不動産を高額査定してもらう条件は?高く売りたい方におすすめ!

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住マイくん
不動産を売却しようと思ってるんだけど、査定をしてもらう時に高額査定が出る条件ってあるの?できれば査定額は高い方がいいんだけど・・・。

不動さん
不動産の売却で査定額は一番最初に気にするところだよね!高額査定が出れば売却活動しだいでは思っていたよりも高値で売却できることもあるからね!

住マイくん
不動さん!裏技的な何かないですか!?

不動さん
裏技はないけど・・・。(笑)高額査定の条件ならあるから、「不動産を高額査定してもらうための条件」「高額査定の基準は?」と補足で「不動産売却の流れ」も解説するね!

住マイくん
(裏技はないのか・・・。ちょっと残念。)

「不動産を売却しようと思うけど、高額査定の条件ってあるの?」
「不動産を査定してもらう時に高額になる基準は?」
「より高く不動産を売りたいんだけど、査定額が高くなるにはどうしたらいいの?」

など、不動産を査定してもらう時に高額な査定額が出る条件に付いて気になる方も多いと思います。

そこで、不動さんが、「不動産を高額査定してもらうための条件」「高額査定の基準は?」「不動産売却の流れ」について解説してくれるみたいです。
不動産の売却を考えている方は参考にしてみてください。

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

不動産が高額査定になる条件

不動産が高額査定になる条件画像

住マイくん
不動産が高額査定になる条件ってないの?

不動さん
不動産を高額に評価してもらうにはいくつか条件があるから紹介するね!

住マイくん
事前に準備しなくちゃ!

不動産を売ろうと思っている方は、「出来るだけ高く時間をかけないで不動産を売却したい」と思っているでしょう。

では、何をすればより高い金額で不動産を売却することができるでしょうか?
その具体的な方法をいくつか紹介します。

以下を確認下さい。

① 担当者は信頼できる人を選ぶこと
② 売却物件に関するすべての情報を担当者に伝える
③ 物件のメンテナンスを定期的に行うこと
④ 内見の前に部屋をキレイにしておく

それぞれについて詳しく説明していきます。

担当者は信頼できる人を選ぶ

担当者は信頼できる人を選ぶ画像

不動産の売却は信頼性のある担当者を選ぶことが重要であると言えます。

信頼できる担当者かどうかの判断は下記のポイントをチェックしてみてください。

①   査定金額を報告する時に金額の根拠も示しながら説明をしてくれるか
②   ローンの残債金額など物件の細かい情報までヒアリングしてくれるか
③   確認したことに対して丁寧に対応してくれるか
④   手順を正しく踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか

他にも、不動産の売却活動中に行う、購入希望者との交渉や業者との交渉、または契約書作成などの手続きは全て不動産会社の担当者が行います。

そのため、信頼できる担当者を見つけて選ぶことは売却までの流れをスムーズに進めて行くためにも重要と言えるでしょう。

住マイくん
信頼できる担当者がいれば相談もすぐに出来るから売却活動がスムーズに進むね!

売却物件に関するすべての情報を担当者に伝える

売却物件に関するすべての情報を担当者に伝える画像

マンションであれば管理会社が管理をちゃんと行っている、一戸建てならば近隣トラブルが起きたことがないなど、売却する物件に関してプラスになる情報はもちろん、マイナスになる情報もすべて担当者に伝えましょう

普通ならば、マイナスになるような情報は伝えづらいかもしれません。

しかし、ちゃんとマイナスの情報を伝えておかないと後でトラブルの原因になる可能性があります。
この時に、信頼できる担当者を選ぶことが出来ていれば、その担当者がマイナスになるような情報でも相手に悪い印象にならないように伝えてくれる可能性が高いです。

不動さん
後からマイナスの部分が分かると信用が無くなるので、出来るだけ早めに伝えよう。

物件のメンテナンスを定期的に行うこと

物件のメンテナンスを定期的に行うこと画像

売却を考えている物件がいい状態を維持できるように、ガスや水道管などの設備の定期点検は必ず行うようにしましょう。

点検する内容によっては、立ち会いが必要なメンテナンスもあります。
少々面倒だと思われるかもしれませんが、売却後のトラブルを防ぐために点検はちゃんとしておきましょう。

