「マンションを売ろうと思うけど、買取の相場価格が分からない・・・。」
「マンションを買取してもらう時の相場の調べ方はどんな方法があるの？」
「マンションって築年数で買取価格はかわるのかな？」
など、マンションを買取してもらう時に相場価格は気になるものですよね？
そこで今回は、住マイくんに「マンションの買取相場の調べ方」と「築年数別の相場価格」を聞いてみました！
細かくしっかり解説してくれるみたいなので、しっかりと聞いて参考にしましょう！
大切なマンションを手放す前に準備をしっかりすることが大切です。
マンションの買取相場はどう調べる？
マンションの買取を考えた時に「相場を調べる方法は何があるのだろうか？」と思いますよね？
そこでマンションの相場価格を調べる一般的な方法を紹介しましょう！！
マンションは価格相場がわかりにくい不動産
戸建住宅に比べると、マンションは価格が把握しにくい不動産になります。
戸建住宅の場合は、土地の価格を路線価からある程度の金額を推定できます。
また、建物も木造建築費が全国ほぼ同じなので、延床面積や築年数が分ればある程度の価格を予想できます。
一方で、マンションの場合は、土地の価格と言っても大きなマンション敷地の共有持ち分なので土地も大きな建物の一部です。
そのため、戸建住宅のように簡単に価格を出すのは少し難しいです。
そこでマンションの価格は戸建住宅の様に土地と建物の価格から買取相場を算出するという方法は取りません。
一般的には近隣の類似したマンション売却事例の専有床単価から算出する方法を使います。
また、類似しているマンションを見極めるポイントは、築年数、間取り、面積、駅距離、グレード感などを選ぶことになります。
マンション価格を調べる一般的な方法
例えば、売却予定のマンションが「築20年で駅から5分、間取りは3ＬＤＫ(80㎡)」だとします。
探すべき類似物件は、「駅から3～8分程度の距離」「築15～25年の物件」「3ＬＤＫ(70～90㎡)程度の範囲」の事例を選びます。
事例を調べる方法としては、チラシやネットで売物件の事例を調べます。
調べた売物件の単価が「230千円/㎡～270千円/㎡」ならば、相場は250千円/㎡前後でしょう。
さらにマンションは、階数や方位によっても金額が違ってきます。
階数はより高い方が価格も高くなります。
また、バルコニーの方位によっても価格が変わります。
一番高いのは、南向き、次に東向き、西向き、北向きの順番に価格が下がります。
さらに角部屋であれば値段も高くなります。
本来であれば、このような個別的な要因を考慮して収集します。
このようにマンションの相場を調べるには、適正な売却事例を収集して自分のマンションの階数や方位なども考慮する必要があります。
同じマンション内が売りに出ていたら予想は簡単
自分のマンションと同じマンション内に売物件があったら、その価格から予想することが最も簡単で精度も高いです。
しかし、自分が売りたいと思った時に、都合良く同じマンションの売物件は売りに出ているとは限りません。
普段からチラシや新聞の折り込みチラシなどを確認して、同じマンションの売物件が出ていたら保管しておくのがいいでしょう。
マンションの買取相場を簡単に調べる方法
先ほどは、マンションの買取相場を調べる一般的な方法を解説しましたが、今ではもっと簡単に相場を調べることが出来る方法があります。
その方法は「HowMA（ハウマ）」「HOME’Sプライスマップ」「IESHIL（イエシル）」といった不動産の価格を匿名で調べることができる匿名査定サイトを利用することです。
この匿名査定サイトは、不動産の一括査定サイトなどとは異なります。
通常の一括査定サイトは、利用すると不動産会社から営業電話がかかってきますが、匿名査定サイトではそのようなことはありません。
メールアドレス程度の個人情報は必要になりますが、電話番号などは入力不要で利用者は匿名で不動産の価格を調べることが出来ます。
もちろん営業電話もかかってきません。
便利で簡単な匿名査定サイト
匿名査定サイトの利用方法は非常に簡単です。
住んでいるマンション名、階数、およその面積を入力するだけで価格が分かります。
「HOME’Sプライスマップ」や「IESHIL」では価格が幅で表示されます。
「HowMA」では幅ではなくそのまま価格が出てきます。
その中でも、価格面で言えば「HowMA」が一番信憑性があると思います。
ただし、物件の内部は考慮されていないので内部の損傷が激しい場合は、実際の価格より価格が下がる可能性はあります。
このように、相場を把握する程度のならば匿名サイトの利用で十分でしょう。
