「家を売却したいけどどんな方法があるのかわからない」
「ローン残債が残っている場合の売却方法はどうすればいいんだろう？」
「とにかく早く売却したいんだけど、何かいい方法はないかな？」
など、家を売る時にどんな方法があって、それぞれの方法をどのように実行すればいいかわからない方もいるかと思います。
そこで今回は住マイくんが不動さんに「家の売却方法は何があるのか」「家をとにかく早く売却したい時の方法」を教えてもらうみたいですよ！
家の売却方法が気になっている方や家をなるべく早く売りたい方は参考にしてください。
家を売却する方法を確認しよう【基本篇】
家の売却するのはほとんどの方が初めてだと思います。
「信頼できる不動産会社を知らないけどどうしよう・・・」などの悩みを持つ方も多いのではないでしょうか。
誰かに相談する前に、普通に家を売却する方法や相続の場合の家の売却方法を知りたいと思う方もいるでしょう。
そこでまずは、家を売却する方法の基礎知識から紹介していきます。
家を売却する方法は３つある
家の売却する方法は基本的に、下記の３つがあります。
① 自分で売る
② 不動産仲介で買主を探して売る
③ 不動産会社に買い取ってもらう
これらの方法があります。
次に何がオススメなのかを含めて詳しく説明します。
３つの売却方法の特長
先ほど家を売る方法は3つあると言いました。
① 自分で売る
② 不動産仲介で買主を探して売る
③ 不動産会社に買い取ってもらう
になります。
それぞれの特長を詳しく解説していきましょう。
【自分で売る】
1つ目は「自分で売る」という方法です。
これは親戚や隣地の人など、買主を自分で探して既に見つかっている場合に可能です。
特に隣地の人や近隣で商売をしている人に話しをすると、欲しいという反応が返ってくる可能性は有ります。
この方法であれば価格は自分で設定できるので、高く売れる可能性が有ります。
一度やってみる価値はあるでしょう。
【不動産仲介を利用する】
2つ目は「不動産仲介を利用する」方法です。
これが最も一般的な不動産の売却方法になります。
不動産会社に買主を探してもらい、売却出来たら不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料は成功報酬になるので、売却できなければ発生しません。
【不動産会社に買い取ってもらう】
3つ目は「不動産会社に買い取ってもらう」方法です。
これは買取と言われています。
この方法は不動産会社が転売目的で仕入れのために購入します。
買取転売は、通常価格の80％程度になります。
以上、家の売却方法の3つについて見てきました。
それでは次にそれぞれの方法のメリットとデメリットについてご紹介いたします。
３つの方法のメリットとデメリット
それぞれのメリットとデメリットを下記に書き出しておきました。
詳しく見ていきましょう。
「自分で売る」場合のメリット・デメリット
1つ目の「自分で売る」場合のメリットです。
これは仲介手数料が発生しない点がメリットになります。
また、近隣で商売をしている人は駐車場などを欲しがっている可能性が有ります。
このような方に売ると高く売れる可能性が有ることもメリットの一つになります。
そして「自分で売る」場合のデメリットは、全てを自分でやらなければならないという点になります。
ですが、登記手続きも法務局へ行けば親切に教えてくれるので自分で手続きは出来ます。
ただし全て自分で行うので、時間と労力がとてもかかる点がデメリットです。
「不動産仲介を利用する」場合のメリットとデメリット
2つ目の「不動産仲介を利用する」のメリットです。
これは買主を探してもらえるメリットがあり、またプロが仲介しているため安心して取引が可能です。
また売却後に買主からクレームなどのトラブルがあっても、担当した不動産会社に相談ができるメリットもあります。
逆に「不動産仲介を利用する」デメリットは、売却までに多少の時間がかかる点です。
仲介で必要な売却期間は通常3カ月程度です。
また他にも仲介手数料が発生します。
「買取ってもらう」場合のメリットとデメリット
3つ目の「買取」のメリットです。
