マンション売却で正しい見積もり方法は?無料査定と有料査定!

投稿日:2017年8月15日 更新日:

マンション売却で正しい見積もり方法は?無料査定と有料査定!①

住マイくん
マンションを売りたいけど見積もりをしたもらう査定方法が分からない・・・。どうしよう。不動さんいい方法を知らない?

不動さん
たしかにマンションを売却する時の見積もり方法って何があるのかわからなかったりするよね!じゃあ今日は、「マンション売却の見積もり査定方法」と「それぞれのメリットデメリット」、「自分に合った方法から実際に実行する方法」までを解説していこう!!

住マイくん
よ~し!しっかり聞いて一番高い見積もりを出してくれる会社を見つけるぞ~!メモとペンを用意して、さぁ!始めよう!

不動さん
・・・。すごいやる気だね!でも、メモして終わりじゃなくてちゃんと実行してね(笑)

「マンションの売却で見積もりを出してもらう方法がわからない」
「見積もり査定を出してもらう方法って何があるのかな?」
「どの方法で見積もり査定してもらえばいいんだろう」

など、マンションの売却時に見積もりを出してもらおうと思っても様々な方法があるので何を利用すればいいかわからない方や、そもそもどんな方法があるかわからない方も多いと思います。

そこで、不動さんに「マンション売却の見積もり査定方法」「それぞれのメリットデメリット」「自分に合った方法から実際に実行する方法」などを解説してもらうことになりました。

マンション売却の見積もりについて困っている方は参考にしてください。

マンションを売却する時の見積もり査定方法

マンションを売却する時の見積もり査定方法①

住マイくん
マンションを見積もりしてもらう時の方法って何があるの?

不動さん
まずはどんな見積もり方法があるのかを紹介するね!

不動産の見積もり方法は、大きく分けて2種類があります。
それは不動産会社が行う無料査定と、不動産鑑定士が行う有料査定です。

無料査定も有料査定もそれぞれの特長がありますので、どちらの方が優れているかという様な差はありません。

また査定結果がわかるのが速いのは不動産会社の無料査定です。
無料で査定が出来て早く結果が出るのが無料査定で、査定するのに正確な結果が出るけどお金が必要で時間がかかるのが有料査定になります。

個人でマンションを売却するなら無料査定

個人でマンションを売却するなら無料査定①

通常、個人でマンションを売るのであれば、不動産会社の無料査定で十分でしょう。
お金がかかってくる不動産鑑定士にわざわざ査定依頼をする必要はありません。

住マイくん
お金を掛けてまで査定をしてもらう必要はないね。

有料査定を利用した方がいいケースは?

では、有料査定が必要な人はどんな場合になるのでしょうか?
それは、税務署に対して価格の妥当性を説明する必要性のある人たちです。

例えば、下記のような方は必要になってくるでしょう。

・ 親族間で不動産を売買する場合
・ 法人代表者と法人関係者の間で不動産を売買する場合
・ 関係会社間で不動産を売買する場合

このような人たちの売買は、不動産価格を操作することが可能なので利益や損益を出したりすることができます。

そのため売買そのものが脱税行為にもなったりするので、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価書が必要になってくるのです。

不動さん
会社関係で不動産を売却する場合や相続などで難しい売却になる場合は鑑定士に依頼する必要が出てくるよ!

2つの見積もり査定方法のメリットとデメリット

2つの見積もり査定方法のメリットとデメリット①

住マイくん
じゃあ無料査定と有料査定はどんなメリットとデメリットがあるの?詳しく教えて!

不動さん
それぞれの良い所と悪い所を詳しく解説していくね!

無料査定と有料査定にもメリットとデメリットがあります。
それぞれの良い所と悪い所を比べて見てみましょう。

無料査定のメリットとデメリットは?

