あなたは、
「家を売却する時は更地にした方がいいの？」
「更地にした方がいい家の条件は？」
「更地にしない時のメリットは？」
など、家を売却する時に更地にした方がいいか迷っていませんか？
そこで不動さんに、「家を売却する時は更地にした方がいい？」「更地にしないで家が建ったまま売却する場合」について詳しく解説してもらいましょう！
家を売却する時は更地にした方がいい？
もしかしたらあなたは、「家を売る時に更地の方が高く売れる」と聞いたことがあるかもしれません。
しかし不動産を売るのがはじめての場合は、更地にするべきかの判断基準がわからないでしょう。
そして「不動産を売却するときは更地にした方がいいのか知りたい」「更地にすることでのメリットとデメリットを知りたい」と思っているのではないでしょうか？
そこで家を更地にした時の魅力やメリット、デメリットについて詳しく見ていきましょう。
家を売却する前に更地した時の魅力は？
どんな物件を更地にするべきなのか、を考える前に更地の魅力について紹介しておきましょう。
更地だと誰にでも売りやすい
更地だと得をすることは何だと思いますか？
それはどんな人にも買取ってもらいやすくなる、ということです。
なぜなら国土の狭い日本では、更地の価値がもっとも高いと言われています。
更地の価格が高い理由はいくつかありますが、そのひとつが更地はいろいろな使い方ができるということです。
たとえば商業地にある大きな更地は、オフィスビルを建てたい人やマンションを建てたい人、商業施設を建てたい人など、さまざまな人達がその土地を欲しがるでしょう。
そして更地を買いたい人が増えるほど、土地の競争率が激しくなって高く売れるかもしれないのです。
逆にオフィスビルが建っていたり、戸建が建っているような建物付きの不動産は、使い方が限定されます。
そのため特定の人しか関心を持たないので、土地の競争率は緩くなって高く売れないということになるのです。
更地にするかの判断は建物の価値で決める
ではどのような場合に、更地にした方がいいのかわかりますか？
それは建物に価値が無くなった時です。
この時の価値とは、値段のことではなく本当に価値のない建物のこと。
たとえば木造戸建住宅は、築20年で価格がゼロになってしまいます。
しかし最近の戸建住宅は築20年でも、十分に住むことが可能です。
そのため築20年で壊してしまうのはもったいないでしょう。
購入者側からすれば築20年程度の建物ならば、更地価格で「土地付きの建物を購入できるお得な物件」と考えることもできます。
そのため更地にしなくても買手が見つかる可能性は十分にあるので、築20年程度ならば取り壊さなくても大丈夫です。
逆に木造戸建住宅で築30年程度の場合は、本当に価値も無くなってしまいます。
また昭和56年より前に建築確認を受けている建物は、旧耐震基準なので耐震性が劣ってしまうでしょう。
そのため旧耐震基準の戸建住宅は人気もかなり落ちてしまうので、取り壊した方がいいでです。
木造戸建住宅の場合は、築30年を更地にするひとつの目安としてください。
壊さない方がいい物件もある
なお建物が古くても「古民家」として価値のあるような物件は、取り壊さない方がいいでしょう。
なぜなら最近では、古民家ブームの影響を受けて古民家は高く売れるようだからです。
普通の住宅として利用する以外に、「古民家カフェ」や「古民家ヨガ教室」などに利用できると価格が高くなる傾向があります。
とくに東京都内の港区や目黒区、渋谷区、世田谷区あたりに古民家を持っている場合は、希少性が高いので簡単には取り壊さない方がいいでしょう。
またプロでも取り壊すべきかを迷う物件もあります。
そのような場合は2段階で売却するのがいいでしょう。
まずは建物付きで売却をしてみましょう。
古い建物でもリノベーション業者が買う可能性があります。
それでもやはり売却できない場合は、取り壊して更地にしてから売却するのがいいでしょう。
家を売却前に更地にした場合のメリット・デメリット
あなたは家を更地にした時に、「どんなメリットとデメリットは何があるの？」と思いませんか？
そこで更地にした時にどんなメリットがあって、何に気をつける必要があるのか確認していきましょう。
【メリット】更地にすると購入希望者が多くなる
更地にした時の1番のメリットは何だと思いますか？
それは購入希望者が増えて早期売却できることです。
たとえば古い建物付きの物件は、「更地価格－取壊し費用」で査定されます。
そのため売主が取り壊しても、買主が取り壊しても変わりません。
たしかに「売主がわざわざ取り壊さなくてもいいのでは？」と思うかもしれません。
しかし通常この取壊し費用は、ローンが組めないのです。
そのため買主が負担する場合は、取壊し費用分の現金が必要となります。
もし物件が取壊し費用分だけ安く購入できるとしても、取壊し費用を余分に出せる人はそう多くないでしょう。
このように建物付きの物件は購入希望者が激減してしまうため、なかなか売れなくなってしまうこともあります。
多くの場合、建物付きの不動産を購入してくれるのは不動産会社です。
不動産会社では、家付き物件の取壊しを自己資金で行ってから更地にして転売します。
なお不動産会社は転売益も考えた形で購入するので、売却する時は「更地価格－取壊し費用－転売益」の価格となり、実際は相当安く売却していることになるのです。
【デメリット】取壊しする時の費用が必要になる
メリットがわかったら、デメリットが何なのか知りたいですよね？
更地にした時のデメリットは、取壊し費用を自己資金で負担しなければならないことでしょう。
