ローン残債のある家を売却したい!抵当権を外して家を売る方法

投稿日:2017年10月21日 更新日:

ローンが残っている家を売却する方法の選択

住マイくん
ローンの残っている家を売却することってできるの?家を売ろうと思ったけどまだローンが残っていて。

不動さん
たしかにローンが残っていたら家を売ることはできないんじゃないか。って思うかもしれないね。

住マイくん
やっぱりムリなのかな?

不動さん
そんなことはないよ。じゃあ今から「ローン残債の状態で家を売却する方法」「ローンが返せない時の最終方法「任意売却」」「【パターン別】住宅ローン残債のある家の売却方法」について詳しく解説するね。

住マイくん
ローンが残っていても売れるか考えてみよう。

あなたは、

「ローンが残っている家を売却することはできるの?」
「ローンが残ってしまっても家を売る方法はある?」
「どんな方法を使えばローンが残っている家を売れるのかわからない」

などローン残債がある家を売却したい、と思っていませんか?

そこで不動さんに「ローン残債の状態で家を売却する方法」「ローンが返せない時の最終方法「任意売却」」「【パターン別】住宅ローン残債のある家の売却方法」について詳しく解説してもらいましょう!

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

ローン残債の状態で家を売却する

ローン残債の状態で家を売却する

住マイくん
ローンが残っている状態で家を売却することってできるのかな?

不動さん
悩める住マイくんのために、家のローンが残っていても売却する方法を詳しく解説していくね。

あなたは、これから家を売却しようとしているけど「住宅ローンが残っている場合は売却できるのかな?」と思っていたりしませんか?

たしかにローン残債があると、そのままでは売却することができません。
ですがローンが残っている家でも売却する方法はあります

そこでローン残債がある家の売却方法を解説していきましょう。

抵当権が抹消できれば売却可能

抵当権が抹消できれば売却可能

多くの方は、住宅ローンの残債が残っている状態で売ろうとすることが多いでしょう。
実際に住宅ローンの残債があっても、家を売却することは可能です。

しかしその場合は、抵当権が外れていないと家を売却することはできません

重要なのは住宅ローンが残っているかではなく、抵当権を外すことができるかどうかです。
そのため抵当権を外すことができれば、家を売ることが出来ます。

具体的な方法として、売却額がローン残債を上回れば、抵当権は問題なく外すことができるでしょう。

住マイくん
抵当権を外す方法は具体的にどうしたらいいのかな?

ローン残債が売却金額より多い場合

ローン残債が売却額よりも多い時は問題があります。
しかしこの場合は、預貯金と売却金額を合算してローン残債を返済することができれば抵当権を外すことが可能です。

たとえば銀行カードローンや、消費者金融(アコムやアイフル・モビットなど)で借りてローン残債を返却してしまえば抵当権を外すことができます。

ただし消費者金融等から借りてしまうと、後々支払に苦しむので絶対に止めましょう。

そのため売却額で払いきれなかったローン残債の差額を預貯金などで手当てができて、抵当権を外せれば売却することができます。

不動さん
足りない分は貯蓄を切り崩して補てんすればいいね。

住み替えの場合は「住み替えローン」を借りる

ローン残債が売却額よりも多くて、預貯金もない場合が一番問題でしょう。

この場合、売却することは不可能です。

ただし売却することができる方法が、ひとつだけあります。
新しい新居に住むことを前提とした話しですが、「住み替えローン」という制度を利用してみることです。

住み替えローンとは?

新たに購入する不動産の住宅ローンに加えて、売却額とローン残債の差額分も借りるローン

簡単にまとめると住み替えローンは、

・ 新しく購入する住宅のローン
・ ローン残債から売却金額を引いた差額分で新たに借りるローン

の2つを合わせたローンです。

そして住み替えローンを借りることで、売却物件の抵当権を外すことができます。
借りたお金でローン残債を返すという点では、消費者金融で借りて住宅ローンを返すのと同じです。

しかし住み替えローンは、住宅ローンなので金利も低く利用している方も多い傾向にあります。

住マイくん
住み替えを考えているなら利用した方がいいね。

住み替えローンは審査がある

1点注意が必要なのは、住み替えローンは審査を通った人でないと利用できないことです。

住み替えローンは新しく購入する物件の金額に加えて、ローン残債分の金額も借りることになるので、借りる人の信用性が考慮されます。
そのため審査が通常の住宅ローンよりも厳しく、借りられる人も限られてしまうのです。

たとえば大手企業や公務員など、安定的な収入がある人は審査に通りやすいでしょう。
その他にも、勤続年数や本人の健康状態なども審査対象となります。

住み替えローンは誰でも利用できる訳ではないので、事前に住み替えローンが利用できるかは銀行に相談するのがいいでしょう。

不動さん
住み替えローンが使えるかは先に確認した方がいいよ!

