土地を売却する時に必要な書類！事前に準備する物と入手方法

「土地を売却しようと思うけど、事前に必要な書類はあるのかな？」
「土地を売る時の必要書類って何を用意した方がいいのかな？」
「必要な書類はどこで手に入るんだろう？」

など、土地の売却を考えた時に、必要になる書類をそろえておきたいと思い方もいると思います。

そこで、不動さんに「土地を売却する時に必要な書類」「シーン別の土地売却に必要な書類」について詳しく聞くことにしました。
土地を売ろうと考えている方は事前準備として参考にしてください。

土地の売却では何の書類が必要か

まずは、土地の売買をする時に必要となる書類と状況によって必要となる書類があるのでそれぞれを解説していきます。

通常であれば必要になる書類一覧

まずは、必ずと言っていいほど必要になる書類を紹介します。
詳しくは下記の一覧を確認下さい。

これだけは最低限用意しておきましょう。

状況によって必要になる書類一覧

次に、場合によっては必要になってくる書類を紹介します。
詳しくは下記の一覧をご覧下さい。

人によって必要になる書類なので、とりあえずはどんな書類があるのか確認しておきましょう。

基本的に必要となるのは、登記関係の書類と本人確認用の書類です。

次に、これらの書類はどこで手に入るのかを確認していきましょう。

法務局に行けば手に入る書類一覧

先ほど紹介した書類の中で、法務局に行けば手に入る書類を紹介します。
それぞれの書類を用意する時にどこで手配が出来るのか確認しましょう。

登記簿謄本（登記事項証明書）

不動産の取引する時に一番重要な書類が登記簿謄本です。
これには不動産の権利関係や土地の地積など様々なデータが記載されています。

この書類は各地にある登記所（法務局本局や支局、出張所）で取得することが可能です。
また、電子化されている場合は「登記事項証明書」を取得すれば問題ありません。

登記済権利証・登記識別情報

不動産の所有者として本人確認を行うために必要な書類が「登記済権利証」です。
これは不動産の取得した時に所有権を登記すると登記所から交付される書類です。

また、再発行が出来ない書類なのでとても重要な書類です。

また、この書類を紛失して「所有権移転登記」や「抵当権設定の陶器」などを行う場合は下記の方法を選ぶ必要があります。

地図（公図）

不動産を売却する時には隣地も含めた土地の区画が示されている地図が必要となります。
登記所で取得したものが一番いいですが、一般に売られている地図でも代用可能です。

また、公図は以前に作成された地図なので、現在の地図とは面積などがズレている可能性があります。

公図自体は登記所で取得出来きますが、もし公図しか無いような土地だと地積測量図の提出を求められる可能性もあります。

土地測量図・境界確認書

土地を売却する時に面積や境界が曖昧なままでは、売却後にトラブルが起きる可能性が増えてしまいます。
なので、この書類を準備することをオススメします。

なお、全ての土地が登記所で登録をされているわけではありません。
登録されていない場合は土地家屋調査士に依頼して作成する必要があります。

【要確認】土地の所有者が持っている書類一覧

次に土地の所有者が持っている書類を紹介します。
紛失している場合は再発行などが必要になるので、予め確認しておくようにしましょう。

手配に時間がかかる物もあるので注意が必要です。

固定資産税納税通知書・課税明細書

毎年1月1日時点の所有者には、5月以降のタイミングで固定資産税、都市計画税の納税通知書、課税明細書が送られてきます。
これらの書類は固定資産税評価額や税額が記載されているので査定の参考に使ったりします。

紛失してしまっている場合は、固定資産公課証明書で代用をすることが出来ます。
市税事務所もしくは、区役所などの窓口で発行してもらいましょう。

不動産取得時の契約書・重要事項説明書

不動産を取得した時の売買契約書や重要事項説明書には、買主に説明しなければならない特記事項が書かれています。

そのため、自分の認識と特記事項に違いがないか確認するために用意しておいたほうがいい書類です。

預貯金口座情報

高額取引をする不動産売買の場合、現金を手渡しで受け取ることは余りません。
ほとんどが振込によって代金受取が行われます。

なので、売却代金を振り込んでもらうための口座情報を準備しておく必要があります。

ローン残高証明書

売買契約自体には直接必要ありませんが、契約実務上必要になるものなので準備しておきましょう。

もし土地を売却してもローンを全額返済できない場合は、先に資金調達をしておく必要があります。
その対応が必要かどうかを見極めるために、ローン残高証明書が必要になります。

