土地の売却で受けられる税金の控除は?控除条件と範囲を解説!

投稿日:2017年10月30日 更新日:

土地の売却で受けられる税金の控除は?控除条件と範囲を解説!

住マイくん
土地を売却する時に税金ってかかってくる?税金の控除とか受けられないかな?

不動さん
土地の税金の控除を受けるには一定の条件があるよ。

住マイくん
そうなの?そもそもどんな控除の種類があるのか教えて欲しいな。

不動さん
じゃあ今から「土地売却の税金控除条件と範囲」「土地を売却した時に受けられる税金控除の一覧」について詳しく解説するね。

住マイくん
土地を売却した時の税金の種類と、控除の種類は何があるのかな?

あなたは、

「土地を売却した時の税金の種類は何があるの?」
「土地売却で税金の控除って何があるのかな?」
「土地の売却で税金の控除を受けられる条件って何があるのだろう。」

など土地を売却しようと思っている時に、税金の控除について知りたいと思っていませんか?

そこで不動さんに、「土地売却の税金控除条件と範囲」「土地を売却した時に受けられる税金控除の一覧」について詳しく解説してもらいましょう!

土地売却の税金控除条件と範囲をわかりやすく解説

土地売却の税金控除条件と範囲をわかりやすく解説

住マイくん
土地を売却した時の税金控除を受けられる条件って何があるの?

不動さん
税金が控除される条件とその範囲を詳しく解説していくね。

土地を売却する時に、特別控除の効果はとても重要だと言われています。

しかし土地を売却する時の税金控除について調べても、最後まで知りたい情報に辿り着けないことはありませんか?
なんとなくの内容がわかっても、特別控除の条件がハッキリわからないことの方が多いでしょう。

そこで土地の売却に関する税金控除を受けられる人の条件や、範囲について解説していきます。

土地を売却した時に必要な税金一覧

 

土地を売却した時に必要な税金一覧

まず確認しておきたいことは、「土地を売却する時には、どんな税金が課税されるのか?」ということです。

そこで支払い義務のある税金を紹介しておきましょう。

・ 仲介会社に媒介契約を依頼した報酬に対する消費税
・ 印紙税
・ 抵当権抹消登記費用に含まれる登録免許税
・ 譲渡取得に含まれる所得税と住民税
・ 土地売却に対する消費税(場合による)

これらは所有する土地の面積や、所有状態などの条件によって変わってきます。

住マイくん
必要な税金はこれだけあるよ。

土地売却で控除される税金についての詳細

土地売却で控除される税金についての詳細

ここまで理解できたら、あなたは「税金の内訳や控除が受けられるか知りたい」と思いませんか?

そこで土地を売却する時に発生する税金の内訳と控除が受けられる条件について、詳しく解説していきましょう。

仲介を依頼した時の報酬に対しての消費税

もしかしたら、あなたはもう媒介契約を結んでいたりしますか?
もし不動産会社にサポートしてもらう場合は、媒介契約を結ぶ必要があります。

この媒介契約とは不動産会社が、売主と買主の間を仲介する時に依頼者と契約する行為のことです。

そしてこの媒介契約は、成果報酬型となっています。

法律で決められた最大報酬額は以下を確認ください。
この手数料を一般的には、仲介手数料といいます。

・ 200万円以下の金額:売買価格×5%×消費税
・ 200万円を超える部分〜400万円まで:売買価格×4%+2万×消費税
・ 400万円を超える部分:売買価格×3%+6万×消費税

もちろん上記の「消費税」についても、支払う義務があるので注意しましょう。
なお消費税の控除枠はありません。

なお消費税を極力減らしたい場合は、仲介手数料を減額したり、無料としてくれる不動産会社に依頼するといいでしょう。

この時あなたは、「仲介手数料を減額したり、無料にしてくれる不動産会社は信用できない」と思うかもしれません。

しかしこのような不動産会社は、集客目的や不動産の新規購入顧客を多数保有しているので、このような売出方法ができるのです。

不動さん
仲介手数料を割引してくれる会社を探してもいいかもね。

印紙税について

あなたは、「印紙税は具体的にどれくらいかかるのだろう?」と思っていませんか?