買取は不動産会社が買主となるので、短時間で確実に現金化できます。
また近所の人にも売却をしたことを知られません。
「買取」のデメリットは価格が安くなる点です。
価格は市場価格の80％が買取の目安となります。
ただ、最近では一括査定の登場によりだいぶ価格差が小さくなってきました。
家をいち早く売却したい時【スピード重視篇】
家を売ると決めたら税金を取られるだけの状況から抜け出すために、できるだけ早く売りたいと思う方も多いと思います。
特に、離婚時の財産分与、住み替え、相続税の支払いなど、売却するまでに期限がある場合は焦ります。
しかし、売る相手がいるからこその取引なので早く売るのも難しいです。
また高く売るのと早く売るのは同時に実現するのは難しいため、早く売ることをどれだけ重視するのかで対策も変わってきます。
最終的には安く売ることで早く売れますが、少しでも高く早く売れるように売主として努力できるポイントも探っていきましょう。
適正価格で売り出す、安く売りに出す
家には相場の価格があり、適正価格とは相場で売り出すことになります。
売出価格をどのくらいに設定するかを自分で決めたとしても、購入希望者が現れないほど高く売り出してしまっては売れる物件もなかなか売れません。
仮に相場の価格で売り出したとしても、ほとんどの買主はさらに値下げの交渉をしてきます。
そのため、結果的には交渉次第で相場よりも安く売ってしまうことになりますが、売却スピードと販売価格は反比例の関係にあるのである程度の許容は必要です。
むしろ早く売りたい場合は相場よりも価格を安くしなければ、購入希望者にアピールできる機会がありません。
そうなると、どうしてもその物件を欲しい人以外は、投資目的で物件を探している方が多いので価格をシビアに判断します。
そうなると相場に対する安さは大きなポイントになってくるのです。
値下げのことも頭に入れておく！
インターネットの普及で日本国内だけではなく世界から物件情報を見ることが出来るようになった今の時代では、常に投資目的で土地や家を探している人達がいます。
「自分の物件なんて誰も買ってくれない…」そう思ってはいませんか？
売主が「この価格以下では売りたくない」と思うように、買主側も「この価格以上では買いたくない」と思っていることを理解しましょう。
お互いの許容できる価格に折り合いがつかなければ、不動産はどうあっても売れません。
早く売りたくて値下げをすれば必ず市場で誰かが気付きます。
常に価格動向を気にしていなくても、「この価格になったら考える」と不動産会社に伝えて値下げを待っている人もいるので、値下げをして割安感が高まれば一気に注目されます。
早く売りたいと思っていても少しでも高く売りたいと思うことは仕方がないですが、値下げに抵抗があったとしてもまずは交渉できる環境を作ることが大切です。
値下げをしても損をするとは限らない
例えば、毎年発生する固定資産税や都市計画税はどれだけ支払っても売却価格に影響を与えませんし、売主が納税していくだけの物でしかありません。
ということは年20万円の税金を5年支払っていたとすると100万円の損失になります。
そのため、今の売却価格を維持して5年後に売るよりも、100万円値下げして今売ることが出来れば手にする現金は同じになります。
厳密には、価格が下がる分だけ手数料等も下がるので若干得をします。
そして、一番大きいメリットは価格を下げて売りきってしまうことですぐに現金が手に入ることでしょう。
早く現金を手にするほど別な方法で資産を使うことができて、支払うべきお金や借りることによる利息などを抑えることが出来ます。
売却価格だけに気を取られて考えてしまうと、こういった点が盲点になって納得した価格で売ったはずが実は損をしていることもあります。
ただ一度売ってしまえば終わりなので、もしかしたら今の価格でも明日売れるかもしれないと迷うこともあるでしょう。
それでも値下げしてでも早く売って、次のステップへ進むのが大切とも言えます。
相場の価格が分からなければ
相場感がわからなければ、複数の不動産会社に査定してもらう、同じ条件の売り物件を探す、不動産会社の担当者にアドバイスをもらう、などして相場感を身に付けましょう。
