これだけは知っておきたい!投資物件を売却する前の基礎知識

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住マイくん
不動さん!投資用の物件を査定してもらおうと思うんだけど、普通の物件と査定基準は違うのかな?あと、売却した方がいいか判断するポイントとかってないかな?

不動さん
もちろん投資用の物件のことも調べてあるから詳しく解説してあげるよ!今から「投資物件を査定する時の基準」「投資用物件を売却すべきかの判断ポイント」について解説するね!

住マイくん
おじいちゃんからもらったマンションがあって維持も大変だし手放そうと思って・・・。おじいちゃんのためにもなるべく高く売りたいんだ!

不動さん
そういう事ならしっかりとサポートするね!

「投資用の物件も持っていて売ろうと思っているけど、普通の物件と違う査定基準なのだろうか?」
「もし、投資物件を売るなら売却した方がいいかを判断するポイントってないかな?」
「投資物件は維持が大変だから手放そうと思っている。何か高く売れるいい方法はないかな?」

など、投資物件を持っていて、売却しようと思った時にこの様な悩みや疑問を持たれる方もいると思います。

そこで、住マイくんの投資物件の査定のついでに不動さんに「投資物件を査定する時の基準」「投資用物件を売却すべきかの判断ポイント」について解説してもらいましょう。
投資物件の売却で悩んでいる方は参考にしてみてください。

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

投資物件を査定してもらう時の基準は?

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住マイくん
投資物件を売却する時って何を基準に査定されるの?

不動さん
普通の住宅とは少し違う所を基準に査定されるから詳しく解説していくね!

アパート一棟・マンション一棟など不動産の投資目的として購入した物件の売買では「収益還元法」が用いられて、物件の物理的価値よりもこれから将来的に発生する収益に対して価値が付きます。

大体10年で発生することを予想した家賃収入を基準にして査定価格を算出します。
例えば、都心部など物件の筑年数に関係なく賃料相場が安定しているような場所では「買った時の値段で売れてしまった」ということもあります。

住宅と比較して重要視されるポイント

住宅と比較して重要視されるポイント画像

投資物件を売る時の査定は、一般の住宅を査定してもらう時よりも次の点が重要視されます。
投資物件を購入してくれる買主も投資家が多いでしょう。
そのため、投資家目線でこれらのポイントをチェックするはずです。

住マイくん
普通の不動産とは見るポイントが違うんだね!

ポイント1:立地は将来的な価値

まずは立地について説明します。
一般の不動産では、単純に駅チカかなどの土地の価値が配慮されますが、投資物件の場合はこれから数十年後に渡って需要がある場所かが考慮されます。

例えば、単身向け物件の場合は、周辺地区の人口予測の影響が大きく、減少予測の地域だと査定に不利な結果が出る可能性があります。

逆に福岡などは少しでも若者の人口増加が期待されているので、安定した物件価値が維持されやすいと言われています。

また、駅などの公共交通機関からの距離以外に「大規模の工場が近い」「大学が近い」などの付加価値もありますが、企業の撤退やキャンパス移転のリスクがあるので駅などの距離に比べると大きな査定増額にならないことが多いです。

不動さん
数年後まで立地の条件が変わらずにニーズがあるかを考えよう!

ポイント2:部屋の空き状況

賃貸物件を評価する時に重要なのが部屋の「空室率」になります。
これは通常の不動産査定でも当然注目されます。

売却を考えた時点で満室に近い状態なら1番いいですが、もしあまり入室していなければ入退去実績がわかる資料などがあれば売却交渉を有利に進めることもできます。

その資料の中で、下記の2点を確認してみましょう。

・売却物件周辺の同等物件に対しても需要はあるか?
・平均の入居年数はどれくらいか?(極端に短い場合は問題を懸念される)

このようなことを資料から読み取り説明することで安心材料を与えることが出来るので、より条件の良い査定結果導き出すこともできるでしょう。

投資物件の査定ではいかに「得をする物件に見せるのか」も重要なポイントになります。

住マイくん
どれだけ物件の価値を伝えることが出来るかが重要だね!

