どこの不動産会社に査定依頼する?誰も知らない内緒の選び方教えます

どこの不動産会社に査定依頼する?誰も知らない内緒の選び方教えます

住マイくん
不動産会社に査定してもらおうと思っているんだけど、どこに査定依頼をすればいいのかな?

不動さん
たくさんある不動産会社でどこに依頼するかは迷うところだよね。そんな住マイくんのために今回は、どこの不動産会社を選べばいいのかを教えてあげるね!

住マイくん
不動さんが教えてくれた不動産会社なら、売却までがスムーズに進みそうだね!

「不動産会社に査定を依頼する時はどこを選べばいいのだろう?」
「いい不動産会社の見つけ方ってないかな?」
「不動産会社が多すぎて査定をお願いする会社を選べない。」

など、不動産会社に査定を依頼しようと思ってもどこに査定依頼をすればいいかわからない方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は不動さんが、どこの不動産会社を選べばいいかを教えてくれるみたいです。
どこの不動産会社に査定依頼をしようか迷っている方は参考にしてみてください。

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

不動産会社を選ぶ前に!特長をよく知っておく

不動産会社を選ぶ前に!特長をよく知っておく

住マイくん
そもそも不動産会社ってどんな仕事で普段何をしているの?

不動さん
不動産会社を選ぶ前にまずは、不動産会社の特長について詳しくなろう!

最初に不動産会社の仕事と種類について説明しましょう。

予め不動産会社のことをよく知っておくことで、あなたに合った会社なのかを見極められるようになります。
たくさんある不動産会社から自分に1番合った会社を見つけましょう!

そもそも不動産会社とはどんな会社?

そもそも不動産会社とはどんな会社?

不動産会社の仕事は広範囲で多岐に渡ります。

不動産会社の主な業務を大きく分けると、下記のようになります。

① 売買仲介
② 賃貸仲介
③ 管理

このように大きく3つに分けることが出来ます。

さらに大手の会社になると下記の業務も増えてきます。

① 買取転売
② マンション・戸建の分譲開発
③ 収益物件の保有

これらがプラスの業務として加わってきます。

大手の不動産会社ほど、対応能力が高いのでマンション開発やビルの保有などの投資を伴う事業も請け負っています。

住マイくん
大手だと安心はできるかもしれないけど、業務が多いから細かい対応をしてもらえるか不安だね。

大手不動産会社でも店舗は仲介や管理が主な業務

売買仲介、賃貸仲介、管理業などの業務は、大きな投資が必要ない業務になります。

そのため街中にある店舗の不動産会社は売買仲介や賃貸仲介、管理業を行っています。

例え大手不動産会社でも、街中の店舗は支店やフランチャイズで基本的な業務は売買仲介、賃貸仲介、管理業になります。

不動さん
大手不動産会社でも街中にある店舗は、仲介や管理が主な業務だよ。だから不動産売却を依頼しても安心だね。

不動産仲介会社はどんな仕事をしているの?

不動産仲介会社はどんな仕事をしているの?

住マイくん
不動産の仲介会社はどんな仕事をしているの?

不動さん
不動産仲介会社の特長を説明するね!

不動産を売却する時に多くの方は、仲介を依頼すると思います。
仲介とは、不動産の売却活動を代わりに行ってくれることです。

そんな不動産仲介会社の特長を紹介しておきましょう。
そんな役割があるかを知っておくことで不動産会社を選ぶ時の参考にしましょう。

不動産仲介会社の主な仕事内容

不動産仲介会社の主な仕事内容

どこの不動産仲介会社がいいのかを判断するには、不動産が売れるまでどんな流れで進むか、どんな売却活動やどんな仕事内容なのかを把握しておくことが大切です。

そのため、信頼できる不動産会社を探す前に不動産仲介会社の特長について理解しておきましょう。

不動産仲介会社に売却を依頼すると、大きく分けて以下の流れになります。

① 売却物件の調査をする
② 売主の要望を確認する
③ 対象物件の相場や市場の動向を調査
④ 売却する物件の特徴に合った販売案を作成
⑤ 売主の要望に合った売却スケジュールを作成・提案
⑥ 売却価格の決定・売却活動の開始
⑦ 売却物件の広告資料の作成(販売図面)
⑧ チラシやインターネットなどで宣伝活動をする
⑨ 購入希望者の内覧日程の調整・現地の案内
⑩ 購入決定したら売買契約書を作成
⑪ 売却決済などの対応