ですが、実際に売ろうと思った場合は、相場の把握だけではダメです。
マンションを売却しようと思うのであれば、実際に不動産会社に査定を依頼しないことには売却活動は行えません。
マンション買取で築年数別の相場を調べる
マンションの売却を検討しているのであれば、以下のような考えを持ったことはありませんか？
「築年数がそんなに経ってないけど、どれくらい売却できるのかな？」「古いマンションの売却金額は低いのかな？」など、築年数でどれくらいの買取価格になるか気になる方もいると思います。
ここからは築年数ごとの価格相場と特徴について解説していきます。
築年数１年～築年数１０年の価格相場と特徴
築年数１年～築年数１０年までのマンションが売却される相場金額は、購入金額の９５％～８０％になります。
一般的は「築浅」と呼ばれる最も人気のある築年数です。
人気があるため地域によっては、新築で購入した金額とあまり変わりない価格で売却されることがあります。
また、可能性はかなり低いですが、購入したときよりも高い金額で売却される場合もあります。
例えば、近隣に大規模なショッピングセンターができたり、駅ができたりすると購入金額よりも価値が高まるからです。
特に地方の場合は、急に環境を変える施設ができることがよくあるため、売却金額が購入金額を上回ることがたまに起こります。
逆に都市部では早い段階で建築計画が発表されるため、環境の変化によって価値が高まることはありません。
築年数１０年未満であればどんなに劣化していても、購入金額の８０％以下になることはあまりないでしょう。
逆にキレイであるほど、購入金額の９０％以上の売却金額を実現できる可能性が高まります。
築年数１０年～築年数２０年の価格相場と特徴
築年数１０年～築年数２０年までのマンションが売却される相場金額は、購入金額の８０％～５５％となります。
先ほどの築浅物件に比べると少し人気が落ちてきますが、中古マンション購入に慣れている方ほど、築年数１０年～築年数２０年を好む傾向があります。
その理由は、「住宅ローン控除」を受けることができるからです。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使ってマンションを購入した場合、税金が戻ってくる仕組みのことです。
税金的にはこの築年数10年から築年数20年未満のマンションが一番お得になります。
「住宅ローン控除」では築２５年までのマンションが控除対象になるので、購入した物件が築１０年ほどなら購入から約１５年間ずっと控除を受けることができます。
逆に築２４年の場合は、控除を受けれるのは１年間しかありません。
そのため、税金のことに詳しい人ほど、築浅にしないで築年数１０年以上のマンションを選ぶ傾向があります。
広告する時も住宅ローン控除が受けられるということは全面的にアピールするといいでしょう。
そうすれば、中古マンションを専門とするサラリーマンの大家さんなどの購入検討者を集めることができます。
築年数２０年～築年数３０年までの価格相場と特徴
築年数２０年～築年数３０年までのマンションの売却される相場金額は、購入金額の５５％～４５％となります。
この場合は、売却する人のほとんどが新築分譲で購入して、一通り子育てが落ちついた人ばかりになるでしょう。
子供がすでに独立しているので、夫婦二人では部屋数が多すぎるという理由で売却する方が多いです。
物件の綺麗さや税務的な特典もありませんが価格がかなり低くなっているため、なるべく安く買いたいというファミリー層に人気です。
また、自分の実家に近くて安いマンションを探している人が気に入ってくれるかもしれません。
そのため広告としてはマンションの近隣住民はもちろんのこと、全国のお客さんを意識したインターネット広告が必須となります。
写真よりも間取りや立地を全面的におしだした広告だと良い反響を得られるはずです。
また築年数が少し経っていることからフルリノベーション目的のマンションとしても扱われます。
築年数が古いのでリフォームをして売却したほうがいいのでは？と悩んでいる人がいますが、無理にする必要はありません。
リノベーションを好む人も購入検討者となるので、下手にキレイにしすぎず最低限のハウスクリーニングだけでOKです。
築年数３０年以上のマンションまでの価格相場と特徴
築年数３０年以上のマンションの売却される相場金額は、購入金額の４５％～３０％となります。
部屋の状態にもよりますが、１番人気のない築年数になるでしょう。
住宅ローン控除は対象外で部屋も古く、金額も築年数２０～３０年と変わらないという理由から人気がありません。