ポイント3:節税ができる減価償却年数

あまり聞いたことが無い言葉かもしれないですが、投資物件ではこの減価償却年数も重要な要素の1つになります。

減価償却とは、例えば2000万円の建物を購入して、20年償却だった場合は毎年100万円を損益として計上できることになります。

確定申告の場合、減価償却費用は収益から相殺することで利益を圧縮することができるので、大きな節税の一つの方法として知られています。
同じ2000万円の建物でも10年償却できるものだった場合、毎年200万円ずつ節税効果が出ることになります。
減価償却年数は税法によって細かく定められています。(主に築年数や建物構造)

ちなみにこの減価償却は建物にしか適応されません
土地は対象外になります。
そのため、投資物件の査定では土地と建物の価値比率(建物割合)も影響してくることがあります。

不動さん
建物の価値に影響する減価償却年数も確認しておいた方がいいよ!

ポイント4:メンテナンス状況を把握する

中古の投資物件を買う時に判断が難しいのが建物の劣化状態メンテナンス状況を把握することです。

判断するのが外観や共用部なら見ることで確認することできますが、肝心の室内は入居者がいると確認することができません。

そのため、各部屋のメンテナンス記録や入退去時の修繕内容の記録があると購入者に信頼性を与えることが出来ます。
さらに直近の入居時の写真などがあれば、買主も安心して購入することができます。

住マイくん
建物がどんな状態か詳しく説明できると購入者も安心することが出来るね!

いつ売りに出すのがベストか?

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あなたは投資物件の売り時を知っていますか?
実は投資物件には明確な売り時があります。

不動産の査定価格は築年数に比例して5年・10年・15年・20年と徐々に下がっていくのが普通になります。

反対にローンは徐々に返されていくので完済に向かっていきます。
しかし、売却するのが早すぎると残債が売却価格より高くなってしまい、借金だけが残ることになってしまうでしょう。

返済するスピードや新築物件か中古物件かどうかにもよりますが、約15年程度を境目に「売却する方が利益が出る」ことが多いのです。

事情があってどうしても急いで売却しなければならない訳でないのなら、損をしないタイミングを見極めてから売却することをオススメします。

不安な方は、不動産の査定自体は無料で依頼することが出来ますので現時点の正確な価値を知りたい方は試しに一括査定を申し込んでみるといいでしょう。

不動さん
急いで売却する必要が無いなら、高く売れる時期を見極めよう!

投資物件を売却するか迷った時の判断ポイント

投資物件を売却するか迷った時の判断ポイント画像

住マイくん
まだ投資物件を売却しようか迷っている時はどうしたらいいの?

不動さん
今からこんな場合は売却した方がいい時のポイントを紹介するね!これに当てはまるなら売却を考えた方がいいかも!

投資物件を持っている方で、空室がなかなか埋まらない、賃料が下がってしまった等々、なかなか利益の出ない結果になって悩んでいる方も多いと思います。
しかし、追加投資をしてリフォームするか、売却して買い替えるべきかなどは判断が難しいところでしょう。 

そこで投資用マンションの売却ポイントをすこし説明していきましょう。

あなたがもし投資用マンションを所有している場合、今後も持ち続けるべきか?または売却すべき?が判断できるようになるでしょう。

投資用のマンションを選ぶ時の基準は?

投資用のマンションを選ぶ時の基準は?画像

投資用マンションを選ぶ時は以下のような条件を満たしているかを確認する必要があります。

単身者向けのワンルーム

ワンルームの広さは東京23区内であれば25㎡程度でしょう。
他の都市部であれば20㎡弱の広さが一般的です。
40~50㎡の2DKは最も中途半端な広さのため避けられやすいです。

都心部の物件が選ばれやすい

単身世帯が増加している東京23区は人気です。
都心6区は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区。
また目黒区、台東区も人気が高いです。

駅から10分以内の物件

理想とされる距離は駅から徒歩5分以内ですが、最低でも10分以内が選ばれやすいです。
駅から物件までににぎわっている商店街があると付加価値が付きやすです。

築年数は15年以内の物件

建物が築15年以上になると、修繕費が増えるため避けられやすいです。
築年数は浅いほど、減価償却費も多くなるので節税のメリットもあるからです。

スーパーやコンビニなどの生活に便利な施設が近くにある物件

最近では女性の単身も増えてきているので、周辺にスーパーやコンビニがあるかは重要です。
生活する時に住んで楽しくなるような場所だと選ばれやすいでしょう。

投資用マンションは、これらの条件をみたす物件がいい物件といえます。

しかし、良い条件の物件でも「空室がなかなか埋まらない」「埋まってもすぐに退去してしまう」等の問題が発生する物件もあります。

良い条件でも埋まらないマンションは、どのような物件になるのでしょうか?