などになります。

仲介会社は主に売却活動を行い、不動産が売れるまでサポートしてくれます。
資料をそろえたり、作ったりする面倒な作業も代わりにやってくれます。

住マイくん
不動産仲介業者は売却活動をサポートしてくれるから安心だね。

不動産仲介会社の契約の種類は3つ

不動産仲介会社の契約の種類は3つ

不動産仲介会社に売却を依頼する時に契約形態を選ぶことになります。
その契約形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

それぞれを簡単に説明しておきます。
下記をご覧ください。

一般媒介契約

複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼することが可能です。
自分で買主を探してくること可能です。

専任媒介契約

契約期間中に仲介を依頼できる不動産会社は契約した1社だけになります。
ただし、自分で買主を探してくることは可能です。

専属専任媒介契約

契約期間中に仲介を依頼できる不動産会社は契約した1社だけになります。
さらに、自分で買主を探すことも原則禁止です。

この様に契約の種類で違いがあります。

最初の段階では、その不動産会社が信用できるかが分からないので実際に売却活動をしてみてから判断するのがいいでしょう。

その場合は、最初から契約する会社を1社に絞るのではなく、大体3社前後と一般媒介契約を契約します
その後に販売活動の様子を見ながら最もいい1社に絞って専任媒介契約を結びましょう。

この方法であれば、あまり良くない不動産会社と契約してしまってもすぐに他の不動産会社を探すことが出来ます。

不動さん
専任媒介契約を結ぶとすべてを任せることになるから気をつけよう!

自分に合った不動産会社を選ぶ方法

自分に合った不動産会社を選ぶ方法

住マイくん
自分に合った不動産会社ってどうやって選べばいいの?

不動さん
どんなとこに注目して選べばいいか詳しく紹介していくね!

自分に合った不動産を選ぶには何に注目して選べばいいのでしょうか?

査定額が高い、大手不動産会社、有名な不動産会社などで決めてしまうと本当にいい不動産会社ではないかもしれません。
どんなとこに注目して不動産会社を選べばいいかを下記で紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼して選ぶ

複数の不動産会社に査定を依頼して選ぶ

不動産の売却を考えている方で、相場価格を知るためや不動産の大まかな価格を知るために一括査定サイトを利用される方もいると思います。

不動産一括査定サイトに登録されている不動産会社は、サイトごとの厳しい審査を通過した不動産会社のみになります。
なので、一括査定サイトを利用して自分に合った不動産会社を絞り込むといいでしょう。

また、どこの不動産一括査定サイトを利用すればいいかわからない方には「HOME4U」がオススメです。
数多くある査定サイトの中でも、「悪徳業者の徹底排除」を公言している数少ない一括査定サイトになります。

他にも、厳しい審査基準をクリアした大手から中小不動産会社まで幅広い会社が登録されているので多様なニーズに対応することも可能です。

「HOME4U」について詳しく知りたい方は、この記事(HOME4Uの特長)をご覧下さい。

住マイくん
不動産一括査定サイトを使えば、簡単にたくさんの不動産会社を比較できるから便利だね。

不動産の特長に合わせて不動産会社を選ぶ

不動産の特長に合わせて不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、マンションの売却が得意、戸建ての売却が得意、土地の売却が得意などそれぞれの得意分野があります。

どの物件の売却が得意なのかを判断するには、不動産会社が取り扱っている物件の多さが一つの目安になります。

ですが、自分で判断するのが難しい場合は、販売実績、販売活動はどんなことをしているか、売却までにかかる平均期間などを営業担当者に聞いてみましょう。

不動さん
自分の不動産種類で売ることが得意な不動産会社を見つけよう!

