新築マンションの契約から引き渡しには、基本的に時間がかかります。急な転勤が決まった場合などでは、入居前に新築マンションを売却するケースも出てきます。新築マンションを売却するためには、どのような方法があるのでしょうか？主な方法を解説します。
売却より先に契約解除できないか確認する
新築マンションの購入は、完成前にモデルルームを見て契約することが大半です。内覧会を経て売買契約を結んでからも、引き渡しまでには時間がかかります。
新築マンションへの入居を楽しみにしていても、入居前に急きょ転勤などが決まる場合もあります。
この場合、まずは売買契約を解除できないか確認しましょう。
いったんマンションの引き渡しを受けてから売却する方法もありますが、後述するとおり、新築マンションだからといって高く売れる保証はありません。
新築マンションの売買契約を解除するには？
新築マンションの売買契約を解除するには、どのような手続きが必要になるのでしょうか？解除する方法として挙げられるのが、次の2つです。
- 手付解除
- 違約解除
これらの2つは、手続きが可能な期間も異なりますし、解除に必要な金額も異なります。一つずつ詳しく見てみましょう。
手付解除
まずは「手付解除」について。
手付解除とは、既に支払った手付金を放棄することで、一方的に売買契約を解除する方法です。
売買価格の10%程度、もしくは慣例的に100万円の手付金を支払っている方が多いと思います。
ただし、必ずしも手付解除ができるわけではありません。なぜなら民法によって、手付解除が認められているのは「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」だからです。
契約の履行のタイミングをいつとするかは、ケースバイケースです。
一般的には、登記移転が終わっていれば、契約を履行したと判断されることが多くなります。もちろん引き渡しが終わっていれば、契約が履行されたことになります。
注意したいのが、間取り変更などの特別な依頼をした場合です。工事に着工した段階で、契約が履行されたと判断されることもあります。
まずは売買契約書をチェックして、いつまで手付解除が可能であるかを確認しましょう。
引き渡し前であれば、手付放棄がまず検討すべき選択肢です。
違約解除
続いて「違約解除」について。
違約解除とは、あらかじめ設定した違約金を支払うことで、売買契約を解除する方法です。手付解除ができない場合は、違約解除の手続きを行うことで契約解除を行うことができます。
違約金についても、売買契約書に記載があります。契約書の内容を確認しましょう。
違約金の金額は、一般的には売買価格の約20％です。不動産会社が売主の場合、違約金が20％を超えることは、宅地建物取引業法（宅建業法）で禁じられています。
違約金が20％の場合、たとえば3千万円の物件であれば、違約金は600万円です。5千万円の物件であれば、違約金は1千万円に及びます。
このように、違約解除は金銭的な負担が大きくなります。
そのため、手付解除をするか、もしくは、次に説明するように、いったん引き渡しを受けたうえで売却するか、を検討するのが現実的な方法になります。
いったん引き渡しを受けたうえで売却する
売買契約の解除以外の方法として、いったん引き渡しを受けた上で、マンションを売却することを検討します。
はじめに知っておきたいのは、たとえ竣工間もないタイミングであっても、いったん入居した場合は新築マンションとは呼べません。なぜなら新築マンションには「築1年以内でかつ未入居物件」という明確な基準があるためです。
たとえば竣工から1年以内の物件であっても、一度人が入居した瞬間から「築浅」という表記になります。つまり、中古マンションという扱いになるのです。そのため、購入した価格では売れないことを頭に入れておきましょう。
そして、たとえ築1年以内であったとしても、よほどの人気物件でない限り、マンションの売却価格は大きく下がります。なぜなら新築時に購入したマンションには、「新築プレミアム」分の価値が上乗せされているためです。
新築プレミアムとは、新しい分譲マンションの価格に上乗せされている金額のことです。「新築である」ということだけで、一般的に20～30%程度の価格が上乗せされています。
売却するときは、新築プレミアム分が下がった相場価格で売ることになるため、ほとんどのケースで損をします。立地によっては、高く売れることもありますが、非常にまれなケースです。
売却損が発生した場合は、手持ちの現金や預貯金で不足分を補う必要があります。
この売却損の金額が、違約金の金額を超えるかどうかは、ケースバイケースです。
一方、引き渡しを受けた後であっても未入居であれば、新築マンションとして販売活動をすることができます。人気のマンションで、キャンセル待ちをしているような人がいる場合は、購入価格に近い価格で売却できる可能性も考えられます。
ただ、実際は、人気のマンションはごく一部のマンションに限定されます。買い手がつかないまま1年が経過すると、新築マンションとは呼べなくなり、中古相場まで価格を下げることになります。
いずれにせよ、手付解除がまだできるのであれば、手付け解除と売却、手付解除ができないのであれば、違約解除と売却、それぞれの場合で必要になる金額を確認し、持ち出しの少ない方を選ぶようにしましょう。
もちろん、売却に関しては不動産会社に相談する必要があります。
マンションを賃貸にだすという選択は？
なかには、そのままオーナーとしてマンションを所有し、第三者に貸すことを検討する方もいると思います。
結論から言えば、賃貸はあまりおすすめできません。
たとえマンションの1室でも、借り手と契約した時点であなたは不動産経営者となります。そうなると、賃貸に伴って発生するさまざまな問題に対処していく必要があります。不動産経営する自覚のない人が、気軽に手を出すものではありません。
詳しくは別記事にて解説しています。よほど特別な理由がない限りは、賃貸ではなく売却で考えたほうが良いでしょう。
どの不動産会社に仲介を依頼するか？
いったん引き渡しを受け、マンションを売却する場合、どの不動産会社に依頼するのが良いのでしょうか？
基本的には、もともと販売していた不動産会社に依頼すると良いでしょう。なぜなら、顧客リストを持っているからです。物件の特徴も知っているので、効率的な売却活動が期待できます。
ただし、駅近や人気の学区エリアなどの人気物件である場合、売れやすい傾向にあるので、もともと販売していた不動産会社にこだわる必要はありません。仲介手数料を抑えた不動産会社に依頼するというのも一つの手段です。
どちらを選ぶかは、ケースバイケースです。いずれにしても、満足のいく売却活動を行うには、信頼できる不動産会社であることが前提条件です。
売却を依頼するのであれば、納得の価格で売れるよう、信頼できる不動産会社を選びましょう。
まとめ
入居前に新築マンションを売却する場合、手付金を放棄する「手付解除」が基本です。むずかしい場合は、違約金を支払う「違約解除」を行うことになります。
ただし違約金は多額に及びます。いったん引き渡しを受けて、マンションを売却する方法もあります。その場合、納得のいく売却になるよう、慎重に不動産会社を選びましょう。