住マイくん
この条件を満たしていたらとりあえず売却しなくてもいいかな?

投資用マンションは「部屋の形」も重要

投資用マンションは「部屋の形」も重要画像

ワンルームマンション投資は、先ほどの条件を満たす物件がいい物件と言えます。
しかし、他にも物件選びで重要視されるポイントがあります。

いくつか紹介していきましょう。

チェックポイント:部屋の形

まず、最初に説明するのは「部屋の形」です。
マンションの場合はマンション内でも色々な形の部屋が存在します。
そのため、同じマンションでも部屋の形によって入居率が変わってきます

例えば、同じマンションでも形の違う部屋が存在します。

部屋の形画像

ワンルームマンションは狭い敷地を全部使って建てることが多いため、敷地の地形が悪いと形の悪い部屋が出来てしまうことがあります。
ワンルームの場合は25㎡程度と狭いため、部屋の形が悪いと悪影響はとても大きい物になります。

例えば、B部屋のような部屋だとベッドの配置に困ります。
ベッドなど大きい家具は、ワンルームの広さに対して場所を取ります。
その配置は、机など他の家具の配置まで影響を及ぼすでしょう。

そのため入居希望者が真っ先に気にするのが部屋の形です。

不動さん
部屋の形が入居率の低い原因かもしれないよ。

チェックポイント:柱の形はどうなっている?

部屋の形以外に影響を与える部分があります。
それは「部屋の柱」になります。

特に図面だけを見て投資用ワンルームマンションの購入を考えている場合は、柱がどのようになっているか注目する必要があります。

良くある例を紹介しておきますが、同じマンションの間取りでも柱のある部屋とない部屋が存在します。
図の中で黒く塗りつぶした部分が柱です。

柱がある、ない部屋画像

同じ広さで表示されるマンションですが、内容は全く異なります。
一番良い部屋は真中の部屋です。
D部屋に実際入ってみると、広々とスッキリした部屋になっています。

一方で両サイドの部屋は四隅に柱があるので、圧迫感があります。
このような配列になっている場合は人が入りやすいでしょう

D部屋のような柱のない部屋はとても人気があるので、賃料が高くても入居率が高い超優良物件と言えるでしょう。

住マイくん
四隅に柱が多い部屋ばかりだとなかなか人が入らないかも。

部屋の形は重要なのか?

ワンルーム投資の経験があまりない場合は、このような部屋の形まで気を配って物件選びをすることができません。

大体は不動産会社に言われるままに「この物件は駅から近くておすすめですよ」と言われて購入します。
投資物件の購入初心者の場合は、マンション全体の条件は良くても、部屋の形が悪ければ入居に影響を与えることを知りません。

そのため、もし売却を考えている投資物件がなかなか埋まらない場合は、部屋の形が悪くて入居率へのダメージを与えているかもしれません。
では、形の悪い部屋はどうしたらいいのでしょうか?

不動さん
売ろうと思っている投資物件に、なかなか人が入らないのは部屋の形が悪いからかもしれませんよ?

売却を検討した方がいい投資物件

売却を検討した方がいい投資物件画像

マンションの空室対策はいろいろなものがありますが、「部屋の形を変える」という空室対策はできません

そのため部屋の形が悪くて入居者が少ない場合は、キッチンや洗面所にある蛇口をオシャレなものにしたり、エアコンを備え付けにしたりしても、あまり効果はないでしょう。

入居者が気にするのは「部屋の形」

先ほども触れましたが、入居希望者が最も気にするのは部屋の形です。

例えば、部屋を見学に来た時も「ベッドや机をどこに置こう?」などいろいろ考えますが、この部屋に置くことは無理だと思ってしまうと他の物がオシャレでも入居を決めてはくれないでしょう。

もし、入居をしてくれたとしても生活しにくいことが判明すれば、退去も早まります。
ワンルームはただでさえ、収納が狭いため、無駄なスペースが出来てしまうマンションは敬遠されてしまうのです。

住マイくん
住みにくいと感じたなかなか入居者が現れないかもしれないね。

買い替えるのも1つの方法

この様な部屋の形が悪くて入居率が低いマンションは、空室対策を行うよりも売却して新たな物件に買い替える方がいいでしょう。

なぜ買い替えた方がいいのでしょうか?
それは、意外と高く売却できるからです。

不動さん
買い替えると意外と高く売れる場合があるよ!