印紙税の税額は、売買価格に応じて金額が決まっています
この支払い義務から逃れることはできません。

しかし平成26年4月1日から、平成30年3月31日までの間に作成される売買契約書に関しては軽減措置を行います。

金額によってきめられている印紙税の表を下記のようにまとめたので、確認してみましょう。

売買契約書の記載金額軽減税率本則税率
1万円から10万円まで200円(軽減措置なし)200円
10万円を超え50万円まで200円400円
50万円を超え100万円まで500円1,000円
100万円を超え500万円まで1,000円2,000円
500万円を超え1,000万円まで5,000円1万円
1,000万円を超え5,000万円まで1万円2万円
5,000万円を超え1億円まで3万円6万円

ここでポイントとなるのは売買契約を成立させる目的で作成されている場合、文書の名称に関係なく対象になるということです。

たとえば契約金額を変更するための変更契約書等も対象となります。
そのため不動産会社には、ムダな税金を支払わないようにするために注意して作ってもらいましょう。

住マイくん
印紙税はそんなに高くないけど、ムダに出費しないようにしよう。

抵当権抹消登記の申請に必要な登録免許税

土地の引き渡しと抵当権を抹消する時に申請をする必要があります。
その時に必要になるのが、登録免許税

この登録免許税はひとつの物件につき1,000円必要です。
そのため土地と建物の場合は、合計で2,000円支払う必要があります。

支払いの時期は物件によって変わってきますが、売買契約金の残金を受け取るまでには必ず手続を済ませておきましょう。

不動さん
安い金額だけど必ず手続きは済ませておこう!

譲渡取得に含まれている所得税と住民税

もしあなたが特別控除について調べたことがあるのであれば、「譲渡所得税が1番重要だ」と知っているかもしれませんね。

この譲渡所得の種類は、長期譲渡所得短期譲渡所得の2つです。

・ 長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える物件
・ 短期譲渡所得:所有期間が5年以下の物件

土地や一戸建て、マンションなどを売却して得た所得のことは譲渡所得と言います。

これらは所有している期間によって大きく税率が異なるので注意してください。
また譲渡所得税は、譲渡取得に含まれる所得税や住民税として課税されます。

この時あなたは、「なぜ所有期間で税率が変わるのか?」と思ったりするのでは?

その理由は、「長期間所有していた土地をさまざまな事情で手放す場合」「資産運用や投資目的で所有して、短期間で売買した場合」ではそれぞれ抱えている背景が違うので税率が違ってくるのです。

では長期譲渡所得と長期譲渡所得の計算例を紹介しておきましょう。

住マイくん
譲渡所得は2種類ある。と覚えておこう。

【計算例】長期譲渡所得と短期譲渡所得

・ 長期譲渡所得の計算:課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5%=20%
・ 短期譲渡所得の計算:課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%=39%

※所得税は、平成25年1月1日から復興特別所得税2.1%が加算されています。

上記を見てわかると思いますが、短期譲渡所得はかなり条件が厳しいです。

また判定基準となる所有期間は5年間ですが、実際の売買による所有期間とは異なります。

不動さん
短期譲渡所得は、税率がかなり高いよ。

譲渡所得税の特別控除とは?

