不動産の媒介契約の種類は！？「一般媒介」「専任媒介」のどっち？

「不動産会社と契約方式を結ぶ時にどれを選べばいいの？」
「不動産売却で契約方式を結ぶにはどうしたらいいの？」
「自分に合った契約方式の選び方は？」

など、不動産を査定してもらった後に契約方式を結ぶことになりますが、何を選んだらいいかわからない方もいると思います。

そこで、不動さんが不動産会社との契約方式の選択方法を解説してくれるようです。
不動産会社と契約形式を結ぶ前に確認しておきましょう。

不動産会社に依頼するのが媒介契約

「媒介」とは不動産会社が、土地や建物の売買・交換・賃借などのやり取りで売主と買主との間に入って、売買契約や賃貸借契約が成立するように進めて行くことです。
そして「媒介契約」とは、この媒介を不動産会社に依頼する契約のことになります。

媒介契約は口頭でも有効な契約が成立しますが、宅地建物取引業法では「書面化して依頼者の保護を図ること。」とされています。

ここまでが媒介契約についての説明でした。
媒介契約とは、不動産会社に売買契約が成立するまでの広告や契約を一任する契約になります。

媒介契約は３つの種類がある？

不動産の媒介契約には３つの種類があります。
それぞれの特長と選び方を解説するので自分に合った契約方法を選んで下さい。

3つの契約形態がある

不動産の媒介契約の種類は以下の３つになります。

以上の契約になります。

どの媒介契約を選択するかは依頼者の自由です。
不動産会社が勝手に決定する物ではありません。

そして3つの契約形態にも違いがあります。
大きな違いは以下の点になります。 

契約形式	依頼者の制約
専属専任媒介契約	他の不動産会社と同時に依頼することはできない。 かつ自分で買主を探すことも認められない。
専任媒介契約	他の不動産会社と同時に依頼することはできない。 自分で買主を探すことは可能。
一般媒介契約	他の不動産会社と同時に依頼できる。 自分で買主を探すことも可能。

この時に注意するポイントは専属専任媒介や専任媒介は、1つの不動産会社に依頼をすると他の不動産会社には依頼できないという点です。 

また、専属専任契約以外は自分で買主を見つけることが出来ます。

例えば不動産会社に依頼している間に、自分の友人が買いたいという話になった場合は専任媒介契約、一般媒介契約であれば売却することが可能です。

逆に専属専任媒介契約は、このように自分で買主を探すことも制限されてしまいます。

専任媒介契約は複数の不動産会社に売却依頼できませんが、一般媒介契約に比べて不動産会社の対応の面で言えば専任媒介契約の方がいいでしょう。

専任媒介契約の特長

専任媒介契約は、一般媒介契約に比べて不動産会社が専属になるので、買主を一生懸命探してくれます。

一般媒介契約の場合は他の不動産会社とも契約を結ぶので競合してしまいます。
そうなると不動産会社は売却活動を頑張ったとしても、他の不動産会社で売れてしまえば仲介手数料をもらうことはできません。

そのため、自社で取り扱っている他の専任媒介契約者を優遇して力を入れた方がいいはずです。

一見、他の不動産会社と競合させながら不動産の売却活動が出来るからいいと思われがちですが、不動産会社側からしたらたくさんの労力を使って最後に他の不動産会社で取引が成立してしまっては意味がありません。

そんなリスクを取るよりは確実に売却が成立すれば仲介手数料が手に入る専任媒介契約を優先した方がいいでしょう。

この様に専任媒介契約でもメリットがあります。
他の不動産会社と契約ができない代わりにあなたの不動産が売れるように一生懸命になってくれるでしょう。

媒介契約の契約期限と更新はどうなっている？

媒介契約の契約期間は、どの契約も基本的には「3ヶ月以内」となっています。
もし、3ヶ月よりも長い期間の契約を定めたとしても、契約期間は3ヶ月とされるので更新が必要です。 

