「不動産を査定してもらう時に査定額の決まる基準は？」
「査定額の基準がわかれば不動産の査定価格の目安がわかるのに。」
「一戸建ての場合と土地の場合では、査定額が決まる基準は違うの？」
など、不動産を査定してもらう時に査定額の決まる基準について知りたい方もいるのではないでしょうか？
そこで今回は不動さんが「不動産の査定額が決まる基準」を解説してくれるみたいですよ！
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
一戸建ての査定基準は？
不動産は物件の種別によって査定基準が違ってきます。
これから売却を検討しているのであれば、物件の特徴を理解することから始めましょう。
不動産の査定は、不動産会社によって差額が数百万円単位になる事も多いですが、その理由の一つには売却者が適正相場を把握していない事にもあります。
また、全ての物件種別に共通して坪単価や平米単価の相場が基準になりますが、条件によってはそこから加減点があって査定価格が算出されます。
多くの場合は、加点要素が加わって相場より高く売れる事よりも減点される事の方が多いでしょう。
さらに、悪質業者や買取を得意としない会社は必要以上に減点をして安い価格を提示してきたりもします。
売却する側も不動産会社から｢この条件では人気が無いから安くなります｣と言われると納得してしまう事もあると思います。
不動産の査定や売却は、人生で一度あるかないかの大きな取引です。
もし、適正な評価額で売れなかった場合は一生後悔するかもしれません。
不動産を売却するのは難しい事も多いですが、大きな取引だからこそ正しい知識を身につけて、不動産会社を見極める努力が必要です。
一戸建ては土地と建物が基準
一戸建て住宅の価値は土地と建物で決まってきます。
そして、木造住宅の建物については経年数が長くなるほど価値の下落幅が大きくなります。
また、一戸建ては個人での管理になるため、外壁塗装をしているか？内装を改築したか？などリフォームや修繕履歴も大きなポイントになります。
不動産査定の基本的な考え方
土地の評価額については、次の価格を参考にして査定基準を算出します。
・地価公示
・都道府県地価調査
・路線価（相続税評価額）
・固定資産税評価額
都道府県の地価調査価格や路線価は、査定の評価材料になる事が多いです。
建物に関しては公益財団法人不動産流通近代化センターの参考資料に、築10年で建物の評価額は０円になると記載してあります。
不動産査定の基本的な考え方としてマニュアルによって査定する方法もあります。
しかし、路線価や建物価格算定のマニュアルで査定されると、ほとんどの場合で相場より安く見積もりされてしまいます。
不動産査定はレインズが参考になる？
レインズとは、実際に行われた不動産取引の価格情報が閲覧できるサイトになります。
レインズは誰でも気軽に確認することが出来ます。
不動産査定会社は買取った不動産を売って利益をあげることも仕事にしています。
買取った不動産を売りに出すには、近隣物件の取引価格相場に基づいて売却価格の設定をしないと簡単に売れません。
そのため、路線価や築年数の減点よりも実際の取引価格を参考に査定をすることが多いです。
こうした査定をしてくれる会社でないと高価買取は期待できないでしょう。
インターネットの不動産査定ができる会社のほとんどはレインズを参考におおよその売却想定価格を算出します。
家によってはリフォームしてから売りに出したり、建物を壊して更地にしてから販売した方が売れやすい場合もあります。
このように売りに出すまでの費用と、推定売却価格に不動産会社の利益を加えて査定価格が算出されます。
仲介じゃなく、会社の買取査定の場合は安く売れてしまったり売却にかかる時間が長くなる事も考えて、仲介で売る時よりも利益が乗るような価格で算出しています。
リフォームや家具装飾の魅せ方が上手な不動産会社は、仲介で売るよりも高く売ることが出来るので驚くような高額査定が出る事もあります。
買取は仲介より安いと決めつけないで、一度買取会社の査定を受けてみるのもいいかもしれません。
特に古い一戸建てや訳あり物件など、そのまま売りに出してもなかなか売れない物件は買取相談をしてみましょう。
建物の価値は？
建物の価値は当然築年数が短くなるほど評価が高くなります。
築年数が短いと建物の傷みが少ないだけではなく、新しい家は耐久性が高く使いやすく快適とメリット豊富です。
また、築年数だけではなく査定には建物の内容も考慮されます。
基本的には、注文住宅より建売の方が売却価格は安定します。
なぜなら、建売の方が誰にでも住みやすく欠点がない間取りや装備になっている事が多いからです。