ここでポイントになるのは、「譲渡所得税の控除」です。

譲渡利益があった場合には、3つの控除を活用することができます。

① 3,000万円の特別控除の特例
② 特定居住用財産の買換え特例
③ 10年超所有軽減税率の特例

課税譲渡所得の課税金額については、下記の式を確認しておきましょう。

「課税譲渡所得金額=譲渡価額(売値)-(取得金額(買値)+譲渡費用(売却した時の費用))-特別控除」

この式で算出された譲渡所得の金額に納税義務がかかってきます。

住マイくん
譲渡所得を計算してみよう。

+クリック! ① 3,000万円の特別控除の特例

居住用不動産を売却した時に一定の要件を満していると、物件の所有期間に関係なく「譲渡所得」から最大で3,000万円の特別控除を受けることができます。

一定の要件は以下を確認ください。

・ 買主と売主の関係が、夫婦や親子などの間柄でないこと
・ 売却した年から 2年以内に特別控除や他の譲渡損失の特例を受けていないこと
・ 自分が居住していた不動産であること

不動さん
3000万円の控除は大きいから確認してみよう。

+ クリック! ② 特定居住用財産の買換え特例

不動産を売却してから、次の居住用不動産を購入した時に活用できます

特定居住用財産の買換え特例とは、居住用の不動産を売却した金額より、買い換えた不動産の購入金額の方が大きければ課税しないという制度です。

もしかしたらあなたは、「課税されないなんてラッキー」と思うかも知れません。

しかしこの制度は税金の支払いが免除されるわけではなく、税金の繰延べが行われます。

なぜなら売却した不動産に対する譲渡所得税は、購入した不動産に引き継がれ、将来新たに購入した不動産を売却するときに繰延べた譲渡益を加えて課税されるからです。

この時に売却した不動産の「取得費」は次に購入した不動産に引き継がれますが、「取得日」は引き継がれません。

この特例を受けるためには、税務署に確定申告する必要があります。
また特定居住用財産の買換え特例も、以下の一定要件を満たさなければなりません

買換えの場合

・ 床面積が50㎡以上であること
・ 築年数25年以内または耐震住宅であること
・ 土地面積が500㎡以下であること
・ 売却した年の前年から翌年までの3年の間に新しい不動産を取得すること
・ 一定の期間内、居住用として活用していたこと

譲渡の場合

・ 売却価格は1億円以下であること
・ 売却した年の1月1日において、所有期間が10年以上居住した不動産であること
・ 居住用の期間が10年以上であること

さらに売却した年度の前年、前々年に①の特例と③の特例を受けていないことが条件です。

住マイくん
次の不動産を購入する時に課税されるのか。

+ クリック! ③ 10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、居住用の不動産を売却した場合、その不動産を10年超所有していたのであれば譲渡所得の所得税や住民税の税率が低くなります

3,000万円特別控除と同様ですが、利益が出ていて、譲渡所得税を支払わなければならない人にとっては大きなメリットとなる制度です。

この特例を受けるためには、税務署に確定申告しなければなりません。
さらに条件として、居住用の不動産である必要があります。

しかしその不動産に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売れば特例を適用することが可能です。

そして売却した年の1月1日現在において、土地や建物の所有期間がいずれも10年を超えていなければなりません。
さらに10年超所有軽減税率の特例は前年、前々年にこの特例を受けていないことが条件です。

なお3,000万円特別控除の特例とは合わせて適用することもできます。

不動さん
所得税や住民税の税率が低くなるのはありがたいね。

土地を売却することの消費税

土地を売却する時に、「土地そのものにかかってくる消費税はいくらなの?」と思いますよね?

不動産を売却した時にかかる税金の内訳は「土地は非課税」「建物は課税対象」で建物に対して税金の支払いが必要です。

そして課税対象者に該当するのは、売却する人が「事業者」の場合。

たしかに個人の方が不動産を売って消費税まで取られていたら、大きく赤字になってしまいますよね。

しかしこの事業者には個人の場合も居住用ではなく、テナントや投資用マンションなどの不動産を売却する時には該当してしまいます。
もしあなたが該当する場合は、この消費税の算出も忘れないようにしておきましょう。

また事業者届出を出していなくても、事業者扱いになる場合は十分にあります。

なおこの消費税に関しては、今のところ控除などはありません。

住マイくん
消費税がかかるのかは一度調べた方がいいね。

土地の売却で税金控除を計算する方法

土地の売却で税金控除を計算する方法

住マイくん
税金の控除条件と範囲についてはわかったけど、控除の計算をするにはどうしたらいいの?

