土地の売却でトラブルを防ぐための注意点!失敗する前に要チェック

投稿日:2017年9月7日 更新日:

土地の売却でトラブルを防ぐための注意点!

住マイくん
土地を売る時に何か気をつけなきゃいけないことってあるのかな?事前に知っておくことで後からのトラブルを防ぎたいんだけど・・・。

不動さん
うんうん。トラブルを未然に防ぐためにも注意点をしっかり押さえておくことは大切だね!じゃあ、僕が「土地の売却を失敗しないための基本的な注意点」「土地や不動産の売却で知っておきたいポイントや注意点!」を解説してあげるよ。

住マイくん
ありがとう!さすが不動さんだね!注意点ってたくさんあるの?

不動さん
基本的に注意した方がいいことは4つくらいなんだけど、他にも知っておいた方がいい注意点もあるから一緒に紹介しちゃうね!

「土地を売ろうと思っているが、何か気を付けた方がいいことはあるのだろうか?」
「土地の売却で知っておくべきことは?」
「どんなことに注意しながら土地の売却を進めて行けばいいかな?」

など、土地の売却を考えている方で、先に注意点を知りたいと思う方は多いのではないでしょうか?
事前にトラブルを回避するためにも、注意点を抑えておくことは大切です。

そこで今回は、不動さんが「土地の売却を失敗しないための基本的な注意点」「土地や不動産の売却で知っておきたいポイントや注意点!」について解説してくれるみたいですよ!
注意点をしっかり理解して、土地を売却する時の参考にしてください。

土地の売却で失敗しないための注意点

土地の売却で失敗しないための注意点

住マイくん
土地を売却する時に何に注意したらいいのかな?

不動さん
失敗しないための注意点をいくつか紹介するね!

土地の売却をスムーズに成功させるためには、売り出し前にするべき準備があります。

そこで、まず最初に失敗しないために大切な注意点や考え方をまとめてみました。
これから土地売却を検討している方は参考にしてみて下さい。

測量と隣地との境界確定は必須

測量と隣地との境界確定は必須

土地を売却する前に最初に行うことは、所有している土地の測量と隣接する土地との境界を確定することです。
これは、時間が経ってくると過去に測量した面積と今測量する面積の誤差が大きい可能性があるためです。

例えば150平方メートルの土地だと思って購入したけれど、実際に測量してみると130平方メートルしかなかったとなってしまう事があります。

住マイくん
トラブルを防ぐために確認が必要だね!

測量面積を間違うとトラブルに

測量面積が違うと買主からしてみれば、差額の返却もしくは取引自体の取り消しを選択する事態になってもおかしくありません。

また、測量を行う時に一緒に決まってくる「境界確定」は、隣の家と自分の土地の境はここで間違いないということを確定して、その印を設置することです。

不動さん
測量面積は間違えないようにしよう!

隣地との境界でトラブルになるケースも

稀に、昔から持っている土地だが境界をはっきりさせていなかったが、持ち主が変わったことで隣の人が土地の境界に関して異議を唱えてくるという事はあります。

そうなると、買い手側に迷惑がかかってしまい「整備不良」ということであなたにクレームが来ることもあります。

そのため、土地を売り出す時には測量をして隣地との境界確定を行ってから、正確な土地の面積がわかってから売り出すようにしましょう。

住マイくん
手順を間違えないようにしないと!

2~3ヶ月で売れる情報と価格設定にする

2~3ヶ月で売れる情報と価格設定にする

どのようにすれば自分の土地が適切な期間で売れるのかを考えておきましょう。

土地やマンションを売却する場合は「時間がかかってもいいから売りたい価格で買ってくれる人を探す」という姿勢では売れ残ってしまうことのほうが多いです。

不動さん
適正価格で売りに出そう!

売却に時間がかかるとリスクが増える

また、「売れ残っている=売れない理由があるから交渉がしやすい」と思われることも多いです。
そのため、その地域の相場よりも安い価格で安く買い叩かれてしまうこともありえます。

さらに、税金の負担増加や地価下落のリスクなど売却期間が長引くことはリスクしかありません。
そうならないためにも、販売するための戦略を立てておくようにしましょう。

よく、売出しから2ヶ月~3ヶ月が売却の期限といわれています。
そうなると売り出してから1ヶ月以内に問い合わせを複数獲得する必要があります。

では、何をすれば適切な価格設定が出来るのでしょうか?

