せっかく購入したマンション。
会社勤めの場合、転勤が決まれば、売却もしくは賃貸にするかの判断を迫られます。
転勤でマンションを売却する際の注意点は何でしょうか？
知っておきたいマンション売却のポイントと、賃貸にすることに伴うリスクについて解説します。
急な転勤が決まったら？
転勤が決まった場合、早急に決断しなくてはいけないことの一つが「現在のマイホームをどうするか？」という点です。
マンションを所有している場合、そのまま維持するのでなければ、考えられる選択肢は次の2つ。
- 売却する
- 賃貸にする
転勤までは日が限られています。売却もしくは賃貸のどちらを選ぶにせよ、早く決断しなくてはいけません。
マンションを売却する場合と、賃貸にする場合。それぞれどのようなメリットやデメリットがあり、知っておくべきポイントは一体何でしょうか？順に見ていきましょう。
売却なら、「いつまでに売りたいか？」がポイント
転勤でマンションを売却する場合、大きなポイントとなるのが「いつまでに売りたいのか？」という点です。具体的に言うと、次の2つが考えられます。
- 転勤までに売りたい
- 転勤後でも構わない
転勤でマンション売却する場合、いつまでに売りたいのか、最初に方針を決めておきましょう。なぜなら、いつまでに売りたいかによって、メリットとデメリットが異なるからです。
マンション売却の前提として把握しておきたいのが、契約時の立会いのこと。
契約を結ぶときには原則として「売主・買主・不動産会社」の三者が立ち会います。転勤して引っ越した場合も、もちろん同様です。
遠方に転勤した場合は、立ち会いに参加するのは大変です。手続きを考えると、転勤までに売却できるに越したことはありません。
とはいえ、転勤までに売ればいいかというと、そうでもありません。転勤までの残り時間が少ない場合、売り急ぐことによって、買いたたかれる可能性も大きくなるからです。
売却時期によるメリットとデメリットを比較
転勤までに売るケースと、転勤後でも構わないケース、一体どちらを選ぶべきでしょうか？それぞれにメリットとデメリットがあります。きっちり比較した上で、慎重に判断することが大切です。
各パターンのメリットとデメリットは次の通りです。
転勤までに売りたい
メリット
- 契約時の手続きが簡単
- 早々に金銭面の悩みから解放される
デメリット
- 相場より安い価格での売却の可能性がある
契約時の手続きが簡単であることは、転勤までに売るケースならではのメリットです。金銭的な悩みから早く解放される点も、大きなメリットといえるでしょう。
ただしその一方で、注意すべきは売却金額のこと。
買いたたかれて、相場より安い価格になるケースを想定しなくてはいけません。100万円単位で相場より安く売却することになる可能性も十分考えられます。
マンションを売却するなら、住宅ローンの残債は一括返済するのが原則です。逆の言い方をするならば、住宅ローン残債を一括返済しなければ、マンションの売却はできません。
転勤でマンション売却を余儀なくされる場合、住宅ローンの支払いが残っているケースが大半です。一括返済の大きな元手となるのが、マンションの売却代金です。
マンションの売却代金で足りない場合、不足分は他から補わなくていけません。基本的には、手持ちの現金や預貯金を足すことになります。
とはいえ、転勤にあたっては、引っ越し費用や転居先の住まいのための費用など、さまざまな費用が必要です。できれば、住宅ローン返済のために預貯金は使わないほうが安心です。
理想は、マンションの売却代金で住宅ローン残債をすべて返済できること。
そのためにも、住宅ローン残債以上の金額でマンションを売却することが重要です。十分な元手を用意するためにも、住宅ローンの残債以上の額で売ることが、基本的な条件です。
売り急いだあまり、住宅ローンの残債に満たない額での売却は避けたいところです。
転勤後であっても構わない
メリット
- 相場価格での売却の可能性
デメリット
- 転勤先の家賃と住宅ローンの二重払いが発生
- マンションの管理費や維持費、固定資産税の支払いも継続
