マンションを所有していると、毎月の管理費や修繕積立金を滞納してしまうことがあります。こういった費用を滞納していても、マンションを売却することはできるのでしょうか？
売却時、滞納の事実を買主に告げる必要があるのかも問題です。
今回は、マンション管理費や修繕積立金の滞納がある場合にマンションを売却する方法をご紹介します。
管理費や修繕積立金を滞納していても、売却は可能
そもそも、マンション管理費や修繕積立金の滞納がある状態で、マンションを売却することは可能なのでしょうか？
結論から言うと、売却は可能です。
管理費用や修繕積立金の未納がある場合でも、マンションの所有権を移すことはできますし、売主から買主へと所有権移転登記をすることもできます。
完全に合法的な手段であり、罰則が適用されることもありません。
管理費や修繕積立金は、買主にも支払い義務がある
それでは、管理費や修繕積立金の滞納があるマンションを売却したとき、滞納している費用は誰が支払うのでしょうか？
売主にも買主にも責任がある
もちろん、売主は支払い義務を負います。滞納していた本人ですから、当然です。
それだけではなく、買主も支払い義務を負います。
買主は滞納した本人ではありませんし、滞納はあずかり知らないことですから、支払い義務を負うのはおかしいと思うかもしれません。
しかし、区分所有法という法律において、滞納している管理費用や修繕積立金は、マンションの「特定承継人」にも請求できると書いてあります。この特定承継人に買主が含まれるわけです。
買主が管理費用や修繕積立金の滞納の事実を知っていたかどうかにかかわらず、買主には責任が発生します。たとえ、前の所有者による管理費滞納を知らずにマンションを購入しても、買主は支払いを拒むことはできません。
管理組合は買主に支払い請求することが多い
管理組合は、売主と買主のどちらにも請求できますが、どちらに請求することが多いのでしょうか？
この場合、新しい所有者である買主に、支払い請求する可能性が高いです。
売主は滞納していた本人ですが、もともと支払い能力が低いか、支払う意思がなかったため支払っていなかった人です。しかも、すでにマンションを売却済みで、関心を失っているでしょうから、売主に支払い請求をしても「無駄骨」になる可能性が高いです。
これに対し、買主は、新たにマンションを購入した人であり、資力がある可能性が高いです。そして、入居者である以上、大きな利害関係を持っています。
管理組合からしてみると、滞納した本人に請求するよりも、新たな所有者である売主に請求をした方が、よほど効率よく滞納された管理費や修繕積立金を回収できるわけです。
売主の立場からすると、マンションを売ってしまったら、管理費や修繕積立金を支払わなくて良くなるケースが多くなります。
仲介業者も責任を追及される可能性がある
このように、管理費や修繕積立金の滞納があるとき、マンションを購入すると、買主は滞納分を支払わないといけないので、大きな負担を負います。
そこで、売主の立場として、マンションを売却するとき、買主に対しては、必ず費用の滞納の事実を告げる必要があります。
また、不動産の仲介業者は、「重要事項説明義務」を負っています。その中で、マンション管理費用や修繕積立金滞納の事実の説明義務も定められています。
説明をせずに売却の手続きを進めると、仲介業者は相手から損害賠償請求を受ける可能性があります。実際に、過去に仲介業者に対して損害賠償責任を認めた判例（東京地裁平成8年8月30日）もあります。
管理費や修繕積立金の滞納がある場合の売買契約の方法
マンション管理費用や修繕積立金の滞納があると、購入後に買主が支払いをしなければならないおそれが高いため、そのままではマンションの買い手がつきにくいです。
そこで、売主と買主の間では、売主が滞納費用の負担をするように定めることが可能です。
1つの方法として、マンションの売買代金から、滞納している管理費用と修繕積立金を差しひいて、買主から売主への代金支払いをすることが考えられます。
この場合、決済後に買主が管理組合に対して滞納分の支払いをします。売主が決済時に受けとる金額が減額されているので、滞納分は売主が負担したことになります。
次に、買主から受けとった売買代金から、売主自身が滞納している管理費と修繕積立金を支払う内容の取り決めをすることもあります。
この場合、売主が売買代金を使い込む恐れがあるので、買主から支払われた管理費と修繕積立金の分については、仲介業者が預かって管理することが多いです。この場合、決済後に、売主自身が管理組合へ滞納分を支払います。
ただし、必ずこのような形の契約にするとは限らず、買主が管理費用や修繕積立金を負担するケースもあります。その場合、普通に売買契約をして、決済後、買主が管理組合に管理費と修繕積立金を支払います。
まとめ
管理費や修繕積立金の滞納をしているマンションを売却するときには、滞納費用を売主が負担するのか、買主が負担するのかを、契約交渉時に取り決めておく必要があります。
どちらが負担するのか、どのような形で支払いと清算をするのかによって、売買契約書の内容も異なってきます。
管理費用や修繕積立金を滞納していると、通常の売却のケースとは異なる注意が必要になるので、売却の際には、参考にしてみて下さい。
