一戸建て売却で必要な費用の種類と計算式!知らなくても大丈夫?

投稿日:2017年8月19日 更新日:

一戸建て売却で必要な費用の種類と計算式!知らなくても大丈夫?①

住マイくん
どうしよう~。一戸建てを売却する時の費用って何がかかるんだ~?種類が多いし、どれくらいかかるのかわかんないよ~。

不動さん
一戸建て売却の費用が分からなくて困ってるみたいだね。じゃあ、今回は「一戸建て売却に必要な費用の種類」「どれくらいの費用が必要なのかの参考例」「費用の計算の仕方」なんかを解説するよ!

住マイくん
お金の計算って大事だけどめんどくさいし調べるのも大変だから助かります!!事前の準備って大切だからしっかり教えて下さい!

不動さん
わかりくいことをなるべくわかりやすく伝えるから参考にしてみて。

「一戸建てを売ろうと思うけど費用はいくらかかるのだろうか?」
「必要費用の種類は何がある?どんな費用なの?」
「実際に自分の必要費用を計算するにはどうしたらいい?」

など、一戸建てを売却する時の費用はいくらで何が必要なのかわからなくて困っている方もいると思います。

そこで今回は、不動さんに「一戸建て売却に必要な費用の種類」「どれくらいの費用が必要なのかの参考例」「費用の計算の仕方」を聞いてみました。
費用についていろいろ知りたい方は参考にしてみてください。

一戸建てを売却する時にかかる費用の種類は?

一戸建てを売却する時にかかる費用の種類は?①

住マイくん
家を売る時に必要な費用って何があるの?

不動さん
どんな種類の費用があるか解説していくね!

一戸建てを所有している方にとっては、家は立派な資産になります。
そのため一戸建ての家を所有している場合は、売却を考える場面も出てくるでしょう。

しかし、この「売却を考える場面」は唐突にやってくることも少なくありません。
その時になって慌てないように、できれば経済的に余裕があるうちにあらかじめ必要になってくる費用について調べておきましょう

どんな費用が必要か、いくら必要なのかを詳しく説明していきます。

一戸建て売却の必要経費一覧

一戸建て売却の必要経費一覧①

家を売却する時には、不動産会社へ支払う仲介手数料以外にも様々な登記手続きの費用や、売却益が出た場合の譲渡所得税測量が必要な場合にはその費用が必要になってきます。

家を売却したい人のために「必要経費」について分りやすく、以下で一覧表にしてみました。
一戸建てを売却しようと思っている場合には、以下の費用を考慮しましょう。

住マイくん
どんな費用があるのかな?

不動産を売る時の諸費用一覧

仲介手数料:依頼した不動産会社によって料金が変わってきます。
印紙税:不動産の取引額で印紙代が変わります。
抵当抹消登記費用:登録免許税と司法書士による書類手続き費用です。
譲渡税:売却時に利益が出た時にかかります。
測量費用:測量が必要な場合に費用がかかります。

など。

※依頼した会社によっては、別途で事務手数料・立会料・受領費用を請求されることもあります。

上記のうち、抵当権抹消登記などの登記を行う場合、一般的には司法書士へ手続きの依頼をするので登録免許税のほかに司法書士報酬が発生します。

登録免許税や印紙税の金額は法律で決められているので、依頼先によって金額が変わることは無いですが、司法書士報酬は司法書士事務所によって金額が変わってきます。

※一般的な司法書士事務所に依頼した場合の登記にかかる費用(司法書士報酬+登録免許税など実費)を例として一覧にしました。

不動さん
状況によって変わってくるので、詳しくは担当してくれる不動産会社に聞いてみてね。

登記の必要費用一覧(不動産によって必要な費用は異なります)

登記に必要なもの必要費用
建物減失登記45,000円
土地地目変更登記44,000円
土地合筆登記47,000円
土地分筆登記250,000円
所有権移転登記(贈与)35,000円
所有権移転登記(売買)43,000円
抵当権設定登記(住宅ローン)31,000円
保存登記20,000円
住所変更登記15,000円
減税証明10,000円
登記事項証明書1,000円
取引立会料20,000円

このようにただ並べただけでは、専門用語も多くてよくわからないと思います。
それぞれの費用が、何のための費用なのか解説していきましょう。

住マイくん
いろいろな費用があるんだね!何がどんな費用なんだろう?