住マイくん
売れるのに時間がかかると希望の金額で売れなくなってしまうかも。

複数社から見積もりをもらう

複数社から見積もりをもらう

売り出してから早々に購入希望者を獲得するためには、その地域の相場や地価の動きに適した価格設定をする必要があります。
まずは適切な価格を知るために複数の不動産会社に見積もりをしてもらいましょう。

見積もりしてもらう方法は2つある

見積もりの方法としては、簡単な物件情報を元に査定する「机上査定」と現地へ訪問してから査定をする「訪問査定」があります。

どちらを選択するべきか迷うところですが、この段階では相場を知りたいだけなので机上査定で大丈夫でしょう。
この時に注意した方がいいことは、高く売りたいからといって一番高い査定額を信用しないことです。

そのために、「路線価」から自身の土地の評価額を知っておいて、大体の相場感覚を身につけておきましょう。
「路線価」は 路線価図・評価倍率表から無料で見ることができて、1平方メートルあたりの評価額を知ることが出来ます。

坪単価に直す際は、1平方メートルに3.3をかければ「1坪当たりの価格」が出てきます。

また、過去分の路線価も見ることができるので、自分の地域の地価が上がっているのか下がっているのかも確認しておきましょう。
これが分かれば、相場よりも少し高めに設定しても売れる可能性があることが分かります。

この段階で相場から大きく外れた査定額の会社は外して、どの会社にするかを検討していきましょう。

不動さん
まずは、いくつかの不動産会社に査定をしてもらおう。

信用できる不動産会社に依頼する

信用できる不動産会社に依頼する

土地を売却する時のサポーターとして重要な不動産会社選びに失敗すると、売れる土地も売れない事態になってしまいます。

そうならないために、不動産会社に確認すべきことを知っておきましょう。

不動産会社に確認した方がいいこと

選んだ不動産会社に任せて本当に大丈夫か確認しておくことは下記の事項です。

・ インターネット広告は活用しているか?どのサイトに記載されるか?
・ 契約後の窓口担当は誰が行うか?円滑にコミュニケーションが取れるか?
・ 売却予定の土地がある地域に詳しいか?
・ 他の物件広告が魅力的な内容になっているか?

このような点を確認しておけば、実際に契約した時にどのような対応になるのか知ることが出来ます。

また、不動産会社に提供した方が土地の査定額をアップできるものは「周りの住居環境」です。
その地域に住んでいるのなら、この点に関しては不動産会社よりも詳しいでしょう。

良い点と悪い点をはっきりと伝えることで実際に見学に来る方の不安を取り除く効果も期待できます。

このように、土地を売るために頑張ってくれる不動産会社に任せっきりにしないでパートナーとして情報提供をしつつ信頼し合える関係を作っていきましょう。

住マイくん
不動産会社選びは重要だから慎重に!

土地の売却でこれだけは知っておきたいポイントと注意点

土地の売却でこれだけは知っておきたいポイントと注意点

住マイくん
他にも知っておいた方がことってあるの?

不動さん
これだけは知っておきたいポイントと注意点があるから解説していくね!

ここまでに、土地を売却する時の基本的な注意点を解説しました。
他にも知っておくべきポイントや注意点もあるので合わせて紹介しておきます。

ここからの注意点は土地の売却だけでなく、不動産全般に共通することになります。
不動産を短期間にかつ高額に売却をするための注意点は以下の通りです。

・ 対象の土地相場を調べておく
・ 信頼して任せられる担当者を選ぶ
・ 全ての情報を担当者に伝える
・ 売却で必要な費用を把握しておく
・ 内覧までに部屋を綺麗にしておく
・ 交渉する姿勢が大切
・ 売却する前に必要書類は準備しておく
・ 売買契約書で確認するべき注意点

では、順番にみていきましょう。

対象の土地相場を調べておく

対象の土地相場を調べておく

不動産の売却を検討する時に、今いくらで売買されているかという相場を知っておく必要があります。

実際の取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」で調べる事ができます。
一度試してみて下さい。

住マイくん
相場の価格を確認しておこう!

