土地を売却する時のデメリットは?注意点を知らないと損をする?

投稿日:2017年8月29日 更新日:

土地を売却する時のデメリットは?注意点を知らないと損をする?

住マイくん
土地を売却する準備もできたし早速査定を依頼・・・。

不動さん
ちょっと待って!!ちゃんと土地を売る時のデメリットとか注意点とか理解してる

住マイくん
・・・。してません(笑)

不動さん
ちゃんと理解してから売却しないと後から大変な事になるよ!これから、「土地を売却する時のデメリットについて」「土地を売却する前に注意するポイント」「注意点を踏まえて実践する売却方法」を解説するからしっかり理解してから土地の売却を初めてね!!

「土地を売却しようと思っているけどデメリットって何があるのかな?」
「土地の売却で注意することってあるのかな?」
「土地を売ろうと思っているけど知らないと損することはなんだろう?」

など、土地を売却する前にデメリットや注意点に関して気になっている方もいるのではないでしょうか?

慎重に進めたい土地の売却。
そんな方のために今回は不動さんが「土地を売却する時のデメリットについて」「土地を売却する前に注意するポイント」「注意点を踏まえて実践する売却方法」を詳しく解説してくれるみたいですよ!!
土地の売却で悩んでいる方は、参考にしてみてください。

土地を売却する時のデメリットは何がある?

土地を売却する時のデメリットは何がある?

住マイくん
土地を売却する時のデメリットって何があるの?

不動さん
注意点と一緒にデメリットも紹介するね!

土地を売却する前にデメリットと注意点をよく理解してから売るようにしましょう。
知らないのに売ってしまって損をしては意味がありません。

そのため、事前にしっかりと理解して対策しておくことが大切です。

例えば、土地はどのように活用されているのかによって税率が変わります。
居住用に利用するならば税率を安く抑えることもできますが、何も活用されていない土地の場合は税率が高くなります

さらに更地の土地を所有していると、無駄な税金を収め続けなければなりません。
また、相続して所有することもありますが、有効な活用手段が分からない場合は売却してしまうのも一つの有効な手段でしょう。

ただし更地の土地は活用するにも資金が必要になるので、更地の土地を欲しがっている人もある程度限定されてしまうリスクがあります。

では、まずデメリットはどんな物があるのか簡単に説明しましょう。

土地を売却する時のメリットやデメリット

土地を売却する時のメリットやデメリット

メリット

① より利回りの高い土地の購入資金にできる
② 値下がりリスクを回避できる
③ 維持費が不要になる
④ 売却したお金で続税の支払いができる(相続した土地の場合)
⑤ 支払った相続税を土地取得の経費に充て、譲渡税を免除することができる(相続した土地の場合)

デメリット

① 土地の収益が無くなってしまう
② 更地の場合は購入者が限られてしまう
③ 土地境界が複雑な場合、隣地とのトラブルに注意が必要
④ 相続登記をしなければ売ることができない(相続した土地の場合)

この様にメリットとデメリットを一通り表にしてみました。
税金面で支払いが無くなり土地を売却した分が収益になりますが、手続きが発生したり収益が合った場合は無くなってしまうデメリットもあります。

住マイくん
なるほど~。難しい~もっと詳しく解説してもらわなくちゃ!

土地の収益機会がなくなる

土地の収益機会がなくなる

土地を売却して手離すことになるので、当然ながらその土地から得られていた収益は無くなります。

不動さん
土地を使って何か収益が合った場合は、その収益は無くなってしまうよ。

売却した金額のすべてが手取りにはならない

売却した金額のすべてが手取りにはならない

土地が例えば1億円で売れたとしても、売れた金額の1億円がそのまま手に入るわけではありません

そのため、他の資産への組み替えを検討している場合は注意が必要です。

譲渡費用が発生するので、売却するにあたって、

・印紙税
・測量費
・仲介手数料

といった費用が発生してきます。
これらの合計額は、売却代金の5%程度になることもあります。

住マイくん
土地を売っても、かかった費用が引かれてしまうのか。

 譲渡税を支払う必要がある

譲渡税を支払う必要がある

売却によって発生した「利益」の部分(譲渡益)に対して、「譲渡税」として所得税と住民税がかかってきます

計算方法や税率は、

・売却する土地の所有期間
・売却する土地の使用目的

などで変わってきます。

なお、「他の不動産に買い換える」場合は「買換え特例」によって税額が大きく下がることもあります。

不動さん
いくらか税金がかかってくることも知っておこう!