一戸建て売却で必要な費用の詳細

一戸建て売却で必要な費用の詳細①

ではそれぞれの費用について細かく説明していきます。
何のための費用なのかを確認しておきましょう。

仲介手数料

不動産の売却を行う場合、不動産会社の仲介が必要不可欠になります。
この時、売り手も買い手もトラブルなく売買が成立するために仲介料を支払います。

簡単に言うと、不動産会社に支払う成功報酬料みたいな物と考えれば分かりやすいかもしれません。
成功報酬なので、売却が成立しなかった場合は支払う必要はありません。

仲介手数料は、不動産の売却金額に比例します。
具体的な計算方法は、下記の計算式で出すことができます。

仲介手数料

【(契約時の売却価格×3%+60,000円)+消費税】

この場合の「3%」と「60,000円」は、不動産会社が設定できる仲介手数料の上限で、宅建業法で決められています。

なお、不動産の表示価格は税込金額(総額表示)となっているので、仲介手数料を計算する場合は消費税を除いた税抜き価格を元に計算します。

不動さん
不動産会社に仲介をしてもらった時に支払う費用だよ。

印紙税

不動産を売却するときには、売り主と買い主が売買契約を締結します。
その売買契約書にかかる税金は印紙を貼ることで納税することになっています。

通常は売り主と買い主は1通づつ売買契約書を保管するので、それぞれの売買契約書に印紙を貼付します。
しかし、売買契約書の原本をコピーしたものを売り主側が保管することで、売り主側の印紙税分を節約することが出来ます。

この印紙税も、契約成立時の売却価格によって変わってきます。

住マイくん
売買契約書にかかる税金代だね。

抵当抹消登記費用

売却する家に抵当権が設定されていて、まだローン返済が終了していない時に発生します。

これには、登録を抹消するための「登録免許税」「司法書士の書類作成依頼」に対する費用の2つが含まれます。

抵当抹消登記費用

【登記手数料=司法書士報酬+登録免許税+実費】

登録免許税:売却物件一件につき、1,000円
司法書士報酬:土地と不動産なら、およそ3万円、不動産のみなら、およそ1万円が相場

※事前調査・事後謄本・書類送料などの料金が加算される場合があります。

また、住所や氏名の変更があった場合、変更証明書を取得する必要があるのでその費用がかかります。
変更証明書は以下の通りです。

住所移転の場合:住民票
氏名変更の場合:戸籍謄本の変更証明書類

これに加えて、変更した所有者事項につき登記が必要になるので、その分の司法書士報酬と登録免許税がプラスされます。

不動さん
売却する不動産にローンが残っている場合に必要だよ。

譲渡税

不動産を売却したことによって利益が出た場合、譲渡所得にかかる税金の事を一般的に譲渡税と呼ぶことがあります。
この時、通常の所得(給与所得など)以外の臨時所得として税金を納める必要があります。

内訳は「所得税」と「住民税」になりますが、2037年12月31日までは「復興特別所得税」が加算されます。
さらに、売り主が売却する不動産を保有していた期間が5年以下と5年超で税率が変わります。

・5年以下:39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)
・5年超:20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

譲渡所得の具体的な計算式は以下の通りです。

譲渡所得

【契約時の取引価格-(売り手の購入時の価格+減価償却分+譲渡にかかる費用)】

減価償却とは?

普通に暮らしていても、痛んでしまう不動産の耐用年数や残存価格のことです。
家屋の老朽化や、瑕疵担保に関わる「費用配分」「資産評価」「資金回収」のことを言います。

費用配分:耐用年数に応じて一時支出を分けて費用化
資産評価:買値を基準に、現状物件の価値を評価
資金回収:毎年回収している過去の投資額

耐用年数は、種類によって分けられています。

鉄筋コンクリート構造:47年
木造建物住宅用:22年

例えば、耐震率の低下や畳のいたみ具合などが該当します。
譲渡税の計算に用いる「減価償却分」とは、売却前の付加価値をアップするためリフォーム代などです。

住マイくん
買った時よりも高く売れたら必要になる費用だね。

測量費用

家を売る時の準備に、土地の面積を測る必要がある場合があります。
他にも、隣人との境界線を明確にしておかないと書類にも明記することができません。
その測量にかかる費用のこと「測量費用」と言います。

譲渡税や測量費用もとても重要にですが、このように所有している不動産の規模やリフォームの割合で必要な費用は変動していきます。

不動さん
測量費用は、土地の境界を調べる時に必要な費用だよ。

一戸建てを2800万円で売却した時の事例

一戸建てを1800万円で売却した時の事例①

例として、計算することで明確になる費用について解説しておきます。
仮に、2,800万円で不動産(土地+建物)を売却できた場合の費用を計算してみましょう。
※成立した売買価格:2,800万円の場合(売却利益無し)

仲介手数料:(契約時の取引価格×3%+60,000円)+消費税
(2,800万円×3%+60,000円)×1.08=972,000円

印紙税:(1,000万円以上5,000万円未満)
10,000円×2枚=20,000円
※不動産譲渡に関する契約書について「租税特別措置法」による軽減税率で算出
本則税率では20,000円×2枚=40,000円となります。

