マイホームを購入するとき、自己資金で全額支払える人は少ないので、多くの人は住宅ローンを利用します。しかし、住宅ローンの返済期間は35年などの長期になるため、その間に支払いができなくなることがあります。
住宅ローンの支払いを滞納してしまったら、どのような問題が起こるのでしょうか？また、その問題に対して、どのような対応をとるべきなのでしょうか？
今回は、住宅ローンを支払えない場合の対処方法について、解説します。
住宅ローンを滞納するとどうなるの？
まず、住宅ローンを滞納するとどうなってしまうのか、知っておきましょう。
1. まずは電話や郵便で督促がくる
住宅ローンの支払いが遅れたら、借入先の銀行や公庫から支払い請求の連絡が来ます。このとき、すぐに滞納分を支払ったら、問題が大きくなることはありません。これに対し、支払いをしなかった場合、銀行などからの督促が続きます。このときの督促の方法は、電話や手紙などです。
2. 保証会社が代位弁済をする
滞納期間が長期になってくると、保証会社や保証協会が銀行に残ローンを一括払いします。保証会社は、住宅ローンの保証人になっているためです。このことを「代位弁済」と言います。代位弁済が起こるまでの期間は、当初の契約内容によって異なりますが、3ヶ月または6ヶ月に設定されていることが多いです。
3. 一括払い請求、そして裁判、強制執行へ
代位弁済が起こると、保証会社や保証協会が主債務者(住宅ローンを借りた本人)に対し、支払った残ローンと遅延損害金の一括請求をしてきます。遅延損害金の利率は10%を超えることもあり、もともとの残ローンの額が大きいと、金額は雪だるま式に膨らんでいきます。
債務者が支払いをできないでいると、保証会社は家につけられた抵当権を実行して、競売にかけてしまいます。そうなると、家は売り払われて他人のものになり、売却代金が保証会社に支払われます。
それでも債務者は解放されるわけではありません。売却代金を保証会社に支払っても残ローンと遅延損害金の支払いに足りない場合には、債務者は不足分を支払わなければなりません。
そうなると、保証会社から裁判をされて、債務者の他の財産を差し押さえられてしまうおそれもあります。
このように、住宅ローンを滞納して放置していると大変なことになるので、支払いが苦しくなったら早期に対応する必要があります。
住宅ローンを支払えない場合の対処方法
それでは、住宅ローンを支払えなくなったら、具体的にどのように対処したら良いのでしょうか？以下で見てみましょう。
住宅ローンの借り換え
まずは、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。
金利が高い時期に住宅ローンの設定をした場合、借り換えによって返済が楽になることもあります。すでにある程度の金額を返済しているなら、再度長期のローンを設定することによって月々の返済額が今より減る可能性もあります。
借り換えをするには、新たな借入先の銀行を探さなければなりません。
金利や条件を聞いて、今より有利になりそうな銀行が見つかったら、住宅ローンの審査を受けましょう。通ったら、借り換えによって住宅ローンの支払いが楽になり、返済を継続できるようになります。
ただ、借り換えをすると、保証料などの諸費用が改めてかかることには注意しなければいけません。
今の借入先の銀行に相談
借り換えができない場合には、今の借入先の銀行に相談してみることも役立ちます。
具体的には、「リスケ（リスケジュール）」の話合いをすることができます。リスケとは、返済計画の変更のことであり、返済期間を延長してもらえたり、一定期間利息の返済だけにして元本返済を待ってもらえたりします。
ただ、必ずリスケに応じてもらえるとも限りませんし、利息支払いの期間が終わったらまた元本返済が必要になるので、根本的な解決にならないこともあります。
また、リスケの相談をすることにより、銀行での金利の優遇を受けられなくなるおそれもあり、その場合、金利が上がって、かえって今後のローン支払額が増えてしまう可能性もあります。
債務整理で解決する
以上のように、住宅ローンの返済が苦しくなったら、借り換えやリスケが考えられますが、すでに返済を滞納していたら、借り換えの審査には通りませんし、リスケに応じてもらえる可能性も低くなります。