注文住宅の場合は家主が内容を細かく決めることが出来ます。
デザイナーが設計した物件で室内も綺麗に使っていれば高く評価される事もあります。
しかし、好みが分かれたり、使い勝手の悪さが目立つと建築した時の価格が高額な家でも安くなってしまいます。
注文住宅の場合は高級ハウスメーカーや地域で品質に定評のあるハウスメーカーが施工していると価値が下がりにくいです。
特に大手ハウスメーカーで軽量鉄筋構造の家は築20年〜30年経過している家が高額査定になる事があります。
また査定価格については、建物だけでなくその土地の需要も影響しています。
例えば、駅チカの好立地物件は住みたい人が多いので、家が古くて間取りに問題があっても修繕が必要でなければ価値は下がりません。
逆に建物が新しくて綺麗で高級ハウスメーカーが施工した家でも、郊外の不便な立地の場合は建物の評価も低くなります。
このように一戸建て住宅の査定は、不動産会社によって査定方法や評価基準が異なってきます。
そのため、失敗しないために不動産一括査定などを利用して多くの不動産会社から見積もりや評価を聞いて比べてみるようにしましょう。
マンションの査定基準は？
一戸建てに比べて評価額が安定しているのがマンションになります。
マンションの場合は、物件にもよりますが全体的に一戸建てよりも評価が高いメリットがあります。
また、マンションは住まなくなっても賃貸の需要があるので、すぐに売らずに貸す方法もあります。
マンションの基準は建物の状態
マンションは鉄筋構造なので、一戸建住宅に比べると経年数による建物の価値が下がりにくいメリットがあります。
ただし、室内が汚くて水回りを中心に修繕が必要な状態だと相応の減点を受けます。
築15年以内の立地がいいマンションなら、室内をフルリフォームして売りに出せば購入時に近い価格で売れる事もあるでしょう。
マンションは戸建に比べてリフォームしてから売りに出すケースが多いからです。
この様に、そのまま販売するよりもリフォームした物件の方が付加価値も付きやすくなります。
こうした特長もあるので、リフォームするなら費用を先払いして自己負担になる仲介よりも、再販するためのリフォーム知識が豊富な会社が買取してもらう事例が多いです。
また、駅前の好立地や開発地域にある場合は、地価が上がれば購入した時よりも高く売れる可能性があります。
ただし、マンションは無条件で高額に売れる訳ではありません。
マンションならではの注意点やデメリットもあります。
マンションは高層階の方が高くなる？
特にタワーマンションなどの高層階は人気が高いので、同じ建物で同じ間取りだとしても取引価格に大きな差が出ることがあります。
タワーマンションの固定資産税を階数や評価額に応じて変える案も出ているくらいです。
しかし、エレベーターが無い建物のだと4階や5階は価値が逆に下がります。
他にも、1階に飲食店が入っていたり、大通り沿いだと2階や3階の価値が低くなるケースもありますが、駅チカなどの好条件であればこうした減点材料も少なくなります。
管理費や修繕積立金も影響する
マンションの場合、管理費や修繕積立金も売却価格に大きく影響してきます。
マンションを維持するには必要な事なので、管理費がない、もしくは安い物件だと共用スペースの掃除があまりされていなかったり防犯管理が悪いと値段が 付きにくいです。
さらに、修繕積立金が無かったり築年数が古くて相場より安いと購入者は不安になります。
もちろん、相場より高いとその分売れにくくなります。
まとめると、マンションは管理費と修繕積立金が適正価格で管理も行き届いている物件が高く売れます。
マンションは賃貸にする？それとも売る？
マンションは評価が高いので、まとまったお金が必要でない場合はとりあえず売らないで賃貸にした方がいいでしょう。
もし、一度賃貸にしても更新時や空家になった時に再度売却するか検討できます。
借り手がすぐ見つかりそうであれば、なるべく長期間貸した方が総額でお得になるでしょう。
しかし退去時に敷金から最低限の掃除をしても、水回りやフローリングなどは劣化してしまいます。
賃貸に出してから売りに出す時にフルリフォームが必要になると、それまでの賃貸料以上の負担がかかる事もあります。
また、賃貸にして募集しても空家が続くと管理費と修繕積立金の支払い負担になってきます。
貸すか売るかで迷ったときは、家賃相場を調べて近隣の入居率やその時の浴槽・トイレ・キッチン・フローリング等の状態を考慮して検討しましょう。
近い将来売る見込みがあれば賃貸に出すためにリフォームするよりも、最初から売りに出した方が賢いです。
今のままでも借り手がみつかるような状況であれば、売りに出すためにリフォームするよりも賃貸を選ぶメリットが大きいです。