不動産会社の担当者は重視

不動産会社の担当者は重視

いい不動産会社が見つかっても、実際に売却活動をする担当者が悪くては意味がありません。

なので、不動産をより高くスムーズに売却するには担当する物件に責任を持って仕事をしてくれる営業マンと出会うことも重要になっていきます。

例えば、下記の項目を満たしている営業マンであれば満足する売却活動をしてくれるでしょう。

・依頼主の要望を理解して反映した提案ができる
・売却物件の細かい部分の情報まで確認する
・どんな質問にも正確に丁寧に答えてくれる

これらの項目を基準にして、売却活動をお任せることができるかの判断をしましょう。
売却活動を任せることが出来る担当者か確認するには、下記のチェックシートを使ってみてください。

不動産担当者を見分けるためのチェックシート
確認項目チェック
1会社のホームページを持っている
2資本金の額が大きい
3従業員数が多い
4取り扱っている不動産の仲介件数が多い
5担当者が宅地建物取引主任者の資格を持っている
6担当者の対応は丁寧である
7査定の説明をする際にきちんと根拠を示して説明をしてくれた
8査定金額を他社と比較し、明らかに高いことはない
9自社の自慢話ばかりダラダラとしない
10「話を聞いてみるだけ」と言った途端に態度が変化するということがない
11こちらの話をきちんと聞いてくれた
12「来客があるので別のものが対応します」などとして担当者の変更はない
13こちらの質問に対してきちんと答えることができている
14「仲介手数料を値引きします」など、不動産会社側からの値引き提案がない

下記にチェックシートのダウンロード用もありますので、不動産の担当を確認する場合の印刷してお使いください。

不動産担当者を見分けるためのチェックシート

住マイくん
不動産会社の担当者選びも重要だね。

不動産会社を売却理由で選ぶ方法

不動産会社を売却理由で選ぶ方法

住マイくん
 不動産を売る時の理由で不動産会社を選びたいんだけど。

不動さん
売却理由ごとに不動産会社を選ぶ方法を紹介するね!

不動産を売却する理由は人によって違いますが、多くの方は下記のどれかに当てはまるのではないでしょうか?

① 不動産の買換えで売却する
② 転勤になったから売却する
③ 相続した不動産を売却する
④ 離婚をするから不動産を売却する

などがあると思います。
ここからは、これらの売却理由ごとに不動産会社を選ぶ方法やポイントを紹介していきます。

不動産の買換えで売却する

不動産の買換えで売却する

例えば、所有しているマンションを売却して新しい物件に買換えする場合は、売却と購入の両方を依頼できて、購入物件も多く取り扱っている不動産会社を選ぶといいでしょう。

買換える時は売却と購入のタイミングを上手く調整することが大切です。

先に売却が進んでしまい、次の不動産の購入まで期間が空いてしまうと仮の住まいを探す手間や費用がかかってしまいます。

逆に買換える不動産の契約を先に進めてしまい、売却するまで期間が空いてしまうと「早く売らなければいけない。」という焦りから思うような価格で売却できなくなる可能性があります。

そのため、売却と購入の両方を1つの会社に全て任せてしまい、タイミング調整をしやすくするのがいいでしょう。

住マイくん
不動産を買換える時は、売却だけじゃなくて購入のことも考えなきゃいけないね。

転勤になったから売却する

転勤になったから売却する

思いもよらないタイミングで転勤になって不動産を売却しなければいけなくなり、悩まれている方も多いのではないでしょうか?

無事に転勤する前のタイミングで売却することができれば、住宅ローンと新居の家賃で二重に費用がかかることもないのでベストですがなかなか難しいでしょう。

なので、転勤した後も売却活動をしなければいけない可能性があることを考えておきましょう。
選ぶ不動産会社は転勤先にも対応している全国エリアに対応した大手不動産がいいと思います。

不動さん
転勤した後も対応してもらえるように全国対応の不動産会社を選ぼう!

相続した不動産を売却する

相続した不動産を売却する

相続した不動産を売却する場合は相続登記を行う必要があるので、他の売却理由がある時よりも手続きや手間が多くなります。

そのため、不動産売却のノウハウが多くて売却が得意だけではなく、相続登記から売却完了までをサポートしてくれる不動産会社を探すようにしましょう。

住マイくん
売却活動だけでなく、相続の手続きもやってもらえる不動産会社を探さないと。

離婚をするから不動産を売却する

離婚をするから不動産を売却する

離婚をすることになって資産分割のために不動産を売却するケースもあります。
その場合は、査定価格で住宅ローンを完済できるかどうかで売却方法が変わってきます。

売却価格で住宅ローンを完済できる場合は、通常の不動産売却の進め方と変わりません。
一方で、売却価格が下回り住宅ローンが残る場合は、「任意売却」という売却方法を視野に入れる必要があります。