土地を売却する前に抑えておきたい注意点

土地を売却する前に抑えておきたい注意点

住マイくん
デメリットは何となくわかったけど、他にも注意した方がいいこととかある?

不動さん
抑えておきたい注意点をいくつか紹介するね!

土地の売却を検討している人で、「はじめて土地を売却するので勝手がわからない」「土地売却の知識は複雑でわかりにくい」と思う方もいるでしょう。

土地を売却する時に、価格設定や契約内容の確認など複雑で理解しにくいことだらけです。
 一般的には理解が難しいことも多いですよね。

すべてを理解するのはさすがに難しいですが、絶対に知っておくべき注意点だけでも押さえておきましょう。

① 売却する土地のことを知っておく

① 売却する土地のことを知っておく

土地をスムーズに売却するためには、売却予定の土地についてちゃんと知っておく必要があります。

土地の広さはどれくらいか、どこまでが境界なのか、用途地域は何なのか、地盤や土壌の状態は大丈夫か、など土地に関する情報は非常に多いです。

 不動産会社に任せきりにするのではなく、自分でもきちんと把握しておきましょう。
もし不動産会社が広告に土地面積を間違えて記載していても、会社側は何も責任を負う必要がありません。

 自分が土地を売却するつもりで、土地の情報を裏付けしておくべきです。
不動産会社のミスを指摘できるぐらいまでに土地のことを把握しておきましょう。

住マイくん
まずは自分の土地のことをしっかり調べておこう!

② 土地の価格相場を知っておく

② 土地の価格相場を知っておく

土地の売却で最も関心が寄せられるのは売却される価格です。
土地は全く同じものが存在しないため、定価がありません。
あるのは「相場価格」のみです。

相場を基準にして、いくらの金額がベストなのかを考えて売出金額を決めることになるでしょう。

例えば、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」というサイトを利用すれば、過去の不動産取引価格が掲載されています。

 これらのサイトなどを確認して、条件が似ている土地がいくらで売れたのかを調べてみましょう。
これで不動産会社に頼らなくても相場を知ることができます。

この様に自分で相場価格を調べることも、不動産会社に提示された金額が相場とかけ離れていないか判断するのに必要不可欠です。

不動さん
売ろうとしている土地の価格を調べておこう!

③ 値下げ交渉に備える

③ 値下げ交渉に備える

売却すすめると、値段について交渉をすることになります。
また値下げ以外にも条件の交渉をされることもあります。

例えば、不要物の撤去や地盤の補整などを要求されることもあるでしょう。
法的には持ち主がやるべきことではないので、どちらが行うかは交渉次第となります。

地盤補整にもなると大きなコストが必要になるため、交渉にははっきりした態度で臨むことが大切です。
購入後に買主から交渉があって地盤検査や建物撤去などを要求される可能性もあるため、土地売買前に決着をつける必要があります。

早く売却したいからと何でもかんでも交渉をのんだり、売買後に話を先延ばしにしたりすることは絶対にやめましょう。

住マイくん
交渉があることを予想しておけば大丈夫だね!

