「土地を売りたいけど手続きはどんな風に進めて行くの？」
「手続きの手順を詳しく知りたい！」
「土地を売却するまではどうやって進めるの？」
など、土地を売ろうと考えた時にどのように売却までを進めたらいいのかわからない方も多いと思います。
そこで今回は不動さんが、「土地を売却する手続き前の手順」「土地を売却する手続きの手順」について詳しく解説してくれるみたいですよ？
土地を売ろうと思っている方やこれから売る事を考えている方は参考にしてみてはどうでしょうか？
土地を売却する手順と流れ
「土地を売りたいけどどのように進めたらいいのだろう？」など、どのように土地を売りに出したらいいのかと悩まれている方もいると思います。
そこでまずは、土地を売却する時の大まかな手順をまとめました。
① 境界杭を調べる
② 地積測量図と実測図を確認
③ 土地の査定を行う
④ 不動産会社と媒介契約を結ぶ
⑤ 売却活動をはじめる
⑥ 見学者の対応をする
⑦ 購入希望者と交渉をする
⑥ 申込と契約を済ませる
⑦ 引渡し
土地の状況や売主によっても違ってきますが、全てを完了するのに5ヵ月～半年ほどの期間がかかると言われています。
上記に期間は、すべてがスムーズに進行した場合の期間です。
一般的に一番時間がかかるのが買主を見つけることです。
親戚や知り合いなどに土地を売却する場合は関係ないのですが、これから買主を見つける場合には不動産会社にお願いするのが一番の近道です。
不動産会社選びも重要ですが、なかなかどこの不動産会社がいいのかわかりませんよね。
そんな時は、不動産売却一括査定サイトを使ってみるといいかもしれません。
不動産会社によって査定額はさまざまですが、いろんな会社を比べることによって、より高く売り出してくれる会社を選ぶこともできますし、気の合う営業さんに会えることもあるかもしれません。
詳しくは別記事（【最新版】不動産一括査定サイトとは？サービス内容や特徴を徹底解説）で詳しく説明していますのでチェックしてみてくださいね。
それでは、それぞれに関して詳しく解説していきましょう。
まずは境界杭を調べる【土地を売却する手順１】
まずは、土地の隅にある境界杭を調べます。
境界杭とは土地を区切っている印のことをいい、石や金属でつくってあるものがあります。
この境界杭が土地の隅を明示しているので、自分の土地の範囲を証明してくれます。
しかし、境界は石や金属でできていて道路と接している部分もあります。
そのため、何かの拍子で破損すること少なくなりありません。
破損してしまうと自分の土地の範囲を証明できなくなります。
そのため、もう一度境界杭を打つための「測量」が必要になります。
地積測量図と実測図を確認する【土地を売却する手順2】
また、境界杭があったとしても測量をしたという証明の「地積測量図」や「実測図」がなければ広さを証明できません。
そのため、もしこのような図面がないときには再度測量が必要になります。
土地を売買する時には、まず地積測量図や実測図があるかを確認しておきましょう。
査定をして媒介契約をする【土地を売却する手順3】
次に、査定と媒介系契約についてです。
まず、土地を売ろうと思ったら「この土地はいくらくらいで売れるのか？」という「査定」を不動産会社に依頼します。
査定自体は無料なので、何社に依頼しても問題ありません。
査定は、まず簡単な情報だけで査定をする「机上査定」を行ってから、実際に土地を確認する「訪問査定」を行います。
その訪問査定の結果を受けて不動産会社を選定します。
そして、選定した不動産会社と「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは「選んだ不動産会社に土地の売却を依頼します」という内容の契約です。
売却活動から交渉まで【土地を売却する手順4】
不動産会社と媒介契約を結んだら売却活動を行います。
売却活動とは、広告などで購入希望者を集客して見学者の対応と交渉を行うことです。
また、これら一連の売却活動は不動産会社が全て行います。
また、仮に売却活動が上手くいかなかったら広告戦略や販売戦略を練り直して、売出価格の変更をする場合もあります。
申込・契約と引渡しを行う【土地を売却する手順5】
購入希望者の対応と交渉が終わると、申込みと契約に移ります。
まず、申込みをすることで資金計画を確定させます。
そして、申込みから約1週間以内に、売買契約を締結するという流れです。
売買契約を締結してからは、売主は抵当権抹消手続きと引っ越し手続きを行います。
その手続きが終われば、物件を買主に引渡して売却は全て完了です。
引渡し時期は、売買契約締結から1か月～2か月以内になります。
土地を売却する手続きの手順
土地の売買は単純な取引ではありません。
多くの時間が必要になり、金額も大きい取引になります。
