不動産会社に査定依頼する方法は!?不動産を高額に売る時の超定番

不動産会社に査定依頼する方法は!?不動産を高額に売る時の超定番

住マイくん
不動産会社に査定を依頼しようと思うんだけど査定方法やどこに依頼したらいいかわからないんだけど。

不動さん
不動産会社に査定を依頼したことがないと、どんな手順で依頼したらいいかわからないよね。それなら今回は、不動産会社に査定依頼をする方法や手順について解説していくね!

住マイくん
お願いします!どこの不動産会社に依頼したらいいかもわからないからそれも一緒に教えてください!

「不動産会社に査定の依頼をしたいけど、手順や流れがわからない。」
「どこの不動産会社に査定依頼をしたらいいの?」
「不動産の査定の種類って何があるの?」

など、不動産を売却する準備ができて、査定依頼をしようと思ってもどこの不動産会社に依頼したらいいかわからなかったり査定の種類がわかららなかったりする方もいるのではないでしょうか?

不動産の査定をしたことがない方は、手順や流れがわからなくて困ってしまう方もいると思います。

そこで、不動さんが「不動産会社に査定依頼をする方法」について流れや方法を詳しく解説してくれるみたいです。
不動産会社に査定依頼をしようと思っている方は参考にしてください。

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

どこの不動産会社に依頼するか?

どこの不動産会社に依頼するか?

住マイくん
査定はどこの不動産会社に依頼すればいいの?選び方とかが分からないんだけど。

不動さん
いざ査定をしてもらおうと思っていてもどこにお願いすればいいかわからないよね。まずは不動産会社の種類を紹介するね!

不動産の査定を依頼するときに最初に迷うことは、どこの不動産会社に査定依頼をするかでしょう。

依頼する主な不動産会社の種類を紹介します。
大きな分類としては次のとおりです。

・大手不動産会社
・地域密着型不動産会社
・不動産一括査定サイト

それぞれに特徴があるので、それぞれを詳しく説明していきます。

なお、査定する時はまだ契約前なので、査定依頼をしたからといって契約をしなければいけないわけではありません。
自分が納得をするまで他の不動産会社に査定を依頼することも問題ありません。

大手不動産会社に依頼した場合

大手不動産会社に依頼した場合

幅広い情報網と取引実績を持っているので、買主も大手不動産に集まりやすい傾向があります。
そのため、企業規模の大きさが買主を見つけやすいメリットにそのまま繋がります。

ただし、査定金額は売却価格とは違うので、あくまでも不動産会社が出した想定の金額です。
なので、大手だからメリットがあるわけではありません。

その代わり、大手の不動産会社ならインターネットでかんたんに見つけることが出来ます。
さらに、大手不動産会社のサイトは無料査定のフォームを用意しているところが大出の、とりあえず相場の価格イメージを知りたいという方には便利でしょう。

住マイくん
大手の不動産会社は買主が見つかりやすいけど、査定の段階ではあまり関係ないね。その代わり大手なら探せばすぐに見つけることが出来るね!

地域密着型不動産会社に依頼した場合

地域密着型不動産会社に依頼した場合

地元密着の小規模な不動産会社は、サイトがない所も多いこともあります。
あったとしても不動産会社が自分たちで作っていることが多いです。

それが悪いということではありませんが、査定用のフォームが無く、問い合わせを前提にしたスタイルになっていることが多いため、依頼自体にひと手間かかるのがデメリットでしょう。

ただし、売却を依頼することになるのであれば、査定段階から直接不動産会社と話しておいて、担当者の人柄などを見ておくのもいいでしょう。

他にも、地域密着型の不動産会社は地域の情報に詳しいので、大手不動産会社が見逃しやすい地域ならではの人気を査定に考慮してくれるかもしれません。

不動さん
都心以外の地域の場合は、地域密着型の不動産会社の方がいいかもしれないよ!

