マンション売却を考えている方なら、「レインズ」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。レインズとは不動産会社どうしの情報ネットワークシステムですが、売却活動にも影響します。
売主として、仕組みや使うメリットなどについて把握しておきましょう。
そもそも、レインズとは？
マンションを売る場合、不動産会社に依頼して売却活動を進めます。
不動産会社との契約形態は複数ありますが、その形態によっては、物件情報を通称「レインズ」と呼ばれる情報システムに登録することになります。
レインズへの登録作業自体は不動産会社が行うため、売主自身が登録の手続きをする必要はありません。ただし、仲介を依頼している不動産会社が、物件情報をレインズに登録する可能性があることを頭に入れておきましょう。
レインズというのは通称で、正式名称は、「不動産流通標準情報システム（Real Estate Information Network System）」です。それぞれの頭文字をとって、「REINS（レインズ）」と呼ばれています。
レインズを運営しているのは、国土交通大臣に指定された「不動産流通機構」です。日本を4つのエリアに分け、全国に4つの不動産流通機構が存在しています。
- 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
- 中部圏不動産流通機構（中部レインズ）
- 近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）
- 西日本不動産流通機構（西日本レインズ）
後ほど説明する通り、レインズに物件情報を登録するかどうかは、不動産会社との契約形態によって異なります。
登録が義務づけられている契約形態の場合、売主から売却依頼を受けた不動産会社は、レインズに売却物件の情報を登録します。すると全国にある他の多くの不動産会社も、その物件情報を知ることができる仕組みになっています。
（参考）
三者それぞれにメリットがある！
レインズが誕生したのは、平成2年のことです。レインズが整備される以前は、売却の依頼を受けた不動産会社だけが、その物件情報を把握していました。
ところがレインズができたことで、不動産会社はそれぞれが持つ物件情報を、リアルタイムで共有できるようになったのです。
情報ネットワークシステムであるレインズを利用することで、売主と買主、そして不動産会社の三者にとって次のようなメリットがあります。
- 売主・・・物件情報が多くの人の目に触れることで、早期売却が期待できる。
- 買主・・・希望に合う物件を求めて、複数の不動産会社をまわらなくても良い。
- 不動産会社・・・豊富な物件情報の中から、希望に合う物件をすぐ買主に紹介できる。
マンションをなるべく早く適正価格で売却するには、物件情報ができるだけ広く知られることが理想です。レインズに情報が登録されれば、全国の不動産会社に情報が知られることになり、マンション売却がスムーズに進むことが期待できます。
とはいっても、物件情報が広がりすぎるのも、気がかりな方もいるかもしれません。
レインズに登録した情報は、買主が無条件で閲覧できるわけではありません。情報を見ることができるのは、レインズの運営元である「指定流通機構」に会員登録している不動産会社のみです。
マンション売買を行う不動産会社は、国土交通大臣または都道府県知事から免許を受けて業務を行う「宅地建物取引業者」です。
宅地建物取引業者には、業務上知りえたことを、正当な理由なく第三者にもらしてはいけないという「守秘義務」があります。レインズに掲載された個人情報は、閲覧の際にも守秘義務のもとに厳しく管理されています。
契約形態によって、登録義務の有無がかわる
売主と買主、そして不動産会社の三者それぞれにメリットがあるレインズですが、知っておきたいことがあります。それは、先ほども軽く触れた通り、契約形態によっては、レインズ登録が義務でない場合もあるということです。
不動産会社との契約形態には、売却依頼業者が1社のみに限られる「専任専属媒介契約」と「専任媒介契約」、そして複数の不動産会社に依頼できる「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれ、レインズに登録する義務があるかないかが、次のように異なります。
- 専属専任媒介契約・・・レインズ登録は義務
- 専任媒介契約・・・レインズ登録は義務
- 一般媒介契約・・・レインズ登録は義務ではない
（参考）マンション売却では一般媒介、専任媒介、どちらを選ぶべき？
このように、法律上レインズに物件登録が義務づけられているのは、「専任専属媒介契約」と「専任媒介契約」の場合です。どちらも、媒介契約締結から一定期間内にレインズに情報を登録することが、法律で義務付けられています。
- 専属専任媒介契約・・・5日以内
- 専任媒介契約・・・7日以内
一方、「一般媒介契約」の場合、レインズに物件登録の義務はありません。レインズに登録するか否かは、不動産会社の判断に委ねられていることを、頭に入れておきましょう。
レインズに登録されたかを知るには？
繰り返しになりますが、レインズに登録することで、物件情報が広く知られるきっかけになります。
専任専属媒介契約もしくは専任媒介契約の場合は、レインズに登録されたのか否か、念のため確認しておきたいものです。一般媒介契約であれば、登録するのかどうか、確認してみるといいでしょう。
不動産会社がレインズに物件情報を登録すると、レインズの運営元である不動産流通機構から、「登録証明書」が発行される仕組みになっています。
近畿レインズより引用
専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合は、不動産会社は売主に登録したことを伝える義務があります。レインズに物件情報を登録した証として、不動産会社から登録証明書を受け取りましょう。
レインズに登録された内容は、ネットワークでつながっている全国の不動産会社と共有されます。誤った情報が広がることがないように、登録証明書を受け取ったら丁寧に内容をチェックすることをおすすめします。もし誤った箇所があったら、すぐに不動産会社に連絡しましょう。
レインズの掲載情報の変更手続きも、売主自身が行うことはできません。不動産会社経由で手続きを行います。依頼した内容の修正が終わると、「変更証明書」が発行されます。必ず受け取って、大切に保管しましょう。
まとめ
ここまで見てきたように、レインズは物件情報を広く知られるきっかけとなる存在です。運営元も、国土交通大臣に指定された公益社団法人です。レインズへの情報登録は、売主にとっては、基本的にメリットがあると考えてよいでしょう。
ただし、不動産会社との契約形態によっては、必ずしもレインズに情報が登録されるとは限りません。登録義務のない一般媒介契約の場合は、登録するのか否かを確認してみるといいでしょう。
専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合は、必ず登録する義務があります。登録が済んだかどうかは、登録証明書の発行で知ることができます。なかなか不動産会社から連絡がない場合は、念のため確認してみるといいでしょう。