不動さん
じゃあ控除される税金の計算方法について詳しく解説していくね。

控除される税金の条件と範囲がわかったところで、あなたは「控除される税金の計算はどうすればいいの?」と思いませんか?

そこで税金控除の計算方法も合わせて解説しておきましょう。
土地や家、マンションなどの不動産を売却するとかかる税金は、

①印紙税
②所得税
③住民税

の3つです。

不動産を売却して得た所得は「譲渡所得」

不動産を売却して得た所得は「譲渡所得」

土地や家、マンションなどを売却してもらったお金のことを、「譲渡所得」と言います。
所得税や住民税は、この譲渡所得から計算しましょう。

譲渡所得の計算方法

「譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)」

譲渡所得は売却した価格から、不動産を購入した時の「取得費」や売却した時の「譲渡費用」を引いて計算します。

こうして計算した金額に、所得税と住民税がかかるのです。

譲渡所得の計算例

・ 購入価格 5000万円
・ 購入時諸費用160万円
・ 売却価格 5500万円
・ 売却時諸費用180万円

の土地の場合

・ 売却価格:5500万円
・ 取得費(土地購入代金):-5000万円
・ 取得費・諸費用(仲介手数料、登記など):-160万円
・ 譲渡費用・諸費用(仲介手数料、登記など):-180万円
・ 譲渡所得:160万円 ←この金額を使って税額を計算します

不動産を売却した時に利益が出ていなければ、税金を払う必要はありません
また確定申告も必要もないです。

住マイくん
買った時よりも、売った時が高くなれば税金が発生するよ。

建物の取得費は減価償却しましょう

建物には耐用年数があります。
そのため経費として引ける家などの取得費は、時間の経過に比例して減額されてしまうでしょう

業務用の建物費は法定耐用年数で計算できますが、非業務用の建物(自宅など)は「法定耐用年数×1.5」で計算します。

建物の取得費

建物の取得費 = 取得価額 - (減価償却費相当額or減価の額)

非業務用建物(居住用)の減価額

減価額 = 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

※建物の取得価額、95%を限度ちする。
※経過年数が6カ月以上の端数は1年とし、6カ月未満の端数は切り捨てて計算します。

建物の構造別償却率
・木造:0.031
・木骨モルタル:0.034
・鉄骨(鉄筋)コンクリート:0.015
・金属造①:0.036
・金属造②0.025

※金属造①:骨格材の肉厚が3mm以下の軽量鉄骨造
※金属造②:骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の軽量鉄骨造

不動さん
経費として引ける分は計算しておこう!

いくらで購入したかわからない場合

もしあなたが相続した場合や古くから不動産を所有している場合に、「取得費用がわからない」ということはないですか?

そんな時は、譲渡対価の5%を取得費として計算しましょう。

たとえば5500万円で売却した土地の場合、5500万円×5%=275万円が取得費です。

また取得費がわからない場合だけでなく、この方法で出した金額と実際の取得費を比べてから有利な方を選ぶこともできます。

住マイくん
いくらで購入したかわからなくでも大丈夫だね。

経費として引ける「諸費用」は?

不動産の売却価格から、仲介手数料や登記費用を「諸費用」として引く事が可能です。

また土地を購入した時に支払ったお金だけでなく、さまざまな諸費用も経費として引く事ができます。

取得費・譲渡費用として引けるもの

・ 土地や建物の購入代金
・ 仲介手数料
・ 契約書への印紙代
・ 登記費用(登録免許税・司法書士に支払った報酬)
・ 不動産取得税
・ 土地の埋め立て費
・ 地ならし等の造形費用
・ 土地の上にあった建物の解体費用