銀行で発行する場合は早ければ当日、遅くても3日以内には対応してくれます。
可能であれば売却額を決める段階で手元に用意して置くことをオススメします。

本人確認をするのに必要な書類

次に本人確認をするために必要な書類を確認しておきましょう。
詳しくは下記の一覧を確認下さい。

身分証などは発行に時間が必要だったりします。
予め確認しておいて、必要であれば先に発行の手続きをしておきましょう。

本人確認書類

運転免許証がよく使われますが、持っていない場合はパスポートや住基カードなど顔写真付きの証明書が必要になります。

不動産の不正取引を防止するために絶対必要になるので、事前に準備しておくようにしましょう。

実印・印鑑登録証明書

不動産を売却する時は、実印を使って書類に押印することが一般的です。
実印は役所に印鑑登録をする必要があるので、もし実印登録をしていない場合は早めに登録しましょう。

そして「この印鑑が実印である」ことを証明するのが印鑑証明書です。
多くの場合は、発行してから3ヶ月以内の印鑑証明書が必要になること多いので注意しましょう。

住民票・戸籍の附票

売却する不動産の登記簿に記載している住所と現在の住所が違う場合に住所履歴を確認するので住民票が必要となります。
また、住民票だけでは住所履歴を証明できない時は戸籍の附票が必要です。

これも印鑑証明書と同様に発行から3ヶ月以内の書類に限って有効としている会社が多いので注意しましょう。

土地の売却に必要な書類【シーン別】

最後に「不動産売却を依頼する際に必要になる書類」「売買契約する際に必要な書類」「確定申告に必要になる書類」の3種類を分けて紹介しておきます。
自分の必要なシーンに合わせて準備を進めて下さい。

下記にそれぞれの必要書類について説明しておきます。

売却を依頼する時に必要な書類一覧

まずは、売却を依頼する時に必要な書類の一覧です。
どんな書類を用意しておくかは下記を確認下さい。

必要書類	マンション	一戸建て	土地
登記済権利書	○	○	○
売買契約書	△	△	△
重要事項説明書	△	△	△
土地測量図・境界確認書		△	△
図面や設備の仕様書など	△	△
固定資産税・納税通知書	○	○	○
マンションの管理規約	△
マンションの維持費など	△

※表の記号は、「○は必ず必要なもの」「△はあった方がいいもの」です。

これらの準備物に関しては不動産会社によって解釈が異なります。
必ず一度依頼する不動産会社に確認を取っておきましょう。

売買契約をする時に揃えておく書類一覧

次に、売買契約を結ぶ時に必要になってくる書類を紹介します。
後から足りない物が出てこないように下記の表を確認して下さい。

必要書類	マンション	一戸建て	土地
身分証明書	○	○	○
実印	○	○	○
印鑑証明書	○	○	○
住民票	○	○	○
銀行口座の通帳	○	○	○
ローン残高証明書	○	○	○
登記済権利書（権利証）・登記識別情報	○	○	○
建築確認済書		△
検査済書		△
建築設計図書		△
設備に関する説明書	△	△
物件のパンフレット	△	△

※表の記号は「○は必ず必要なもの」「△はあった方がいいもの」です。

後から手間取らないように無い物は先に手配しておきましょう。

確定申告をする時に必要な書類一覧

3つ目に「確定申告」をする時に必要な書類を紹介します。

個人が居住用財産を売却して譲渡損失が発生した場合、給与所得と損益通算をすることが可能です。
その時に必要な書類になります。

パターン	買換えの場合	売却の場合
特例の種類	居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例	居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例
必要書類	課税所得計算明細書・除票住民票・譲渡資産の登記事項証明書・買換え資産の登記事項証明書・新しい住民票・住宅借入金の残高証明書(買換え資産のもの)・必要に応じて添付書類(税務署から個別指導がある場合)	課税所得計算明細書・除票住民票 譲渡資産の登記事項証明書・住宅借入金の残高証明書(譲渡資産のもの)