住マイくん
後から不備が見つかるとトラブルの元になるし、減額になるかもしれないね。

内見の前に部屋をキレイにしておく

内見の前に部屋をキレイにしておく画像

不動産の購入希望者が内見に来る前に、できるだけ部屋を綺麗にしておきましょう

他にも、買主は内見の時に部屋のレイアウトを参考に、間取りの使い易さを判断することが多いので出来るだけ荷物などは1か所にまとめておきましょう。

また、床や設備など部屋の汚れがひどい場合はクリーニング代が必要になるという理由で買主から減額の交渉をされることもあります。
そうならないためにも事前に掃除しておくのが大切です。

不動さん
内覧に来る方は購入意欲が高い人だから悪い印象を与えないように出来るだけ部屋は綺麗にしておこう!

高額査定になりやすい物件の基準は?

高額査定になりやすい物件の基準は?画像

住マイくん
物件によって高額査定になりやすい条件とかあるのかな?

不動さん
物件の条件によって高額な査定額になりやすい物件もあるからいくつか紹介しておくね!

不動産にも物件によって高額な査定額になりやすい物件があります。
なので、ここでは不動産で高額査定になりやすい物件の条件について説明していきます。

不動産で高額査定される基準は大きく分けて2つあります。

高額査定物件の条件「立地」

高額査定物件の条件「立地」画像

不動産は一度所有すると動かすことのできない固定財産になります。

そのため当然一度所有した不動産物件は後から

・もっと駅の近くが良かった
・スーパーや学校の近くが良かった
・騒音があまりない所が良かった

など希望が増えたとしても、他の不動産を新規で購入しない限り動くことができません。
そのため、立地というのはとても重要なポイントになります。

高額になりやすい立地の基準

・駅やスーパーなどの施設が近くにあるか?
・近くに幹線道路などがあるか?
・近所に夜遅くまでやっているお店はあるか?
・日当たりの良さや騒音、治安はいいか?

などがあります。

このようにさまざまな要素が査定に影響してきます。

住マイくん
どんな場所に不動産があるのかも査定に影響してくるんだね!

高額査定物件の条件「建物の築年数」

高額査定物件の条件「建物の築年数」画像

建物の築年数は、当然新しい方が高額査定に結びつきやすい基準になってきます。

建物の築年数の基準

・一戸建ては20年ほどで建物の価値がなくなってしまう
・マンションなどは更に値落ちのスピードが早い

このように、一戸建ては築年数が20年を過ぎる前に売却した方がいいですし、マンションはもっと値落ちするスピードが速いので気を付けた方がいいです。

しかし、もともと公営住宅や社宅などで作られたような鉄筋コンクリートの団地の場合は、多少古くても値落ちはしにくいとも言われています。

そして立地と築年数のどちらの方が影響力があるかというと、査定の基準で影響力が大きいのは立地になります。

建物が多少古くても、どんどん開発が進んでいくような地域ならば高額査定される場合もあります。
反対に、建物が新しくても不便な場所や閑散としてしまっている地域だと査定は安くなってしまいます。

そして、不動産を売却する時に覚えておいてもらいことが、高額査定の基準は自分で決めてはいけません。

物件の購入した時と比べて値落ちが少ない自分の売りたい希望価格より高い想像していた値段以上など、自分が高額査定だと思っても相場からすると高額査定や適正価格でない可能性があります。

査定額が高額か調べるのは、必ず適正相場や地域の相場を調べた上で判断するといいでしょう。

不動さん
高額査定の条件を理解しつつ、相場と合わせて判断することが必要だよ!

値落ちしにくい物件の条件は?

値落ちしにくい物件の条件は?画像

では値落ちしにくい不動産とはどんな物件になるのでしょうか?

