「不動産の査定サイトの種類って何があるのかな？」
「不動産査定って何社くらいに申し込むのがベストなの？」
「不動産の査定の手段って何を選べばいいんだろう？」
など、不動産の査定依頼をしようと思った時に、査定サイトの種類や何社くらいに査定を依頼すればいいかわからない方もいるのではないでしょうか？
そんな疑問を住マイくんが不動さんに聞いてくれたので一緒に確認してみましょう。
不動産の査定を依頼しようと思っている方は最後まで読んでよく理解してください。
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
不動産の査定方法の種類は？
まずは、不動産を査定する時にどんな種類があるか紹介しておきます。
不動産を査定することは「今、この物件を売却したらどのぐらいの金額になるか？」ということを意味しています。
ここでいう「今」とは、一般的に査定から３ヶ月以内の期間のことです。
この不動産査定には大きく分けて２つの査定方法があります。
物件情報だけで査定する「机上査定」
「机上査定」とは、文字通り現地を見ずに物件の情報だけで査定額を算出する方法です。
主にインターネットを使っての査定申込が多いため、「ネット査定」や「簡易査定」と呼ばれたりもします。
机上査定では、主に次のような点から査定額を出します。
・一戸建て、マンションなどの物件の種類
・不動産があるエリア
・駅からの徒歩分数、バス便の有無
・物件の間取りや広さ、駐車場の有無
・築年数
これらに加えて、近隣エリアや同じマンションでの過去の売り出し事例や成約事例なども考慮して、今後３ヶ月以内に売ることを想定した査定額が出されます。
インターネットで査定の申込みをすることが多くなってきたことで、複数の不動産会社に一括で机上査定を申し込む「不動産一括査定サイト」も登場しています。
一括査定サイトを利用すれば、物件の情報を入力して送信ボタンを押すだけで、複数の不動産会社から査定額の見積もりが貰えます。
この一括査定サイトや机上査定を利用する時には、申込の時に入力する物件情報はあまり多くありません。
この様に基本的な情報から算出されるのが机上査定です。
しかし、査定をする物件の中には「ベランダから夏は花火が見える」「水回りをリフォームして先進的な設備が入っている」などの資産価値にプラスになりそうな特徴を持つものもあると思います。
机上査定では、物件の特長が考慮されないので正確な査定額を算出することができません。
そこで、より正確に査定額を算出できるのが「訪問査定」です。
実際に物件を確認する「訪問査定」
「訪問査定」では、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、次のようなポイントを考慮した上でより正確で詳細な査定を行います。
・駅からの徒歩分数や道のりの様子
・道路等の騒音、商業施設の規模、公園の有無などの利便性、住環境
・物件の日当たりや眺望
・建具やキッチン・トイレなどの水回り、室内の状態
・土地や一戸建の場合は接道状況
また、査定を依頼する時は以下の書類を前もって準備しておくと話しがスムーズに進みます。
・購入時の契約書や重要事項説明書
・土地や一戸建ての場合は測量図、建築確認済証・建築検査済証、竣工図
・マンションの場合は管理規約や総会議事録等の資料
・固定資産税・都市計画税納付書
・権利証または登記識別情報通知書
これらに加えて、新築時に購入した時のパンフレットなどがあれば、物件の情報や魅力がより伝わりやすいです。
一般的な不動産会社では訪問査定に必要な時間は１時間30分から2時間ほどです。
その際には、「いくらぐらいで売りたいのか」「いつ頃引っ越しをしたいのか」など、売却希望額や売却プランを具体的に伝えるようにしましょう。
訪問査定から数日後には、より正確で詳細な査定書と査定の根拠が提示されます。
これらの机上査定も訪問査定も基本は無料です。
査定額が気になるのであれば、まずはインターネットから机上査定を依頼して相談してみましょう。
不動産を査定する時のサイト種類
まずは、査定サイトの種類を説明する前にどういう不動産を売ろうとしているのかを理解しましょう。
以下で考慮すべきポイントについて説明していきます。
不動産を売却する時に気を付けるポイント
不動産を売却する時に考慮すべきポイントは、大きく分けて2つあります。
それは「売主の問題」と「物件の要因」です。
例えば、早く売却したい、少しでもローンの残債を減らしたいなどは「売主の要因」と言えます。
一方で、物件の権利関係が複雑、事故物件で売りにくいなどは「物件の問題」と言えます。