リノベーションするにしも建物が古すぎるのと、築２０～３０年と金額があまり変わらないので検討もされないことが多いのが特徴です。
ただし、マンション自体には一定の需要があるため、相場金額に合った価格で販売し続ければ必ず売却はできるでしょう。
そのため、辛抱強く売却していくことが必要になります。
【補足！】マンションの買取相場を調べる5つの方法！
マンションの買取相場を調べる方法は、他にも5つありますのでご紹介しておきます。
これだけ知っておけば価格相場を調べる時に、迷わずに済むでしょう。
購入を希望している不動産会社に下取りをしてもらう
住み替えをするには、次に住む家、またはマンションが必要です。
そのため、次に住み替えたいと考えている物件を取り扱っている不動産会社に「今住んでいるマンションを下取りできませんか？」と聞いてみるのも、買取相場を知るためにはいい方法でしょう。
あくまでも次の物件を売りたいためではありますが、今住んでいる物件が魅力的ならばそれなりの価格を出してくれるはずです。
不動産会社は次の住まいの購入にかかる手数料と、今のマンションを他の人に売る際の手数料とで儲かる見込みがあります
この時に注意したいのが、「新しい住まいを売りたいための営業活動」です。
これを避けるためには「今住んでいるマンションがどれくらいで売れるのかを知っておかないと、次の物件購入の計算ができないから」と目的を明確に伝えておきましょう。
あくまでマンション買取の相場を知りたい、という事をちゃんと伝えておくことです。
マンションの買取専門会社に聞いてみる
買取を専門に活動している買取専門会社もあります。
相場を調べるための相談は、ある程度有名な所でなければいけません。
中には手荒な金融業者等である場合もあるから注意が必要です。
そのため、まずは会社の実情を慎重に調べてから依頼しましょう。
社会通念に正しく沿った会社であれば問題ありません。
買取専門会社であれば、正しい買取相場を教えてくれるはずです。
買取を商売にしているので、売りに出したいマンションの近隣エリアで物件を取り扱った経験もあるかもしれません。
レインズの情報を確認してみる
レインズとは、不動産会社が不動産物件の情報交換を行うためのネットワークです。
日常的にマンションや家の売買仲介を行っている不動産会社は、ほとんどこのレインズを利用しています。
レインズはさまざまな不動産会社が情報を共有することで、不動産の流通をスムーズにすることを目的としています。
通常であれば、レインズの情報は登録不動産会社しか見ることはできません。
しかし、一部の情報は「不動産ジャパン」というサイトで公開されているので、一般の人でも閲覧することができます。
売却したい物件の近くで、間取りや築年数、専有面積が似ている物件を探し出すことができれば、大体の価格相場を調べることができるでしょう。
国土交通省の取引価格情報を確認する
国土交通省でも、「取引価格情報」というサイトを立ち上げています。
このサイトは不動産の取引価格等の調査を行い、四半期毎に更新を行っています。
実際の売買価格になるので、約２割ほど安くなると言われている買取価格とは多少価格ののズレはあるかもしれませんが十分参考になる数字だと思います。
また、四半期に一度の更新なので土地の価格やエリアの人気度を反映した最新の価格を見ることができます。
不動産の一括査定サイトを利用する
この中でも１番便利で簡単な方法は不動産の一括査定サイトです。
１回の入力で複数の不動産会社に買取の依頼をすることができます。
さらに、信頼できるサイトならば厳選した会社としか契約をしていないので安心です。
一生のうちにマンションの売買を行うタイミングはそうそう訪れません。
つまり、「信頼できる会社かどうか」という事でさえも確認することすら難しいとも言えます。
長年実績のある一括査定サイトであれば、無理な営業活動を行う会社を排除する仕組みもできているでしょうし、少しでも疑問に思ったことを「通報」するための窓口を準備していると思います。
不動産の一括査定サイトを探す時は運営歴が長くて、契約社数の多い一括査定サイトを探しましょう。
このポイントさえ押さえておけば、安心して依頼できる不動産会社を見つけることができるでしょう。
ここまで、マンションの買取相場の調べ方を解説してきました。
マンションの価格相場を知ることは、売却を考えた上で一番最初に知っておくべきことです。
どれくらいの価格で自分の所有しているマンションが売れるのかを把握して売却価格などを設定しましょう。
また、ここまでの内容が分かった方は、売り出し前の価格決定についても確認しておきましょう。
詳しくは、下記の記事「売り出し前の価格決定」をご覧ください。
