媒介契約の更新は、どのようにすれば良いのでしょうか？自動更新は可能なのでしょうか？そもそも、更新すべきかどうかの判断基準は何でしょうか？
はじめて媒介契約の更新を迎えると、いろいろな疑問がわくことでしょう。この記事では、媒介契約の更新にまつわる疑問点についてお答えします。
基本は3か月ごとの更新
媒介契約は、契約期間を終える際に「更新」か「解約」のいずれかを選びます。
不動産会社の売却活動に満足しており、継続して依頼する場合は更新を選びます。基本的に条件に変更はありません。
逆に、売却活動に対して不安や不満がある場合は解約して、他の会社と媒介契約を結び直すことになります。納得のいく売却活動を行うためにも、慎重に次の不動産会社を選びましょう。
不動産会社の選び方については以下の記事で解説していますので、参考にしてください。
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更新手続きは？自動更新される？
媒介契約の更新は、媒介契約の種類によってタイミングや手続きがやや異なります。専任媒介、専属専任媒介、一般媒介それぞれについて見てみましょう。
専属媒介・専属専任媒介の場合
専属媒介と専属専任媒介の場合、契約期間は3か月以内と定められています。3か月を超えると無効となるため、基本的に3か月ごとに契約を更新します。
契約更新にあたり、自動更新は行われません。書面による申し出が必要です。媒介契約に自動更新される特約があったとしても無効となります。
なお、契約更新の書面は不動産会社が用意します。内容を確認した上で署名捺印を行いましょう。
一般媒介の場合
やや異なるのが、一般媒介の場合です。一般媒介には、法律による契約期間の制限がありません。自動更新も可能です。理論上は3か月を超え、どのように長い契約期間にすることも可能です。
ただし国土交通省は、一般媒介の契約期間や更新方法についても、専任媒介や専属専任媒介と同様にするように強く推奨しています。
不動産会社が国土交通省の推奨に従っている場合、一般媒介であっても「契約期間は3か月以内、更新時は書面での申し出が必要」ということです。
さまざまなサイトを見ていると、「一般媒介は期間無制限」とだけ謳った情報が氾濫していることに気づくでしょう。実際には国土交通省からの推奨があることを、ぜひとも知っておきたいものです。
契約期間や更新手続きについては、媒介契約書に明記されています。どのような内容になっているのか、いま一度契約書を見て確認しておきましょう。
更新すべき？ポイントは「信頼」できるかどうか
媒介契約の更新にあたっては、事前に不動産会社から更新するか否かの打診があります。どうすべきなのか考えて、更新もしくは解約を決めましょう。
そもそも更新すべきか否かを迷ったとき、もっとも重視すべきポイントがあります。それは「担当している営業マンが信頼できるかどうか？」ということです。
なぜなら、信頼できる営業マンかどうかが、マンション売却のカギを握っているからです。
人気物件であれば、誰が仲介しても早期売却が期待できます。ただし多くの物件はそうではありません。
中には、以下の記事で紹介しているように、駅から遠いマンションや西向きのマンションなど、一般的に「売れにくい」と言われているマンションのケースもあるでしょう。
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戦略なしにただ売りに出しているだけでは、なかなか売れない状況に陥ることも十分考えられます。
売却活動がうまくいかないときでも、現実と真摯に向き合ってくれる「信頼できる」営業マンであれば、更新する価値はあります。
信頼できるかどうかの見極めは？
では、信頼できるかどうかは、どのように見極めればいいのでしょうか？それぞれの特徴を見てみましょう。
信頼できる営業マン
信頼できる営業マンに共通するのは、「売主に寄り添う姿勢」と「首尾一貫した言動」です。
寄り添う姿勢があれば、現状をきちんと分析し、売却希望時期までに売るためのプランを冷静に提案してくれます。
また当初の段階から売れないことを見据えて、価格に関しても一貫した戦略を提示してくれます。
たとえば、最初は強気の価格で売りに出したとしても、売れないことを想定し、その先のプランも明確に描いています。
そのため、値下げ戦略も具体的です。どの時期にどこまで下げ、再値下げはどのタイミングでどれだけ行うのかを決めています。
段階的に価格を調整することで、希望売却時期には売却できるように戦略を練っていますし、売主に対してもそのような話をするはずです。
信頼できない営業マン
一方、信頼できない営業マンに共通するのは、「自社の利益を最優先する姿勢」と「場当たり的な言動」です。
もちろん不動産会社が利益を出すことは大切です。ただし行き過ぎた利益最優先の姿勢は、売主にとってデメリットとなります。
営業マンが自社の利益を最優先している場合、相場とかけ離れた高い査定価格を提示して、何としても媒介契約を結ぼうとする傾向があります。
マンションには相場があります。割高であればなかなか売れず、内覧希望者すら現れないケースも多々あります。
そもそも戦略を持っていない場合、いざ売れないことが分かると「値段を下げれば売れる」と提案してくることでしょう。ただただ売出価格を下げることを提案するようでは、先行きが不安です。
ここまで見てきたように、寄り添う姿勢が見られて、言動が首尾一貫しているかどうかが、信頼できるかどうかの見極めポイントです。
売却を依頼してからの、営業マンの対応を振り返ってみましょう。冷静に検証すれば、信頼に足るか否かが十分見えてくるはずです。
一般媒介か？専属、もしくは専属専任媒介か？
更新することを決めたら、媒介契約の種類についても検討しましょう。
もしも一般媒介の場合は、専属媒介に切り替えることをおすすめします。
更新するということは、すでに売れ残っているということです。少しでも早く売却を目指すなら、信頼できる不動産会社を選び、親身になってサポートしてもらうことをおすすめします。
別記事（マンション売却では一般媒介、専任媒介、どちらを選ぶべき？）でも解説している通り、マンション売却に本腰を入れてもらいやすく、なおかつ拘束が強すぎないのは専任媒介です。
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売主が複数の不動産会社と契約できる一般媒介の場合、1社で成約すれば、当然ながら他の不動産会社には仲介手数料は一切入りません。そのため、不動産会社もそれほど注力することができません。
ところが専任媒介の場合、他の不動産会社に先に成約される心配がなく、自社で成約することによって仲介手数料が入ります。不動産会社も広告費をかけ、熱心に売却活動を行ってくれる可能性が高くなります。
一般媒介か専任媒介かで迷ったら、専任媒介を選びましょう。もちろん信頼できる会社であることが大前提です。
まとめ
専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は、3か月ごとに書面で申し出ることで、媒介契約の更新手続きが完了します。一般媒介契約の場合は、契約期間の設定や更新手続きを、媒介契約書で確認しておきましょう。
更新するか否かは、営業マンが信頼できるかどうかがポイントです。少しでも早く売却につなげるため、「売主に寄り添う姿勢」と「首尾一貫した言動」が感じられる営業マンを選び、その不動産会社に売却を依頼しましょう。