信頼して任せられる担当者を選ぶ

信頼して任せられる担当者を選ぶ

不動産の売却を検討する時に、信頼できる不動産会社を選ぶことはもちろん重要です。
ですが、あなたの物件のことをちゃんと知った上で、責任を持って販売してくれる担当者を選ぶことも非常に大切と言えます。

担当者を選ぶポイント

信頼のできる担当者かは、以下のポイントで判断しましょう。

・ 査定金額報告時に金額の根拠を明示しながら説明してくれる
・ ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する情報までヒアリングしてくれる
・ 売却理由を確認してから自分の状況に合せて売却プランを提案してくれる
・ 確認事項に対して丁寧に対応してくれる
・ 手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれる

また、売却活動中でも、購入希望者との交渉、業者との交渉、契約書の作成などさまざまな手続きは全て不動産会社の担当者が行うことになります。

そのため、信頼のできる担当者を選ぶことで物件を高額に売却するだけではなく、スムーズに売却まで進めることにも繋がります。

このように、信頼できる担当者を選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう。

不動さん
いい担当者を見つけることができるかが重要なポイントだよ。

全ての情報を担当者に伝える

全ての情報を担当者に伝える

管理会社の管理がしっかりしている、近隣トラブルが起きたことがない、など物件に関してプラスになるような情報はもちろんのことマイナスになるような情報でも担当者に伝えるようにしましょう。

マイナスになるような情報は伝えづらいかもしれませんが、きちんとマイナスの情報を伝えていないと後でトラブルに繋がる可能性があります

また、信頼できる担当者を選んでおけば、マイナスになる情報も悪い印象にならないように伝えてくれる可能性が高いので情報はきちんと伝えるべきでしょう。

住マイくん
知っていることは全部話しておくことだね!

売却で必要な費用を把握しておく

売却で必要な費用を把握しておく

売却時の売却価格を決める時に、どんな費用が必要か事前に把握しておく必要があります。
売却時には大きく以下の費用がかかります。

・ 不動産仲介会社に支払う「不動産仲介手数料」
・ 金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」(融資を受けた場合)
・ 税金

詳しい内容については「土地を売却する時の手数料や費用は?」をご覧ください。

土地を売却する時の手数料や費用は?自分で計算してみよう!

不動さん
費用はいくら必要なのか知っておく必要があるよ!

内覧までに部屋を綺麗にしておく

内覧までに部屋を綺麗にしておく

購入希望者が内覧に来る前には、できるだけ部屋をキレイにすることを心がけましょう。

内覧の時に買主は、現在のレイアウトを参考にして部屋の間取りの使い易さを判断することが多いです。
そのため、荷物を散乱させたりすることは避けましょう。

また、設備や床など部屋中の汚れがひどい場合は、クリーニング代が必要になるという理由で減額交渉されることもあるので事前に掃除しておきましょう。

住マイくん
内覧でいい印象を与えれるようにしておかないと。

交渉する姿勢が大切

交渉する姿勢が大切

不動産を売却する時に、購入希望者から

・ 売却価格の値下げ交渉
・ 入居時期の交渉

など様々な交渉があると思います。
もちろん安売りする必要はありませんが、自分が妥協できる範囲内で交渉に応じる姿勢を持つことが大切でしょう。

もちろん、購入希望者は自分に有利になるよう交渉してくるので、担当者と相談しながら対応するようにしましょう。

不動さん
何かしらの交渉は必ずあるから心構えを作っておこう!

売却する前に必要書類は準備しておく

売却する前に必要書類は準備しておく

売却をスムーズに進めるために、必要な書類は事前に用意しておくようにしましょう。

売却する土地に関連する書類

対象不動産の種類によって必要な書類が変わってきますが、具体的には以下のような書類が必要になります。

・ 登記簿謄本
・ 売買契約書
・ 重要事項説明書
・ 土地測量図、境界確認書
・ 図面や設備の仕様書など
・ 固定資産税納税通知書
・ 維持費等の書類(マンションの場合)
・ マンションの規約(マンションの場合)
・ 登記済権利書
・ 建築確認済書及び検査済書、建築設計図書など

などになります。

住マイくん
こんなに書類の数って多いんだね。

自身に関係してくる書類

売買契約書を締結するには、以下の書類を用意する必要があります。

・ 身分証明書
・ 実印
・ 印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
・ 住民票(3ヶ月以内発行のもの)
・ 銀行口座の通帳
・ ローン残高証明書(住宅ローンを利用の場合)

詳しい内容については「不動産売却の必要書類は何がある!?」をご覧ください。

不動産売却の必要書類は何がある!?プロが教える種類と入手方法!