抵当権抹消の登録免許税: 土地+建物
2,000円

抵当権抹消のための司法書士報酬
30,000円(司法書士事務所により異なります)

● 合計:(仲介手数料)+(印紙税)+(登録免許税)+(司法書士報酬)
648,000円+20,000円+2,000円+30,000円=合計700,000円

これ以外にもリフォーム代金や測量を行った場合の費用も別途必要となります。
さらに、引越しにかかる費用なども計算に入れておかれた方が良いでしょう。

不動産売却の場合は所有年数によって評価も変動します。
特に家屋が傷んでいる場合は査定評価が低く、最悪の場合は解体費用がかかる可能性もあります。

このように、不動産の売却には購入時と同じように諸費用がかかることを念頭に置いておきましょう。

住マイくん
こうやって計算すると、どれくらいの費用が必要になるかわかるね!

一戸建て売却で必要な費用を計算する方法

一戸建て売却で必要な費用を計算する方法①

住マイくん
どんな費用が必要かは分かったけど、それぞれの費用はどうやって計算すればいいの?

不動さん
必要な費用は人それぞれだから計算式を紹介しておくね!

住マイくん
これで僕に必要な物だけ計算できるね!

ここまでにどんな費用が必要になるか解説しました。
しかし、実際に売却を考えた時に必要になる費用は人それぞれです。

そこで、自分の必要費用を調べる事が出来るように計算式を参考までにまとめておきます

一戸建てを売却する時にかかる費用の計算式

一戸建てを売却する時にかかる費用の計算式①

費用の計算式

売却価格-(仲介手数料+印紙代+抵当権抹消登記費用+ローン返済+税金)=手元に残るお金

不動産を売る時にかかる費用は上記図の通りです。(③と④は該当者のみ)
売却する金額やどれくらいの利益が出るかによりますが、仲介手数料と税金は想像以上に高額です。
売却前に概算を出しておきましょう。

住マイくん
これはさっきも少し計算したからわかるね!

仲介手数料を支払う時の計算式

仲介手数料を支払う時の計算式①

仲介手数料は、仲介をしてもらう不動産会社へ支払う費用です。
下記の式で金額を計算できます。

仲介手数料

仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)×消費税率

消費税率8%の場合の仲介手数料

売却価格仲介手数料+消費税売却価格仲介手数料+消費税
3000万円103万6800円7000万円233万2800円
4000万円136万800円8000万円265万6800円
5000万円168万4800円9000万円298万800円
6000万円200万8800円1億円330万4800円

仲介手数料は成功報酬になるので、売買契約がまとまらなかった場合には支払う必要はありません。
不動産会社によって、仲介手数料半額などのキャンペーンをしている場合もあります。

不動さん
仲介手数料は売却金額によって変わってくるよ!

仲介手数料の値下げ交渉をしてみよう

稀に仲介会社は不動産を売却しようと思っている相手が、友人や親戚など知人の時は手数料を半分にしてくれる場合もあります。
そのため、仲介手数料を高いと感じたときは交渉してみてもいいでしょう。

交渉する場合は売却後に交渉するのではなく、必ず不動産会社との仲介契約前に「仲介手数料を安くしてくれたら売却します」みたいな方法で交渉するのがいいでしょう。

住マイくん
仲介手数料は値引きできないか、一回交渉してみてもいいね!

印紙代の必要金額表

印紙代の必要金額表①

印紙税は郵便局などで収入印紙を購入して、不動産売買契約書に貼って印鑑で消印します。
契約書を買主と売主1通ずつ複数作る場合はそれぞれに印紙を貼る必要があります。

収入印紙の金額は契約書の記載金額によって決められています
もし貼らなかった場合は、通常の印紙税の3倍の過怠税を払わなければいけません。

不動産譲渡に関する契約書にかかる印紙税額一覧

記載金額印紙税額
1万円未満非課税
1万円超50万円以下200円
50万円超100万円以下500円
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1000万円以下5,000円
1000万円超5000万円以下1万円
5000万円超1億円以下3万円
1億円超5億円以下6万円
5億円超10億円以下16万円
10億円超50億円以下32万円
50億円超48万円
不動さん
印紙代も金額によって変わってくるよ!

【該当する場合】抵当権抹消登記の費用はいくら必要か?

