土地を売却する時の手数料や費用は？自分で計算してみよう！

「土地を売却しようと思っているけど、その時に手数料がかかることはあるのかな？」
「土地の売却でかかる手数料と費用は何だろう？」
「土地を売る時にかかる手数料と費用は誰にどれだけ払えばいいんだろう？」

など、土地を売ろうと考えた時に「何か手数料はかかるのか？」また、「それは誰にどれだけ払えばいいのだろう？」と疑問に思う方もいるかもしれません。

そこで今日は、不動さんが、「土地を売却する時にかかる手数料と費用」「土地の売却でかかる費用の計算式」について詳しく解説してくれるみたいです。

土地の売却でどんな手数料がかかるのか疑問に思っている方は、参考にしてみてください。

土地を売却する時に必要な手数料と費用はいくら？

土地の売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、さまざまな費用によって減ってしまいます。
しかし、場合によっては費用が発生しなかったり、支払う費用が少なかったりと、金額も人それぞれです。

その中でも支払う金額が大きいのは、不動産会社に支払う仲介手数料になります。
だいたい売却価格の3%強を支払うことになるので、例えば3,000万円で売ると100万円以上かかります。

また、不当に仲介手数料を請求してくる悪徳な不動産会社もいたりするので十分に警戒したいところですが、それ以前に仲介手数料のことを正しく理解していないと、不動産会社の請求金額が正当か不当な金額か判断できないでしょう。

土地を売却する時に必要な仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼することで、不動産会社は買主との間に入って契約を仲立ちしてくれます。

通常は、個人で広く一般に物件を紹介するのは難しくトラブルも多いことから、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産会社は、自社の顧客に売却物件を紹介したり、広告の掲載をして購入希望者を集めたりして依頼のあった物件を売るための営業活動をしてくれます。
そして、購入希望者が見つかり依頼者と買主がの買契約が成立したとき、仲介してくれた報酬として不動産会社に支払うお金が仲介手数料です。

これは買主の立場でも同じで、不動産会社に仲介をしてもらって売主と売買契約を結ぶので買主にも仲介手数料が発生します。

仲介手数料が発生するのはいつ？

仲介手数料は、売買契約が成立して初めて請求権が発生する仕組みです。

そのため、購入希望者と引き合わせるだけでは仲介手数料を支払う義務はなく、不動産会社が行った営業活動についての広告費等も支払う義務はありません。

これは購入希望者と金額の交渉が折り合わないので結果断ることになっても同じです。
売買契約が成立するまで、売主が不動産会社に支払う費用はないと覚えておきましょう。

ただし、通常に行われる営業範囲より特別な対応を依頼すると、その費用は売主の負担になるので注意してください。

仲介手数料の上限

依頼主が不当な請求を受けないように、不動産会社が受け取る仲介手数料は法律で上限が定められています。
また、仲介手数料には手数料額に対して消費税が発生します。

売買価格	仲介手数料	消費税8%	消費税10%
200万円までの部分	5%	5.4%	5.5%
200万円を超えて400万円までの部分	4%	4.32%	4.4%
400万円を超える部分	3%	3.24%	3.3%

400万円までは200万円ごとに区切って計算する必要があるので面倒ですが、400万円以上になれば速算式によって税込価格を求めることが可能です。

また、法律で定められているのは上限額なので、不動産会社が受け取るべき仲介手数料の金額ではないことに注意が必要です。
つまり、仲介手数料を無料にしても法律に違反はしません。

仲介手数料は割引することは可能

ほとんどの不動産会社は、仲介手数料の上限額を請求してくるでしょう。
法律の範囲内で請求するのは正当な請求になるのでいいですが、仲介手数料を交渉して少しでも値引きすることはできないのか？と思いませんか？

不動産会社にとって仲介手数料は、唯一の収入なので値引きはいいとしても仲介手数料を無料にしてもらう交渉するのは無理でしょう。

しかし、仲介手数料は買主も支払うため、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料をもらう場合は交渉する余地がある可能性はあります。

一方で、買主を仲介しているのが他の不動産会社だった場合は、売主からの仲介手数料しかもらえないので値引き交渉は相当難しいと思います。

仲介手数料が無料や半額になることも

仲介手数料を上限額まで請求することは不動産業界では当たり前になっていました。

しかし、価格面で差別化をして顧客を集めたい一部の不動産会社では、仲介手数料を無料や半額にするサービスが増えてきています。
とはいっても、片方からの仲介手数料しか得られない不動産会社は、無条件に無料や半額にするわけにもいかないので、次のようなパターンに分かれます。