また、国土交通省が公表している土地総合情報システムなどは、過去の取引事例を検索できるので近くに同様の取引事例があれば参考にできます。
土地は家と違って年数で価格が変わることはありませんが、早く売りたい場合には価格を下げていく必要がある時もあります。
そのため、土地の相場を知っておくことは買主との交渉においても役立つので、無理な交渉をされないために必要です。
相場価格についてもっと詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。
仲介ではなく買取を利用する
不動産会社に買主を探してもらい、間に入ってもらうことを仲介といいます。
家の売却では一般に仲介を利用することが多いですが、早く売りたいならばいつまでも買主が現れるのを待っていることはできないと思います。
そこで最初から買取や買取保証を利用して、できるだけ早く売ったり最悪いつまでに売れるという状況を作っておくことも大切です。
また大事な点が1つあって、買取では不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
例えば相続税の支払いが迫っていて売却まで期限が決まっている場合には、買取や買取保証はとても便利なはずです。
唯一ネックとなるのは買取価格ですが、事情によってはやむを得ないと割り切るしかありません。
買取を利用した場合
買取会社も1つの不動産会社なので購入した物件を他の人に売ります。
買取の金額は特に決まっていませんが、買取会社の買取価格は相場より必ず安くなります。
また、相場の6割程度が買取相場とも言われていたりするので、もしかしたら提示された金額に不満を持つかもしれませんが、買取会社も買い取った物件を転売しなければ利益が出ないので仕方ありません。
買取保証を利用した場合
仲介と買取を合わせたような方法が、一定期間経過後の買取保証です。
これは、あらかじめ決められた期間（数ヶ月～1年程度）を仲介で売り出して、買主が見つからなかった場合はあらかじめ決められた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。
どうしてもすぐに売りたい場合は買取会社を利用したほうが確実です。
相場の価格で売れるかもしれない期間と、売るまでの期限があるケースでは役に立ちます。
買取保証の場合は、当初の売り出し価格を高めに設定して売れなければ徐々に下げていくことになりますが買取保証額よりも低くらることはありません。
優秀な担当者を探す
家の売却では、仲介してくれる不動産会社の営業能力に大きく左右されます。
実際には、仲介依頼すると担当者が付きますがやる気がなければ、積極的に営業もされずになかなか売れることはありません。
では、やる気のある担当者はどこで判断すれば良いのでしょうか？
どんな担当者も仲介依頼をする前はいいことしか言わないので、区別するのは難しく思えます。
しかし、やる気のある担当者はとにかく行動が早いものです。
査定依頼後の反応だけでも区別できるので、査定の段階で複数の不動産会社とコンタクトを取って比較してみましょう。
そして、小さなことでもマメに報告してくれる担当者を選ぶことです。
営業は対人スキルで成績が決まってくるので、成績が優秀な営業マンは絶対にお客様との関係性を雑にしません。
仲介の時は契約方式に注意する
不動産会社と結ぶ媒介契約には、3つの種類があります。
1社の不動産会社に任せる専属専任媒介契約、1社の不動産会社に任せながら自分で買主を探すことができる専任媒介契約、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約です。
一般的には不動産会社が力を入れて営業するのは、自社だけに依頼してくれる専属専任媒介契約や専任媒介契約だと言います。
その理由は、不動産会社の収入源が売買が成約した時に得られる仲介手数料のみなので、複数の不動産会社が競合する一般媒介契約では、他の不動産会社に売られてしまえば営業コストが無駄になる可能性があるからです。
