「不動産の売却をする時に不動産会社の選び方がわからない。」
「自分の納得した不動産会社に売却をしてもらいたい。」
「不動産会社って多すぎてどこがいいのかよくわからない。」
など、不動産会社に査定を依頼しようと思ってもどこに依頼すればいいかわからない方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、不動さんが住マイくんに「自分に合った不動さん会社の選び方」を教えてくれるみたいです。
不動産会社を選ぶ基準を理解して自分に合った不動産会社を見つけてください。
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
このページの目次
対応地域や物件と得意分野を比べる
不動産会社には、1つの営業所で担当している地域が決まってきます。
考えてみれば当たり前の話で、営業所から何百kmも離れた物件に顧客を毎回連れていくのは無理だからです。
また、不動産には必ず所有者がいるので、売主や貸主になる所有者と関係性が浅くならないようにあまり範囲を広げ過ぎないようにしています。
ただし、他の地域の物件を取り扱えないわけではなく、不動産取引情報提供サイトのレインズを利用して広範囲の物件を仲介することが出来ます。
しかし、特に理由がない場合は、物件の地域不動産会社に依頼したほうが何かと都合が良いはずです。
不動産会社にも得意分野がある！？
不動産会社にはそれぞれ得意としている分野があり、賃貸を得意とする会社、売買を得意とする会社、管理をしている会社、建て売り住宅の販売会社など、さまざまな種類があるので一見して区別を付けることが難しいです。
一般的には、大手の不動産会社は賃貸が主な業務、中小の不動産会社は売買が主な業務になっているとも言われています。
確認する方法は、ホームページ、情報誌、チラシなどの広告媒体で最初に目につく位置に紹介されているのがその不動産会社の得意分野であることが多いです。
例えば、賃貸が得意な不動産会社に中古売買の相談をしても、あまり積極的に応じてもらえないことが多いです。
しかし、普段から売買物件を広告しているような不動産会社なら対応してくれる可能性も高いでしょう。
また、賃貸物件の管理業務もしている不動産会社の場合は、自社が管理している物件から先に紹介していくことも覚えておくいいでしょう。
免許番号と業界団体の加入は確認しよう
不動産という業種の中でも、建物の売買や賃貸を仲介する業種を「宅地建物取引業」(略して宅建業)といいます。
この宅建業は国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。
免許には免許番号が交付されていて、営業所内に掲げられている宅地建物取引業者票や名刺等にも免許番号が書いてあると思います。
免許番号がない場合は無免許営業なので確認することは大切です。
また、宅建業の免許番号は、決まったフォーマットになっています。
全国で同じフォーマットなので、覚えておくといいでしょう。
免許権者（更新回数）免許番号
の順で書いてあります。
免許権者には国土交通大臣または都道府県知事の記載。
カッコ内の更新回数には免許を更新した回数の数字。
免許番号は「第○○○○○○号」の形で数字が書いてあります。
・国土交通大臣（1）第1234号
・東京都知事（5）第1234号
※上記は例であり、特定の不動産会社に関連するものではありません。
※北海道知事免許の場合は、支庁名も入ります。
国土交通大臣と都道府県知事の違いは？
宅建業の免許には、免許を与えた人よって大臣許可と知事許可に分かれていて、この違いは営業範囲の違いでもあります。
営業範囲が1つの都道府県なら知事が許可をします。
営業範囲が2つ以上の都道府県なら大臣が許可をします。
つまり、大規模な地域で営業している不動産会社は、2つ以上の都道府県にまたがっていることが多いので大臣許可となり、特定の地域で営業している不動産会社は知事許可になります。
ただし、免許として効果は大臣許可と知事許可では特に違いはありません。
大臣許可の方がいいように思えるかもしれませんが、ただ事業展開している規模が大きいだけです。
不動産の取り扱いに差はないので、注意しましょう。
業界団体に加入している不動産会社は安心
宅建業者が加入している業界団体には4つの種類があって、どの団体も不動産の取引に関するトラブルの相談窓口なので利用する側としては気になるところでしょう。
しかし、業界団体への加入は任意になっているので、それぞれの不動産会社によって異なります。
以下は、業界団体の種類になります。
【主な業界団体】
・全国宅地建物取引業協会連合会
・不動産流通経営協会
・全日本不動産協会
・全国住宅産業協会
宅建業者の多くは宅地建物取引業協会に加入していて、全国で約8割ほどを占めています。
また、いずれかの団体に所属していないと、レインズの利用ができないためほとんどの宅建業者が業界団体に所属しています。
一方で、大手の宅建業者でどこの業界団体にも入っていないケースもあります。
不動産会社の大きさだけで判断しないで団体に所属しているかの確認だけはしておきましょう。
どこの業界団体に所属しているかを調べる方法は？
宅建業者の情報を調べるには、国土交通省の検索システムを使えば免許を受けて正規に営業している業者であれば確認することが可能です。