通常一度購入したものは時間が経つに連れてその物の価値というのは下がっていきます。

値落ちということに関しては、不動産の場合は特殊で購入して10年以上経過しても買値よりも高く売れてしまうケースもあります。

値落ちしない、値落ち幅が小さい物件の条件

不動産の価値は、土地に対しての価値建物に関しての価値に分かれます。

まず、建物の価値は経過年数に比例して下がっていきます

最近では、オール電化やロフト付きなどの建物に対して付加評価がつきやすい部分もあります。
しかし、10年後・20年後にはさらにいい物が出ている可能性もあるので、こういう建物が値落ちしにくいというのは一概には言えません。

また、建物の価値は購入した時の価格以上になることはほぼありません。
なので、建物価値というのは下げ幅の大小はありますが必ず下がっていくことになります。

不動産の価値は建物よりも立地の方が影響が大きく、築年数に関わらず立地で不動産価値が上がったり、値落ちしないなどといったことになります。

住マイくん
建物の価値は下がっていくけど、土地の価値は上がるかもしれないね!

値落ちしない不動産の条件

・駅が近い
・周辺施設が充実していたり開発が進んでいる

以上の2点は値落ちしにくく人気がある物件と言えます。
他にもう一つ、値落ちしない不動産の条件があります。

それは、対象の地域がブランド化しているという事です。

例えば、東京の山手線沿線は都内の移動が便利で近隣他県から東京へのアクセスもよく、高い知名度とブランド化がされています。

他にも、その地域で一番高いタワーマンションなどは街のシンボルにもなっているので憧れを抱いたりもします。

こういった物件は値上がりする可能性も高くなります。

タワーマンションや駅近でなくても、高級住宅街やリゾート地など住んでいないにも知名度があり、お金持ちや豪邸が多いなどのイメージが定着している地域はブランド化されているので値落ちしずらくなります。

あくまでもわかりやすい例ですが、こういった地域の物件選んでおけば10年後20年後に全く値落ちしないというわけではないですが検討する余地はあるかと思います。

不動さん
自分の物件の条件を当てはめる他に、次に物件を購入する時の条件に入れてみてもいいね!

高額査定不動産を売却する時の流れ

高額査定不動産を売却する時の流れ画像

住マイくん
不動産の高額査定条件はわかったけど、実際の売却する時の流れはどうなっているの?

不動さん
査定してもらった後にどんな流れになるかを説明しておくね!

査定をしてもらってから売却完了までの流れについて解説しておきます。
不動産を売却するまでは、以下のような流れになります。

① 不動産の相場を調べる
② 対象物件の査定依頼をする
③ 不動産会社を選定して媒介契約を結ぶ
④ 売却価格を決めてから売却活動開始
⑤ 物件の購入希望者と交渉する
⑥ 売買契約を結ぶ
⑦ 決済・不動産の引き渡し

になります。
それぞれ順番に見ていきましょう。

不動産の相場を調べる 

不動産の相場を調べる画像

まず、売却予定の物件の相場を調べます。

参考にするのは、実際の取引価格を調べることができる国土交通省の「土地総合情報システム」がおすすめです。

他にも不動産の評価基準を詳しく説明した記事「不動産査定の評価基準は!?」も参考にしてみてください。

住マイくん
最初に相場を調べておかないと査定を依頼しても基準が分からないからね。

対象物件の査定依頼をする

対象物件の査定依頼をする画像

物件の査定依頼は一般的に不動産一括査定サイトなどで、無料で簡単に受けられる簡易査定を受けて対応がよかった何社かの不動産会社に、細かい査定額がわかる訪問査定を依頼することが多いようです。

不動産会社によって査定をする基準が違うので、複数社に依頼をして査定額を比較しましょう。

不動さん
複数社に査定を依頼することで比較ができてより良い不動産会社に出会う事ができるよ!

