賃貸中で、入居者がいる状態のまま、マンションを売ることはできるのでしょうか？
売却金額は安くなってしまうのか、敷金の取扱いはどうなるのか、はたまた入居者に出ていってもらうことはできるのか、といった疑問が頭に浮かびます。
今回は、賃貸中のマンションを売却する方法と注意点、対処方法について解説します。
賃貸中のマンションも売却できる
結論からいうと、賃貸中で、入居者がいるマンションでも売却できます。売却時に入居者の承諾を得る必要もありません。
マンションを売ると、貸主の地位が、新しい所有者となる購入者に移転します。いわゆる「オーナーチェンジ」が起こります。
賃貸借契約における貸主の義務は、建物を借主に提供するだけのことです。
このような義務は、誰が行っても結果が変わりません。貸主が変わっても、借主にはほとんど影響がないため、借主の承諾なしに物件を譲渡することができます。
入居者がいるマンションを売却するとき、入居者に事前に通知する義務すらありません。入居者に出ていってもらわなくても、そのまま売りに出すことができます。
賃貸中のマンションは価格が安くなる
ただし、賃貸中のマンションを売るときには、注意点があります。それは、物件の価格が安くなることです。
価格の査定方法が異なる
賃貸中の物件とそうでない物件は、価格の査定方法が異なります。
借主がいないマンションの場合、近隣の取引事例などをもとに、市場価格を計算します。
これに対し、賃貸中の物件の場合、「収益還元法」と言って、利回りがどのくらいになるのかという観点から、評価が行われます。
通常、収益還元法を使って計算すると、一般の市場価格より低くなるので、売却価格が安くなってしまいます。
購入希望者がつきにくい
また、賃貸中のマンションは、そうでないマンションよりも、購入希望者がつきにくいです。
そのマンションに住みたいという一般的な消費者は対象外となり、投資家が主な購入層になってくるためです。需要が低いと、売却価格はどうしても下がる傾向にあります。
こういった理由から、賃貸中のマンションを売却する場合は、一般の価格より安くなることを覚悟しなければなりません。
敷金は新たな所有者が支払う
賃貸中のマンションを売却すると、敷金がどうなるのかも押さえておきましょう。
法律上、敷金は、新所有者に引き継がれると考えられています。
将来、借主が退去するとき、敷金を借主に返還するのは新所有者になります。売主は、マンションを売却してしまったら、もはや敷金を返還する必要はありません。
しかし、自分は敷金をもらったまま契約関係から抜け出して、敷金を将来借主に返還する義務を新所有者に負わせる、というような虫のいい話は認められません。
売買代金の決済時に、売買価格から敷金の分だけ差し引き、売主が敷金を負担するように調整します。
また、このとき、既に受けとっている次月の家賃についても、同時に差引することが普通です。
売却時に強制的に退去させることはできない？
先ほど説明したとおり、マンションを売却するときに入居者がいる状態だと、売却価格が安くなる傾向があります。できれば、入居者に出ていってもらった方が得です。
しかし、マンションを売却するからといって、入居者に退去してもらうことはできません。
賃貸借契約には、きちんと契約期間が定められており、理由なく解除することはできないからです。
また、契約期間が満了したとしても、基本的に更新を拒絶することは難しいです。
賃貸借契約は、借主にとっては住居の契約であり、生活に直結する非常に重要なものなので、借主の地位は強く保護されます。借主が更新を希望する限り、よほどの事情がない限り、貸主側からの更新拒絶は認められません。
単に「売却するから出ていってほしい」という理由で退去させることはまず不可能です。
どうしても出ていってほしい場合には、立退料の支払いが必要になることが多いです。借主が希望したら引っ越し費用や新たに借りる賃貸物件の敷金礼金なども負担しなければならないでしょう。
このような支払をしていたら、マンションを高く売っても利益が相殺されてしまいます。
入居者にマンションを購入してもらうことも可能
それでは、入居者のいるマンションを売却したいときには、我慢して賃貸中の物件として安く売るか、入居者が出ていくまで気長に待つか、どちらかの方法しかないのでしょうか？
そのようなことは、ありません。
1つ目の対処方法として、今の入居者に買い取ってもらう方法があります。
今の入居者が買い取る場合には、居住用の物件としての取扱いになるので、売買価格は通常の市場価格と同じ、高い金額で売ることができます。
入居者に買い取ってもらうと、買主を探す手間も省けます。賃貸中の物件を買いたいという投資家を探すのは難しくなりがちですが、入居者に買い取ってもらう場合、条件さえ合えばすぐに売却することも可能です。
将来売却を考えるなら、定期借家契約を活用すべき
ただ、入居者が、都合良くマンションを購入してくれるとは限りません。
そもそも、自分では買えないから賃貸に入居しているという人もいますし、買うならもっと別のところを検討したいと言われることもあるでしょう。
そのため、もしこれから賃貸にだすのであれば、「定期借家契約」を活用する方法が有効です。
定期借家契約とは？
定期借家契約とは、当初に賃貸借契約の期間を定めておき、その期間が満了したら、契約を更新せずに必ず終了させるタイプの賃貸借契約です。
定期借家契約にしておくと、更新することができないので、契約期間が終わると借主が必ず出て行ってくれます。
そのタイミングでマンションを売れば、通常の市場価格と同じ高い価格で売却することができます。
そこで、将来マンションを売却することを考えているのであれば、あらかじめ、賃貸借契約の形を定期借家契約にしておきましょう。
定期借家契約の利用方法と注意点
定期借家契約を締結するときには、以下の要件を満たす必要があります。
- 書面で契約を締結すること（公正証書である必要はありません）
- 契約書の中に「契約の更新をせず、期間満了によって賃貸借契約が終了する」ことが明記されていること
- 契約前に、物件を賃借しようとしている人に対し、契約書とは別の書面により「これから締結する賃貸借契約は、期間満了したときに契約の更新をせず、期間満了によって契約が終了する」ことを書いて、その書面を交付し、内容を説明すること
定期借家契約にすると、一般的な賃料相場よりは安い金額となることが通常です。
しかし、将来マンションを売却する可能性を考えるのであれば、賃料が多少は安くなったとしても、定期借家契約にしておく方が安心でしょう。
今回は、賃貸中のマンション売却方法を解説しました。今後マンションを売却する際の参考にしてみて下さい。