それぞれの必要書類の入手先は以下の通りです。

書類	入手先	金額
課税所得計算明細書	税理士	20～50万円
住民票	市町村窓口	300円
登記事項証明書	法務局	1通600円
住宅借入金の残高証明書	金融機関	基本無料

以上、不動産売却に必要な書類一式について見てきました。

次に不動産売却の必要書類の書き方と注意点について解説します。

必要書類の作成方法と注意点

土地を売買する時に必要な資料で、自力で作成しなければならない書類というものは基本的に有りません。

売買や引渡しの時に必要となる売買契約書、重要事項説明書、固都税等の清算金計算書は不動産会社が作成してくれます。
他にも、確定申告の時に必要となる課税所得計算明細書は税理士が作成してくれます。

また戸建住宅の場合で、もし敷地境界が確定していない場合は境界確認書を作る必要があります。
境界明示は売主の義務なので、無い場合は土地家屋調査士に依頼して作成します。

物件によって変わりますが、境界確認書と越境の覚書の作成に必要な金額は50～60万円が一般的な金額です。

各専門家への依頼費用は以下のようになります。

依頼先	作成書類	費用
不動産会社	売買契約書・重要事項説明書・補足資料・各種清算金計算書・領収書等	売却額の3％+6万円
司法書士	所有権移転登記・抵当権抹消登記	10万円程度
土地家屋調査士	境界確認書と越境の覚書(物件が戸建で書類がない場合)	50～60万円
税理士	課税所得計算明細書(確定申告する場合)	20～50万円

確定申告をする時の取得費計算には注意

確定申告をする時に課税所得計算明細書を作成する場合は、売却した物件の「取得費」を明らかにする必要があります。

取得費に含まれる費用は以下になります。
購入当時の資料が残っているか確認しましょう。

これらはいずれも購入した当時の資料が必要になります。

そのため、紛失してしまっている場合も多いです。
もし、紛失していて実際の取得費が分からない場合は、譲渡価額の5％が概算取得費となってしまいます。

そうなると、譲渡損失の繰越控除の特例を受けることが出来なくなってしまうので注意が必要です。
まずは、売却した不動産を購入した時の売買契約書が残っているかどうかを確認しましょう。

それでは最後に不動産売却をスムーズに行うコツについて見ていきます。

土地の売却をスムーズに済ませるコツ

不動産の売却は金額が大きく法律的な権利と義務も難しいので、各種専門家に依頼しながら進めるのが一般的です。
そして、司法書士や土地家屋調査士などは不動産会社が手配してくれます。

また不動産会社によっては税理士も紹介してくれます。
この様に不動産会社を間に入れることで売買全体をスムーズに進めてくれます。

この不動産会社を間に入れることが不動産売却をスムーズに行うコツになります。
ただし、地方の小さな更地のように、ものすごい少額取引となる場合もあります。

このような場合でも登記は必要になるので、最低でも司法書士が必要となります
もし、司法書士費用をかけたくない場合は、法務局に行って自力で登記を行うことは可能です。

金額が少額で建物もなく抵当権も付いていない更地であれば、不動産会社を使わない売買をしてもいいかもしれません。

ここまで、土地を売却する書類について詳しく解説してきました。
売却をする前にどんな書類が必要になるのかを知っておくことが必要です。

後から足りない書類が出てこないようにしっかりと確認しておきましょう。

また、書類をしっかりと準備した上でどこの不動産会社に依頼しようか迷っている方は、下記の「どこの不動産会社に査定依頼する？」をご覧ください。

どこの不動産会社に査定依頼する？誰も知らない内緒の選び方教えます