「マンションを売却したいけどタイミングが分からない」
「早く売った方がいいのか、少し時期を待った方がいいのかどちらだろう？」
「自分でマンションを売却する時期を見極めるにはどうしたらいいの？」
など、マンションを売却しようと思った時にタイミングはいつがいいのだろうと悩む方も多いと思います。
マンション売却のタイミングを見極める事はとても大切です。
同じ条件の物件でタイミングが違って価格が変わってくるのであればより高く売れるタイミングで売却した方がいいですよね？
そこで今回は、不動さんが「マンション売却でベストなタイミング」や「自分でマンションを売却するタイミングの見極め方」などを教えてくれるみたいです。
売却するタイミングで悩んでいる方は参考にしてみてください。
この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。
マンションの売却でベストなタイミングは？
もしあなたがマンションの売却を検討しているのなら、一度は以下のようなことを考えたことがありませんか？
・ マンションはいつ売却した方がいいだろうか？
・ マンションを売却したいけど一歩が踏み出せない
など、さまざまな事情があってマンションを売却しようかどうか悩んでいる方は少なくないでしょう。
売却する理由があっても大きな買い物で買ったマンションを手放すのはなかなか踏み切れるものではないと思います。
しかし、マンションの価値は時間が経っていくと低下していきます。
もし、マンションの売却をずっと考えているけど、なかなか踏み出せない方は売却する時期を考え始めた方がいいかもしれませんよ？
売りたい時期がマンションを売却する時期ではない？
マンションを売却する時には人それぞれ様々な動機があります。
早急に売らなければならないような場合は別ですが、住み換えが理由の場合は時間的な余裕はあると思います。
しかし、自分が今売りたいという気持ちだけで売却するタイミングを決めてしまう事が多いのですが、結果的に安く売ってしまったというパターンが多いです。
マンションを少しでも高く売るためには、売りたい気持ちと売却時期を一致させるような考え方はあまりよくありません。
では、どのように判断すべきかを見ていきましょう。
売却時期を決定するには細かい情報分析が必須
マンションを少しでも高く売却するためには、買主や仲介会社が「このマンションには価値がある」「将来的にこのマンションは価値が上がりそうだ」と思わせる必要があります。
そのためには、客観的な情報を元にマンションの価値を調べて、買主が購入したいタイミングであるかどうかを考える必要があります。
このような分析をするには様々な情報が必要になりますが、誰でも取り組める3つの情報の集め方について解説します。
情報1：周辺環境の情報を数多く知る
住んでいるマンションがこれからどのように変化していくかを知っておくことは、マンションの価値を調査するために必要となります。
具体的には、大型商業施設の建設、駅の開設、小学校の増築、道路の整備、などがはじまることがあるでしょう。
これらの情報に共通している事は、人口が増える人気エリアで行われることです。
マンションの周辺環境で開発や発展に関するような情報は、買主からしても人気エリアと判断する材料になります。
そうなれば「このマンションの買う価値がある」と思ってもらいやすいので少し離れたエリアよりも高めの価格で売却できる可能性があります。
ただし、不確定な噂程度の話では真に受けていけません。
何らかの形で正式に公表されている情報のみを信用しましょう。
情報2：金融機関の金利や融資条件を把握
マンションの買主は住宅ローンを組んで購入する場合がほとんどです。
その場合は銀行や信用金庫から融資を受けることになるわけですが、その場合住宅ローンの金利や融資条件の変化がマンションの市場を調べるのに役立ちます。
流れとしては経済的に活気があって景気が良ければ、金融機関は住宅ローンなどの融資を積極的に行います。
そうなれば、融資を受ける人も多くなって金利も下がるので、お金の流れはもっと活発になります。
このようなお金の流れに連動して融資の条件も緩やかになると考えられます。
逆に経済が停滞してくると金融機関は融資を減らすので、金利も高くなって融資条件も悪くなります。
つまり、金利が下がって融資条件が緩やかな時はお金を借りやすくなるので、マンションの価格が少々高くても買主は購入できる可能性が高くなります。