④ 安心できる不動産会社を見つける

④ 安心できる不動産会社を見つける

自分で購入希望者を見つけて土地を売却することも不可能ではないでしょう。
しかし安心して取引を進めるためにも、不動産会社に仲介を依頼するのが普通です。

 不動産会社に必要な要素は以下の通りです。

・ 土地の査定額や売出価格を決定する
・ 購入希望者を探すために広告を出す
・ 購入希望者に土地のセールスや説明をする
・ 契約から引き渡しまでの手続きを行う。

売却に必要なすべての手続きをサポートしてくれるのが不動産会社の役目です。
しかし、中には実力がないため依頼すべきではない会社も存在します。

不動産会社にはさまざまなタイプがあるので、それぞれに強みがありますが依頼すべき会社は2種類しかありません。
それは「全国に店舗を持つ大手不動産会社」「地元で支店を持っている不動産会社」です。

この2種類の会社に勝る不動産会社は無いでしょう。
複数店舗をもつ会社は1店舗しかない会社にくらべて、情報量・ノウハウ・実績ともに桁違いです。

スムーズに土地の売却を進めたいのであれば、穴場的な不動産会社を探すのではなく信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動さん
サポートもしっかりしてくれる信頼できる不動産会社を選ぼう!

 ⑤ 境界の明示を明確にさせておく

⑤ 境界の明示を明確にさせておく

土地の売買では、売主の「義務」として境界の明示する必要があります。

土地は地続きなので、境界の明示によって売買取引の対象の範囲はどこまでなのかが明確になります。
境界の明示は売主の物件引渡義務履行の一環で必ず行わなければならないものです。

境界明示の売買契約書例

土地の境界明示に関しては売買契約書で、以下のように記載されていることが多いです。

(境界の明示および確定測量図の作成)

第〇条 売主は、買主に本件引渡しのときまでに、現地において隣地との境界を明示する。

2  売主は、その責任と負担において、隣地所有者等の立会を得て、測量士または土地家屋調査士に標記の土地について確定測量図を作成させ、引渡のときまでに買主に交付する。

境界が未確定の場合は、引渡しまでに隣地の所有者と境界を確認しておくことが必要となります。

また、確定測量図とは隣地と公道との境界ラインが全て確定していることを示す図面です。
確定測量図が手元のいな場合は、境界が未確定の可能性が高いので早めに境界確定の準備をしましょう。

住マイくん
境界は先にハッキリとさせておこう!

デメリットや注意点を踏まえて実践するべきこと

デメリットや注意点を踏まえて実践するべきこと

住マイくん
デメリットと注意点が分かったからこれで完璧かな?

不動さん
ちょっと待って!それらを含めて実践して欲しいことを最後に紹介しておくね!

土地を売却する時に必ず必要になってくるのが「査定」です。
査定とは不動産会社に依頼をして、自分の所有している土地がどれくらいの価値を持っているのか判断してもらうことです。

土地売却をするのであれば査定は絶対にしなければいけません。

今までの査定は、不動産会社に直接行ったり電話をしたりして査定依頼をしていました。
この方法では、査定結果が出るスピードも遅く、数日後以上待たされるものでした。

そのため、数社分の査定を取ろうと思うとかなりの時間と手間が必要になるため、1社だけの査定にとどまることも多くありました。

しかし、最近ではインターネットの普及によってかなり手間も省けて簡単になりました。
さらに複数社に一括査定できる「一括査定サイト」も登場して、効率的に査定結果を手に入れることができるようになりました。

そして、土地の売却をするのであれば一括査定サイトを使うことが常識になったのです。

住マイくん
一括査定サイトを使って自分を土地の価値を調べてみよう!

一括査定サイトを使いこなすためのポイント

一括査定サイトを使いこなすためのポイント

一括査定サイトが普及したことによって、誰でも簡単に複数社の土地査定が手に入るようになりました。

しかし一括査定サイトをただ使うだけでは、土地売却を成功させることはできません。
上手く使いこなすことが土地売却成功への第一歩となります。

そこで一括査定サイトを上手に使いこなすためのポイントについて解説しましょう。

不動さん
一括査定サイトを使う前にポイントを解説するね。

 簡単に計算できない土地の価値を調べられる

一口に「土地」と言っても様々な「属性」があります。
宅地・農地・雑種地などの「種類」が違ったり、都市部や地方など「地域性」が違ったりなどです。

しかし、どの「属性」も価値を算出する方法自体はすべて一緒です。
国によって決められた「路線価」や「地価」などの基準値を、土地面積に合わせて乗算すれば算出することが出来ます。