無料査定のメリットとデメリットは?①

無料査定の最大のメリットは、査定を依頼しても「無料」ということです。

しかも、査定額も有料査定を行った時とそんなに差が出ることはありません。
この無料査定は一般によく知られている方法法なので、逆に有料査定のことを知らない人の方が多いでしょう。

そのため多くの方は、親族間で売買などをする時に税理士さんから「不動産鑑定士による鑑定評価書を取ってください」と言われて、初めて有料査定の存在を知ります。

同じ査定価格を出すだけなのに、無料査定の結果では税務署に提出できる資料にならないのかということ疑問に感じる方も多いかもしれません。

そのため、公的な証拠資料とはならないのが無料査定のデメリットになります。

反対に不動産鑑定士による鑑定評価書は、税務署や裁判所などに対して証拠資料と提出することが出来ます。
親族間や関係会社間で不動産を売買しても、不動産鑑定士による鑑定評価書を取得しておけば問題になることはありません。

不動産鑑定士による鑑定は、国が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて価格が決定されます。

一方で無料査定は、特に基準がないので鑑定士が出した金額と同じ価格であっても、公的機関が証拠資料として認めにくいのです。

住マイくん
無料で簡単に査定してもらえるけど、あくまで目安の見積もりになってしまうね。

有料査定のメリットとデメリットは?

有料査定のメリットとデメリットは?①

有料査定のメリットとデメリットは、無料査定と逆になります。

有料査定は査定をしてもらうのに「有料」なのがデメリットで、税務署や裁判所に提出できる証拠資料になるのがメリットです。

そのため有料査定は、公的機関に証拠資料を出す必要がある人が利用する方法を言えます。

不動さん
査定してもらうのにお金がかかるけど、公的な資料として効果を発揮してくれるよ。

マンション売却で最適な見積もり方法は?

マンション売却で最適な見積もり方法は?①

住マイくん
結局どっちの方法を利用した方がいいの?

不動さん
人それぞれ合っている方法があるからどんな人がどの方法を利用したらいいか解説するね。

無料査定と有料査定のメリットとデメリットが分かったところでどちらの方法が自分に向いているのか当てはめてみましょう!

自分に適している方法を見つけて下さい。

無料査定を利用した方がいい場合

無料査定を利用した方がいい場合①

無料査定の目的は、あくまでも査定価格を参考に売却価格を決めることになります。
そのため個人の方がマンションを売却する場合は無料査定を行うことになるでしょう。

それに、無料査定は必ず受けなければいけないわけではありません。

あくまでも売却価格の参考にするだけなので、相場価格を把握している方は査定を受ける必要がないと言えます。

例えば、同じマンションの別の部屋が売りに出されていることがあります。
この場合は普段から売却のチラシを見ている人は相場を把握している方も多いでしょう。

このような方は特別査定を依頼する必要もないと言えますが、査定依頼は無料なのでやってみてもいいかもしれません。

逆に相場価格を把握していない方は無料査定を利用して売却価格を決めましょう。

住マイくん
個人の方でマンションの価値が全く分からない場合は無料査定を利用してもいいかもしれないね。

有料査定を利用した方がいい場合

有料査定を利用した方がいい場合①

基本的には、親族間や、法人間、関係会社間などで取引をする人たちが不動産を売買する場合に必要となります。

また、大規模工場地、大型のオフィスビル、商業施設、倉庫など街の不動産会社が扱っていないような不動産を売却する時は有料査定を利用することが多いです。

これらの有料査定を依頼する場合の多くが法人関係です。
個人の方は有料査定をわざわざ利用しなくてもいいでしょう。

不動さん
会社関係の方で公的な証明が必要な場合は有料査定を利用した方がいいよ。

見積もり査定をしてもらう時の注意点

見積もり査定をしてもらう時の注意点①

ここからは多くの個人の方が利用する無料査定について詳しく説明していきます。

無料査定には国が定めた不動産鑑定評価基準のようなルールがありません。
各不動産会社が決めた基準によって査定をするので、基本的にはどんな査定額を出しても自由です。

その点では不動産鑑定士は不当鑑定をしたら資格がはく奪されてしまいます。
しかし、不動産会社はどんな価格を提示してもペナルティーはありません。

無料査定は目安の価格

不動産会社の無料査定は、あくまでも目安の価格になるので注意が必要です。
無料査定は、不動産会社に売却活動の依頼をする前に行います。

そのため媒介契約を取りたい不動産会社は、高く売れそうなことを言って相場よりも高い査定額を出してくることがあります。

不動産会社は査定の時には、高く売ることよりも媒介契約を取ることの方が優先されるので、本当に売却できる価格で査定をしてくれるとは限りません。

そうなると実際の売却価格は、査定額よりも安くなってしまうことが多いです。
なので、無料査定をする場合は査定額に一喜一憂しないで、査定結果を冷静に受け止めることが注意点となります。

複数の不動産会社から見積もり査定を取って、相場観を掴むのと同時に自分の目で確かめる必要があるでしょう。

住マイくん
無料査定はあくまで目安の金額になるので、自分で相場を調べてから利用した方がいいかもね。

マンションの見積もり査定を実際に依頼する方法

マンションの見積もり査定を実際に依頼する方法①

住マイくん
実際に見積もりを依頼する方法は何があるの?