ただし、協力的な担当者を探すには専属専任媒介契約や専任媒介契約にだと、多くの担当者と接することができないので一般媒介契約の方が有利かもしれません。
媒介契約の種類で報告義務が違う
また、3種類の媒介契約では法律で定められる依頼主への報告義務が異なります。
売主にとっては自分の物件がどのように評価されているのか、問い合わせはあったのかなど、気になる点は多いと思うので随時報告が欲しいところでしょう。
媒介契約による報告義務の違い
専属専任媒介契約：1週間に1回以上の報告義務
専任媒介契約：2週間に1回以上の報告義務
一般媒介契約：法律上の報告義務はない
始めのうちは報告が頻繁にあっても長期間売れず何のコンタクトもなければ、報告も雑になって定型文のメールなどになりがちです。
それはある意味仕方がありませんが、早く売りたい場合にはこうした報告が不動産会社選びで重要になります。
囲い込みがあると売るのが遅くなる
囲い込みとは、仲介を依頼した不動産会社が他社からの問い合わせなどに対応しないで、自社で買主を見つけるまで情報提供を拒否することです。
これでは不動産会社にとっても不利に思えますが、売主と買主の両方を自社で集客できれば仲介手数料を両方からもらうことができます。
本来なら全国に公開される物件情報が、不動産会社で止まってしまうことは明らかに売れるまでの期間遅れてしまうので囲い込みをしない不動産会社を選びたいところです。
囲い込みは大手不動産会社に多いとよく言われているので、知名度だけで不動産会社を選ばないようにしましょう。
また、レインズ（不動産業界の物件ネットワーク）では、囲い込みを防止するために取引状況（公開中、購入申込みあり、一時紹介停止中）を必須項目としています。
取引状況は売主でも確認できるので現在の状況を把握することができます。
この対策は有効ではありますが、囲い込みを完全に防ぐことはできないので売主も常に注意しておくことが大切です。
ローンを利用した時の期間について
例えば、媒介契約した不動産会社の対応が良くてすぐに広告を打ってもらえてあっさり買主が見つかり、価格交渉もすんなり進んだとします。
しかし、その買主が購入の時にローンを組む場合は、決済が数ヶ月先になってしまうでしょう。
そうなるとせっかく早く売買契約を結ぶことができても、現金が手元に入ってくるはだいぶ先になってしまいます。
売買契約後にしか本審査は行われない
不動産を購入するために金融機関へローンを申し込むと必ず行われるのが審査になります。
ローンの審査には、仮審査（事前審査）と本審査がありますが本審査を通過しないとお金を借りることが出来ません。
しかし、買主が売主と売買契約を結んで売買契約書を金融機関に提出できるようにならなければ本審査を申し込むこともできません。
そして、ローンの審査は通常1ヶ月は必要なので、買主が審査に落ちてしまうと別の金融機関に申し込むのにまた時間がかかります。
例えうまく審査を通過しても、買主と金融機関の契約、決済日に立ち会う司法書士の手配、日程調整などで時間がかかるので現金が手に入るのは2ヶ月くらい先になるでしょう。
スピードで選ぶなら買取
この様に買主がローンを利用すると場合は絶対に審査を通過するとは限りません。
もしかしたら売買契約が解除される可能性もあります。
さらにローンの審査は売買契約の後にしかできないので、審査通過が約束されていない状態で売買契約を結ばなくてはいけません。
これは買主にとってあまり良くない条件です。
そのためローンが利用できない場合は、契約を白紙撤回できるローン特約と呼ばれる特約を付けて売買契約を結ぶのが一般的です。
せっかく売れたと思っても支払いが数ヶ月先になるので、不確定でスピード感も失われます。
その点、買取や買取保証の場合は買主が不動産会社で現金決済されるので、スピードを最優先にするなら価格を安くしてでも買取を利用した方が最も有利です。
ここまで、家を売却する基本的な方法と少しでも早く売却する方法を紹介しました。
家を売却する時にはいい不動産会社と出会うことも大切です。
そこで、不動産会社の選び方を知りたい方は下記の記事「どこの不動産会社に査定依頼する？」をご覧ください。