購入時に自己資金が少なかったら要注意

購入時に自己資金が少なかったら要注意

ローン残債が売却額よりも多くなってしまう人は、今の家を購入した時に自己資金の頭金が少なかった人たちです。

とくに新築をフルローンで購入した人は、査定を行ってローン残債よりも売却額が高いかを確認するといいでしょう。

住み替えローンを組めないなら賃貸

ローン残債の方が売却額よりも多くて住み替えローンも組めない場合は、売却を諦めた方がいいです。
ですが引越が必要な時などは、現在の家を賃貸にして新しい住居は買わずに借りる方法があります。

ローン残債は家賃収入で返済して、新しい家は今の住宅ローン返済額よりも安い家に引っ越せば生活は楽になるでしょう。

家賃収入でローン残債が減ってから、タイミングを見計らって売却しましょう。

住マイくん
ムリに売却しても後から苦しくなるかも・・・。

売却と賃貸を同時に査定できるサイト

もしあなたが売却か賃貸で迷っているなら、査定額に売却と賃貸ではどれぐらいの差が出るのか調べた方がいいでしょう。

そしてその両方を調べる時に便利なのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは?

インターネット上で売却予定の物件情報と個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に抽出されて1回の申込みで複数社に査定依頼が行えるサイトです。

多くの一括査定サイトは売却のみしか対応していませんが、イエイの場合は賃貸も同時に査定が行えます。

安心のサポートと物件種別が豊富な「イエイ」

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」
  • 「イエローカード制度」で悪徳不動産会社を徹底排除
  • 徹底サポートにより「お断り代行サービス」あり
  • 運営実績は8年以上で実績充分!
  • 対応地域:全国対応
  • 累計利用者数:400万人以上
  • 選べる不動産会社:1,000社以上
不動さん
1回査定をしてもらってもいいかもね。

ローンが返せない時の最終方法「任意売却」

ローン残債の状態で家を売却すローンが返せない時の最終方法「任意売却」

住マイくん
ここまでの方法でローンが返すのが難しいけど、どうしても売却したい時はどうすればいいの?

不動さん
ローンが返せない時の最終手段を教えておげようかな。

本来であれば、ムリをして売却することはオススメしませんが、あなたにはどうしても売却しなければいけない理由があるかもしれません。

そこでローンを返すことが難しいけれど、それでも売却したい時の最終手段を紹介します。

任意売却は最終手段

任意売却は最終手段

任意売却は収入の減額や失業などによって、毎月の住宅ローンを支払うことができなくなった場合の売却手段です。

住宅ローンが支払えなくなると、金融機関などが抵当権を実行します。
抵当権の実行とは競売を行うことです。

競売は裁判所を通じて行う手段で、売却金額は金融機関に支払われます。

しかしこの競売は、売却期間が2週間で強制的に終了されて最低売却価格が市場価格の70%に設定されるので、安い売却価格となってしまうのです。
そのため金融機関にとっては回収額が少なくなるデメリットがあります。

住マイくん
抵当権を使って売却されると金融機関も損をしてしまうんだね。

競売より安い売却価格にならないようにするため

この競売のデメリットを少しでも減らすための方法が、任意売却となります。

任意売却は競売のように裁判所が定める売却方法ではなく、民間で行う任意の売却のことです。
そして任意売却も、金融機関が素早く債権回収を行うため手段のひとつと言えます。

売却金額は安くなってしまいますが、売却のスタートラインは市場価格の80%くらいです。

任意売却で売却できたら、金融機関に合意を取って最終的に抵当権を抹消してもらいます。

不動さん
競売よりも高く売れるのが任意売却だよ。

任意売却をすると最低5年はローンが組めない

任意売却をすると最低5年はローンが組めない

ただし任意売却を利用してしまうと、個人信用情報機関のブラックリストに載ってしまうので、最低5年は新しいローンを組むことができません

また任意売却で返済しきれなかった場合は、続けて返済を要求されることがあります。

住マイくん
使うかどうかはよく考えた方がいいね。

毎月の住宅ローンが払えなくなった人の手段

つまり任意売却は、住宅ローンが払えなくなった人が使う最終手段のため、住宅ローンを払えている人にはオススメできません。

ローン残債が売却額よりも多いから、即任意売却ではないのです。

不動さん
リスクもそれなりに伴うから簡単に利用できる手段ではないよ。

任意売却の注意点

任意売却の注意点

任意売却は債権者である金融機関の同意を得る必要があります

また複数の金融機関からお金を借りていたり、複数の抵当権がついている場合はもっと大変です。
さらに各債権者の同意を得る必要があるので、手間も時間もかかるでしょう。

また金融機関が競売の申し立てを申請している場合は、競売が実行される前に任意売却を終了させる必要があります。

住マイくん
ローンを組んできる金融会社に同意をもらおう。

任意売却は専門業者に依頼する

任意売却は専門業者に依頼する

任意売却は、任意売却を専門としている不動産会社が行います。
そのため不動産会社であればどこでも任意売却をしてもらえるわけではありません

なお任意売却を専門としている不動産会社は、金融機関と連携しています。

金融機関に相談しましょう

任意売却を行うには、金融機関に任意売却を専門としている不動産会社を紹介してもらいましょう。

なお任意売却してくれる不動産会社にいきなり相談する前に、まずは金融機関に相談するといいです。
任意売却を行う前に、月々の返済額を減らす、または一時的に元本の支払いを停止してもらうなどの対策があります。

