土地の売却で受けられる税金の控除は？控除条件と範囲を解説！

あなたは、

「土地を売却した時の税金の種類は何があるの？」
「土地売却で税金の控除って何があるのかな？」
「土地の売却で税金の控除を受けられる条件って何があるのだろう。」

など土地を売却しようと思っている時に、税金の控除について知りたいと思っていませんか？

そこで不動さんに、「土地売却の税金控除条件と範囲」「土地を売却した時に受けられる税金控除の一覧」について詳しく解説してもらいましょう！

土地売却の税金控除条件と範囲をわかりやすく解説

土地を売却する時に、特別控除の効果はとても重要だと言われています。

しかし土地を売却する時の税金控除について調べても、最後まで知りたい情報に辿り着けないことはありませんか？
なんとなくの内容がわかっても、特別控除の条件がハッキリわからないことの方が多いでしょう。

そこで土地の売却に関する税金控除を受けられる人の条件や、範囲について解説していきます。

土地を売却した時に必要な税金一覧

 

まず確認しておきたいことは、「土地を売却する時には、どんな税金が課税されるのか？」ということです。

そこで支払い義務のある税金を紹介しておきましょう。

これらは所有する土地の面積や、所有状態などの条件によって変わってきます。

土地売却で控除される税金についての詳細

ここまで理解できたら、あなたは「税金の内訳や控除が受けられるか知りたい」と思いませんか？

そこで土地を売却する時に発生する税金の内訳と控除が受けられる条件について、詳しく解説していきましょう。

仲介を依頼した時の報酬に対しての消費税

もしかしたら、あなたはもう媒介契約を結んでいたりしますか？
もし不動産会社にサポートしてもらう場合は、媒介契約を結ぶ必要があります。

この媒介契約とは不動産会社が、売主と買主の間を仲介する時に依頼者と契約する行為のことです。

そしてこの媒介契約は、成果報酬型となっています。

法律で決められた最大報酬額は以下を確認ください。
この手数料を一般的には、仲介手数料といいます。

もちろん上記の「消費税」についても、支払う義務があるので注意しましょう。
なお消費税の控除枠はありません。

なお消費税を極力減らしたい場合は、仲介手数料を減額したり、無料としてくれる不動産会社に依頼するといいでしょう。

この時あなたは、「仲介手数料を減額したり、無料にしてくれる不動産会社は信用できない」と思うかもしれません。

しかしこのような不動産会社は、集客目的や不動産の新規購入顧客を多数保有しているので、このような売出方法ができるのです。

印紙税について

あなたは、「印紙税は具体的にどれくらいかかるのだろう？」と思っていませんか？

印紙税の税額は、売買価格に応じて金額が決まっています。
この支払い義務から逃れることはできません。

しかし平成26年4月1日から、平成30年3月31日までの間に作成される売買契約書に関しては軽減措置を行います。

金額によってきめられている印紙税の表を下記のようにまとめたので、確認してみましょう。

売買契約書の記載金額	軽減税率	本則税率
1万円から10万円まで	200円（軽減措置なし）	200円
10万円を超え50万円まで	200円	400円
50万円を超え100万円まで	500円	1,000円
100万円を超え500万円まで	1,000円	2,000円
500万円を超え1,000万円まで	5,000円	1万円
1,000万円を超え5,000万円まで	1万円	2万円
5,000万円を超え1億円まで	3万円	6万円

ここでポイントとなるのは売買契約を成立させる目的で作成されている場合、文書の名称に関係なく対象になるということです。

たとえば契約金額を変更するための変更契約書等も対象となります。
そのため不動産会社には、ムダな税金を支払わないようにするために注意して作ってもらいましょう。

抵当権抹消登記の申請に必要な登録免許税

土地の引き渡しと抵当権を抹消する時に申請をする必要があります。
その時に必要になるのが、登録免許税。

この登録免許税はひとつの物件につき1,000円必要です。
そのため土地と建物の場合は、合計で2,000円支払う必要があります。

支払いの時期は物件によって変わってきますが、売買契約金の残金を受け取るまでには必ず手続を済ませておきましょう。

譲渡取得に含まれている所得税と住民税

もしあなたが特別控除について調べたことがあるのであれば、「譲渡所得税が1番重要だ」と知っているかもしれませんね。

この譲渡所得の種類は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つです。

土地や一戸建て、マンションなどを売却して得た所得のことは譲渡所得と言います。

これらは所有している期間によって大きく税率が異なるので注意してください。
また譲渡所得税は、譲渡取得に含まれる所得税や住民税として課税されます。

この時あなたは、「なぜ所有期間で税率が変わるのか？」と思ったりするのでは？

その理由は、「長期間所有していた土地をさまざまな事情で手放す場合」と「資産運用や投資目的で所有して、短期間で売買した場合」ではそれぞれ抱えている背景が違うので税率が違ってくるのです。