しかし、金利が高く融資条件が悪いとお金を借りにくいので、相場よりも安いマンションに人気が集まります。
この様にマンションを売る時期は「金利が低く融資条件が緩い期間が継続している時」が大きな目安となります。
情報3：仲介会社の対応を確認する
不動産市場の流れを知っているのは、不動産売買のプロである仲介会社になります。
マンションの価値を知るためには複数の仲介会社に相談や査定の依頼をすることも大切ですが、それだけではなく下記の方法を実践してください。
実践することで、今がマンションの売却時期かを知るポイントとなります。
不動産仲介会社の対応を確認
まず、仲介会社にマンションの売却を将来的に考えているので相談したいと住所等を伝えます。
この時に売却価格について聞かれると思いますが「まだ決めていません」と返しましょう。
その後、担当営業マンからの連絡が後日だったり、連絡が返ってきてもそっけない対応だった場合は売却の時期はまだ早いということです。
その場合は査定のお願いをして相場を調べましょう。
しかし、担当者が積極的に話してきて「売却時期を早めることはできませんか？」というようなことを言ってくる場合は買主候補がいる可能性が高いです。
そんな時はマンションが高く売れる可能性があるので、相場よりも少し高めの価格を伝えて最終的に少し割り引くような取引をするといいでしょう。
同じような方法で複数の仲介会社に連絡をすると、現状のマンション価値がわかる重要な情報の一つとなります。
自分で分析することがマンションを高く売る一番の方法
マンションを高く売るための理想は、
・ 周辺環境の整備が活発に進んでいる
・ 住宅ローンの金利が低くなっている
・ 複数の仲介会社から「売却時期を早めて欲しい」と要望される
というような、情報すべてがプラスの要素を大きく含んでいれば、マンションをかなり高く売却できる条件を満たしていると言えますが、実際には全て満たすことは難しいと思います。
しかし、これらの情報を総合的に考えて、プラスの要素が大きければ損をしないでマンション売却が成功する可能性は高いでしょう。
マンション売却のタイミングを見極める
さまざまな理由で住んでいるマンションを売ろうか迷っている方も多いと思います。
事情があると言っても、人生でも大きな買い物だったはずのマイホームを手放すのは簡単ではないでしょう。
しかし、マンションの資産価値は、年数が経てば経つほど確実に減少していきます（値上がりするのはごく一部の特殊な例）。
もし、「マンションの売却を考えているけどタイミングが分からない。」という場合は、以下の条件をチェックしてみてください。
マンション売却のタイミング１：築年数から考える！
マンションの価格を大きく左右する重要なポイントの1つは築年数です。
これはマンションに限ったことではありませんが、どんな住まいも新築として購入した時点から価値はどんどん下がってきます。
さらに、中古になった時点で住んでいなくても百万円以上価値が下がることも珍しくありません。
築年数が進んでいくにつれてマンションの価値も下がっていくので、気が付けば売却金額が低くなっているなんてことも・・・。
そんなマンションの価値は築15年までの下げ幅が最も大きいと言われています。
逆に築年数が15年を過ぎると価格は一定になりますが取引量も減少する傾向にあります。
そのため、マンションの売却を考えている方は築年数が15年になる前に売却をすれば、マンションの価値が高い状態で売ることができます。
また、築年数が15年を超えることに対して他にもデメリットがあり、マンション自体に不具合が出始めるので修繕積立金や管理費が上がる可能性が高いです。
古い物件を購入して諸経費が大幅に必要になってしまっては、少しでも費用を抑えて購入したい買主にとってはメリットが少ないので、なかなか契約まで進めることができない可能性があります。
マンションを売るタイミングが早いほど高値で売却できる可能性が高いことを覚えておきましょう。
また、遅くとも築年数は10年～15年の間で売却するのがいいと思います。
マンション売却のタイミング２：譲渡所得に注意しましょう
マンションを売却する時には譲渡所得によって税金が必要になります。
先ほどマンションは築年数によって価値が下がると説明しましたが、焦って早く売ってしまうと損をすることもあります。
譲渡所得でかかってくる税率は、築年数が5年未満の場合は39％の税金が必要で短期譲渡所得と言います。
もし、築年数が5年以上経過している場合は20％の税金が必要で長期譲渡所得を言います。