不動産一括査定サイトに依頼をした場合

不動産一括査定サイトに依頼をした場合

どの不動産会社に査定依頼をするか迷っている時に、いくつもの不動産会社に1社ずつ不動産の情報を何度も伝えるのは非常に面倒でしょう。

しかし、そんな時に役に立つサイトがあります。
それは、複数の不動産会社へ1回で査定依頼できる不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトにもたくさんの種類があって迷うところですが、多くの場合はサイトに登録している不動産会社が明記されているので、登録してある不動産会社で選べばそれほど困らないでしょう。

1回の情報入力でいくつもの不動産会社へ依頼できるのでとても便利ですが、全国にあるすべての不動産会社が対象になっているわけではありません。
地方では対応していないケースもあるので注意が必要です。

その点を考慮しても、査定額を簡単に比較するためには便利なので、是非活用したいサービスです。

詳しくは「どこの不動産会社に査定依頼する?」をご覧ください。

住マイくん
不動産の一括査定サイトを使えば、たくさんの不動産会社の見積もりをたくさんもらうことが出来るね!

不動産査定の種類と査定依頼するべき会社数は?

不動産査定の種類と査定依頼するべき会社数は?

住マイくん
不動産の査定ってどんな種類があるの?査定依頼をする会社の数はどれくらいが目安なの?

不動さん
査定の種類は2種類あるからそれぞれについて説明するね。何社くらい依頼をすればいいかも解説していくからしっかり聞いておいてね!

不動産の査定をしてもらうのは簡単ですが査定の種類は2種類あるので、どの査定を利用すればいいのか?どれくらいの数の不動産会社に査定依頼をするべきなのか?と思う方もいるでしょう。

これがいいとは言いにくいですが、査定の種類についてと、依頼する不動産会社数の目安となる考え方について解説していきます。

査定の種類:簡易査定と訪問査定

査定の種類:簡易査定と訪問査定

不動産の査定は、簡易査定訪問査定の2種類に分かれています。

簡易査定は物件情報だけを見て行う査定
訪問査定は実際に現物を確認して行う査定です。

住マイくん
それぞれを詳しく見てみよう!

簡易査定はどんな査定?

物件の種類、住所、広さ、築年数などの不動産情報だけで概算価格を算出してもらうのが簡易査定になります。

この様に簡単な情報だけで査定できるのは、簡易査定の価格が周辺地域の似ている物件の取引状況などから算出されているからです。
そのため、現物を見る必要がありません。

この方法はたくさんの不動産会社へ査定依頼するのに向いていますが、正確な査定額を求めるよりも不動産会社を絞り込む目的と、相場観を身に付ける目的で使うのがいいでしょう。

例えば、他社と比べて極端に高い査定額を出してくる不動産会社は、依頼が欲しくて査定額を相場よりも高くしているかもしれません。
逆に、極端に低い査定額を出してくる不動産会社は、信用できないので売却を依頼しない方がいいでしょう。

不動さん
簡単にいくつもの不動産会社の査定を貰いたい時に利用するといいよ!

訪問査定はどんな査定?

訪問査定は、物件の所有者が立ち会って査定担当者が物件の内外を確認します
担当者は物件のプラス面マイナス面を一定の基準で採点しながら査定していきます。

訪問査定は、実際に物件を見ているので精度の高い査定ができるメリットがあります。

デメリットは、訪問した査定員の次第で査定額が変わってしまうかもしれないこと、立ち会いをするために時間を作る必要があること、賃貸物件の場合は賃借人にも協力してもらわなくてはならないことです。

訪問査定をする時は、各社独自の基準で行っているか、不動産流通推進センターの価格査定マニュアルに準じて不動産を評価しています。

イメージとしては、簡易査定で事前に簡単な査定額を知る訪問査定で正確な査定額を知る感じになります。
最終的にはいくつか絞った会社に訪問査定をしてもらうのが普通なので、簡易査定だけで不動産会社を選ぶことはほぼありません。
では、簡易査定が必要ないかというとそうではありません。
簡易査定を使うだけの理由があります。

住マイくん
訪問査定は立会いが必要だから対応する手間が必要だけど、正確な査定額を出してもらえるね。

2種類の査定方法は精度が高い?低い?

2種類の査定方法は精度が高い?低い?