専任系媒介契約でも一般媒介契約でも、不動産会社の動きが悪かったとしても、3ヶ月間の様子を見て不満があれば、他の不動産会社に切り替えることが可能です。

また契約自体も自動更新されるわけではありません。
３ヵ月ごとに依頼者が不動産会社に書面で申出をしない限り勝手に更新されることはありません。

例えば、最初に複数の不動産会社と一般媒介契約をして、３ヵ月後に１番良さそうな不動産会社と専任媒介契約をしてもいいでしょう。

他にも、専任媒介契約をしてなかなか売れなければ、一般媒介契約で試しにいくつかの不動産会社に売却活動を依頼してもいいでしょう。

不動産の仲介手数料は売買が成立してからの支払いになるので、売却依頼をすることで何か費用が必要になることはありません。

３ヶ月間を区切りに、次の売却依頼を継続するのか、他の不動産会社に依頼をするのかを考えておきましょう。

買手を早く見つけるためにレインズへの登録

通常、媒介契約をすると契約した不動産会社が、買手をより早く見つけるためにレインズと言うサイトに不動産の情報を登録します。

レインズに登録すると全国の不動産会社があなたの物件情報を見ることが出来るようになります。
では、そのレインズに付いて詳しく紹介していきます。

レインズは早く買主を見つけるため

専任媒介契約は他の不動産会社と契約ができないので、売却物件の状況を露出する機会が減ってしまいます。
それを少しでも広く周知できるように専任媒介契約した不動産会社にはあるサイトへの登録が義務化されています。
それがレインズへの登録です。

※レインズ(REINS：Real Estate Information Network System)
宅地建物取引業者間で物件情報を共有できる不動産会社しか使用できないシステム。

このレインズへ売却予定の物件を登録すると、全ての不動産会社がその物件を見ることができるようになります。
そのため、より早く買手が見つかる可能性が高くなるのです。

逆に専任媒介を行う不動産会社は、自社だけで買主を探そうとするのが難しくなります。
これは専任媒介を契約した不動産会社が、両手仲介をしずらくなることを意味します。

両手仲介とは、買主と売主の両方を仲介することを言います。
両手仲介は不動産会社にとって報酬を売主と買主の両方から取ることができるため報酬が倍になります。

仮に専任媒介契約をした不動産会社が両手仲介をしようとすると、物件を公開しないで自社だけで買主を探そうとします。

そうすると、不動産会社によってはなかなか買主を見つけることができないでしょう。
そうならないためにも専任媒介契約をした不動産会社にはレインズの登録が義務づけられているのです。

専任媒介契約には登録と報告の義務がある

少し説明しましたが、それぞれの媒介契約にはレインズへの登録義務の有無と登録しなければならない期間があります。
詳しくは以下の図を確認下さい。

契約形式	登録の義務	登録までの期間	報告の義務
専属専任媒介契約	あり	契約締結日の翌日から5日以内	1週間に1回以上の業務処理状況の報告
専任媒介契約	あり	契約締結日の翌日から7日以内	2週間に1回以上の業務処理状況の報告
一般媒介契約	なし	なし	なし

専任媒介契約では、他の不動産会社と契約ができない代わりに売却物件が他社へ公開されやすい仕組みになっているので、専任媒介契約のデメリットをある程度緩和してくれます。

しかし、専任媒介契約をした不動産会社が、必ずしも買手を見つけてきた不動産会社に協力的な対応をするかどうかは分かりません。

レインズに登録していても、両手仲介をしたいがために買い側の不動産会社に非協力的な対応を取ることもあります。

そんな不動産会社に当たらないように不動産会社は慎重に選びましょう。

不動産会社選びで迷っているならこの記事(どこの不動産会社に査定依頼する？誰も知らない内緒の選び方教えます)を参考にしてください。

不動産会社への支払う仲介手数料はいくら？

不動産会社と媒介契約を結ぶと仲介手数料がかかってきます。

そこで気になるのは「いったいどれくらいの手数料がかかるのか？」と言う事ではないでしょうか？
ここでは、気になる仲介手数料について解説しておきます。

不動産会社に支払う仲介手数料の上限額

媒介契約を結んで売却が完了した時に支払う報酬を仲介手数料と言います。

この仲介手数料は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約で変わってくるものではありません。
仲介手数料は以下のように上限額が決められています。