不動さん
3つの方法で査定依頼をすることが出来るから紹介しておくね。

マンションの査定を実際に依頼する方法は、

① 不動産会社に直接行って査定を依頼する。
② 不動産会社のホームページから査定を依頼する。
③ 一括査定サイトで復数の不動産会社に一括で査定を依頼する。

の3つがあります。

それぞれを詳しく解説していきます。

不動産会社に直接行って査定依頼

不動産会社に直接行って査定依頼①

あなたが直接不動産会社に行って、マンションの査定を依頼する方法になります。

不動産会社に直接行く場合のメリットとデメリット

メリット

・ 不動産会社の雰囲気や社風が分かる。
・ 担当者と直接話すので進行がスムーズ。
・ 信頼できる担当者に当たれば、最近の市況や売買戦略など参考になる話が聞ける。
・ 見込み客を抱えていれば、すぐに売却の話が進む可能性がある。

不動産会社に行くと、受付の対応や店舗の雰囲気がよく分かります。
ちゃんとした応対で用件を聞いてしっかり対応してくれると、安心してマンションの査定を任せることができます。

デメリット

・ どこの不動産会社に行けば良いか分からない。
・ タイミングが悪いと、売買に詳しい担当者が不在のこともある。
・ 窓口にいた売買に不慣れな担当者になってしまう場合がある。
・ その場で媒介契約までしてしまい、後で後悔することがある。
・ 1社だけの査定だと、査定価格が適正だったのか不安になる。
・ 複数の不動産会社をまわると、時間と手間がかかる。
・ 運やタイミングでその後の結果が大きく左右される。

住マイくん
直接不動産会社の雰囲気がわかるのはいいことだけど、何社もまわるのは大変だね。

売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ

マンションの査定で多くの人が1番初めに悩む問題は、どの不動産会社を選べばいいのかということでしょう。

査定を依頼するのであれば、不動産の売買実績が豊富で売買に強い不動産会社に依頼しましょう。

不動産会社は、以下の3種類に分けられます。

・ 賃貸に強い不動産会社
・ 売買に強い不動産会社
・ 賃貸と売買に強い不動産会社

3種類の不動産会社は、いずれも同じ宅建業者の免許で営業しているので見た目では見分けがつきません。

ただし、賃貸に強い不動産会社にマンションの査定を依頼しても、査定はしてくれますが信頼性は低くなるでしょう。

不動さん
売却が得意な不動産会社ならいろんな方法で少しでも高く売る努力をしてくれるよ。

担当する営業マンが大切

同じ不動産会社でも誰が査定を担当するかで、マンションの査定価格は微妙に変わってきます。

マンションの査定をするには実際に取引された過去の価格から、今の売買価格を推定する「取引事例法」という方法を使用します。

この取引事例法では、過去の取引事例と比べて相場がどのくらい上がったか?下がったか?など物件の売れやすさがどれくらい違うかを比較して査定します。

この査定には査定ソフトを使用するのですが、担当者の経験に基づく主観も多少影響します。
なので、売買経験の豊富な担当者に査定してもらった方が正確な査定結果になります。

不動産会社によってはあなたが不動産会社に行ったときに、窓口にいた営業マンが担当者することもあります。
もしかしたらその地域に詳しくなかったり、まだ売買の経験が浅い担当者になってしまうリスクがあります。

住マイくん
担当者選びも重要だから、いい担当者かを最初に見極めよう!

不動産に関する知識を身に付ける

窓口で不動産会社の担当者と直接話しをすることでスムーズに進みます。

ただし、あまりにも不動産についての知識が無いと、媒介契約をその場で結んでしまって後悔する可能性があります。

まずは不動産会社の担当者と会話ができる最低限の知識を身につけてから向かいましょう。

不動さん
不動産に関しての知識がないと自分の要望も上手く伝える事が出来ないよ。

不動産会社で査定してもらうのがオススメの人は?