当たり前ですが「この住所で築何年の家はいくらの査定額?」と聞かれても、実物を見ないで正確に価値を判断するのは不可能でしょう。
そのため、精度が高い方は訪問査定になります。

一方で、簡易査定は1回の申込みで複数の不動産会社に査定依頼する事ができるので手間が小さく、多くの不動産会社から査定額をもらえることがメリットになります。

査定額は数が多いほど、比較をすることができるので平均的な価格が分かります。

つまり、簡易査定は立地や築年数などから平均的な物件の査定額を出すことが多く、訪問査定は簡易査定の査定額に物件の状態を加えて実際に売れそうな査定額を出すことが多いです。

不動さん
訪問査定の方が、実際の物件の状態を加えて査定額を出すから正確な金額により近くなるよ!

査定依頼する時の依頼会社数の目安?

査定依頼する時の依頼会社数の目安?

査定をする時、何社に依頼をするのかは個人の好みになりますが、最低でも3社くらいは訪問査定を受けておくといいでしょう。

そう考えると、訪問査定を受ける3社を絞り込むために、簡易査定は5~6社くらいの依頼となります。

見積もりを貰う数が少ないと、相場と離れた査定額に影響されてしまうかもしれません。

詳しくは「不動産を査定するサイトの種類は!?」をご覧ください。

住マイくん
査定を受けるのは、最低でも4~5社で訪問査定は3社くらい受けておきましょう。

不動産査定を依頼する時に準備する物や期間

不動産査定を依頼する時に準備する物や期間

住マイくん
不動産を査定してもらう時に準備する物や期間はどうなっているの?

不動さん
査定をスムーズに進めるために準備物と期間を解説するね!

簡単な情報だけで査定が出来る簡易査定では、特に用意するものはありませんが、訪問査定の場合は多くの情報を不動産会社に提出する必要があります

少しでも正確に不動産を査定してもらうために必要になるのですが、中には事前に準備が必要な書類もあるので確認しておきましょう。

査定の前に確認しておく情報は?

査定の前に確認しておく情報は?

簡易査定、訪問査定のどちらでも次のような情報が確認されます。

・氏名
・連絡先
・住所
・不動産の種類(戸建、マンション、賃貸アパート、土地)
・間取り
・建物面積と敷地面積(アバウトでOK)
・築年数
・不動産の現況(居住中、賃貸中、空き家)

また、書類では分からない次の情報も査定額に影響するので伝えた方がいいでしょう。

不具合やリフォーム

物件の状態を正しく伝えないと、適正な査定額が貰えないので伝えるべきです。

マイナス面を伝える

書類からわからないマイナスなことがあれば、売主がそれを伝える義務があります。
意図的に隠して行われた取引は、契約破棄や損害賠償の対象となってしまうかもしれません。

売却前には伝えなければならないことなので、売却価格の正確な判断のためにも査定の段階で伝えておきましょう。

住マイくん
査定前にこれらのことはチェックしておかないと!

訪問査定で必要な書類は?

訪問査定で必要な書類は?

簡易査定の時に必要になることはまずありませんが、訪問査定の時には次のような書類が必要な時があります。

ただし、その多くの書類は売却時に必要な物です。
あればより正確に情報を査定に反映できる程度なので、書類の有無だけで決定的な違いが出ることはあまりありません。

必要に応じて依頼する不動産会社から必要な書類は指定されるはずなので、参考程度に確認しておきましょう。

登記簿謄本(登記事項証明書)