【該当する場合】抵当権抹消登記の費用はいくら必要か?①

売却する不動産を担保にして借り入れをしている場合、借入している銀行がその土地や家、またはマンションに抵当権を設定します。(不動産を担保にして銀行がお金を貸してくれているので、もしローン返済が滞った場合、銀行はその担保不動産を自由に差し押さえて売却することができる)

普通は抵当権付きの不動産物件を買う人はいません
そのため、売る時には借入金を全額返済して、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権の抹消登記は銀行がやってくれないので、自分で手続きをしなければいけません。

抵当権抹消登記費用(登録免許税)

抵当権抹消登記費用

不動産1個につき 1,000円 + 代理人依頼手数料

※土地に建物があって、土地と建物両方に抵当権が設定されている場合は、1,000×2筆=2,000円かかります。
※司法書士等代理人に登記を依頼する場合、約5千~1万円の手数料がかかります。

銀行に残債を全て返済したら、銀行から抵当権抹消についての資料が届きます。
司法書士に関しては、銀行に司法書士がついている場合もあるので、そこへ頼んでもいいし自由に司法書士を選んでもいいです。

もちろん自分で手続きをすることも可能ですが、書類を作成したり法務局へ出向く手間があるので、司法書士に頼む人がほとんどです。

住マイくん
抵当権は司法書士に頼んだ方がいいけど、手数料が必要だね!

【該当する場合】ローン返済で必要な費用を計算する

【該当する場合】ローン返済で必要な費用を計算する①

家を売却する場合、購入時に資金を借入して(住宅ローンを組んで)その物件を購入する方も多いと思います。

そうやって購入した場合、売却する時は住宅ローンを必ず全額返済してから売却しなければいけません

なぜなら先ほど説明した通り、抵当権を抹消しなければいけないからです。
全額繰上げ返済を希望する日付を銀行へ申し出ると、必要な費用をすぐに計算してくれます。

ローン全額返済にかかる費用

ローン全額返済

ローン残高 + 繰り上げ返済事務手数料

※繰上げ返済事務手数料は一般的に5千円程度ですが、固定期間選択型ローンでは約3~5万円かかります。

不動さん
ローンの返済にもローン残高の他に、繰り上げ返済事務手数料が必要だよ!

【該当する場合】譲渡益課税の求め方

【該当する場合】譲渡益課税の求め方①

不動産を売却したときにかかる税金のことを「譲渡益課税」と言って、利益(儲かった金額)があった場合に「住民税」と「所得税」が必要になります。

【不動産売却でかかる税金】

 所得税率住民税率
短期譲渡所得(所有5年以下)30%9%
長期譲渡所得(所有5年超)15%5%
復興所得税 ※H49年まで所得税×2.1%所得税×2.1%

※相続した不動産の場合、所有期間は親から相続した日からではなく、親がその不動産を取得した日から数えます。

【税金額の事例】

短期譲渡(所有期間5年以下)の場合

売却「利益」所得税住民税復興税税額合計
100万円30万9万6,300円396,300円
500万円150万45万31,500円1,981,500円
1000万円300万90万63,000円3,963,000円
3000万円900万270万189,000円11,889,000円

長期譲渡(所有期間5年超)の場合

売却「利益」所得税住民税復興税税額合計
100万円15万5万3,150円203,150円
500万円75万25万15,750円1,015,750円
1000万円150万50万31,500円2,031,500円
3000万円450万150万94,500円6,094,500円

この譲渡益課税ですが、利益が出ていなければ税額は0円なので申告も不要です。
なので、売却価格ではなく利益に税額を掛けるので気をつけましょう。

住マイくん
いつ売るのかといくら利益が出るかで金額が変わってくるね!

この様に一戸建てを売る時もさまざまな費用が必要になります。
一度何が必要でどれくらいの金額がかかってくるのか計算してみましょう。

人によって必要な費用は違ってきますが、

不動産を売る時の諸費用

・仲介手数料の費用
・印紙税の費用
・抵当抹消登記の費用
・譲渡税の費用

 

登記の必要費用

・測量費用
・建物表題登記の費用
・建物減失登記の費用
・土地地目変更登記の費用
・土地合筆登記の費用
・土地分筆登記の費用
・所有権移転登記(贈与)の費用
・所有権移転登記(売買)の費用
・抵当権設定登記(住宅ローン)の費用
・保存登記の費用
・住所変更登記の費用
・減税証明の費用
・登記事項証明書の費用
・取引立会料

などがあります。
何が必要なのかここまでの内容を参考にして計算してみて下さい。

必要な費用がわかってくることで、いくらで売ろうかの目安も決めることが出来るはずです。
少しでもスムーズに進めれるように予め準備はしっかりしておきましょう!

また、不動産を売る前に準備に付いても予め知っておくといいでしょう。
詳しくは下記の「不動産売却前に準備をするべきこと!」をご覧ください。

不動産売却前に準備をするべきこと!これだけは用意しておこう!





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