築年数は5年を境目にして19％もの税金の差が出るので、基本的には5年を超えてから売却したほうが無駄に税金を取られる心配はないでしょう。
しかし、必ず5年を待たなければいけないわけではありません。
周辺地域環境の影響などで将来的にマンションの価値が下がってしまう可能性がある場合は早めに売却したほうがいい時もあります。
例えば、マンションの購入後に地盤が緩いことがわかった、マンションをデザインした建築家や建築会社が耐震偽装などの問題を起こした場合は、価値が一気に下がる可能性があります。
その後、補修をするなどの対策が立てられると思いますが、それによってマンションの価値が上がる可能性は少ないでしょう。
もしものトラブルがあった場合は状況判断を素早くすることが大切です。
マンション売却のタイミング３：不動産のシーズンごとで考える
人が引っ越しなどで動く時期は不動産業界の最盛期と言えるでしょう。
その時期は、新シーズンや転勤シーズンがある1月前位にピークを迎えます。
新シーズンである4月や転勤シーズンである10月前の3月と9月はマンションの売却値が上がる時期でもあります。
不動産会社にも一番情報が集まってくる時期でもあるでしょう。
売却時期をどちらかのシーズンに設定して、売却計画を考えれば高値で取引ができる確率も上がるでしょう。
しかし一番売れやすい時期であることは他のマンション売却者も知っています。
そのため、同じような物件を売り出すライバルがたくさん現れるのもこの時期です。
もし自分のマンションよりも魅力があるマンションが出ていた場合、最悪売れ残ってしまうリスクもあります。
もちろん不動業界が活発に動く時期はメリットも多いですが、いろいろな物件が出てくるという意味ではデメリットも把握してから対策を立てるようにしましょう。
もし他に魅力があるマンションなら、無理に最盛期に売却を焦る必要はありません。
マンション売却を長期で見た場合のタイミング
不動産の値動きは上がったり下がったりするものです。
過去を振り返ってみるとバブルの時期にどんどん上った土地の価値が、一気に下がった例もあります。
しかし、バブル崩壊の時に難を逃れた人は値崩れする1カ月～3カ月前に売却して生き残ったといわれています。
最近では2020年に東京五輪がひかえているので、土地の値段は上がるだろうと言われていましたが、2017年時点では不動産の価格が下落傾向にあります。
これは人口推移の影響を受けているからでしょう。
日本は少子高齢化で2025年には人口が1億2千万人を切ると予測されます。
さらに、2030年までに超高齢化社会になると言われています。
そうなると人口はどんどん減っていくので、現在のマンションなどには住む人がいなくなって空き家や空き室が増える可能性が高いです。
このように将来の予測をするとマンションを売却するタイミングはできるだけ早い方がいいと言うことがわかるでしょう。
不動産の需要が減ってくると不動産の価値は一気に下落します。
人口が少なくなるということは、魅力があるマンションでも買主がいなくなる可能性があるので、売却相手がいる間に売りに出すのが賢明でしょう。
マンション売却の最適なタイミングを知る方法
マンションを売るタイミングはここまでのポイントを抑えることで分かってきますが、実際に売り時になるとためらってしまいなかなか行動できないものです。
そのため、実際に不動産会社に査定依頼を出して反応を見て判断するのも1つの手段でしょう。
本当に魅力のある物件であれば、不動産会社からの反応もいいと思います。
また、依頼した不動産会社の担当者が良心的なら売却のタイミングが今かどうかなどの情報も教えてもらえるでしょう。
不動産会社も自分の会社で物件を売却することができれば、大きな利益につながるので売手有利で交渉を進めることができます。
他にも複数の不動産会社に査定をしてもらう場合は、一括査定サイトで査定申し込みを行うのが良いでしょう。
一括査定サイトであれば、自分で複数の不動産会社に連絡をしなくても簡単な情報を入力するだけで多くの不動産会社に依頼をすることが出来ます。
一括査定サイトによっても反応率や登録している不動産会社が違うので、いくつか利用してみて信頼のできる不動産会社を探すのが良いでしょう。
また、マンション売却のタイミングは「築年数」「譲渡所得」「シーズン」「将来」の4つのポイントを押さえることができれば、高値で売却することができるかもしれません。