メリットと注意点を踏まえて考えると、不動産会社に行って査定依頼する方法はこんな人にオススメです。

・ 売却までの時間に余裕がある人
・ 不動産の基礎知識がある人
・ 媒介を依頼する不動産会社が決まっている人
・ 多少売却価格が安くなってもいいから、おまかせしたい人

住マイくん
どこの不動産会社に依頼するか決めている場合はこの方法がいいかもしれないね。

ホームページで見積もり査定を依頼

ホームページで見積もり査定を依頼①

あなたが不動産会社のホームページから査定依頼をする方法です。

ホームページで見積もり依頼する場合のメリットとデメリット

メリット

・ メールや電話だけで始めの対応ができる
・ 概算の査定額ならメールや電話だけで価格が分かる
・ 依頼する不動産会社が決まっていれば直接依頼できる
・ あなたの家を売るのに最適な担当者が見つかる

不動産会社のホームページで査定を依頼すると、物件情報は営業部門の管理職にまわります。
そして、あなたのマンションの査定に最適な営業マンに担当をさせます

そのため、担当者のハズレが少なく最もふさわしい営業マンに査定してもらえます。

デメリット

・ どこの不動産会社に依頼すれば良いのか分からない
・ 1社だけの査定だと査定価格が適正なのか不安になる
・ 複数の不動産会社に依頼するには、家の概要などの説明を繰り返す必要がある。

不動さん
メールや電話で依頼できるのは便利だけど、何社も依頼するのは大変だよ。

見積もり依頼は複数社にする

不動産の査定価格にはどうしても誤差が出ます。
これは担当者の経験などで査定価格を微調整するので仕方ありません。

そのため複数の不動産会社へ査定依頼するのが基本になります。
できれば3社〜6社ほど不動産会社を依頼しましょう。

もし1社だけに依頼した場合、査定価格が適正なのか不安になると思います。
その点、複数の不動産会社に査定依頼すれば、売却価格に自信をもって取引をすることが出来ます。

住マイくん
複数社に依頼することで平均の査定額がわかるから相場感が身に付くね。

全ての不動産会社に同じ説明をする

複数の不動産会社に査定依頼をする場合は同じ説明を繰り返すことになります。

住所、築年数、間取り、収納の数、リフォームの具合、管理費、修繕積立金、大規模修繕履歴、長期修繕計画、売却理由、など何度も同じことを説明するはとても大変ですが、査定価格に影響しそうなことは必ず伝える様にしましょう。

不動さん
物件についてのを何社にも、細かい説明するのはめんどくさいけどしっかりやらないとね。

ホームページで査定してもうのがオススメの人は?

不動産会社のホームページから査定依頼するのはこんな人にオススメです。

・ 物件を売るまでの時間に余裕がある人
・ 不動産の基礎知識がある人
・ 媒介を依頼する不動産会社が決まっている人
・ 確実に正確な査定をして欲しい人

住マイくん
ある程度、不動産について知識があって依頼する不動産会社が決まっている場合はいいかもしれないね。

不動産一括査定サイトを利用して見積もりを依頼

不動産一括査定サイトを利用して見積もりを依頼①

インターネットの不動産一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に1回で査定依頼をする方法です。

不動産一括査定サイトを利用する場合のメリットとデメリット

メリット

・ 対応エリアで売却が得意な不動産会社だけに査定依頼できる
・ 一度に複数の不動産会社に依頼できる
・ 簡易査定を選べば、電話とメールだけで概算の査定価格が分かる
・ 競合他社に負けないために高値で売れる査定額を出してくれる。
・ 複数の査定価格を比べるので適正な価格が分かる。
・ 複数の不動産会社の意見が聞けて市況や販売戦略などがわかる。
・ しつこい営業電話などがあっても、運営サイトに通報すれば止めることができる。

不動産の一括査定サイトに登録している会社は、不動産売買が得意な会社ばかりです。

マンションの住所を入力すれば、自動で対応しているエリアの売買が得意な不動産会社だけをリストアップしてくれます。
そして、リストの中から不動産会社を選んで一括で見積り査定を依頼できます。

