一戸建てを高く売却する時のコツ!不動産会社を上手に選ぶポイント

投稿日:2017年8月17日 更新日:

一戸建てを高く売却する時のコツ!不動産会社を上手に選ぶポイント①

住マイくん
一戸建ての家を売却しようと思っているんだけど、売る時のコツって何かないのかな? 事前に知っておくことで高く売れるポイントとかわかるといいんだけど・・・。

不動さん
住マイくん!!売る時のコツ、教えてあげるよ!!今から、「家を売る時に抑えておきたいポイント」「不動産会社選びのポイント」「売却価格を設定する時のコツ」を紹介するね!

住マイくん
結構知っておいた方がいい事ってあるんだね!しっかり把握して少しでも高く売れるようにしなくちゃ!

不動さん
じゃあ早速細かく解説していくね。

「戸建てを売却したいけどコツって何かないのかな?」
「高く売る為のポイントとかコツがあれば先に知っておきたいな」
「不動産会社の選び方とか売却価格設定のコツが知りたいんだけど・・・」

など、一戸建ての売却を考えた時に何かコツや気を付けた方がいいことってないのかな?
と考えたりしますよね?

そこで、今回は不動さんに「家を売る時に抑えておきたいポイント」「不動産会社選びのポイント」「売却価格を設定する時のコツ」を紹介してもらいましょう!!

一戸建て売却成功のコツ!抑えておきたいポイント

一戸建て売却成功のコツ!抑えておきたいポイント①

住マイくん
家を売却する時のコツって何があるのかな?

不動さん
一戸建てを売却する時のコツがいくつかあるから教えておげるよ!

一戸建ての家を売却する時にいくつか抑えておきたいポイントがあります。
このポイントを知っておくことで、いざ売却活動を始めようとした時にスムーズに進めることが出来るでしょう。

売却予定の物件がどんな現状か把握する

売却予定の物件がどんな現状か把握する①

最初に売却する物件の現状がどうなっているのかを知っておきましょう。
一戸建てはマンションと違って様々な特性があります。

立地、道路づけ、建築工法などがあり、それぞれが固有の特徴を持っています。

例えば、立地の場合はそれぞれの物件が異なる地域に建っています。

居住地には大きく分けて3つの区域があります。
その3つは、市街化区域市街化調整区域、そのどちらにも属さない非線引き地域になります。

通常の家は市街化区域にありますが、調整区域に建っている家もあります。

そして、調整区域に建っている家は原則売却することができません。
もし売れるとなっても自治体によって厳しく制限をかけられています。

また、市街化区域は用途地域としてさまざまな区域に分かれています。
どのようにわかれているかというと、低層住居専用地域、中高層住居専用地域、準住居地域、商業地域などになります。

この様に地域によっても家の価値は違ってきます
また同じ地域に建っている家でも接している道路の方角によっても価値は変わってきます。

よく言われるのは、北側の道路よりも南側の道路の方が価値は高くなります。
さらに、南側の道路でも東南の角地であればもっと価値は高くなります。

また、建物の大きさ、工法、築年数によっても物件の価値は変わってきます。
この中でも築年数については特に注意が必要です。

建築工法によって耐用年数は違いますが、通常は築25年を過ぎてくると価値はなくなってしまうものです。

そのため、この場合は土地代のみが売却代金となってしまいます。
取引によっては解体費用分も払わなければいけないかもしれません。

このように売ろうと思っている物件がどんな現状にあるのかを知ることから売却活動は始まります。

そうすれば、損をしないように売却することもできて、高すぎる値段設定をすることもないでしょう。

住マイくん
まずは売ろうと思っている物件が、どんな状況なのかを調べることが大切だね!

売却物件の相場価格を調べる

売却物件の相場価格を調べる①

物件の現状を把握できたら、物件の相場を調べましょう
現在はインターネットがあるので、誰でも簡単に自分の物件相場を調べることが出来ます。

不動産会社に直接行っても相場感は教えて貰えますが、自分の物件価値を予め把握しておけばその後の取引も順調に進めることができます。

相場感を身に付けておけば、不動産会社が出す査定額が正しいかも判断することが出来ます。

また、相場を調べる方法は次の2つを参考にしてください。

 条件が似ている物件の売出し価格を調べる

同じ地区にある物件が売りに出ている場合は、その物件の売値を参考にしましょう。
同じくらいの築年数、同じような土地の広さがいいですが、なければそれに近い条件の物件を探しましょう。