任意売却で不動産を売る場合は、売却した価格でローンを完済できなかった時に金融機関と相談して分割などで返済できる売却方法になります。

任意売却の場合は金融機関と交渉するノウハウが必要になるので、任意売却の経験が豊富な不動産会社を探しましょう。

不動さん
売却金額でローンを返済できない場合は、任意売却の経験がある不動産会社を探しましょう。

不動産会社を選ぶ時に注意すること

不動産会社を選ぶ時に注意すること

住マイくん
不動産会社を選ぶ時に気を付けた方がいいことってある?

不動さん
悪徳業者なんかもいるからこれだけは気を付けておこう!

不動産会社の数はわかっているだけでも日本で約12万社以上あります。
その中で、毎年数百件以上の不動産会社が業務停止や免許取り消しの処分を受けています

それだけ多くの悪徳不動産会社がいるので、もしそのような悪質業者に依頼をしてしまったら下記のようになってしまうでしょう

・売却成立までの期間がすごく長くかかる
・相場よりも安い値段で売却することになる

などのことが考えられて損をしてしまう可能があります。

そのため、不動産会社に売却を依頼したからといって、全てを任せっぱなしにするのではなく定期的に売却状況を確認することが重要です。

その時に最も注意すべきことを紹介しておきます。
いくつか以下に上げてみましたので確認して下さい。

売却の宣伝活動は正しく行われているか

売却の宣伝活動は正しく行われているか

不動産の購入希望者を探すためには物件を知ってもらう必要があります。
そして、たくさんの購入希望者に知ってもらうには宣伝活動をしなければいけません

不動産を売却する時に行う宣伝活動は、大きく分けて以下のような手段があります。

・SUMMO、ホームズ、athomeなどのポータルサイトへ物件情報を掲載する
・新聞折込、チラシのポスティングなどの配布をする
・レインズ(物件情報登録システム)へ物件情報を登録する
・オープンハウスを開催する(空室の場合)

※レインズへ登録することは、専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は法律上で決められていますが、一般媒介契約の場合は任意となります。

これらの活動が十分に行われていて物件の宣伝がされているかのチェックをしましょう。

住マイくん
広告活動がしっかりされてないと、物件を知ってもらえないからなかなか売れなくなっちゃうね。

売主、買主の両方から手数料を得ようとしていないか

売主、買主の両方から手数料を得ようとしていないか

不動産売却では不動産会社の報酬は、売買が成立した報酬として発生する仲介手数料になります。

他には、自社で買主を見つけて売主と買主の両方から仲介手数料をもらい報酬を増やすことができる「両手」とう手段があります。

悪質な不動産会社の中には「両手」の報酬を得るために、他の不動産会社から問い合わせがあったとしても「商談が入ってます。」などと嘘をつくことがあります。

このように他の不動産会社からの情報を遮断する行為「囲い込み」と呼びます。
この行為は、一般的に専任媒介契約の場合に起こりやすいです。

この囲い込みをやられてしまうと売却完了までの期間が伸びてしまうので、結果的に値下げをしなくてはいけない状況になってしまうリスクがあります。

「囲い込み」をされているかを確認する方法は、買主と言いながら不動産会社に自分の物件の問合せするといいでしょう。

不動さん
利益ばかりを求めている不動産会社に囲い込みをされやすいから気を付けよう。

ここまでどこの不動産会社に査定依頼をしたらいいか迷っている方に選び方を紹介しました。

不動産会社は売却を仲介してもらう重要な役割になります。
どこの不動産会社に依頼するかであなたの不動産が高く売れるか、安く売れるかが変わってくるでしょう。

自分の不動産の状況に合わせてどんな不動産会社を選ぶかをよく考えて依頼をしましょう。

ここまでの内容がよく分かった方は、不動産の査定種類は何があるのかと依頼する会社数はどれくらいがいいのかを知っておきましょう。
詳しくは下記の記事「不動産を査定するサイトの種類は!?」をご覧ください。

不動産を査定するサイトの種類は!?





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投稿日:2017年7月15日 更新日:

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