土地と建物、両方の場合に必要で法務局かインターネットで入手することができます。

必要な情報の多くが分かるので必須ですが、所有者でなくても取得可能なので代理で確認してくれる会社もあります。

公図

法務局で入手できる地図です。
公図でなくても、住宅地図等で代用する場合もありますが不動産会社によって違います。

建物の詳細書類

設計図書や間取り図など、建物の詳細が分かる図面です。
建築時や購入時に施工会社や不動産会社から渡されているはずです。

測量図

土地測量図や境界確認書のことで、査定時には不要な場合もあります。
ただし、売却時には必要な場合が多いのでいつかは用意する書類です。

登記済権利証または登記識別情報

どちらも法務局から交付されて物件の所有者が持っているものです。

紛失しても再発行できません。
査定時には不要とされる場合もあります。

建築確認済証ならびに検査済証

建築行政をしている自治体から交付されます。

査定時はあまり必要としません。
売却時には必要になりますが、紛失した場合は建築台帳記載事項証明書で代用できます。

固定資産税課税明細書または固定資産税評価証明書

地域の自治体から交付されます。

査定に必要とされることは少ないですが、必要とする不動産会社もあるので用意しておくのが無難です。

不動さん
事前に準備しておいた方が後で慌てなくて済むよ!

訪問査定を受ける時に必要な時間や費用

訪問査定を受ける時に必要な時間や費用

訪問査定を受けた時に必要な時間は、訪問して査定するのに1時間~2時間査定結果の報告まで1週間程度は見込んでおきたいところです。

簡易査定は早ければ数時間後に連絡が来ることもあります。
しかし、算出が複雑な土地の場合や事例が少ない地域、物件の価値が残っている場合は少し時間がかかります。

また、簡易査定でも自主的に登記簿を確認したり現況確認をする会社もあります。
その場合は訪問査定と同様に、1週間程度かかることもあります。
いずれの査定もほとんどの不動産会社は無料で行っています。

売却前に必要な書類についてはこの記事「不動産売却の必要書類は何がある!?」で確認下さい。

住マイくん
簡易査定は早く査定が出来て、訪問査定は少し時間がかかりそうだね!

不動産査定をした時に査定額の決まる基準

不動産査定をした時に査定額の決まる基準

住マイくん
不動産を査定した時の査定額って何を基準に決めているのかな?

不動さん
何を基準にして査定額を出しているか解説していくね!

不動産会社の出す査定額は、簡易査定や訪問査定でも鵜呑みにしてはいけませんし、各不動産会社で査定額が違うことは普通にあります。

査定額はある程度の相場価格を表すもので、売り出し価格の参考になる価格です。
大切なのは売れそうな価格ではあっても、売れる価格ではないという意識を持つことです。

ここからは、査定額の考え方について説明していきます。

査定価格は何を根拠にしている?

査定価格は何を根拠にしている?

不動産会社の独自の査定方法は説明できないので、価格査定マニュアルによる訪問査定について説明しておきます。

専門用語が出てくるので少し分かりにくいかもしれませんが、建物はどのくらい古くなっているかを評価して、土地は主に立地の客観的な評価になります。

建物の評価基準

建物を評価する時は、新築時からの劣化具合で判定して現在の建物価格を適切に算出します。

算出方法は、最初に新築時の標準単価(万円/㎡)を求めて、部位別に建材のグレードを考慮します。
その後、経年劣化に応じて現価率(残存率)が計算されます。

対象は、基礎、柱、屋根からキッチン、トイレ、風呂などすべてです。
リフォームなどの修繕歴があれば価値は上がって経年劣化が進んでいれば現価率は下がります

また、住宅性能(長期優良住宅など)、付加価値(省エネ住宅、太陽光発電など)、各種補正(外観、日照など)の現在価格も加わります。

最終的には土地の価格が加わり、物件の流動性も考慮して査定額が決まります

このような査定方法なので、外装や内装、図面などもチェックされることから数十分~数時間が必要になります。
正確に判断しようとすれば、査定結果は後日判明することになります。

住マイくん
建物のすべてから判断するんだね!

土地の評価基準

土地には経年劣化がないので、過去の事例との比較、土地の環境等の条件を踏まえた評価で算出して査定額を決めます。

例えば、最寄りの駅から徒歩分数を考慮する場合なら、10分を基準にして近ければ評点は上がって、遠ければ下がります。

他にも、近隣の状況、環境、電気・水道・ガスの敷設状況、道路の幅員、土地の形状なども関係してきます。
その結果、標準評価を100として増減された評点が求められることになります。

土地の場合は、立地が価値の大半を占めるのでこうした評価に基づいて査定額を決めるのですが類似の過去事例も参考にします。

不動さん
土地は立地や周りの環境から判断することが多いね。

査定額が不動産会社によって違う場合は?