また、不動産査定会社の多くは、賃貸にするか売却にするかの相談にも乗ってくれます。
「売却のためにリフォームをするのか？」なども含めて、悩んでいる事があればまずは専門家に相談して見解を聞いてみましょう。
土地の査定基準は？
土地の査定基準は建物に比べていたって簡単です。
地番の坪単価位 × 坪数 ± 条件による加減点
これで計算することができます。
土地の場合は、建物が無かったり評価対象外なので、査定価格や売却時の適正価格を比較的簡単に求めることができます。
坪単価を調べる方法
坪単価を調べる方法は主に次のものがあります。
・地価公示
・道府県地価調査
・路線価（相続税評価額）
・固定資産税評価額
こうした指標を参考にしながら調べる方法もありますが、もっと簡単で不動産会社がよく利用している方法があります。
現在売りに出ている近隣の土地の坪単価や過去の取引履歴による坪単価の価格を参考にします。
先ほど紹介したレインズで調べることが出来ます。
この方法なら、これから土地を売ろうとしている個人の方でも簡単に調べることが出来ます。
HOMESやアットホーム等の不動産情報サイトから、そのエリアで売りに出ている土地情報を確認してみてください。
大手情報サービスであれば、価格のほかに坪単価なども調べることが出来ます。
もちろんエリアが同じでも立地によって変わってきますが「調べた物件の土地よりも駅から遠いから少し安くなるかな？」など、簡単に概算相場を推測できます。
土地は何で評価されるか？
土地の価格は立地が決め手になってきますが、駅や近隣施設からの距離や地形などは坪単価の相場に影響されます。
では、土地が坪単価の相場からどのような時に評価されるかというと、主に次のものがあります。
プラス評価になるケース
・坪数は少ないが、建築条件が良い土地
・角地
・小学校や公園が近い
・大型ショッピングモールが近くにある
・その他、人気の条件が揃っている
マイナス評価になるケース
・旗竿地、竹林付きの部分が多い
・日当たりが悪い
・騒音がある
・近隣施設に難がある(斎場や墓地、指定暴力団事務所の近所)
・狭い土地で建築条件が悪い
・処分しないといけない建物がある
土地を査定してもらうポイント
土地査定で大きくプラスになる点とマイナスになる点を紹介しました。
土地の評価ポイントは全体的に坪単価の相場から減点になる事が多いです。
一戸建て住宅向きの土地は、四角くて建築条件に問題ない事が相場通りの坪単価で計算される条件になります。
旗竿地はどうなる？
旗竿地とは、名前の通り旗の形状になっている土地で建物に行くまでに狭い通路を通らないといけない土地です。
旗の棒にあたる狭い通路の土地面積は通常の坪単価より低い評価で計算されます。
通路の幅が3m以上ある場合は、人や自転車が通り抜けできるので査定減点幅は低いです。
逆に車を停めるスペースもなくて人が通るだけの幅しかないと、相場より通路部分は8〜9割ほど減額される事もあります。
竹林などはマイナス査定？
土地は広いほど不動産価値が上がるのが普通ですが、竹林などの一切活用方法が無い土地の場合は減点を超えてマイナス査定になる場合があります。
竹林は何も使い道がないですし、固定資産税の計算も高くなります。
他にも、夏は虫、冬は落ち葉など住宅環境にも悪影響を及ぼします。
そのため、「宅地向けの土地」と「住宅向けの土地+竹林の土地」を比べた場合、竹林付きの土地の方が査定額が低くなる場合もあります。
建物付きで土地で売る？
土地は売る時に更地にするのが基本ですが、古屋を残して売る方法もあります。
古屋が残っている場合は、解体料分が減額されますが建物や建築条件によっては減額されない場合があります。
家を売却する時は、中古住宅として売る方法と土地として売る方法があります。
中古住宅として売る場合は担保責任が付いてきます。
しかし、古くて瑕疵担保責任を負えない場合は、土地として売るから建物は自己責任で使ってくれといった売り方もできます。
建物の基礎や柱がしっかりしている家や建築時から土地用途が変わって建て替えると建物が小さくなってしまう場合は、古屋付きの土地として売った方が評価が上がる場合もあります。
ここまで一戸建て、マンション、土地に分けて査定額が決まる基準について説明しました。
不動産の査定価格の決まり方をしておくことで相場感が身に付き、正しい評価かどうかを判断することが出来ます。
不動産の売買はとても高額な取引になるので慎重に取引を進めるようにしましょう。
ここまでの内容が分かった方は、自分に合った査定会社に依頼する方法も確認しましょう。
詳しくは下記の記事「自分に合った不動産会社の選び方！これで驚くほど結果が変わる！！」で確認下さい。