また、同じ地区になければ隣の地区を探してみましょう。

ただし、この時に注意しなければいけない点は、調査した価格は現在の売出し価格で売却価格ではないということです。
当然ですが、売出し価格と売却価格は違っているこの方が多いです。

しかし、そんなに極端な差額にはなりません。

だいたい50万円~100万円か、多くても200万円以下の差額がほとんどです。
したがって、その分を参考とする売出し価格から差し引いて計算すればいいでしょう。

主な不動産ポータルサイトは以下のようなものがあります。

・スーモ SUUMO
・ホームズ HOMES
・アットホーム athome

 土地総合情報システムを使って売買事例を調べる

土地総合情報システムとは、国交省が運営している不動産取引の価格を公開したサイトです。
このサイトは土地だけでなく、家の売買事例も公表しているので相場を調べるにはとても便利なサイトになります。

個人情報保護があるので所在地までは調べることが出来ませんが、字名までは検索することが出来るので対象地区はかなり絞ることが出来ます。

このサイトを使用する場合もポータルサイトを使う時と同じように、売却物件の条件に似通った物件を探してください。
実際に売れた価格が提示されているので、ポータルサイトよりかは現実的な売値を把握することができます。

土地総合情報システム

不動さん
物件の価格相場を調べておくことが大切だよ!

無料査定をしてもらう

無料査定をしてもらう①

売却予定物件の現状と相場を調べたら、査定に出して売出価格の設定をすることになります。

不動産の査定とは、売出し物件がそのくらいの価値があって、どのくらいの売値にするのが妥当なのかを導き出す時に参考にするものです。

査定依頼する方法は不動産鑑定士に依頼する方法がありますが、かなり高額な料金が必要で普通の売買ではあまり利用することはありません。
そのため、一般的には不動産会社に依頼することになります。

それに不動産会社の査定は無料で、仲介を依頼する会社を選ぶためにも使えます。
査定をしてもらい、その時の対応次第で仲介を頼む会社を選べばいいでしょう。

また、補足ですが査定額は売れる金額ではありません
査定を受けた多くの人が「査定した提示された金額が実際に売れる価格」と勘違いしています。

査定額は実際に売れる価格ではなく、売出し可能な価格と思ってください。
実際には交渉の段階で値引きして査定額よりも低く売却することもあります。

一方で、人気のエリア物件で査定額よりも高く売れる可能性だってあります。
買いたい希望者が多くいれば、こちらから頼まなくても高値を付けてくれる可能性もあるのです。

このように査定で出された金額で売れるという保証ではないので注意しましょう。
あくまで「この位の価格で売れるのではなかろうか」という予想の価格と思ってくださいね。

住マイくん
査定をしてもらってどれくらいの価格で売り出すのかを考えよう!

売却が完了するまでの計画を考える

売却が完了するまでの計画を考える①

実際に査定してもらうと、「想像よりもかなり金額が低い…」と思う方もいるかもしれません。
しかし、これはあくまでも「不動産会社の査定額」です。

実際に売り出す価格とはまた別なので、この段階では慌てずに査定の根拠などを不動産会社に確認しましょう。

家を売りに出す時にはこの価格設定が最も重要になるので、不動産会社と相談しながら適切な価格を設定する必要があります。

不動さん
価格設定をする時は先に値下げする分を含んだ価格にするといいよ!

不動産会社の対応をチェックする

査定してもらう時は査定額の確認も重要ですが、それと同じくらい「不動産会社の対応」をチェックすることも大事です。

個人が家を売却する時には必ず仲介してくれる不動産会社が必要になってくるので、信頼できる会社を見つけなければなりません。

信頼できる不動産会社かどうか判断するポイントはいくつかありますが、最初の時点でチェックした方がいいのは、

・ 査定金額が高すぎたり低すぎたりしないか?
・ 査定の根拠を細かくちゃんと説明してくれるか?

この2点になります。

家の査定金額は、過去の事例や周辺の環境からある程度の相場が決まってきます
もちろん会社によってそれぞれ差がありますが、一社だけ高すぎたり低すぎたりするというケースはあまりにも不自然です。

仮に査定額が他の会社よりも非常に高かったとしても、それで売れるという保証はありません。
そのため、高すぎる査定額を提示してくる会社には注意しましょう。

あなたと契約をするために、売れもしない高額な査定額を出している可能性があります。

また、その査定額の根拠を細かく説明してくれるかどうかも大事なポイントになります。
査定額に関する質問を嫌がったり、曖昧な答えでごまかそうとする場合は信頼できないので契約するのはやめておきましょう。

住マイくん
担当者の対応具合もしっかりとチェックしよう!