初めて土地を売却する方は、「売却をするときの手続きを知りたい」「相続した土地を売却する時の手続きを知りたい」「簡単に手続きが出来る方法があるなら知りたい」と思っている方も多いと思います。
そこで、ここからは土地を売却する時の手続きについて流れや必要書類、自分で行う方法などを解説していきます。
土地の売却で必要な手続きの流れ
初めに土地を売却する時に必要な手続きの流れから説明します。
不動産の売却には、
① 売買契約の締結
② 決済と引渡
の２つのステップがあります。
この売買契約の締結と決済や引渡は、別の日に行うのが普通です。
特に決りはありませんが、売買契約を締結する1か月後に引渡しを行う場合が多いです。
「売買契約の締結」はどんな流れや費用が必要？
「売買契約の締結」では、契約書の締結を行います。
売主と買主が同席して、売買契約書の読み合わせ、押印、本人確認、手付金の授受を行います。
その時に必要な書類は以下になります。
| 持参物 | 備考 |
|---|---|
| 実印 | 実印登録しているもの |
| 印鑑証明 | 3カ月以内に発行のもの |
| 権利証又は登記識別情報通知書 | 自分で保管しているもの(真の売主であることを買主に示すため) |
| 本人確認資料 | 運転免許証など |
| 印紙代 | 契約書に貼り付ける分 |
また、売買契約の締結をする当日の流れは以下の通りです。
① 売主と買主の挨拶：軽く挨拶をします。簡単にお礼や感謝を伝えるのが良いでしょう。
② 契約書と付帯設備の説明や確認：買主に不動産会社から説明をしてもらいます。説明内容が間違っていないかしっかり聞いておいてください。
③ 契約書に記名と押印：契約書に押印します。実際は間違いを防ぐために、あらかじめ押印して形式的に取り交わします。
④ 手付金の受け取り：金額が大きくなければ現金で受け取ることもできます。振込をする場合は着金確認をしましょう。
⑤ 今後のスケジュールを確認：引渡までのスケジュールを確認します。
「売買契約の締結」で発生する主な費用は「契約書の印紙代」です。
印紙代は売却金額によって異なるので、詳細は国税庁のHPをご確認ください。
次に、決済と引渡しについて説明します。
「決済と引渡し」はどんな流れで費用はいくら？
決済と引渡しは買主が住宅ローンを組む金融機関で、売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関が全て揃って行います。
そして、引渡しでは残代金の受領と物件の引渡しを行います。
引渡し時に必要な書類は以下のものになります。
| 持参物 | 備考 |
|---|---|
| 実印 | 実印登録しているもの（司法書士用） |
| 印鑑証明3カ月以内に発行のもの（司法書士用） | 3カ月以内に発行のもの（司法書士用） |
| 権利証または登記識別情報通知書 | 自分で保管しているもの(司法書士用) |
| 固定資産税・都市計画税納税通知書 | 当該年のもの |
| 管理費、修繕積立金の額の確認書 | マンションの場合 |
| 住民票 | 登記名義人変更登記が必要な場合のみ |
| 固定資産税評価証明書 | 当該年のもの |
| 鍵 | 複製も含め現存する個数を全て持参 |
| 複製も含め現存する個数を全て持参 パンフレット・管理規約・使用細則等 | 物件関係書類の原本 |
| 抵当権抹消書類 | 金融機関に持参させる |
| 本人確認資料 | 司法書士用 |
「決済と引渡し」当日の流れは以下の通りです。
① 登記申請の手続き：同席している司法書士に登記必要書類を預けることです。司法書士は、引渡し後に法務局に移動して登記手続きを行います。
② 融資実行依頼：買主への融資を行います。
③ 残代金の授受：残代金の振込がされているかを確認します。
④ 諸費用の精算：固定資産税等の諸費用の精算ルールは先に決めておきます。残代金は精算後に入金します。ここでは清算書の授受だけを行います。
⑤ 書類の交付：売主が所有しているパンフレット、管理規約、使用細則等の書類を買主へ渡します。
⑥ 物件の引渡し：売主から買主へ土地を渡すことで物件の引渡とします。
⑦ 司法書士と不動産会社へ報酬を支払う：売主から支払うべき報酬を振込みます。
「決済と引渡し」で発生する主な費用は以下を確認下さい。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 抵当権抹消費用 | 法書士費用はエリアや物件の状況によって変わりますが所有権移転登記であれば5万円程度が目安となります。 |
| 司法書士手数料 | 1物件1,000円 |
| 仲介手数料 | 売買価格×3％+6万円が一般的です。 |
相続物件を売る時の流れ
もし、相続した土地だったとしても、基本的に流れは同じです。