基準値が分かれば誰でも価値を計算することができるのですが、なかなか上手くいかないのが土地の難しいところです。
実は地域によって明確な基準値が定められていない場合があるのです。

そうなると価値を決めるための基準値がないので、価値を計算する方法がありません。
また、農地や雑種地は明確な基準値すらもないため計算による価値の算出がそもそも不可能です。

農地、雑種地、基準値がない地域の価値を算出するには、過去の売買事例を使うしかありません。
売却したい土地周辺で売買された土地を探して「売れるだろう金額」を予想することになります。

そのため、過去の売買事例を蓄積しているのは不動産会社になるので、一般人だけでは価値の算出は不可能で不動産会社の力を借りるしかありません。

一括査定サイトをつかえばどんな「属性」の土地だろうと、必ず価値を計算してくれます
しかも、たった一回の申し込みで複数社の見積もりが手に入ります。

そして全ての査定結果を比較すれば、精度の高い「土地の価値」がわかるはずです。

住マイくん
自分でいろいろ調べるデメリットを補えるね!

土地の売却に特化した不動産会社を見つけれる

現在、全国にはおよそ12万社以上の不動産会社があります。

これだけ多くの不動産会社生き残っている理由を知っていますか?
 実は不動産会社もそれぞれ専門分野を持っていて、得意分野を特化させていることによって棲み分けを行っているのです。

特化している種類には、 土地、戸建て、マンションとそれぞれの分野があります。
そこで土地を売却するのにマンションに特化した会社に売却依頼なんて絶対嫌ですよね?

しかし、どうやって土地に特化した会社かどうかを見分けることが出来るのでしょうか?
その方法は、一括査定サイトを使って「土地に特化した」会社を探してみましょう。

一括査定サイトを利用すれば、土地の専門家である会社が査定をしてくれます
なので、こちらがピックアップする必要もなく会社側から名乗りを上げてくれます。

このように一括査定サイトを上手く使うことができれば、全くの素人でも土地に特化した不動産会社を素早く探し出すことができます。

不動さん
土地の売却に強い会社を簡単に見つけることが出来るね。

所有している土地の強みと弱みがわかる

一括査定サイトを活用することで、短い時間で複数の会社から査定結果をもらうことが出来ます。

不動産会社に出してもらった査定結果にはどんな事が書かれているか知っていますか?
売却予想金額が記載されているのは、誰でも知っていると思います。

それ以外に書かれていることは、あなたの土地の強みや弱みが書かれています。

「周辺の買い物施設が充実している」「角地だから」「平坦地なのが良い」などのあなたの土地が持っている「強み」を明確に記述してくれています。

他にも「接道している道が狭い」などの「弱み」もしっかり指摘してくれます。
自分の土地の強みや弱みなんて、客観的視点がないとなかなかわからないと思います。

しかし、一括査定サイトを上手く使うことで自分の土地の強みや弱みを簡単に知ることができるんです。
弱みと強みを知ることができれば売却活動の時に非常に助かります。

売り出す時の広告には、強みを全面的に出しましょう。
あなたの土地にしかない強みに惹かれて多くの購入希望者が集まるはずです。

また、契約前にはしっかりと弱みを伝えるようにしましょう。
弱みをあらかじめ知ってもらうことで購入後のトラブルを未然に防ぐことが出来ます。

弱みを先に伝えることで購入希望者の信頼を得ることもできるはずです。
このように強みと弱みを知っている状態での売却活動は、取引のクオリティーが格段に上がります。

きっとスムーズに売却することができるでしょう。

住マイくん
所有している土地の特長について簡単に調べることができるね!

ここまで、土地を売却する時のデメリットや注意点について詳しく解説してきました。
どんなところに気を付ければいいかを先にしておくことで未然にトラブルをふせぐことが出来ます。

売ろうと思っている土地について詳しく調べておきましょう!

また、土地のことを調べた上でどこの不動産会社に依頼しようか迷っている方は、下記の「どこの不動産会社に依頼するか」をご覧ください。

どこの不動産会社に査定依頼する?誰も知らない内緒の選び方教えます





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