信頼できる不動産会社を見つける

信頼できる不動産会社を見つける①

物件の査定が終わったら、実際に売却活動をしていくことになります。
普通は不動産会社に仲介を依頼して売却活動を任せることになるでしょう。

では、どこの不動産会社に仲介を依頼したらいいのでしょうか?
その選び方は物件査定を依頼した不動産会社の中から選んでください。

その時に複数の不動産会社に査定をしたもらうことが大切です。
査定をお願いする目的は、物件の売れそうな価値を知ることもありますが、仲介を依頼する会社を見つける材料にもなるのです。

査定の結果報告を受ける過程で、何度か担当者と相談する機会がありますが、その時の対応で不動産会社の信頼度や真剣さを判断できるようになります。

不動産会社は物件売却する時のパートナーとなる存在なので、会社の選定はとても重要です。
そして、パートナー探しは査定の報告を受ける時が最も適している機会になります。

そのためになるべく査定結果は面談で報告を受ける方がいいでしょう。
電話やメールだけのやり取りもできますが、それでは正しい不動産会社選びはできません。

実際に合って見ないと信頼できるかどうかは判断できないと思います。。

このような理由から仲介を依頼する会社を決定するには査定報告を利用した方がいいでしょう。

相場とは全く離れた査定額を出してくる会社に決めるのは危険が伴います。
それにプラスして不動産会社の信頼度や好感度も合わせて考えれば、失敗のしない会社選択ができでしょう。

不動さん
信頼できる不動産会社を見つけるには、直接報告を聞くのが1番いいよ!

内覧時の対応でいい印象を与える

内覧時の対応でいい印象を与える①

信頼できる会社を見つけて適切な価格で家を売りに出せば、購入希望者からの内覧申請が入ることになります。

この時の対応は非常に重要なので、内覧希望者が気持ち良く内覧をできるように家の中をきれいに整理して笑顔で対応しましょう。

他人に家の中を見られるのは慣れないことで、あまり良い気はしないかもしれません。
しかし、購入する側からしてみれば家の中を確認したいというのは当然のことです。

ここで購入希望者の印象が悪くなってしまうのはまずいので、なるべく明るく笑顔で対応するようにして下さい。

住マイくん
内覧でいい印象を与えれるようにしなきゃ!

好印象のポイントは「家の明るさ」

内覧に来てくれた人にいい印象を与えるにはいくつかのコツがあります。

その中で特に重要なのは、家の中をできる限り明るく保つことです。
明るい家は広く、キレイに見えるので内覧に来る人の印象がだいぶ良くなります。

具体的な方法としては、

・ 電球は明るい色に変える
・ 照明は昼間でも全部つけておく
・ カーテンをすべて開けておく
・ 窓際にある物を片付けておく

最低でもこれらの点は意識して下さい。

その他にも色々なポイントがありますが、内覧時の対応については仲介会社がアドバイスをしてくれるので大丈夫です。
担当者と事前にしっかり打ち合わせして、購入希望者にいい印象を持ってもえるようにしましょう。

不動さん
家を明るくしておくと清潔感のあるイメージを与えることが出来るよ!

家の見た目は綺麗にしておく

家の見た目は綺麗にしておく①

家は見た目が重要です。
特に第一印象は大きな影響を与えると言われています。

そのため、売出し物件も見た目を良くすれば購入希望者の反応も良くなります。

価格や質など他の条件が同じな場合は必ず見た目の良い方を選ぶでしょう。
もしかしたら多少劣る箇所があったとしても見た目の良い方を選ぶかもしれません。

例えば、掃除がされていないホコリだらけの家よりも綺麗に掃除されている家の方が絶対いい印象を与えるはずです。
特にキッチン、お風呂、洗面所などの水周りの箇所は念入りに綺麗にしておきましょう。

もし給水や排水に不具合や欠陥があるのあれば、直しておくことがベストですが費用もかかるのでせめて手入れだけはしておきましょう。

そういった場合には、事前に不具合や欠陥箇所を内覧者に説明しておきましょう
不具合や欠陥を隠したまま売ると、後々トラブルになってしまいます。

場合によっては、損害賠償を請求されることにもなり兼ねません。
もし、住めなくなるほどの欠陥なら契約の解除を要求されてしまいます。

中古住宅の売買は、不具合や欠陥を保証しないで現状のまま渡すのが普通です。

しかし、これは売手が知らなかった場合のみ有効で、もし知っていて売ったとすればその責任は追求されてしまいます。

そのため、不具合がある箇所や欠陥がある場合は正直に話しておくことが大事です。
これは内覧時に話しておかなくてはいけないので、契約時に話したのでは遅すぎます。

気になるところはその場で全部話してしまうくらいが丁度いいです。
買主が納得して買ってもらうのであれば何の問題もありません。

このように、物件の見た目を良くしておいで不具合や欠陥は予め直しておくか、それが無理なら売手に説明しておくことが必要となります。

住マイくん
家の中はなるべく綺麗にしておいて、不具合のある箇所は予め伝えておきましょう!