- 物件の管理がしづらい
- 契約時の手続きが面倒
転勤後であっても構わない場合、最大のデメリットは金銭的な負担です。売却を転勤後に持ち越した場合、転勤先の家賃と住宅ローンを同時に払う必要があります。
また、マンションを所有し続けていることになりますから、マンションの管理費や維持費なども払い続けなくてはいけません。金銭的な負担が増えることは、把握しておかなければいけません。
ただしその一方で、大きなメリットがあります。それは、じっくりと売却活動を行うことにより、相場価格で売却できる可能性が高くなるということです。
しばらくの間、家賃と住宅ローンの二重払いに耐えられるのであれば、売り急がないほうがいいでしょう。じっくりと売却活動に取り組むことをおすすめします。
賃貸なら賃料が入るからお得では？
ここまで、転勤でマンションを売却するケースのメリットとデメリットを比較しました。中には、「賃貸にすれば、家賃収入が入るからいいのでは？」という方もいるかもしれません。
たしかに毎月決まった額の家賃収入があるというのは、賃貸ならではの魅力です。ただし賃貸ならではのリスクもありますから、軽い気持ちで賃貸にするのは絶対に避けたほうが良いです。
では、賃貸にすることでどのようなリスクがあるのでしょうか？賃貸の理由別に、それぞれ見てみましょう。
いずれ戻ってくるので、それまで貸したい
まずは、「いずれ戻ってくるので、それまで貸したい」というケースについて。
たとえば1年や3年というように、あらかじめ転勤の期間が決まっているケースです。この場合のリスクとして、「家賃が相場より安くなる」点が挙げられます。
賃貸の期間が決まっている場合、あらかじめ期間を定めた「定期借家」という契約形態で貸すことになります。
通常の賃貸であれば、基本的に借主が希望し続ける限り、借主はずっと住み続けることができます。正当な事由なしに、貸主が一方的に解約したり、更新の拒絶をしたりすることは禁じられています。
一方の定期借家の場合、あらかじめ期間が決まっています。
たとえば3年や5年といった形で期間を定めた上で、賃貸に出すのです。
期間限定と分かれば、なかなか借り手が現れないことが多々あります。すると結局は、家賃を下げなくてはいけなくなるわけです。
賃貸に出すことで、家賃が入ることは魅力です。とはいえ、定期借家の場合、どうしても周辺の相場より家賃を安くせざるえず、それでも借り手が現れるかどうかは分かりません。
こういったリスクを把握しておく必要があります。
戻ってくる予定はないが、資産運用として貸したい
次に、「戻ってくる予定はないが、資産運用として貸したい」というケースについて。
この場合のリスクは、「不動産経営者が抱えるさまざまな問題」です。
たとえマンションの一室だとしても、借り手と契約した時点から不動産経営者です。大家として不動産経営をすることになります。
不動産経営はしばしば、不労所得が得られる代表的な手段として取り上げられます。しかし現実は、そう甘いものではありません。
たとえば、不動産経営者の二大リスクともいえるのが、「空室リスク」と「賃料の不払いリスク」です。また、退去ごとにリフォームを行ったり、設備が故障した際は業者を手配して修理を行ったりと、経費もかかります。
このように、次から次へと不慣れな問題と向き合う必要があります。覚悟がない方には、不動産経営は向きません。軽い気持ちで始めてはいけません。
まとめ
転勤が決まった場合、売却と賃貸には、それぞれメリットとデメリットがあります。丁寧に比較した上で、なるべく早く決めましょう。売却する場合は、「いつまでに売りたいか？」も併せて決める必要があります。
もちろん転勤までに売れることが理想です。ただし売れなかった場合も、焦りは禁物です。手続き面が多少面倒な場合は、代理人を立てるという方法もあります。
何よりじっくり売却活動を行ったほうが、相場価格に合った価格で売れる可能性が高くなります。後悔しないためにも、まずは信頼できる不動産会社を選んだ上で、着実な売却活動を進めることをおすすめします。