なぜ投資用物件は高く売れるのか?

投資用マンションを売る時の価格は「賃料」「利回り」といった定量的な数値で決まります。

そのため、売却する時には入居者が懸念するような「形の悪さ」や「柱の位置」といった定性的な要素が価格に反映されにくいというのが、売却価格が高くなりやすい理由です。

そのため、実は価値があまりない物件だとしても、その価値以上に価格が出る場合があります。
なので、高く売れる可能性は十分に有ります。

実質的には、価値の低い物件を売却して価値のある物件に買い替えることが、不動産投資を成功させる秘訣になります。

利回りの高さだけではなく、入居率の高さにも注目して物件を選ぶといいでしょう。
投資用マンションも、専門の不動産会社に依頼すると高く売却することが可能です。

住マイくん
今の投資物件を売って、もっと入居率が上がりそうな物件を選ぶといいんだ!

投資用マンションの一括査定

投資用マンションの一括査定画像

投資用マンションを査定してもらうのであれば、以下の一括査定サイトがおすすめです。

不動産の一括査定サイトは色々ありますが、投資用の物件を査定できるサイトは比較的少ないです。
以下の一括査定サイトでは区分の収益マンションを査定することが可能な無料サイトになります。

もし形の悪い物件だったとしても高く売却することができるので、どれくらいの価値が出るか試しに査定してみましょう。

投資物件を査定するならイエウール

 

こんな方にオススメ!

提携不動産会社が多い一括査定サイトを探している
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審査対象分譲マンション、一戸建て、土地、ビル一室、一棟マンション、一棟アパート、区分マンション、一棟ビル、区分所有ビル、店舗・事務所、工場・倉庫、その他
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マンションをはじめ「戸建て」や「土地」まで、不動産売却に広く対応したサイトとなっているのが、イエウールです。

運営会社は株式会社Speeeというwebに特化したコンサルティング事業や、メディア事業を行なっている会社になります。

イエウールは不動産売買のサイトだけでなく、美容情報のポータルサイト運営や東京ヴェルディのメディア作成も行なっていて、webサイトの構築に実力のある会社と言えるでしょう。
その証拠に、イエウールのサイトもかなり使い勝手がよく、初心者であっても簡単に査定の操作や、相場を調べることもできるようになっています。

住マイくん
webサイトのノウハウがあるから一括査定サイトとしては実力がありそうだ。

【イエウールを利用するメリット】

大手から地元の不動産会社を扱うイエウール

利用者にとって、査定サイトに登録されている「会社数」「会社の種類・規模」などは気になるところだと思います。
会社数があまりに少ないと査定してくれる会社が少なくて、一括査定をするメリットがないと感じてしまうでしょう。

また、地元に強い不動産会社など、種類が偏っていても売りたい物件にふさわしくない不動産会社ばかりがマッチングされても困ってしまいます。

その点、イエウールでは「住友林業ホームサービス」や「みずほ不動産販売」といった大手から、あまり知られていない地元の不動産会社まで、幅広い会社が登録されています。
この複数の不動産会社が、さまざまな性格の物件を査定し、売却サポートしてくれます。

また、登録会社数は1,500社と、豊富な会社数から査定評価を受けられるのも、利用者にとっては嬉しいポイントになっています。

不動さん
1400社も登録会社があって大手から地元密着までそろっているのはめずらしいよ!

バリエーション豊富な連携業者

イエウールの特長の一つが提携業者のバリエーションです。

「ピタットハウス」「小田急不動産」「センチュリー21」など全国を網羅した大手から「◯◯区、◯◯市ならお任せ!」という地元密着型不動産会社までをバランスよく連携しています。

また、HPでは全連携企業を50音順で公開するなど、査定業者のネットワークには自信を持っていることが感じられます。
動産業界は特殊で、いまだに「コネクション」「地元の繋がり」が大切な世界です。
中でも売却や仲介の分野ではそれが顕著に現れます。