このポイントを抑えつつ、一緒に売却するパートナーである信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
売るタイミングは情報を集めるだけではわかりません。
現場を知る専門家がいて、初めてより満足いく売却契約ができます。
一括査定サイトでさまざまな不動産会社と連絡を取り合うのは、最も高値の査定額を出す不動産会社を探すためではありません。
相場に詳しくて、なるべく損がないように売却できる不動産会社と契約するためです。
特に将来性をしっかりと把握している担当者なら、うまくポイントを抑えた売却プランを立ててくれるはずです。
マンション売却は時間と費用がかかります。
決して焦らず、売却するべきタイミングを待つようにするのが賢明です。
タイミングが合えば、必ず満足いく売却ができるでしょう。
ここまで、マンションを売却するタイミングの「マンション売却でベストなタイミング」や「自分でマンションを売却するタイミングの見極め方」などについて詳しく解説してきました。
マンションを売る時のタイミングはいつがいいのか悩む方も多いかもしれませんが、ここまでの内容を参考にそのタイミングで売却しようか一度考えてみてください。
まずは自分のマンションについての情報を集めながらいくつかの不動産会社の意見も聞いてみることが重要です。
たくさんの不動産会社に自分で連絡を取るのは大変ですが、不動産一括査定サイトを利用すれば１回の申込みで簡単に複数の不動産会社にコンタクトを取ることが出来ます。
もし、どこの不動産一括査定サイトを利用すればいいかわからない方は下記の記事「不動産一括査定サイトランキング」を参考までにご覧下さい。
マンションは、どのようなタイミングで高く売れるのでしょうか？
早急に売る必要に迫られているのでなければ、タイミングを見計らって、少しでも高く売却したいものです。
この記事では、マンションを高く売るために、いつ、どのようなタイミングで売りに出せばよいのかを説明します。
「いつまでに売りたいのか？」を明確にする
マンションの売却は、売却活動を始めると同時に売りに出し、売れたらすぐに明け渡す、というものではありません。
いつまでに売りたいのか、いくらで売りたいのかによって、少しでも高く売れるような戦略を立てることが第一歩です。
転居するまでに売ってしまいたい、あるいは新居を購入するため早く売って資金を作りたい、といったことであれば、一刻も早く売りに出し、少しでも多くの購入希望者と交渉する機会を得ることが重要になります。
反対に、十分に時間があり、高値で売れるタイミングを見きわめたいのであれば、ライバルや景気の動向も含めて戦略を立てることが必要です。
そこでまず、１年程度での売却を見込んだ短期売却のタイミングについて考えてみます。
春先にとらわれない！短期売却で考慮すべきポイント
子育て世代や働き盛りのファミリー層が新居を求めるのは、転勤や新学期などに合わせて春先が多いと言われています。
しかし、これは賃貸物件についてはあてはまるものの、売買物件についてはそうであると言い切れません。マンションという高額の買い物を検討する人は、長い時間をかけてでも希望にあう物件を探す傾向にあるからです。
特に中古マンションの場合、自分の求める条件に合う物件を気長に待つ人も少なくありません。
新築ではなく中古マンションを探している人は、駅からのアクセスや学区といった「エリア」や、新築では手に入らない「広さ」を重視する傾向にあります。
近隣で似たような中古マンションが安く売りに出ていたり、魅力的な新築マンションが売りに出されている場合は、売却するのに良いタイミングではありません。新築マンションの価格の多くは、同じ地域の類似した新築物件や、中古マンションの相場から算出されています。
狙うべきは春先などの決まった時期ではなく、「ライバルが少ない時期」です。
ライバルが多い時期は、ライバルと比較されて選んでもらえないこともそうですが、それらを利用して値下げ交渉をされる可能性もあります。本来であれば必要のない値下げを避けるためにも、ライバルが多い場合は売り出す時期をずらすのが賢明です。
一方で、こちらが早く売りたいと考えている時に、割高感のあるライバル物件があれば、自分のマンションの良さをアピールするチャンスにもなります。
1年程度の短いスパンで売却戦略を立てる場合でも、不動産会社と相談しながら、ライバルとなる物件をしっかりと調査し、売り出す時期を決めましょう。
長期売却で考慮すべきポイントは？