一戸建てを高額売却するコツ!「不動産会社選び」がポイント!

一戸建てを高額売却するコツ!「不動産会社選び」がポイント!①

住マイくん
少しでも家を高く売るコツは何があるの?

不動さん
家を高く売るには、不動産会社選びがとても重要なポイントになるよ!ポイントを詳しく解説するね!

不動産会社選びは、不動産を高く早く売却するための最大のポイントです。

同じ物件でも仲介を依頼する不動産会社によって、売却できる金額や売買が成約するまでの期間が変わってきます。
場合によっては数百万円以上の差が生じることも珍しくありません。

その金額差が出る理由は、不動産会社にもそれぞれ得手不得手があるためです。
不動産会社の中には、賃貸物件の管理を得意としている会社倉庫や店舗といった事業用物件ばかりを扱う会社など、家の売却を依頼するのに適していない会社も存在します。

また、知名度や広告力のある大手企業、エリアに強みを持つ地域密着型企業など、それぞれの特色があります。
不動産の売却を成功させるコツのひとつは、その物件に最適な不動産会社を選び適切な媒介契約を結ぶことです。

住マイくん
売ろうと思っている物件に最適な不動産会社を見つけないと!

重要なのは複数の不動産会社に査定してもらうこと

重要なのは複数の不動産会社に査定してもらうこと①

不動産会社を選ぶ時には、必ず複数の不動産会社に査定してもらいましょう。
そして、いくつか査定してもらった会社の中から自分の物件を高く売ってくれそうな不動産会社を選ぶのがオススメです。

例えば、不動産一括査定サービスのHOME4Uを利用すれば、物件の所在地や築年数など基本的な情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社から査定をもらえます。

【HOME4Uの特徴】NTTデータが運営する実績と歴史がNo.1

査定依頼した各社から提示される査定金額を比較できるので、どの会社が高く売ってくれそうなのか判断するのも簡単です。
家を売る時の売却パートナーとなる会社を、素早く簡単に見つけることができます。

不動さん
複数の不動産会社の中から一番適している不動産会社を見つけよう!

不動産会社でチェックするポイント

不動産会社でチェックするポイント①

複数の不動産会社に査定してもらったら、査定額以外のポイントも必ずチェックしましょう。

営業担当者の経験値

不動産売却をする時の広告活動や販売戦略は、営業担当者に全て任されていることが多いです。

そのため、担当者の経験やスキルによって売却金額には大きな違いが出てきます。
担当者と会ったら、見た目の印象や会話の内容からその人柄を判断しましょう。

また、役職がついていたり、国家資格の「宅地建物取引士」を持っている場合は売却経験や知識にも信用がおけると言えるでしょう。

このように信頼できる人物かどうかを総合的にチェックするのが大切です。

住マイくん
担当者次第で高く売れるか、早く売れるか、が決まってくるから経験や実績を見極めよう!

似ている案件の売却実績

不動産は、一戸建て、土地、マンションといった物件の種別や広さによって、売却する相手や売り方が変わってきます。
そのため、似ている物件の売却実績がどれくらいあるかを聞いてみましょう。

もし、会社として類似物件の実績がなかったら、その不動産会社は避けておくのが無難です。

不動さん
今までに同じよな物件を取り扱っていたら安心して依頼できるね!

どんな売却活動を行うか

通常、不動産会社が行う売却活動は次のようなものがあります。

・ 不動産会社間で物件情報を交換するため「レインズ」への登録
・ インターネット、折り込みチラシ、ダイレクトメールなどによる集客活動
・ オープンハウスの開催

このような活動の中でどれを行う予定なのか、広告に利用する媒体は何なのか、頻度や時期はいつごろを考えているのかを確認しましょう。
具体的な戦略をきちんと示してくれた不動産会社に決めるのがおすすめです。

住マイくん
物件に合わせた売却計画を立ててくれるかを確認しておこう!