売却期間も特になくて物件にも大きな問題が無い場合は、普通に売却活動が可能です。
しかしながら、「売主の問題」と「物件の問題」のどちらか一方、または両方に問題がある場合は専門の売却サイトを利用して売却検討をする必要があります。
そこで、「売主の問題」と「物件の問題」に分けてどんな査定サイトがあるのかを確認してみましょう。
売主に問題がある場合は？
まずは「売主の問題」がある場合に利用するといいサイトを紹介します。
| サイトの種類 | 売主の問題 |
|---|---|
| 不動産買取専門サイト | 早く売りたいという問題 |
| 不動産任意売却サイト | 離婚したので共有名義の不動産を処分したいという問題。 住宅ローンが払えなくなったので、少しでも高く売却して住宅ローンを減らしたいという問題。 |
不動産の買取って何？
不動産買取とは、直接、不動産買取会社が物件を買取ってくれるので早期に売却することが可能です。
ただし、不動産買取会社へ売却すると売却価格は安くなります。
不動産買取会社は購入した物件を転売して利益を得るので、売主から物件を安く仕入れることになります。
一般的に、早期売却は売り急ぎと言われていて、価格が安くなることが普通です。
不動産買取会社は物件をすぐに購入してくれますが、その価格は市場価格の7割程度になってしまいます。
7割程度でもすぐに現金が欲しい人にとっては、不動産買取会社への売却は有効な売却手段となるでしょう。
不動産の任意売却って何？
また住宅ローンが払えなくなって物件を売らなくてはいけなくなった方には任意売却がオススメです。
普通は住宅ローンが払えなくなった時は、銀行が抵当権を実行して物件を競売にかけます。
そして、銀行は競売の競落代金の中から払えなくなった住宅ローンの一部に当てます。
このように、不動産についている抵当権は、万が一住宅ローンが払えなくなった時に競売を行うためにあります。
しかし、この競売は銀行にとってもデメリットがあります。
それは競売の落札価格は相場よりも一般的に安いということです。
そのため競売という法的手段を使わない方法があります。
その方法は民間会社の力で高く買ってくれる買主を探し、任意で売却活動を行うことで任意売却と言います。
銀行にとっても任意売却の方が債権回収額が大きくなるので、銀行側から任意売却を勧めてくるケースもあります。
物件に問題がある場合は？
次に「物件の問題」がある場合に利用するといいサイトを紹介します。
| サイトの種類 | 物件の問題 |
|---|---|
| 事故物件サイト | 自殺があった物件や隣が暴力団の組事務所である等の売れにくい問題がある物件 |
| 底地専門サイト | 借地で権利関係が複雑になっていて売りにくい問題がある物件 |
訳あり物件の「事故物件」って何？
車でも交通事故を起こした車を事故車と呼ぶように、不動産も「訳アリ」な物件を事故物件と呼びます。
仲介をする不動産会社は事故物件の情報に関しては告知義務があるので、必ず買主に伝えなければなりません。
そのため一般的に、事故物件はなかなか売れず価格は安くなります。
一方で、不動産を安く買うために事故物件だけを探している人たちもいます。
そのような人達は事故物件サイトを利用して売物件を探しています。
特殊な需要になるので一般の不動産会社に依頼するよりは、事故物件専門のサイトを利用して事故物件を求めている人を探した方が買主は見つかりやすいでしょう。
権利が複雑な「底地」って何？
また不動産の中でも権利関係が複雑な物件は売れにくく、その代表例が底地です。
底地は借地権の目的となっているのが普通で収益性も低く、借地人の立退きも難しいので半永久的に借地状態が続きます。
そのため底地は売るのが難しく、市場価格はかなり低いのが一般的です。
さらに、底地は相続税評価額が市場価格よりも高くなっていることが多いです。
なぜかと言うと、本来それ程の価値が無いのに高く評価されてしまい無駄に相続税が発生するからです。
よって資産家にとっては、借地の底地は真っ先に手離すべき不動産とも言えるでしょう。
利用目的別のおすすめ不動産サイト
不動産を売却する事情は人それぞれなので、目的に合わせたおすすめの不動産査定サイトを紹介します。
目的別のお勧め不動産サイトは以下になります。
| 目的 | サイト名 | 紹介 |
|---|---|---|
| 不動産買取/仲介 | イエウール | 不動産買取サイトの老舗です。実績のある全国の買取店が登録されています。 |
| 不動産買取/仲介 | HOME4U | 厳しい審査を通過した企業のみを取り扱っている。累計利用者数500万人以上は一括査定でNo.1の実績。 |