また、免許番号と同時に所属団体も確認することができます。
検索画面には全角カナ検索と漢字検索があるので、漢字検索を使ってみましょう。
漢字検索となっていますが、全角カナも含めることができます。
宅建業者名だけで検索できるので、入力後に検索ボタンを押すと画面下部に検索結果がリスト形式で表示されます。
なお、宅建業者が大臣免許の場合は免許行政庁が「各地方整備局等」になります。
さらに、リストの中で「商号又は名称」が緑色のリンクになっているので、見たい営業所をクリックすると詳細画面に切り替わります。
詳細画面では、所属団体という欄で所属団体を確認できます。
免許番号の数字で営業年数がわかる
免許番号には、更新回数を表す数字がかかれています。
この数字は大きいほど更新回数が多いので、長期間営業していることを表しています。
ただし、更新回数が小かったとしても営業年数が短いとは限りません。
更新回数は、同じ免許の権利者が更新した回数なので免許の権利者が変われば、更新回数はリセットされて免許番号も変わります。
例えば、知事免許の宅建業者が営業範囲を広げた場合、大臣免許になるので更新回数はリセットされます。
更新回数を参考にする時は更新回数が大きい時だけにしましょう。
更新回数が小さいだけでは営業年数が短いと言い切れません。
不動産会社の仲介力を見極めよう
不動産を売る場合は、不動産会社と契約する前に売却査定を行うのが一般的な流れです。
査定額が高いと喜んでしまいがちですが、査定額を高くするのは顧客獲得の手法なことが多いので気を付けましょう。
では、不動産会社の仲介力を見極めるには、何に注目すれば良いのでしょうか？
査定額が高いからといって優良な不動産会社ではない
不動産の売却額は買主との価格交渉が必須なので、査定額でそのまま売却できるわけではありません。
ほとんどの場合は、査定額を下回る金額での売買契約成立になります。
しかし、不動産会社は媒介契約をするために、査定を高くしておいて媒介契約を結んだ後から「この金額では買主が納得しない」と言ってくるのがほとんどです。
売主が長い時間待てないことを知っていてこのような交渉をしてきます。
不動産会社としても契約が成立しないと仲介手数料が入らないから必死なのです。
もちろん、不動産会社も相場より高い査定額で売ったりできるとは思っていません。
これを踏まえて査定額を考えると、相場に合わせた査定額を出してくる不動産会社が一番信用できるとも言えます。
高い査定額を出してくる会社には、本当にその査定額で売れそうなのか、もしくは買ってくれるアテがあるのか聞いてみても良いでしょう。
不動産会社の仲介力を見極めるには？
１度不動産会社を決めたら頻繁に変えることは少なく、売却するまでの付き合いになるため、事前に仲介力を見極めるのは非常に困難です。
目安程度にしかならないかも知れませんが、次のような点に注目してみましょう。
多くの販売方法がある
不動産を売り出す方法は、店頭表示、インターネット、ポスティング広告、折り込みチラシ、情報誌、レインズ登録などたくさんあります。
どんな方法でも対応できる万能性がないと、仲介力は落ちてしまうでしょう。
どんな時も対応スピードが速い
今すぐ媒介契約したとして、いつまでにどんな方法で広告が出るのかスピード感を確認しておきます。
例えば、インターネット上に掲載するならば、物件の写真データがあればすぐできるはずなので、広告に1週間も10日もかかるようでは遅すぎます。
取引実績が豊富であれば、広告の作成も手慣れているはずです。
レインズ以外にも顧客情報を持っている
支店がたくさんある不動産会社なら、それだけ多くの顧客情報あるので売却意欲の高い顧客の洗い出しが出来ます。
こればかりは大手の方が有利ですが、不動産業界は横の繋がりも大切にされているので地域密着店でもある程度カバーされています。
提携ローンがあるか？
近年、買主が提携ローンを利用する例は非常に多くなっています。
ということは、売却と同時に資金プランの提供もできる仲介力が必要です。
査定額にちゃんとした根拠がある
査定額が相場よりも高い不動産会社は、単に顧客獲得のため、相場をわかっていない、本当に売れる自信がある、のどれかでしょう。
本当に売れる自信がある不動産会社なら、付近の不動産状況に詳しいはずなので根拠を持っているはずです。
なぜその査定価格なのか、説明できる不動産会社しか信用しないようにしましょう。
対象の物件特有の事情を分かっている
それぞれの販売事情は地域によって違ってきます。
仲介力がある不動産会社であれば、物件別にその地域の需要や顧客層を把握しているでしょう。
そのため、どんな営業戦略をするかの説明を受ける時に、具体的な説明ができるかチェックしましょう。
有能な担当者か見極める
不動産において担当者の営業力は、不動産を高く早く売るために大きく影響してきます。
しかし、それを外部から知ることはできませんし、担当者を換えてもらうことも普通はしないでしょう。
結局は、不動産会社の力と、担当者の営業力を信じるしかないのが実情です。
また、担当者は第一印象や人柄も非常に大切です。
話を聞いていて自分が、上手いと感じるなら買主も同じはずです。
ただし、営業トークの可能性もあるので、疑問に対して論理的に説明できるかを見極めないといけません。
