売却益が出た場合)とは?

不動産譲渡所得税とは?画像

これは先ほども説明しましたが、不動産の売却によって生じた所得に対してかかる税金のことになります。
売却した年の年度末に、確定申告をして税金を納めることになります。

譲渡所得税は支払う必要があるの?

これも先ほど説明しましたが、不動産を購入した時より高く売却ができた時に、購入価格を売却価格が超えたら発生します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法を少し紹介しておきましょう。
以下を確認下さい。

譲渡所得税=「譲渡所得①☓譲渡所得税の税率②」

では、それぞれの項目について説明します。

譲渡所得

譲渡所得の計算式です。

「売却価格—(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費)」

つまり、譲渡所得は単純に売却価格から購入価格のみ差し引いて計算するわけではありません。
購入時や売却時の諸経費も含め差し引いた金額になります。

購入時にかかった諸経費

不動産購入時にかかる諸経費は以下になります。

・仲介手数料
・売買契約書に貼付する印紙
・登録免許税
・登記手数料
・不動産取得税

など。

売却時にかかった諸経費

不動産売却時にかかる諸経費は以下になります。

・仲介手数料
・売買契約書に貼付する印紙
・売却に伴う広告費

など。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わってきます。
判断基準としては、不動産を売却した年の1月1日現在で、

「その不動産の所有期間が「5年」を超えているかどうか」

になります。

もし、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり、超えていない場合「短期譲渡所得」となります。

税率は以下を確認下さい。
短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得のほぼ倍になります。

区分所得税住民税
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%9%
住マイくん
不動産譲渡所得税を計算式に当てはめて1回計算してみてもいいかもね。

不動産売却にかかる諸経費は?

不動産売却にかかる諸経費は?画像

不動産を売却する時に税金の他にかかってくる物があります。
それは、

・不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」
・金融機関に支払う「一括繰り上げ返済手数料」(融資を受けていた場合)

などがあります。

不動さん
費用になる費用は予め調べておこう!

ここまで、不動産売却で発生する税金について詳しく解説しました。
どんな税金が必要になるかわかりましたでしょうか?

不動産を売却するには大きなお金が動くので、かかってくる税金の金額も高くなりがちです。
知らなくて損をしないようにしっかりと準備をしてから不動産売却活動に挑むようにしましょう。

ここまでをしっかり理解できた方は、不動産を売却にかかる期間についても知っておきましょう。
下記の記事「不動産の売却にかかる期間はどれくらい?」で詳しく解説しているので参考にしてください。

 





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投稿日:2017年6月29日 更新日:

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