では長期譲渡所得と長期譲渡所得の計算例を紹介しておきましょう。

譲渡所得税の特別控除とは？

ここでポイントになるのは、「譲渡所得税の控除」です。

譲渡利益があった場合には、3つの控除を活用することができます。

課税譲渡所得の課税金額については、下記の式を確認しておきましょう。

「課税譲渡所得金額＝譲渡価額（売値）-（取得金額（買値）+譲渡費用（売却した時の費用））-特別控除」

この式で算出された譲渡所得の金額に納税義務がかかってきます。

土地を売却することの消費税

土地を売却する時に、「土地そのものにかかってくる消費税はいくらなの？」と思いますよね？

不動産を売却した時にかかる税金の内訳は「土地は非課税」、「建物は課税対象」で建物に対して税金の支払いが必要です。

そして課税対象者に該当するのは、売却する人が「事業者」の場合。

たしかに個人の方が不動産を売って消費税まで取られていたら、大きく赤字になってしまいますよね。

しかしこの事業者には個人の場合も居住用ではなく、テナントや投資用マンションなどの不動産を売却する時には該当してしまいます。
もしあなたが該当する場合は、この消費税の算出も忘れないようにしておきましょう。

また事業者届出を出していなくても、事業者扱いになる場合は十分にあります。

なおこの消費税に関しては、今のところ控除などはありません。

土地の売却で税金控除を計算する方法

控除される税金の条件と範囲がわかったところで、あなたは「控除される税金の計算はどうすればいいの？」と思いませんか？

そこで税金控除の計算方法も合わせて解説しておきましょう。
土地や家、マンションなどの不動産を売却するとかかる税金は、

の3つです。

不動産を売却して得た所得は「譲渡所得」

土地や家、マンションなどを売却してもらったお金のことを、「譲渡所得」と言います。
所得税や住民税は、この譲渡所得から計算しましょう。

譲渡所得の計算方法

「譲渡所得＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)」

譲渡所得は売却した価格から、不動産を購入した時の「取得費」や売却した時の「譲渡費用」を引いて計算します。

こうして計算した金額に、所得税と住民税がかかるのです。

譲渡所得の計算例

の土地の場合

不動産を売却した時に利益が出ていなければ、税金を払う必要はありません。
また確定申告も必要もないです。

建物の取得費は減価償却しましょう

建物には耐用年数があります。
そのため経費として引ける家などの取得費は、時間の経過に比例して減額されてしまうでしょう。

業務用の建物費は法定耐用年数で計算できますが、非業務用の建物（自宅など）は「法定耐用年数×1.5」で計算します。

いくらで購入したかわからない場合

もしあなたが相続した場合や古くから不動産を所有している場合に、「取得費用がわからない」ということはないですか？

そんな時は、譲渡対価の5％を取得費として計算しましょう。

たとえば5500万円で売却した土地の場合、5500万円×5％＝275万円が取得費です。

また取得費がわからない場合だけでなく、この方法で出した金額と実際の取得費を比べてから有利な方を選ぶこともできます。

経費として引ける「諸費用」は？

不動産の売却価格から、仲介手数料や登記費用を「諸費用」として引く事が可能です。

また土地を購入した時に支払ったお金だけでなく、さまざまな諸費用も経費として引く事ができます。

不動産を売却した時に使える控除の一覧

譲渡所得から引く事ができる特例や控除があります。
下記の控除を使うことで、税額が安くなったりかからなくなったりするでしょう。

 あなたの税額はどのくらい？所得税や住民税の税率

譲渡所得がわかれば、あとの計算は簡単にできます。

譲渡所得に対する税金は、2つの計算式で求めることが可能です。

さらに平成25年～平成49年までは、復興特別所得税が別途課税されます。

所得税率と住民税率

所得の種類	所得税率	住民税率
短期譲渡所得（所有5年以下）	30％	9％
長期譲渡所得（所有5年超）	15％	5％

（例）譲渡所得が160万円だったときの税額

譲渡所得	所得税	住民税	復興税	税額合計
短期譲渡（所有5年以下）	480,000円	144,000円	10,080円	634,080円
長期譲渡（所有5年超）	240,000円	80,000円	5,040円	325,040円

他の所得と合算することはできる？

不動産の譲渡は申告分離課税といって、他の所得と合算はできません。
ただし同じ年に複数の不動産を譲渡している場合は、合算できます。

確定申告をする支払時期は？

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行って、所得税と復興税を納税しなければいけません。

住民税は確定申告後、5月に住民税納付書が送付されてくるので到着次第支払うことが可能です。
譲渡によって損失が発生した場合には、申告する必要ありません。

支払月は6月・8月・10月・翌年1月ですが、上記の通り月末日が土日の場合週明けの月曜日が納期限日となります。

税金の節税対策

土地や家、マンションなどの不動産を売却した時に譲渡所得がかかる税金は、所有期間が5年以下、または5年超えで支払う金額に大きな差が出ます。

そしてその差額は、約2倍です。

たとえば譲渡所得は、

となります。

あと少しで所有期間が5年を超える、というときには5年を超えてから売却した方が圧倒的に支払う税金が安くなるでしょう。

※さらに所有期間10年超の自宅を売却した場合、所得税率10％・住民税率4%に軽減される特例があります。

この記事のまとめ

ここまで土地を売却した時の税金控除に関して解説してきました。

土地を売却する前にかかってくる税金や控除される税金に関してあらかじめ確認しておきましょう。

また土地を売却しようと思ったら不動産会社に相談した方がいいです。
しかしあなたは「どこの不動産会社にお願いすればいいのかわからない」と思いませんか？

もし不動産会社を探しているのであれば、簡単に複数の不動産会社の見積もりを見比べることができる一括査定サイトがオススメです。

不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい方は、下記の「不動産一括査定サイトとは？」をご覧ください。