築30年超の築古マンションは「売れにくい」という印象を持つ売主も多くいます。実際にはメリットもたくさんあり、ターゲットを絞れば十分に売れる可能性を秘めています。
この記事では、効率よく築古マンションを売るために知っておきたい「ターゲット選び」について解説します。
築古マンションのメリットとは？
築30年超の築古マンションには、築古マンションならではのメリットもあります。たとえば、次のようなメリットが挙げられます。
- 立地がいい場所に建っていることも多い
- これまでの管理の実績が明らかになっている
- ある程度、価格が落ち着いている
マンション売却において、立地と管理は大きなカギを握る要素です。予算内でいい買い物をしたい買主にとって、価格面でのメリットも大きな魅力です。
つまり築古マンションは、十分「売れる」物件であるということです。
築古マンションのメリットについての詳細は、別記事（築30年超「築古マンション」のメリット＆デメリットは？）にて解説しています。まずはぜひご確認ください。
早期売却のためにはターゲット選びが重要！
築古マンションは十分に「売れる物件」です。ただし「売れやすい物件」というわけではありません。
早期売却を目指すなら、築古マンションのメリットを理解した上で、ターゲットを絞って売却活動することをおすすめします。
築古マンションとの相性がいい買主には、大きく分けて次の3パターンがあります。
- 立地が第一優先で、予算を抑えたい人
- 管理などの実績を重視している人
- リフォームを前提に購入を考えている人（リフォームして売却したい買取会社も）
それぞれについて、ポイントを見てみましょう。
立地が第一優先で、予算を抑えたい人
立地にこだわりがあるが十分な資金がなく、築古マンションであれば予算内におさまる人にとっては、築古マンションは魅力的な物件です。
立地のいいマンションを選ぶと、基本的には価格は高くなります。ただし築古マンションの場合、新築プレミアムもないため、価格は落ち着いています。
たとえば、子どもがいて人気の学区に住みたい若いファミリー世帯や、仕事の都合上、便利な駅前に住みたい若い世帯などにとっては、築古マンションは手の届きやすい物件です。
管理などの実績を重視している人
長く暮らすにあたって、快適に住むことを重視している人にとっても、管理などの実績が分かっている築古マンションは選択肢の一つになります。
なぜなら、適切に運営されている管理組合があるかどうかで、毎月支払っている修繕費や管理費といったお金の使われ方が変わるかもしれないからです。
近年問題が拡大化しているのが、マンションの大規模修繕工事におけるバックマージン問題です。
老朽化するマンションが増える中で、外壁補修や防水対策、塗装などの大規模修繕工事を行うマンションが増加しています。
その裏で、マンションと工事業者の間に立つ悪質なコンサルタントが、工事業者に巨額のバックマージンを要求しているトラブルが増えているのです。
（参考）NHKクローズアップ現代：「追跡！マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金」
バックマージンは当然ながら、住民が支払った積立金の中から支払われます。事態を重く見た国土交通省が注意喚起を行うものの、問題は広がる一方です。
マンションの管理に無関心な管理組合は、こういった悪徳業者の餌食になり、長期に渡って貯めてきた修繕費をあっさりと奪われてしまいます。
安心して住むために「管理」の良し悪しが重要と考える人にとっては、既に管理の実績が分かる築古マンションは判断基準が明らかな物件です。
リフォームやリノベーションを前提に購入を考えている人
さらに、リフォームやリノベーションを前提に購入を考えている人にとっても、築古マンションは魅力的な物件になる可能性を秘めています。
築古マンションのデメリットである「仕様の古さ」は、リフォーム前提の人にとっては「個性」というメリットにもなりえます。
たとえば築年数が経過しているマンションの場合、和室2部屋の2LDKなどのように、現在では珍しい間取りの物件もあります。個性的な空間づくりを考えている買主にとっては、昔ながらの間取りが魅力になる可能性があるのです。
また、不動産会社の中には、中古物件を買取してリフォームやリノベーションを施して再販することに注力している会社もあります。
別記事（買取か？売却か？業者買取のメリットとデメリットを解説）でも触れている通り、買取の場合、短時間で売却でき、早い段階で現金化が望めるというメリットがあります。
何らかの事情があり、すぐに築古マンションを売りたい方や、手元に現金化したい方にとっては、業者買取も選択肢の一つです。
ただし買取を選択することで、売却代金が低くなってしまいます。目安として、相場より3～4割程度は安くなってしまうことを理解した上で、総合的に判断することをおすすめします。
まとめ
築30年超の築古マンションは、「売れない物件」ではありません。まずは売主として、メリットを正しく理解しましょう。
特に「立地が第一優先で、予算を抑えたい人」「管理などの実績を重視している人」「リフォームを前提に購入を考えている人」をターゲットにすれば、十分に勝算があります。
そのためにも営業マンと綿密な打ち合わせをして、売却の方向性を相談しておきましょう。アピールポイントが伝わる広告活動も重要です。