| 不動産買取/仲介 | イエイ | しつこい営業をしないと宣言しています。 |
| 任意売却 | 任意売却119番 | 全国の弁護士などが運営しているので、任意売却では最も信頼できるサイトです。 |
| 任意売却 | 任意売却ホットライン | 全国の不動産会社ネットワークにより運営されています。登録業者数が多いことが特徴です。 |
| 任意売却 | 全日本任意売却支援協会 | 収益物件の任意売却も手掛けており、サービスの幅が広いです。 |
| 事故 | 事故物件のミカタ | 瑕疵担保責任無しで事故物件の買取をしてくれます。 |
目的別のオススメ不動産サイトを紹介しました。
不動産の事情に合わせて利用して頂ければと思います。
不動産を売却するのにかかる期間
不動産の売却を成功させるには売却期間を確保することが大切です。
通常、理想的な売却期間は3ヶ月程度になります。
そこまで待てない事情がある場合には、不動産買取会社を利用するのがいいでしょう。
また通常の物件でも売却には3ヶ月程度かかりますので、事故物件や権利関係が複雑な物件であれば、さらに売却するには時間がかかります。
難しい物件ほど、十分な売却期間の確保が成功するためのポイントになります。
不動産の査定依頼する会社数の目安
不動産の査定を依頼する時にいくつかの不動産会社に査定依頼をして価格を比較すると思います。
その時に気になるのが「いったいどれくらいの不動産会社に査定依頼をすればいいの？」ということではないでしょうか？
いくつかの見積もりを比較して自分にピッタリの不動産会社を見つけることは重要です。
しかし、よりたくさんの不動産会社に査定依頼をすればいいと訳ではありません。
効率よく査定を依頼して、程よい数の査定額を比較する目安を紹介します。
査定を依頼する不動産会社数は２～３社がベスト
複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定額に差が出るケースもありますがほとんどの場合は大きな差はありません。
多くの不動産会社では、次のような基準や方法を使って査定を行っています。
・取引事例比較法：近隣エリアや同じマンションにおける過去の取引事例をもとに査定する方法。
・収益還元法：主に投資不動産に用いられる方法。その不動産からどのくらいの儲けが得られそうかに注目します。
・原価法：主に一戸建てに用いられる方法。その物件を現在新築で建てるといくらぐらいになるかを算出し、そこから経年劣化した分の価値を引いていきます。
不動産会社の査定書には、どの基準や方法を用いて計算したのかの説明や根拠が示されます。
さらに、売却を担当する担当者の経験をもとにした勘なども加わるため、査定額に若干の差が出ることもあります。
しかし、不動産会社が用いる基準や方法はほとんど共通しているので、査定額に大きな差は生じないことがほとんどです。
そこで、査定を依頼する会社は２～３社に絞ることで、その根拠を丁寧に確認していく方がより良い売却つながるでしょう。
査定を依頼する時に売却方法にも気を配る
査定を依頼する不動産会社は、次のようなポイントを考慮して選びましょう。
それぞれの会社の違いがよくわかり、実際に売却を依頼する会社を見つけやすくなります。
・地元のことをよく知っている地域の不動産会社
・知名度や信頼度のある大手不動産会社
・物件をどのように売っていくか売却方法に特徴や戦略がある会社
10個の不動産があれば、その売り方にも10通りの方法があるでしょう。
例えば、地元にこだわり過ぎて物件情報を広く認知させられなかったり、広く認知させても内覧者が現れないケースもあります。
訪問査定の時に「どのような売り方をしているのか」「どのぐらいの期間で購入希望者が見つかるのか」など、一歩踏み込んだ質問もしてみましょう。
納得できる根拠で査定を受けた上で、その後の売却方法まで視野に入れて不動産会社を選ぶことが満足できる売却につながります。
ここまで、不動産査定の種類とサイトの種類、査定を依頼する不動産会社数の目安を解説していきました。
不動産会社に査定を依頼する前に確認しておけばどこに査定依頼を知ればいいかも迷わないでしょう。
査定をして不動産会社を選ぶのはとても大切な工程です。
いい不動産会社と出会うためにも物件に合った方法で査定を行ってください。
ここまでの内容が理解できた方は、査定額の決まる基準も確認しておきましょう。
何を基準に査定額が決定するのか知っておけば、高すぎる査定額や低すぎる査定額に騙されることも無くなります。
詳しくは下記の記事「不動産の査定額が決まる基準は！？」をご覧ください。