そして任意売却などを行ってくれるサイトは、「任意売却相談センター」がオススメです。

このサイトは任意売却を専門としていて、専門の弁護士もついているので安心できます。

不動さん
まずは任意売却を相談してみよう。

任意売却をする上で必要な書類

任意売却をする上で必要な書類

任意売却を行う時の必要書類は、基本的に普通に売却する時と同じです。

ただし以下の書類は、要求されることもあるのでチェックしましょう。

・ 「住宅ローン借入時の債権者との金銭消費貸借契約書、保証委託契約書」
・ 「競売開始決定通知書、督促状等」(すでに競売が申し立てられている時のみ)

その他は通常の売却の時と同じ書類が要求されます。

住マイくん
任意売却で必要な書類はあらかじめ確認しておこう!

【パターン別】住宅ローン残債のある家の売却方法

【パターン別】住宅ローン残債のある家の売却方法

住マイくん
ローン残債があっても売却できることはわかったけど、実際にどの方法を選べばいいのかな?

不動さん
どの方法を使ってローンが残っている家を売るか迷っているの?

住マイくん
不動さん、どれがいいか教えてくれない?

不動さん
じゃあチャートにしてみたから当てはめて選んでみてよ!

あなたはローンが残っている家を売却する方法はわかったけど、「どの方法を使えばいいのかわからない」と思ったりしませんか?

そこであなたにピッタリ合う方法を紹介しましょう!

ローンが残っている家を売却する方法の選択

ローンが残っている家を売却する方法の選択

「どの方法を選択すればいいのかわからない」と思っているあなたのために、売却方法をパターン別にチャートにしてみました。

この中から自分に合った方法を選んでみてください。

ローン残債がある時の選択方法

 

Aパターン 売却金でローン残債を返す

家を売却した金額が住宅ローン残債を超えるなら、売却することは問題ないでしょう。
「抵当権が銀行にあるからできないのでは?」と思っているかもしれませんが、問題ありません。

具体的に家の売却は、1日で以下の取引が行われて抵当権が外れるので心配ありません。

① 売却代金を受け取る
② 受け取ったお金で住宅ローン残債を完済する
③ 「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」を行う

不動産会社に査定してもらった金額で売れるとは限りませんが、以下の2パターンであれば問題なく売却できます。

・ 査定額(売却代金)がローン残債より多い
・ 査定額(売却代金)と貯蓄で残ったローン残債を完済できる

住マイくん
ローンを返すだけの余力があればとくに問題は無いでしょう。

Bパターン 不足分を上乗せして住宅ローンを組みなおす

不動産を売却して新しい不動産を購入する場合は、住み替えローンを利用することができます。
住み替えする人限定ですが、住み替えローンは残っているローンを返済するためにとても便利な選択肢です。

住み替えローンの利用や住み替えを行うには、慣れている不動産会社に依頼することが重要でしょう。
不動産一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社から選ぶといいです。

不動さん
住み替えローンが利用できるなら使ってみよう。

Cパターン どうしても手放したい時の最終手段

どうしても売らないといけない場合は、任意売却を利用しましょう。

しかしオススメできる方法ではないので、ローン返済が苦しい場合や離婚で財産を処分しなければいけない場合など、特別な理由がある場合のみ検討してください。

競売では価格が下がってしまうので、任意売却は銀行側にもデメリットがあります。

住マイくん
任意売却は最終手段だよ。

Dパターン 売却を見送る・賃貸も検討

売却代金や貯蓄を使っても完済できないのであれば、いったん売却はやめておきましょう
その間に貯蓄を増やして、返済を進めていけば売却ができる時期が来ます。

そこまで待ってみるのもいいでしょう。

転勤で引越しの必要がある場合などは、一時的に賃貸に出すこともできます。
またリロケーションという仕組みを使えば、決まった期間だけを簡単に貸すことも可能です。

不動さん
売却は見送って他の方法が無いか考えてみよう。

ここまでローン残債がある家の売却方法を詳しく解説してきました。
ローンが残っていても家を売ることは出来ますが、抵当権を外すことが必須です。

まずはどの方法を使えば、抵当権を外すことが出来るか考えましょう。

どうしてもローンを返済して抵当権を外すことが難しそうであれば、一旦は売却を見送るのもひとつの手段です。
売るタイミングをしっかりと見極めるようにしましょう。

また一括査定サイトなどを使って、相談できる不動産会社を見つけるのもいいでしょう。

一括査定サイトについて詳しくは、下記の「不動産一括査定サイトとは?」をご覧ください。

 





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