そのため、必ずしも「大手=高く売れる」「大手>中小」とはいかずに、地域密着の小さな不動産屋が優良な買い手を繋いでくれるケースも少なくありません。

「先代のころから馴染みの社長が投資用に土地を探していた」「ちょうどお手頃な中古一軒家を探していたお客さんがいた」など街の不動産屋だからこそできた事例も多くあります。

住マイくん
思っていない不動産会社に出会える予感・・・。

精度の高いスピード査定

「いくらで売れるんだろう…」と思った時に、少しでも早く査定額を知りたいですよね。

イエウールではWEBの査定申込時に所在地や物件種別の他に「マンション名」「大凡の面積」「築年数」などを入力します。
このように、ある程度詳細情報を加えることで最初のやり取りから具体的な話ができます。

また、査定方法も「訪問査定」と「机上査定」の2パターンから選択できるので、より正確な金額が知りたい方は物件の状態を訪問した査定士が算出する「訪問査定」

概算で構わないのでいち早く金額を知りたいという方は「机上査定」
ニーズに併せて査定方法を選択可能なのも嬉しいポイントです。

イエウールは「相続税に関する相談・買い替え」「住み替えのアドバイス」など不動産売却の一貫したサポートも充実していますので、初めて売却をする。
という方でも安心して依頼することが出来ます。

不動さん
査定も早くて見積もりの精度が高いのはイエウールの特徴だよ!

悪徳業者を排除

査定をしてくる不動産会社の中には、相場よりもかなり高い査定額を提示して自分の会社を選定させてから売却過程で徐々に売却額を下げていくといった手法で利用者を囲い込もうとする会社もあります。

このような手法をはじめ、利用者に不利益を与える手段で利用者を自社に取り込もうとする会社に対しては、強制的に排除する措置をとっています。
利用者からのクレームが続けば、登録解除されて、査定には参加できなくなり、結果として利用者を守ることができるという仕組みになります。

住マイくん
もし、悪徳業者に出会ってしまってもイエウールが対応してくれるから安心だね!

初心者に便利なQ&A式コラム記事

運営会社がwebコンサルティング事業を主力事業としていますので、利用者に優しいサイト構築になっています。
同時に、利用者が不動産取引の初心者であることも想定して、取引にあたっての手引きとなるコラム記事が豊富に掲載されています。

一つ一つの記事自体は、それほどボリュームが多いものではありませんが、要点をコンパクトにまとめられた記事構成は、利用者にとって有益な情報を提供していると言えるでしょう。

特にQ&A形式でまとめられている記事は、不動産取引でよくある質問を選んでいるので初心者が間違いやすそうなミスを指摘してくれています。
また不動産売却に面倒な消費税の計算なども、具体的な例を取り上げて、実際の数字をはめ込んで解説してくれているので初めての人でも理解しやすく工夫されています。

不動さん
不動産を売却する方は初心者が多いから、そんな方にはコラムやQ&Aはとっても役に立つよ!

セキュリティ対策

一括査定に限らず、クレジットカード情報を含めて個人情報を入力するときは不安になると思います。
特に、一括査定サービスでは悪徳会社もいる可能性がありますので、悪用の心配が付いて回ります。

ただ、イエウールではプライバシーポリシーが運営会社によって保証されているので、個人の不安を払拭してくれるような設定が施されています。

住マイくん
プライバシーポリシーが保障されているから個人情報の取り扱いも大丈夫そうだね!

不動さん
他の一括査定サイトにも負けないサービスやサポートがたくさんあったね。

優良な不動産会社だけ選びたい!イエウール

住マイくん
イエウールなら安心して査定依頼が出来そうだね!

不動さん
投資物件を持っていて売却を考えているなら1回査定してもらってもいいかもね!

今回は、投資物件を持っている方は知っておいた方が得をする知識を解説しました。
いかがでしたでしょうか?

投資物件も利益が損益を上回っていれば売却する必要はありません。
しかし、損益の方が上回っているのであれば売却をして利益の出る物件を新しく買い替えた方がいい場合もあります。

あなたが後悔をしない選択をしてください。

ここまでの「投資物件を売却する前の基礎知識」が理解できた方は、他にも査定方法と交渉術があるので下記の記事「不動産売却で高額になる売り時や時期!」も参考にしてみてください。

不動産売却で高額になる売り時や時期!





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投稿日:2017年6月24日 更新日:

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