また、住宅ローンの返済が苦しくなった人は、返済や生活費に充てるために、他のカードローンやサラ金などで借り入れをして、住宅ローン以外の借金がかさんでしまっていることもあります。
このような場合、「債務整理」によって解決することになります。
債務整理には、大きく分けて「家を残す方法」と「家を手放す方法」の2種類があるので、以下では分けて解説します。
自宅を守る債務整理の方法
住宅ローンを返済できなくなっても、家を守りたい人が多いのが現実です。まずは自宅を守ることができる債務整理の方法を紹介します。
自宅を守ることができる債務整理には、「任意整理」と「個人再生」があります。
個人再生の方がおすすめですが、利用できるケースが限定されます。以下で、個別に説明します。
任意整理による解決
まず、任意整理による解決方法を見てみましょう。
・任意整理で住宅ローン以外の借金を見直してもらう
任意整理とは、借入先と話し合いをして、借金の元本や利息の返済方法について決め直す方法です。ただ、自宅を残したいときには、住宅ローンの返済方法について銀行と交渉することはしません。
住宅ローンを「減額してほしい」などと言っても銀行は応じてくれないからです。減額するくらいなら競売にかけて売却代金からまとめて債権回収した方が良いと思われてしまいます。
そこで、任意整理をするときは、住宅ローン以外のサラ金などの借金を対象にします。
たとえば、サラ金やカードローンなどの借金返済額が月々8万円になっている場合、任意整理によって月々5万円などに減額してもらうことができます。そうすると、住宅ローンと合わせて何とか返済していけることがあります。
・任意整理の問題点
ただ、任意整理では、借金を大きく減額してもらうことができません。
また、既に住宅ローンを滞納して、保証会社によって代位弁済が行われている場合には、任意整理をしても解決することはできません。
この場合、もはや元のように銀行に住宅ローンを分割払いすることができないからです。任意整理では住宅を守れないケースもあるわけです。
個人再生（住宅資金特別条項付き）による解決
次に、個人再生による解決方法をご紹介します。これは、住宅ローンの支払が負担になっているときに最もおすすめの解決方法です。
・個人再生の住宅資金特別条項とは？
個人再生とは、裁判所に専門の申立手続きをして、借金の返済額を大きく減額してもらう方法です。
ただ、家を残したい場合には、住宅ローン自体を減額してもらうわけではありません。住宅ローンを減額すると、やはり銀行は抵当権を実行して家を競売にかけてしまうからです。
個人再生で家を守りたい場合には、住宅ローンについては支払いを続けて、他の借金だけを減額してもらう方法を利用します。そのための方法が、個人再生の「住宅資金特別条項」です。
住宅資金特別条項をつけると、家の住宅ローンの支払いは継続しながらも、サラ金などの他の借金についてのみ、5分の1や100万円などに減額してもらうことができます。
たとえば、住宅ローン返済が苦しいのでカードローンなどから500万円借りてしまった人は、住宅資金特別条項付きの個人再生を利用すると、カードローンの借金を100万円にしてもらうことなどができます。
そうすると、それらの借金返済が月々27,000円くらいになり、3年間返済したら、住宅ローン以外の借金を完済できます。
・代位弁済もなかったことにしてもらえる
また、個人再生の良いところは、借金を減額してもらえるところだけではありません。
個人再生で住宅資金特別条項をつけると、保証会社によって代位弁済が行われていても、それをなかったことにしてもらえるのです。
保証会社が代位弁済をしたら、保証会社に残ローンを一括支払いしないといけないので、通常は住宅ローンの返済を継続していくことができません。
しかし、個人再生によってこれがなかったことになるので、また元のとおり、銀行に住宅ローンを分割払いしていくことができます。団体信用生命保険も復活します。
・競売を停止することもできる
さらに、個人再生をすると、保証会社などによって競売の申立がされていても、それを停止してその間に個人再生をすすめることができます。