特に③の場合は、不動産会社の収入が半額になってしまう、薄利多売型の営業をしなくてはならないので都市圏のように流通量の多い地域でみられます。

また、コストが多くかかる紙媒体での広告をしないで、インターネットでの営業に限定することで、仲介手数料の半額を実現している不動産会社もあるようです。

仲介手数料を払うタイミング

普通は、売買契約が成立すればいつでも不動産会社は仲介手数料を全額請求することが可能です。
しかし実際には、売買契約の成立時と決済時に分けて支払うケースが多いです。

これは、売却代金の受け取りが売買契約の時ではなくて、後日に設定される決済日になることが多いのと売買契約が成立しても解除になることがあるためです。

売主が１番いいのは契約どおりに売却代金を全額受け取り、その中から仲介手数料を支払うことです。
一括にするか分割にするかと支払い時期を、あらかじめ不動産会社に確認しておくと安心でしょう。

土地を売却する時に必要な費用

売却すると決めて不動産会社へ仲介依頼をして売り出すまでは、特にかかる費用はありません。
しかし、売り出す前に引っ越しをする場合など、場合によっては費用がかかることもあります。

ここからは、売却からの流れに沿って諸費用の解説をしていきましょう。

売買契約を結ぶ時に必要な費用

売買契約では、売買契約書に収入印紙を貼り付ける決まりがあります。
これは印紙税を納付するためで、収入印紙を貼り付けることで納付の代わりになります。

印紙税額（収入印紙額）は、売買価格によって異なるので予め確認しておきましょう

また、売買契約が成立すると買主から売主に、売買価格の10%程度を手付金として支払うのが普通です。
この時に手付金を現金で受け取るのであれば、領収書にも収入印紙が必要です。

収入印紙代の節約と支払いを確実に証明するため、手付金を銀行振込にすることもあるので買主に確認しておきましょう。
また、売買契約の段階で不動産会社に仲介手数料の半額を支払うケースも多いです。

決済と引き渡しの時に必要な費用

土地の売却では、決済、登記、物件の引き渡し、までを同日に行うのが普通です。

決済したのに登記がされないと買主が許してくれません。
登記が済んで所有者が変わったのに、売主が使用しているのは常識的にありえないでしょう。

土地の売却とは、売却代金と引き換えに所有権を買主に移転する登記をすることです。
なので、重要なのは登記手続きは確実に司法書士が介在してきます。

司法書士が介在するのは、決済と登記全体の安全性を確保するためです。

売却した後に必要な費用

もし、土地を売却して利益が出る場合は納税義務が発生するかもしれません。

売却利益のことを、税務上は譲渡所得といいます。
この譲渡所得には譲渡所得税（所得税・住民税）が課税される仕組みになっています。

譲渡所得は確定申告が必要なので、売却した年の翌年2月中旬から3月中旬に申告する必要があります。
確定申告によって所得税を納付すると、後ほど市区町村から住民税が請求されます。

土地を売却する時の手数料や費用の計算式

土地を売る時に手数料や費用が必要になることはわかったと思います。
しかし、次に疑問に思うのが「手数料や費用はどうやって求めればいいの？」でしょう。

そこで次は、手数料や費用を求める計算式を詳しく解説していきましょう。
具体的に売却にかかる費用な次の計算で求めることができます。

売却額やいくら利益が出たかによりますが、仲介手数料と税金は想像以上に高額です。売却前に概算を出しておきましょう。

仲介手数料の計算式

仲介手数料は、仲介してくれる不動産会社へ支払う費用です。
下記の式で金額を計算できます。

消費税率8％の仲介手数料

売却価格	仲介手数料+消費税	売却価格	仲介手数料+消費税
3000万円	103万6800円	7000万円	233万2800円
4000万円	136万800円	8000万円	265万6800円
5000万円	168万4800円	9000万円	298万800円
6000万円	200万8800円	1億円	330万4800円