不動産会社を選択して媒介契約を結ぶ

不動産会社を選択して媒介契約を結ぶ画像

選んだ不動産会社との間に媒介契約を結びましょう。
媒介契約の種類は、大きく分けて以下3種類になります。

①   専任専属媒介契約
②   専任媒介契約
③   一般媒介契約

それぞれについて説明します。

専任専属媒介契約

契約形態は以下のようになっています。

・売却依頼は1社のみ
・自分で探した買主との直接契約はNG
・対象物件についてレインズ(※1)指定機構への登録義務あり
・業務報告は1週間に1回以上

など。

※1レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略称で、不動産流通標準情報システムのことです。

住マイくん
すべて契約した不動産会社に任せることになるね。

専任媒介契約

契約形態は以下のようになっています。

・売却依頼は1社のみ
・自分で探した買主との直接契約はOK
・対象物件についてレインズ指定機構への登録義務あり
・業務報告は2週間に1回以上

など。

不動さん
自分で探してきた買主に売却してもいいよ。

一般媒介契約

契約形態は以下のようになっています。

・却依頼業者複数社可能
・自分で探した買主との直接契約はOK
・対象物件についてレインズ指定機構への登録義務はなし
・業務報告義務は特にない

など。

どの契約形態にするかは基本的には自由です。
しかし、不動産会社からすれば自社だけ契約してくれた方が、確実に仲介手数料がもらえるので、専任専属媒介契約や専任媒介契約を選択しておいた方が短期間で売却ができるような対応をしてくれる傾向があります。

反対に、一般媒介契約は複数の不動産会社が物件を取り扱うことになるので、より多くの不動産購入希望者の目に触れる可能性があります。

住マイくん
メリットとデメリットを見て、自分の状況に合わせて選ぶことが大切だね!

売却価格を決めてから売却活動開始

売却価格を決めてから売却活動開始画像

不動産会社の査定してもらった価格を目安に、担当者と相談しながら物件の売り出し価格を決めましょう。

相場に合わせて決定するのも大切ですが、あらかじめ値引きを視野に入れておくのもいいでしょう。
その場合は値引き額を最初から含ませた売却価格を設定する必要があります。

不動さん
売却価格で早く売れるかどうかが決まるから慎重に考えよう!

物件の購入希望者と交渉する

物件の購入希望者と交渉する画像

売却活動を開始して物件が売り出し中の間、購入希望者と価格の交渉をすることになります。

事前に不動産会社の担当者に自分の希望売却価格や売却時期などの条件を伝えておけば、条件に当てはまらない希望者は、不動産会社の方で断ってくれます。

交渉する時のコツを知りたい方は、不動産売却の交渉術を詳しく解説している記事「知っておくべき不動産売却の交渉術!」を参考にしてください。

住マイくん
交渉次第で売却価格が変わってくるからしっかりと対応しておきたいね!

売買契約を結ぶ

売買契約を結ぶ画像

買主とこちらの条件が合えば、売買契約を結ぶことになります。
その時に、買主から物件取引価格の1〜2割程度の手付金をもらうことになります。

同時に、この時契約書を作成することになります。

不動さん
手付金はキャンセルを防止するためで契約書の作成はトラブルを防ぐために漏れがないようにしよう!

決済して不動産を引き渡す

決済して不動産を引き渡す画像

売買契約締結後2〜3週間程度で決済がされるので、その後に不動産の引き渡しを行います。

もし売却しようとしている物件の購入時に金融機関から融資を受けていた場合、売買代金を受け取ると同時に抵当権の抹消と所有権の移転手続きをすることになります。

住マイくん
引き渡しが済むまで、気を抜かないでしっかりと手続きをしよう!

ここまで、不動産を高額査定してもらう条件を解説しました。
どんな物件が高額査定のなりやすいのか?何をすれば高額査定になりやすいのかわかりましたか?

不動産の査定額はあくまでも査定額です。
実際に売却活動をするのは不動産会社になるので信用できる不動産会社を見つけるようにしましょう!

高額に売却するための一番の近道は、自分に合った不動産会社を見つけることです。

少しでも高く不動産が売れることを願っています。

ここまでの内容が理解できたら、不動産会社の仲介手数料がいくらかかるのか確認しておきましょう。
不動産会社の仲介手数料については下記の記事「不動産売却の仲介手数料のすべて!」をご覧になってください。

 





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投稿日:2017年7月4日 更新日:

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