競売を止めている間に個人再生の「再生計画認可決定」が出たら、競売が効力を失うので、家を手放さずに済みます。
このように、個人再生は、家を守るのに非常に効果的な方法です。一定の収入が必要などの利用条件がありますが、利用できるなら、是非とも一度検討してみる価値があります。
自宅を売却してもいい場合の債務整理
ここまで、任意整理や個人再生による解決方法を説明してきましたが、これらは両方とも、住宅ローン自体は支払うことができることを前提としています。
個人再生によってサラ金などの借金を減額してもらっても、もとの住宅ローンについては全額支払う必要があるためです。
しかし、住宅ローン自体をどうしても払えない場合には、これらの方法で解決することはできません。そこで、家を手放す方法として、「任意売却」と「自己破産」を検討することになります。
以下で詳しく説明します。
任意売却による解決
任意売却とは、住宅ローン債権者と話し合いをして、不動産を市場で売却して借金返済をする方法です。
住宅ローンを滞納すると、住宅ローン債権者が家を競売にかけて売却してしまいますが、競売になると、売却金額が市場価格より安くなります。ケースにもよりますが、市場価格の7割程度になることも多いです。
そうなると、売却金を残ローンの支払いに充てても、完済することができず、多額の借金が残ってしまいます。残った借金は債務者自身が返済しなければなりません。
任意売却をすると、自宅を普通の市場取引で売却することができるので、比較的高値で売ることができます。売却金を住宅ローンの支払に充てて、住宅ローンを完済できることもありますし、完済が無理でも競売のケースより大きく残高を減らすことができます。
手続きをすすめるには、保証会社や銀行に連絡を入れて、任意売却をすすめたいという相談をします。了承が得られたら、不動産業者に仲介を依頼して家の買主を探してもらい、普通に売買契約をして家を売却します。
売却代金を銀行ないし保証会社に支払い、抵当権を消してもらって買主に家を引き渡したら、手続きは終了します。
自己破産による解決
住宅ローンを支払えない場合の最後の手段が自己破産です。
競売や任意売却をしても残ローンが残り、支払いができない場合には自己破産で解決することになります。
自己破産とは、裁判所に専門の申立手続きをして、借金や負債の一切を免除してもらう方法です。ただし、税金などの一部の債務は残ります。
自己破産をすると、サラ金もカードローンも住宅ローンの残ローンも、すべて返済しなくて良くなります。これらの債権者から支払い督促がくることもありません。
債権者から裁判を起こされていても、自己破産したら財産を差し押さえられることはありません。また、債権者から給料などの差押を受けていても、自己破産をしたら強制執行（差押）を停止・失効させることができます。
ただ、自己破産をすると、家族名義の財産はなくなることはありませんが、最低限の生活に必要なもの以外の全財産がなくなってしまいます。
任意売却と自己破産の組合せがおすすめ
住宅ローン返済ができないときには、「任意売却」と「自己破産」の組合せがおすすめです。
住宅が手元にある状態で自己破産をすると、管財事件という複雑な手続きが選択されて、費用も労力も多くかかる可能性が高いからです。
また、任意売却で住宅が高値で売れたら、自己破産しなくて良くなる可能性もあります。
借金を完済できたらもちろん問題はありませんし、借金が多少残る場合でも、たとえば100万円以下ならば、保証会社との直接交渉によって解決できることもあります。
そこで、まずは任意売却をしてできるだけ多くの住宅ローンを返済し、残りがどうしても支払えない場合に自己破産を検討しましょう。
自己破産などの債務整理をするときには、自分で手続きをするのは難しいので、弁護士に相談することをおすすめします。
まとめ
住宅ローンの返済が苦しいときには、まずは借り換えを検討し、借入先の銀行に相談すると良いです。それでも解決できないなら、住宅を残すために個人再生を検討しましょう。住宅ローンをどうしても支払えないなら、任意売却をして、その結果に応じて自己破産を検討することをおすすめします。