査定額が不動産会社によって違う場合は?

不動産会社によって査定額にバラツキがある理由は以下のような場合です。

・査定基準が会社で違う
・査定する担当者が違う
・不動産は同じものがないので正確には判断できない
・査定額は売れる値段を保証するものではない
・高めの査定額を出して契約に結び付けたい事情がある

このように様々な要素があるので、不動産会社によって査定額が違うのは当たり前です。

では、査定額を出してもらった時に何を信じればいいのでしょうか?

査定額はただの目安で売れる価格ではない

もし、査定額をより大きく外して売出価格を決めても、市場相場より高すぎて売れないか、安すぎて損をしてしまいます

そのため、相場に沿った売出価格を決める基準の目安として使うのが査定額になります。
もし、複数の不動産会社の査定額に大きな差があるときは、なぜそのような査定額になったのか根拠をよく聞きましょう。

根拠がわかるとプラスポイントやマイナスポイントがよくわかるので、それを踏まえて自分で判断すればどの査定額を信じた方がいいのか少しはわかってくると思います。

そしてもう1つ重要なことは、査定額がいくらでも買主の希望額と売主の売却希望価格の交渉が成立するまで、売却価格は決まらないということです。

つまり、査定額は売却価格に近い金額になるかもしれませんが、最終的な売却価格が査定額と同じになる不動産会社は存在しないのです。
なので、査定額はただの目安程度に考えておくと、複数の査定額で一喜一憂することもなくなるはずです。

住マイくん
査定額はあくまでも想定の金額だから参考程度にするのがいいね!

不動産価格の目安を知る方法は他にある

不動産価格の目安を知る方法は他にある

査定額は売出価格の目安になりますが、査定額しか目安にならないかというとそうではありません。
他にも目安を知る方法はあります。

土地の場合は以下の方法もあります。

・公的な指標として路線価から求める方法
・所有物件なら固定資産税評価額から求める方法

がある一方で、精度の面では疑問が残ります。

その代わり、不動産査定の時に必要な連絡先等の個人情報が不要で時間があるときに自分で調べられるのがメリットでしょう。
また、より正確な価格を知る方法として、不動産鑑定士に鑑定評価額を出してもらう方法もあります。
しかし、費用が発生するので目安を知るだけの目的では利用しにくいです。

詳しくは「不動産の査定額が決まる基準は!?」をご覧ください。

不動さん
査定以外にも不動産価格を知る方法はあるから自分に合った方法を利用してみよう!

自分に合った不動産会社を選ぶ方法は?

自分に合った不動産会社を選ぶ方法は?

最終的には買主に不動産を売ることになりますが、その過程で一緒に売却活動をしていくのは不動産会社です。

不動産の売買は大金が動くので、信頼できる不動産会社を選ばないと後々後悔してしまうでしょう。
しかし、誰かに紹介でもしてもらえなければ、不動産会社のことはよくわからないのが普通です。

大手の不動産会社がいいとも限らないですし、高い査定額を出してくる不動産会社がいいとも限らないのが不動産会社選びの難しいところです。

実際に担当者に会って判断するのも重要ですし、免許番号だけで営業年数の長さが分かったり行政処分の履歴も公表されたりしています。
得られる情報はすべて集めて、不動産会社を吟味してみましょう。

詳しくは「自分に合った不動産会社の選び方!」をご覧ください。

住マイくん
不動産会社を選ぶのは1番大事だから慎重に選ばないと!

ここまで不動産会社に査定依頼をする方法について詳しく解説してきました。
不動産売却の第一歩と言えるのが不動産会社に査定を依頼することです。

たくさんある不動産会社から自分に合った会社が見つかるまで査定を依頼しましょう。
いい不動産会社が見つかれば売却活動もスムーズに進むはずです。

ここまでの内容がしっかりと分かった方は、どこの不動産会社に依頼するのかも考えた方がいいでしょう。

詳しくは下記の記事「どこの不動産会社に査定依頼する?」をご覧ください。

 





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投稿日:2017年7月13日 更新日:

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