しかし、相続した直後の遺産分割協議前の売却は注意が必要です。
2人以上の相続人がいる場合は、相続財産を相続人全員の物になります。
そのためこの時点で売却を行うと共有物の売買になりますが、共有物は他の共有者全員の同意がなければ売却することができません。
そのため、1人でも売却に同意しない共有者がいれば売却することはできなくなります。
急ぎの売却時でも、全員の同意を得て共有状態のままで売却する必要があります。
この場合でも、相続人全員で共有名義の登記をしておくことが必要です。
次に土地の売却方法について説明していきます。
土地売却の手続きは誰が行うのか
不動産を売却するとき、どんな売却方法があるのかを確認しましょう。
以下の３つが売却する方法です。
・ 売却の全てを依頼する方法
・ 売却の全てを自分で行う方法
・ 売却の一部を依頼する方法
これらの内に何がベストなのかを選ぶため、誰に依頼をするか確認しましょう。
土地の売却を依頼するのは誰？
通常、土地の売却は売主と買主の他に、司法書士、金融機関、不動産会社が関わります。
まずはこれらの役割について説明します。
| 関係者 | 役割 |
|---|---|
| 司法書士 | 所有権移転、抵当権抹消登記等の登記関係の処理を行う。 |
| 金融機関 | 抵当権の抹消 |
| 不動産会社 | 買主探索、重要事項の説明、精算額の計算 |
では、どんな時に依頼するのでしょうか？
売却の全てを依頼する場合
一般的に、住宅ローンがある個人の居住用財産を売却するには、司法書士、金融機関、不動産会社が必要となります。
この時のデメリットは、それぞれの人たちに手数料を支払う必要があることです。
売却の全てを自分で行う場合
抵当権（ローンがない）のない更地を、隣地の人に売却するような場合は、全て売主と買主だけで行うことも可能です。
買主が隣地所有者の場合は、買主を探す必要もないので不動産会社に依頼する必要はないです。
また、隣地であれば都市計画法や建築基準法といった公法上の規制も同じなので、買主に不測の損害を与えるようなこともありません。
そのため、買主は重要事項の説明を受ける必要もありません。
また抵当権が付いていなければ、金融機関に抵当権抹消の手続きは依頼しなくてもいいでしょう。
基本的には隣地に抵当権がない更地を売るような売買は、不動産会社や金融機関は不要となります。
なお、所有者移転登記には注意が必要です。
自分たちのみで不動産売買を行う場合でも、最も難しいのは所有権移転登記となります。
これについては、売主と買主と一緒に法務局に行ってください。
法務局は無料で所有権手続きの方法を教えてくれます。
また、司法書士に依頼しなくても所有権移転をすることは可能です。
例えば、売買総額がとても小さい地方の更地取引などは、少しでも費用を節約したい時に売主と買主が所有権移転を行うといったケースはよくあります。
売却の一部をお願いする場合
一部を依頼する場合は、自分の知っている買主に不動産を売却する場合になります。
例えば、親族間の取引や隣地へ売却する時です。
この場合は買主を探す必要がありません。
知っている者同士ならば、後から揉める可能性も低くなります。
そのため不動産会社に依頼する必要はありません。
しかし、契約書の内容が不安で不動産会社に依頼する人もいます。
そのため結局のところ不動産会社を間にいれることはあります。
また知っている買主に売る場合は、自分たちで所有権移転を行うことも可能です。
しかし、抵当権が付いている物件だと、金融機関が司法書士無しで登記変更を行うことを嫌がります。
そのため司法書士に依頼しない場合は、抵当権のない物件の売買に限られるでしょう。
最後に、スムーズに不動産売却を進めるためのコツについてお話しします。
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スムーズに土地を売却するコツ
不動産売却をスムーズに行うポイントは「売買契約の締結」から「決済・引渡」までに、不動産会社、金融機関、司法書士などの関係者と事前に打合せを行っておくことでしょう。
事前の打合せが不十分だと、決済と引渡の時に不足資料や確認漏れが発生してしまいます。
また決済と引渡までに引き渡しを完璧に行う必要があります。
引渡前に一度、不動産会社にチェックしてもらいましょう。
ここまで、土地を売却する時の手順や手続きの流れを解説しました。
土地をスムーズに売却するにはどのような流れで進んで行って、何が必要なのか知っておくことです。
事前にしっかりと準備をして後でトラブルなどにならないようにしましょう。
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土地を売却する前の準備について知りたい方は、下記の「不動産売却前に準備をするべきこと！」をご覧ください。