おすすめの媒介契約は「専任媒介契約」

おすすめの媒介契約は「専任媒介契約」①

不動産売却を依頼する時には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。
これは仲介を依頼するための契約で、次の3種類の形態があります。

・ 一般媒介契約
・ 専任媒介契約
・ 専属専任媒介契約

契約形態によって不動産会社からの報告頻度や指定流通機構(レインズ)への登録義務などに違いがありますが、オススメなのは「専任媒介契約」です。

「専任媒介契約」を結んだ場合は、同時に複数の会社と媒介契約を結ぶことはできません
しかし、不動産会社が優先的に売却に動いてくれたり、高い頻度で活動報告をしてくれたりといったメリットがあります。

媒介契約については、詳しく知りたい方は下記の記事「不動産の媒介契約の種類は!?」をご覧ください。

不動産の媒介契約の種類は!?「一般媒介」「専任媒介」のどっち?

不動さん
一生懸命やってくれる不動産会社を1社見つけよう!

売れる物件の売出価格設定のコツ

売れる物件の売出価格設定のコツ①

住マイくん
売出価格を決める時ってどうしたらいいの?

不動さん
価格設定のコツがあるから紹介しておくね!

不動産会社と媒介契約を結んだら物件を売り出す前に「売出価格の設定」をすることになります。

家を売る時は、必ずしも査定金額で売り出す必要はありません。
査定価格は、不動産会社の立場で「この金額なら3ヶ月程度で売却できるだろう」と予測した金額です。

実際の売出価格は、いくらで売りたいか、どの程度の期間で売却したいか、などの希望を考慮して価格を決めていくことになります。

ただし、できるだけ高く売りたいからと、相場よりも高すぎる価格を設定してしまうと買い手が全く現れなくなってしまいます。
周辺の相場感も考えて、適切な価格で売り出すことが「高く」「早く」売却するためにはとても重要なコツになります。

そのため、適切な売出価格を決めるためには、周辺の物件相場を調べておくことが大切です。
簡単に物件相場を調べるには、レインズ・マーケット・インフォメーションで似た条件の物件を探してみると良いでしょう。

レインズマーケットインフォメーション

レインズとは?
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムで、過去に取引された実際の価格が掲載されており、具体的な相場を把握することができます。

マンション売却活動に影響する「レインズ」の仕組みとは?

売出価格は相場の範囲に収めることが重要です。
「もしかしたら高く売れるかもしれないから、高めの売出価格にしておこう」と思うかもしれませんが、そう思っても相場から大きく外れないようにしましょう。

あまりにも高すぎる物件だと、価格だけを見て敬遠されてしまうかもしれないので注意してください。
逆に、相場より安すぎても買い手はつきにくくなります。
相場からすると不自然な価格設定に見えるので「大きな欠点のある物件なのか?」と思われてしまいます。

早く売りたいからといって、あまりにも低い価格設定をするのもやめましょう。

また、不動産を売る時に値引き交渉はつきものです。
購入希望者が「○○万円にしてくれたらすぐにでも買いたいのですが…」と値引きを交渉してきた時に、少しだけでも応じることができれば相手に与える印象も良くなって成約しやすくなります。

そのため、売出価格は売却希望額ぎりぎりの金額にはしないで、多少は余裕を持たせた価格にするのがいいでしょう。

このように、売出価格を設定する時には、相場価格の範囲に収めながら値引き交渉を想定した価格にすることが重要です。
不動産会社の担当者ともよく相談して戦略的に売出価格を決めましょう。

住マイくん
売出価格は相場の範囲内で設定するのが大切だけど、値下げする予定の金額分を含んだ価格にするといいんだね!

ここまで、一戸建てを売却する時のコツについて詳しく解説してきました。
家をより高く、早く売るためには、

・ 売却物件の現状を把握する
・ 売却物件の相場を調べる
・ 売却までの計画をしっかり立てる
・ 内覧の時に印象を良くする
・ 複数の不動産会社に査定してもらう
・ 不動産会社の対応をチェックする
・ 媒介契約は「専任媒介契約」を結ぶ
・ 売出価格は相場価格に値下げ分を考慮する

をしっかりと実行することが家を売る時のコツになります。

一度物件の状況をチェックして査定をしてもらってはいかがでしょうか?
まずは、自分の家の価値を調べることが大切です。

複数の不動産会社に査定をしてもらって査定額を比較したいと言う方は、以下の記事「不動産一括査定サイトランキング」をご覧ください。

【必見】3種類の不動産一括査定サイトを厳選!!最新ランキング!





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