査定方法には2種類あります。
それは、以下の2つです・

・ 「簡易査定(机上査定)」:電話やメールだけで査定が出来る方法
・ 「訪問査定(現場査定)」:家を訪問して現場を確認する査定方法

とりあえず概算の査定額を知りたいのであれば簡易査定、売却予定がもう決っているなら訪問査定を選びましょう。

一括査定で競合他社と競争していることを不動産会社は理解しているので、競合他社に負けないために査定結果が売れるギリギリの高い価格になります。

そして、複数の不動産会社の査定結果を見比べて、各社の査定根拠を聞くことができるので自然と適正な査定価格がわかります。

万が一、不動産会社からしつこい営業電話などがあった場合は、運営会社に連絡すれば二度と営業電話はかかってきません。
マナーが悪い会社は査定サイトの登録を抹消されてしまいます。

デメリット

・ 一括で依頼した後にやり取りは個別の対応が必要
・ 査定価格を知りたいだけだと相手にされない場合がある
・ 査定依頼は一度に最大6社など制限があるとこもある
・ まれに、媒介契約をとるために相場よりも高い価格を出す不動産会社がある

不動さん
物件があるエリアの売却に強い不動産会社が複数見つかるのは便利だよ。

見積もりは6社くらい依頼する

査定を一括で依頼しても、その後のやり取りは個別に対応が必要です。

いくつも不動産会社とやり取りするのは手間がかかるので、査定を依頼するのは多くても6社くらいにしておいた方が良いでしょう。

住マイくん
たくさん依頼しすぎるとそこから選ぶのが大変だね。

見積もり査定をスムーズに行ってもらうには

不動産会社の余計な営業を嫌う方は、査定を依頼するときに「まだ売るつもりはないから価格を知りたいだけ」と言ってしまう方がいます。

そうなると、不動産会社の業績につながらないので後回しにされやすいです。
査定を依頼する場合は「価格によっては売る可能性もある」と伝えた方が良いでしょう。

不動さん
少しでも売るつもりがあることをしっかりと伝えておこう!

見積もりが1社だけ高い場合は根拠を確認

一括査定では競合他社よりも印象に残ってもらうために、相場よりも高めの査定価格を出してくる不動産会社がいます。

不動産会社はマンションを買取るわけではないので、売れそうな価格を予想して査定額を出しています。
なので、査定価格が1社だけ高くても、その価格で売れるわけではありません。

その場合は査定の根拠をしっかり聞いて、他の不動産会社と比べましょう。
あなたが納得できれば、一番高い査定価格の不動産会社を信じるのもありです。

住マイくん
高すぎる査定額で根拠がない場合は注意が必要だね!

一括査定サイトがおすすめの人は?

一括査定サイトから査定を依頼するのはこんな人にオススメ。

・ あまり時間がまとめて取れない人
・ マンションを売ること自体が初めての人
・ 不動産の知識があまりない人
・ 手間をかけてでも、なるべく高く売りたい人
・ 担当者の意見を鵜呑みにして信じたくない人
・ 査定した後に不安になったり後悔するタイプの人

不動さん
「時間も知識をあんまりない」って方にはおすすめの方法だよ。

マンション売却で見積もり査定を依頼する時のコツ

マンション売却で見積もり査定を依頼する時のコツ①

マンション査定のコツをまとめてみました。
以下を確認してみてください。

・ 複数の不動産会社に査定を依頼する(3社〜6社程度)
・ 時間がない人はインターネットで一括査定サイトを利用するのが便利。
・ 対応エリアで売買が得意な不動産会社に査定を依頼する

時間が無くて、売却エリアが対応している不動産会社を見つけることが難しい方は、自宅にいても簡単に査定依頼が出来る一括査定サイトがオススメです。

マンションの売却は査定をすることがゴールではありません。
査定を依頼することが最初のスタートになります。

査定してもらう不動産会社を探すことにはあまり時間をかけすぎないようにしましょう。

住マイくん
見積もりをもらうことに時間や手間をかけすぎないようにしないと!

ここまでマンション売却で見積もりをもらう方法について詳しく解説してきました。
見積もりをもらうにもたくさんの方法があります。

自分の状況に合わせて適切な手段を選んで下さい。
複数の不動産会社に査定を依頼して、その中から自分に合った不動産会社を見つけて下さい。

また、ここまでの内容が分かった方は、不動産の売却相場についても調べてみましょう。
マンションの売却相場を知っておくことで適切な査定額かどうかが分かります。

詳しくが下記の記事「不動産の売却相場の調べ方は?」をご覧ください。

不動産の売却相場の調べ方は?あなたは正しい方法を知っていますか?





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