では、1年といった短い期間ではなく、もっと長い期間で考えた場合、ライバルとなる物件以外にどういったことを考慮しなければならないのでしょうか？
中古マンションでも都心などの人気エリアであれば、購入した時より高く売却できるケースはあります。
しかし、長期的に見て中古マンションは買い手市場であり、購入時より高く売却できることはほとんどありません。オリンピックなどの特別なイベントで、都心の限られたエリアの不動産が高騰することはあっても、一般的にはマンションは古くなるほど値下がりします。
それを踏まえた上で、少しでも高く売れる時期に売却することを考えなければなりません。
そこでよく話題になるのが、税金の影響を受けるタイミングやマンションの築年数です。
税金の影響は考えなくてよい
マンションなどの不動産を売却して得た収入には、譲渡税という税金がかかります。
譲渡税は、所有していたマンションの売却額から、そのマンションを取得したときの価格を差し引いた「譲渡益」に対してかけられる税金です。
売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下、10年以下、10年超でかかる税率が異なります。
所有期間が5年以下の物件を売却した場合の税率は39％、5年を超え10年以下であれば20％、10年を超えるのあれば14％です。（なお、この税率は所得税と住民税を合算したものです。所有期間が10年を超える場合は、譲渡所得が6,000万円を超えた部分については税率が変わります。）
ただし、居住用財産には「3000万円の控除」が認められています。
これは物件の所有年数が何年であっても、一定の条件を満たす場合に、3000万円までの譲渡益には譲渡税が課税されないというものです。3000万円を超えた譲渡益に対してのみ、上記の税率が適用されます。
マンションを売るタイミングについて、5年や10年の節目を気にする人が多いのですが、譲渡益が3000万円を超えることは多くありません。
消費税率UPのタイミングも狙い時ではない
消費税率が引き上げられるタイミングで、駆けこみ需要が増えるという見方があります。
個人で所有するマンションの売却に消費税は課税されないので、マンションの購入費にかかる消費税が買主の負担になることはありません。
しかし、転居に伴う電化製品や家具の買い替えや、引っ越し費用などには引き上げられた消費税が適用されます。
そういったことから、住居の購入を検討する人は増えることが予測されるのですが、同時にこの需要を狙って売却する人も増えることを考えておく必要があります。
通常よりもライバルが増えた状態で、うまく売却できるだけの魅力があれば、駆けこみ需要を狙うのも一つの方法です。ただ、前述のとおり、基本的にライバルが多い時期を狙うのは得策ではありません。
懸念すべきはマンションの老朽化に伴う負担増
気にしなければいけないのは、マンションの老朽化に伴って費用負担が増えていくことです。
マンションに住むと、大規模な修繕のために積み立てる修繕費や、管理費、共益費などを毎月支払う必要があります。一部の新築マンションでは、売り出し時の特典として、改修のための積立費が特定の期間、免除あるいは減額されている場合があります。
しかし、15年目を目安に行われる初回の大規模改修の後は、多くの物件で、次回の改修に向けて積立費が満額負担（場合によっては増額負担）となる傾向にあります。
マンションの老朽化にともなって、管理費などが引き上げられたり、住民の高齢化が進むことで、理事会などでの負担が増えるケースもあります。
月々の住宅ローンだけでなく、こういった負担があるということは、購入を検討する際の大きな障害となります。10年から15年程度の中古マンションの売却を検討するのであれば、負担の少ないうちに売り出す方が、スムーズに売却できる可能性が高くなります。
まとめ
「売却するなら春先を狙うべき」など、いろんな情報があふれていますが、特定の時期にこだわる必要はありません。新築マンションなどライバルが多い時期に売り出せば、結局、相場より安く売却することになってしまいます。
考え方の基本は、ライバルが少ない時期を狙うことです。
そのためには、地域情報に詳しい不動産会社と相談しながら、ライバル物件を調査・監視し、売り出す時期を決定することが大切です。
なお、築年数が10年を超えるマンションは、大規模修繕に向けて月々の負担が引き上げる動きがでてくることも考えられるため、できるだけ早期に売却した方がよいでしょう。