不動さん
何が経費として引けるのか知っておこう。

不動産を売却した時に使える控除の一覧

不動産を売却した時に使える控除の一覧

譲渡所得から引く事ができる特例や控除があります。
下記の控除を使うことで、税額が安くなったりかからなくなったりするでしょう。

自宅など居住用不動産の売却の場合に使える控除

・ 居住用不動産譲渡の3,000万円控除
・ 所有期間10年超の自宅を売却した場合の軽減税率
・ 居住用不動産を買い替えた場合の特例
・ 自宅を売却して損失がでた場合の特例

土地を売却する場合に使える控除

・ 長期譲渡所得の1000万円特別控除
・ 5,000万円の特別控除の特例
・ 2,000万円の特別控除の特例
・ 1,500万円の特別控除の特例
・ 800万円の特別控除の特例

住マイくん
どんな特例が使えるのかな?

 あなたの税額はどのくらい?所得税や住民税の税率

あなたの税額はどのくらい?所得税や住民税の税率

譲渡所得がわかれば、あとの計算は簡単にできます。

譲渡所得に対する税金は、2つの計算式で求めることが可能です。

・ 所得税=譲渡所得 × 所得税率
・ 住民税=譲渡所得 × 住民税率

さらに平成25年~平成49年までは、復興特別所得税が別途課税されます。

・ 復興特別所得税=所得税 × 2.1%

所得税率と住民税率

所得の種類所得税率 住民税率
短期譲渡所得(所有5年以下)30%9%
長期譲渡所得(所有5年超)15%5%

(例)譲渡所得が160万円だったときの税額

土地を売却するとかかる税金

「所得税+住民税+復興税」

譲渡所得所得税住民税復興税税額合計
短期譲渡(所有5年以下)480,000円144,000円10,080円634,080円
長期譲渡(所有5年超)240,000円80,000円5,040円325,040円
不動さん
税金がどれくらいかかるのか調べてみよう。

他の所得と合算することはできる?

不動産の譲渡は申告分離課税といって、他の所得と合算はできません
ただし同じ年に複数の不動産を譲渡している場合は、合算できます。

住マイくん
基本は合算することができないね。

確定申告をする支払時期は?

確定申告をする支払時期は?

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告を行って、所得税と復興税を納税しなければいけません。

住民税は確定申告後、5月に住民税納付書が送付されてくるので到着次第支払うことが可能です。
譲渡によって損失が発生した場合には、申告する必要ありません。

住民税の支払時期・期限例 (平成26年度の場合)

支払期限:6月30日、 9月1日、10月31日、2月2日

支払月は6月・8月・10月・翌年1月ですが、上記の通り月末日が土日の場合週明けの月曜日が納期限日となります。

不動さん
確定申告の時期も確認しておこう!

税金の節税対策

土地や家、マンションなどの不動産を売却した時に譲渡所得がかかる税金は、所有期間が5年以下、または5年超えで支払う金額に大きな差が出ます。

そしてその差額は、約2倍です。

たとえば譲渡所得は、

・ 100万円の場合は、19万円の差
・ 200万円では38万円の差
・ 1000万円では190万円もの差

となります。

あと少しで所有期間が5年を超える、というときには5年を超えてから売却した方が圧倒的に支払う税金が安くなるでしょう。

※さらに所有期間10年超の自宅を売却した場合、所得税率10%・住民税率4%に軽減される特例があります。

住マイくん
節税はしておかないとね。

この記事のまとめ

ここまで土地を売却した時の税金控除に関して解説してきました。

土地を売却する前にかかってくる税金や控除される税金に関してあらかじめ確認しておきましょう。

また土地を売却しようと思ったら不動産会社に相談した方がいいです。
しかしあなたは「どこの不動産会社にお願いすればいいのかわからない」と思いませんか?

もし不動産会社を探しているのであれば、簡単に複数の不動産会社の見積もりを見比べることができる一括査定サイトがオススメです。

不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい方は、下記の「不動産一括査定サイトとは?」をご覧ください。

 





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