不動さん
それぞれ自分に必要になる書類を確認しておこう!

売買契約書で確認するべき注意点

売買契約書で確認するべき注意点

買主との交渉が決まったら売買契約書を締結します。

契約の内容が不利にならないように、事前に確認することが大切です。
売買契約書のひな形には、場合によって契約に不要な内容も記載されています。

物件や買主の属性によって変更になる項目を注意ながら作成や確認をするようにしましょう。

① 売買物件の表示
② 売買代金、手付金等の額、支払日
③ 所有権の移転と引渡し時期
④ 公租公課の精算
⑤ ローン特約
⑥ 付帯設備等の引渡し
⑦ 手付解除
⑧ 契約違反による解除
⑨ 瑕疵担保責任

では、順番にみていきましょう。

物件の表示情報を確認

部屋の面積など、細かい数字に誤りがないか注意しながら確認しましょう。

住マイくん
数字に間違いが無いかを確認しよう。

売買代金、手付金等の額、支払日を確認

売却予定物件の売買代金、手付金など、金額と決済日の情報が記載されています。
具体的な注意点は以下の通りです。

・ 売買代金は間違いないか?
・ 手付金の金額は正しいか?
・ 解約手付はいつまで解約ができるか?
・ 決済日に間違いないか?

などを確認するようにしましょう。

不動さん
記載事項に間違いがないかをチェックしておこう。

所有権の移転と引渡し時期を確認

希望の時期になっているかを確認しましょう。

住マイくん
ちゃんと希望通りになっているかな?

公租公課の精算を確認

売買するタイミングで公租公課を精算することが一般的です。
以下の項目を確認しましょう。

・ 固定資産税
・ 都市計画税
・ マンションの管理費
・ 修繕積立金

など。
物件の決済日を基準にして、日割り計算で精算されることになります。

不動さん
精算することはしっかりと済ませておこう!

ローン特約を確認

買主がローン特約を利用する場合、支払いの期限は影響がないかを確認しましょう。

住マイくん
ローンで支払いの期限が遅れないかを確認しておかないと。

付帯設備等の引渡しの確認

引き渡し後にトラブルとならないよう、契約を締結する前に以下のことを確認しましょう。

・ 引き継ぐ付帯設備
・ 撤去される付帯設備

これらを買主に伝えておきましょう。

不動さん
トラブル防止のために忘れず伝えよう!

手付解除を確認

何らかの理由によって契約締結後に解除することもあるかもしれません。
そのため、手付解除の取り決めが記載されています。

売主は手付け金の倍返しで解約する事ができます。
手付けの金額は一般的に、売買代金の20%までの範囲で設定されることが多いです。

また、当事者の間で同意があれば、

・ 手付解除を認めない
・ 手付解除可能な期間を決める

など自由に決めることもできます。

住マイくん
もし契約解除になった場合のことも確認しておこう。

契約違反による解除を確認

契約違反による解除とは、買主か売主が契約上の義務を果たさなくなった場合、その相手が契約を解除する時の取り決めです。

契約違反で解除した場合の違約金の金額は、売買価格の20%までの範囲で設定されることが多いです。

不動さん
契約違反を起こしたらどうなるかもしっかりと確認しておこう!

瑕疵担保責任の確認

瑕疵担保責任とは、売買した物件に隠れた瑕疵や欠陥などが見つかった場合に売主が負う修理責任のことを言います。

また、瑕疵によって購入できない場合は契約を解除することができます。
一般的には買主が、瑕疵を知った時点から1年以内に賠償請求することができると決められることが多いです。

ちなみに、個人の売主の場合は負わないという設定をする事もできます。

住マイくん
売却後のトラブルを防ぐためにもしっかりとね!

ここまで、土地を売却する前の注意点を詳しく解説してきました。
あらかじめここまでの点に注意しておくことで、トラブルなどを事前に回避する事が出来ます。

準備できることや先に気を付けることができることに対しては準備をしっかりをしておきましょう。

また、事前にどんな準備をしたらいいのかを知っておくことで準備に関してはバッチリでしょう。
詳しくは下記の「不動産売却前に準備をするべきこと!」をご覧ください。

不動産売却前に準備をするべきこと!これだけは用意しておこう!





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