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立しなかった場合は支払う必要はありません。

仲介手数料の値下げを交渉してみよう

ちなみに仲介してくれる不動産会社は、売却したい相手が友人や親戚などの知人だった場合は手数料を半額にしてくれることもあります。

そのため、仲介手数料が高いと感じたときは交渉してみる価値ありです。

その場合は、売却後に交渉するのではなくて必ず会社との仲介契約をする前に「仲介手数料安くしてくれたら売却します」みたいな交渉をするのが良いです。

印紙代の計算式

郵便局などで収入印紙を購入して、売買契約書に貼ってから印鑑で消印します。
契約書を買主と売主で1通ずつ複数作る場合はそれぞれに印紙を貼る必要があります。

収入印紙の金額は契約書の記載金額によって決められています。
もし貼らなかった場合は、通常の印紙税の3倍の過怠税が課されてしまいます。

契約書にかかる印紙税額

記載金額	印紙税額
1万円未満	非課税
1万円超50万円以下	200円
50万円超100万円以下	500円
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1000万円以下	5,000円
1000万円超5000万円以下	1万円
5000万円超1億円以下	3万円
1億円超5億円以下	6万円
5億円超10億円以下	16万円
10億円超50億円以下	32万円

抵当権抹消登記費用の計算式

不動産に抵当権が設定されている場合に必要です。

売却する土地を担保に借り入れを行っている場合、借入銀行がその土地に抵当権を設定しています。
土地を担保にして銀行がお金を貸してくれたので、万が一ローン返済が滞った場合は銀行がその担保にしている土地を自由に差し押さえして売却することができる。

抵当権付きの不動産物件を買う人はいないので、売却時には借入金を全額返済してから抵当権を抹消する必要があります。

※土地上に建物があって、土地建物両方に抵当権が設定されている場合は「1,000×2筆＝2,000円」必要です。
※司法書士等代理人に登記を依頼する場合、約5千～1万円の手数料が必要です。

銀行へ残債を全て返済したら、銀行から抵当権抹消についての資料が届きます。
銀行に司法書士がついている場合もあるので、依頼することもできるので自分で自由に司法書士を選ぶことも出来ます。

もちろん自分で手続きをすることも可能です。
しかし、書類を作成したり法務局へ出向く手間があるので、司法書士に頼む人がほとんどです。

ローン返済時の計算式

ローンは全額返済が必須になります。

土地の上に家がある場合、購入時に住宅ローンを組んで物件を手に入れた場合、売却時は住宅ローンを必ず全額返済してから売却します。

なぜかというと、抵当権を抹消しなければいけないからです。
全額繰上げ返済を希望する日付を銀行に申し出ると、必要な費用をすぐに計算してくれます。

※繰上げ返済事務手数料は一般的に5千円程度です。但し固定期間選択型ローンでは約3～5万円必要です。

税金の計算式

不動産を売却したときにかかる税金のことを「譲渡益課税」といいます。
利益によって「住民税」と「所得税」もかかります。

土地の売却でかかる税金

	所得税率	住民税率
短期譲渡所得（所有5年以下）	30％	9％
長期譲渡所得（所有5年超）	15％	5％
復興所得税　※H49年まで	所得税×2.1％	所得税×2.1％

税金額の事例

短期譲渡（所有期間5年以下）の場合

売却「利益」	所得税	住民税	復興税	税額合計
100万円	30万	9万	6,300円	396,300円
500万円	150万	45万	31,500円	1,981,500円
1000万円	300万	90万	63,000円	3,963,000円
3000万円	900万	270万	189,000円	11,889,000円

長期譲渡（所有期間5年超）の場合

売却「利益」	所得税	住民税	復興税	税額合計
100万円	15万	5万	3,150円	203,150円
500万円	75万	25万	15,750円	1,015,750円
1000万円	150万	50万	31,500円	2,031,500円
3000万円	450万	150万	94,500円	6,094,500円

利益が出ていなければ、税額は0円なので申告も不要です。
売却価格ではなく、利益に税額を掛けるので注意しましょう。

売却価格から経費（不動産購入費、登記費用、仲介手数料などの費用）を引いた額が利益です。
利益が出ていなければ税額は0円で、申告も不要です。

ここまで土地を売却する時に必要な手数料や費用について詳しく解説してきました。
何がどれくらい必要なのかをあらかじめ知っておくことは大切です。

土地を賢くスムーズに売却したいのであれば自分の土地を売った時にいくらの費用が必要なのか計算しておきましょう。

また、税金はどれくらい必要なのか知りたい方は、下記の「不動産売却で発生する税金は何がある！？」をご覧ください。

不動産売却で発生する税金は何がある！？みんなに伝えたい基礎知識