身構える必要はありませんが、どんな不動産会社も契約するまでは丁寧に対応してくれることを覚えておきましょう。
大手不動産会社か地域密着店かを確認する
不動産会社は大きく２つに分けることが出来ます。
広い地域で営業している大手不動産会社と、地元地域で営業を続けている中小の地域密着店があります。
しかし、現在はレインズへ登録すれば物件情報は広く公開されるので、物件が紹介される過程で大きな違いはありません。
どちらが優れているとも言えないので選び方は難しいですが、扱う物件量だけでなく営業方針にも違いがあるようです。
大手不動産会社と地域密着店の違い
CMなども積極的に広報費をかけて宣伝する大手は、それだけ顧客が多くいいので売却依頼した物件がたくさんの目に触れるのは確かです。
そして、大手の営業担当の多くはきついノルマがあるため、半ば強引に契約を勧めていきたりします。
辞めてしまう営業担当もいれば人事異動も多いので、担当者が良く替わってしまい営業担当と密接な関係を築くことが難しいです。
そのため、ビジネスライクとして向き合うならいいでしょう。
地域密着店は、レインズによって広く周知させるといっても、やはり大手にはどうしても勝てません。
その代わりに、地域密着店は地域に精通していることが強みで、物件がどのような環境にあるのかを詳しく知ることができます。
住宅の場合はその後の生活を、土地の場合はその後の資産運用を考えていることが多いので物件の良さだけではなく周辺の状況を含めて総合的に判断します。
そういった意味では、地域密着店はアピールできる情報を持っています。
手数料はどれくらい違ってくるのか？
手数料は大手も地域密着店でも、法律で決まっている仲介手数料の上限で請求されるので安くしてくれることはほとんどありません。
売買では価格の3%＋6万円（400万円を超える場合）になります。
両手取引には要注意しよう
両手取引とは仲介の取引形態で、仲介した売主、買主の両者から手数料を受け取ることです。
この方法なら両者から仲介手数料を得られるので、単純に考えると不動産会社は2倍の手数料を受け取ることになります。
この両手取引は違法な方法ではなく、不動産会社は1つの物件で2人分の仲介手数料が入るので何とかして両手取引になるようにします。
しかし、両手取引にしようとすると買主を自社の顧客から探すことになります。
そうなると対象が減ってしまうので注意が必要です。
りません。
良くない不動産会社の見分け方
物件ごとに最適な売却戦略があるとすれば、売主の話を聞かなかったりするような不動産会社がいい結果を出すとは言えないでしょう。
このような不動産会社は、売る努力をあまりしないで売れない理由を物件や市場環境のせいにするＮＧな会社が多いです。
そのため、いい不動産会社を選ぶには自分たちの話をちゃんと聞いてくれる、かといったことから選ぶのが失敗しない不動産会社の選び方になります。
一般媒介契約を結ぶといい
「良くない不動産会社に出会ってしまうかも」と少し不安に感じる方は、回避策として不動産会社とは一般媒介契約を結んでおきましょう。
不動産には一般契約と専任契約がありますが、専任契約にしてしまうとその不動産会社以外には依頼ができなくなってしまいます。
その点、一般媒介なら会社選びに失敗しても、他の会社に同時に一般媒介契約を結ぶことが可能です。
特に最初は無理に一社だけに専任媒介契約にする必要はありません。
複数の不動産会社を探す方法は一括査定がおすすめ
しかし、不動産会社を何社も知っている人は少ないと思います。
そこでおすすめなのが「不動産の一括査定サイト」です。
不動産一括査定サイトを使うと、あなたの情報と不動産情報にマッチングする複数の不動産会社を自動で探してくれるサービスです。
このサービスは一般媒介契約する人には便利なサービスになります。
一括査定サイトでオススメはHOME4U
不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できるサイトをいくつか徹底比較しました。
その中でもHOME4Uという運営している会社がNTTグループの一括査定サイトをオススメします。
NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。
また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。
まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。
次に依頼できる不動産会社が少ないまたは、今一の場合は他のサイトも同時に利用することをオススメします。
特におすすめの３社についてはこのサイト内で紹介していますので参考にしてください。
ここまで、自分に合った不動産会社を選ぶ方法を詳しく紹介してきました。
一番簡単な方法は一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社の査定額を比べることです。
自分でいくつも不動産会社を調べなくてもいいのでおすすめです。
自分が納得して取引ができるような不動産会社を見つけましょう。
ここまでの内容がわかった方は、不動産の査定後にやることも確認しておきましょう。
詳しくは、下記の記事「不動産の査定後から引き渡しまで！」で確認ください。