取壊し費用は、
・ 木造では坪4～6万円
・ 鉄骨造では坪6～8万円
・ 鉄筋コンクリート造では坪8～10万円
が相場と言われています。
たとえば床面積が30坪の戸建住宅は、取壊し費用が120万円～180万円ほど必要です。
ただし取壊し費用は、立地条件によってかなり費用が上下します。
建物周辺の敷地が広い場合は、施工条件が取り壊しやすいので安くなってしまうでしょう。
逆に敷地が狭く対象地までのアクセス条件が悪い場合は、ガードマンを何人も配置しなければならないので費用が高くなります。
取壊し費用があまりにも高くなってしまう場合は、取り壊さずにそのまま売るのがいいでしょう。
まずは複数の解体業者に、取壊し費用を見積もってもらいましょう。
家を更地にした時に注意すべきポイント
不動産売却を成功させるポイントは、購入希望者をどれだけたくさん集めれるかでしょう。
そして更地にして、利用できる可能性を広げることもそのひとつです。
更地にすると買いやすい状況になって購入希望者が増えるので、早く高く売れるようになるでしょう。
なお注意点として、取壊し費用は立地条件によって費用の変動が大きいということです。不動産会社は、必ず取壊し費用を含めた見積もりで判断します。
自分で取壊し費用を計算したりしないで、複数の解体業者から見積りをもらってから本当に取り壊すべきかどうかの最終判断をしてください。
更地にする時のオススメな方法
更地にして売却するのにオススメの物件があります。
それは100坪未満の土地に建っている、小さな木造の築古アパートです。
アパートは収益物件ですが、木造築古アパートの場合はリスクが高くなるため売ると安くなってしまいます。
しかし更地にすると戸建住宅用の土地として購入者も増えるので、高く売ることができえるのです。
そして入居者が退去して、すべて空室となってから更地にして売るのがオススメでしょう。
安い賃料で入居者を集めるよりは更地にして売却した方が、その資金を頭金として新たな収益物件を買うことができます。
更地にしないで家が建ったまま売却する場合
もしかしたらあなたは「更地にしないで家を取り壊さずに売却したい」と考えているかもしれませんね。
そこで「建物が建ったままで土地を売る場合」のポイントを紹介しましょう。
家を更地にしないで売却した時のメリット・デメリット
たとえば「中古物件としては売れないような建物が建ったままでも売却したい」と思うこともあるかもしれません。
一見、デメリットしかないと思ってしまうかもしれませんが、実は更地にするよりもメリットになることがあります。
それでは更地にしないで売却する時の、メリットとデメリットを解説していきましょう。
更地にしないで売却した時のメリット
（1）建物の瑕疵担保責任を免責にできる
築年数が古い一戸建てをそのまま売却してしまうと、雨漏りやシロアリの被害など知らなかった欠陥や不具合があるかも。
そうなった場合は、瑕疵担保責任を負わなければなりません。
なお土地として売却する場合は、売買の対象はあくまで土地です。
建っている家の瑕疵担保責任を負わない、という特約が有効になるので売買契約の条件は事前に不動産会社に伝えましょう。
（2）買い手にとってもメリットがあるので売りやすい場合がある
住宅ローンは、住宅を購入する場合にしか適用されません。
そのため土地だけを購入する場合は、融資を受けるのにさまざまな制限がついて手続きが複雑になってしまうでしょう。
しかし建物が建っている土地の場合は、住宅としてみなされるので住宅ローンを受けることができます。
また建物が建っていることで、更地の場合よりも実際に暮らした時のイメージしやすいのもメリットです。
（3）固定資産税が安い
土地の固定資産税は建物が建っている場合、評価額が更地の場合の6分の1です。
そのため売却期間が長引いてしまった時でも、固定資産税が安く済むメリットがあります。
更地にしないで売却した時のデメリット
（1）建物の解体または、解体費用の相当額の値引きを求められることがある
基本的に建物の取り壊しは買主の負担となります。
しかし申し込みの段階で、建物を取り壊した後の引き渡しや解体費用分の値引きを交渉されることが多いです。
そして売主がそれに応じることで、成約に至るケースがほとんどでしょう。
なので解体に必要な費用を事前に調べて、ある程度の値引きを予想しておく必要があります。
（2）土地の埋設物などが確認できない
土地を売却する時に瑕疵担保責任を問われるのが、地中に埋設物があった場合です。
建物が建っていると建物の下に何が埋まっているのか確認できません。
買主が購入した後に建築工事を始めたら、大きな石や廃材などが発見されることがあります。
その場合、それは隠れた瑕疵です。
もし埋設物が見つかった場合は、除去や処分などに必要な費用を売主が負担する必要があります。
このようにメリットもあればデメリットもありますが、更地にして売却するのか、家を建てたまま売却するのか決めるのは自分自身です。
迷った時は不動産会社に直接相談してみましょう。
ここまで家を売却する時に更地にした方がいいかを詳しく解説してきました。
更地にしてから売るのか、そのまま売るのかを決めるのはあなた自身です。
よく考えてから決めるようにしてください。
また誰かに相談してから決めたいという方は、自分に合った不動産会社を見つけて相談してみるのがいいでしょう。
いくつかの不動産会社を比較してから決めたいという方は不動産一括査定サイトがオススメです。
不動産一括査定サイトについて詳しくは、下記の「不動産一括査定サイトとは？」を参考にしてください。