取引額	仲介手数料(速算式)
200万円以下	取引額×5％
200万円超400万円以下	取引額×4％＋2万円
400万円超	取引額×3％＋6万円

仲介手数料は成功報酬になるので、売買が成立しないと発生しません。
物件が売れることなく途中で契約を更新しなければ、仲介手数料を払うことは無いのです。

そのため、仮に一般媒介契約で複数の不動産会社に媒介を依頼したとしても、最終的に支払う仲介手数料は専任媒介契約を契約した時と同額となります。

仲介手数料は値引きできるのか？

この仲介手数料はあくまでも上限額なので、交渉をしてで値引きしてもらうことは可能です。

例えば、専任媒介契約は不動産会社にとって、売却が成功すれば確実に仲介手数料が貰える契約になるので、専任媒介契約を交換条件として仲介手数料を値引く方法はあります。

但し、大手の不動産会社ほど広告宣伝費を多くかけているため、仲介手数料を値引かない傾向にあります。

それにあまり過剰に値引き交渉をしてしまうと、不動産会社のやる気そのものが無くなってしまう可能性もあります。
少ない報酬ではいい結果が出ない場合があるので、値引きをするにしても常識の範囲内にして過剰な値引き交渉はやめましょう。

値引きは交渉次第で出来るかもしれませんが、不動産会社に一生懸命売却活動をしてもらうためにはある程度の手数料は必要だと考えた方がいいかもしれません。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買が契約成立した時点で不動産会社が請求できることになっています。
そのため売買契約日に満額請求されても違反ではないので文句を言う事はできません。

しかし、通常は契約締結日から引渡し日まで1ヶ月ほど期間が空くため、売買契約日に50％、引渡しに50％を支払うケースが多いです。

ただし、これはあくまでも参考程度なので、支払時期は不動産会社と打合せをして決めましょう。

媒介契約を契約した売主がやるべきこと

不動産の媒介契約を結んだ売主は２つの義務を行わなければなりません。
特に難しいことではないので確認しておきましょう。

売却成立を通知する義務

一般媒介契約では同時に他の不動産会社にも媒介の依頼することが可能です。

そのため、１つの不動産会社が買主を見つけて売買が成約した場合には、契約が成立したことをすぐに他の全ての不動産会社に通知する義務があります。

この通知を怠ると契約成立後に、他の不動産会社が行ってしまった事務処理は費用請求されてしまい支払いする義務が発生することになります。

専任媒介契約の場合でも、自分で買主を見つけたら契約成立の通知をしなければいけません。
売買が決まったら「売買契約が決まりましたよ」と各不動産会社に通知してあげることが依頼者の義務になります。

一般媒介契約での明示義務

一般媒介契約では契約する時の内容によって、同時に依頼する不動産会社を明示する義務の有無が分かれます。

媒介契約のひな型で使われる標準一般媒介契約約款では、明示型になっているのでそのままでは明示型で契約することになってしまいます。

明示型で契約してしまった場合は、他の不動産会社と媒介契約を依頼した時に契約した不動産会社名を明らかにしなければいけないので非常に面倒です。

ただし、非明示型にするには特約で「依頼者が他の業者に重ねて依頼する場合でも、その業者名を明示する義務は負わない」という条文を付け加える必要があります。

もし、明示型で契約したのに依頼者が明示義務に違反して成約したときは、依頼を受けた不動産会社は一般媒介契約のために要した費用を請求することができます。

明示型で契約してしまうと、せっかく自由度のある一般媒介契約が不動産会社に依頼した時点で不自由になってしまいます。

一般媒介契約を行う場合は、非明示型で契約を締結しましょう。

ここまで不動産の契約方式について詳しく解説してきました。
契約方式には３つの種類があり、それぞれにはメリット、デメリットがあります。

自分の状況や不動産の条件に合わせて媒介契約の種類は選ぶようにしましょう。

ここまでの内容が分かった方は、購入希望者への内見対応についても確認しておきましょう。
詳しくは下記の記事「不動産売却で「内覧対応」は重要！！」をご覧ください。

不動産売却で「内覧対応」は重要！！