不動産を売却する時の売出価格の決め方!絶対売れる黄金ルール!

不動産を売却する時の売出価格の決め方!絶対売れる黄金ルール!

住マイくん
不動産を売る時に売り出す前の価格っていくらに設定すればいいの?高すぎても売れない気がするし、低すぎても売りたくないしどうしよう・・・。

不動さん
不動産を売り出す価格ってどんなふうに決めればいいかわからないよね。僕がいつも価格設定の時にアドバイスしていることを教えてあげようか?

住マイくん
本当!?教えてほしいです!!

不動さん
じゃあ今から「売り出し前の価格を決定する方法」「売却価格を決めるコツ」を説明するね!これを知っておけば納得できる価格設定ができるとおもうよ!

「不動産を売る時の価格設定はいくらがいいんだろう?」
「不動産の売り出し前の価格ってどうやって決めるの?」
「不動産の売却で売り出し価格を決めるコツってあるのかな?」

など、不動産を売りに出す前に価格設定をいくらにすればいいか迷われる方もいると思います。

そこで今回は不動さんがいつもアドバイスをしている「売り出し前の価格を決定する方法」「売却価格を決めるコツ」を聞いてみましょう!
きっと納得できる価格設定ができるようになると思いますよ。

この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。
不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。

不動産の売出価格で注意するべきこと

不動産の売出価格で注意するべきこと

住マイくん
不動産の売出価格を決める時って何に注意したらいいの?

不動さん
売出価格を決める時の注意点から説明するね!

不動産を売却する時は、まず不動産会社から物件を査定して「査定価格」が提示されます。
ただし、この「査定価格」は不動産会社が物件を見て割り出した目安の価格なので、実際に「売れる価格」ではありません

では「売りに出す時の価格はどうやって決めるか?」と言うと、最終的にいくらで売りに出すかは、不動産会社ではなく売主が決めることになります。

この「売出価格」はどれくらいの期間で売れるのかを大きく左右する重要な要素になるので良く考えて決めましょう。

売出価格の設定が高すぎた場合

売出価格の設定が高すぎた場合

誰でも不動産を売る時は、少しでも高く売りたいと考えるのが当然です。
しかし、売出価格が平均相場より高いと購入希望者からの問い合わせや内覧の希望がまったく入らないこともあります。

最近ではインターネットの不動産ポータルサイトなどで、価格や立地などの複数の条件を入力してさまざまな不動産情報を検索する方が増えています。
そのため、自分で設定した物件の売出価格が、相場よりも高いか安いかはすぐにわかりるでしょう。

また、売出価格があまりにも高すぎる場合は、購入希望者が探している条件から外れてしまって最初の検索でヒットしない可能性があります。
そうなってしまっては、最初から見つけてもらうことが出来ないのでいつまでも売却することは出来ないでしょう。

住マイくん
平均相場からあまりにも離れすぎている売出価格は、購入希望者に見つけても貰えない可能性があるね。

売出価格が高すぎると売却まで時間がかかる

売出価格が高すぎると売却まで時間がかかる

1回売りに出された物件が一定の期間で売れないと、いつまでも物件情報が残っているので売れ残っている物件という印象を与えてしまうでしょう。

そのため、売りに出してから何ヵ月経っても売れない場合は、徐々に売出価格を下げていくことになります。

ただし、売出価格を平均相場よりも高めに設定した場合は、なかなか売れないので売却まで時間がかかって、最初に設定していた「売出価格」と「売却できた価格」の金額差が大きくなっていくので注意しましょう。

最初に売出価格で高すぎる設定をしてしまうと、なかなか売れないので売れるまでの期間が長くなって価格を下げなければいけません。
結果的に平均相場よりも安い価格になってしまう可能性もあるので、初めから平均相場を意識した価格設定にしましょう。

不動さん
売出価格が高すぎると、売れるまでの期間が長くなるから気を付けよう!

売出価格の設定前に対策とスケジュールを立てる

売出価格の設定前に対策とスケジュールを立てる

もし、より早く急いで不動産を売却したい場合は相場よりも低い価格で売れば早く売却することができます。
急いでいない時でも低い価格で売り出してすぐに成約した場合は「もっと高く売れなかったのか?」と思う時もなります。

また、売出価格を設定する時や思ったように売れない時に価格を引き下げる場合など、売る時の価格を決める時の判断に迷うことも多いと思います。

そこで、納得した価格で売却をするために、以下の点を最初に検討してあらかじめ決めておくといいでしょう。
これらを事前に決めておくことで、後悔することも少なくなるはずです。

① 「この価格以下では売れない」という売却価格を決める。
② いつまでに売りたいか、売却期間を決める。(平均は3カ月程度)
③ 売れるまでの売却スケジュールを決める。(いつまでに売れなければ、〇〇円値下げするなど)

これらを決めておくことでスムーズに進めることができるでしょう。
後から考えていては遅いので、最低価格、売却期間、値下げの程度、は不動産会社の担当者と相談して決めておきましょう。

住マイくん
価格とスケジュールを決めておかないと、納得のできる価格で売れなかったり、売却までに時間がかかりそうだね。

優遇税制や金利で購入希望者が増える?

優遇税制や金利で購入希望者が増える?

平均相場から考えても価格が適性価格だとしても、以下の点で購入希望者の数は変わってきます

① 住宅ローン控除などの優遇税制
② 住宅ローン金利の変動

これらの内容も購入希望者は気にしています。

住宅ローン控除などの優遇税制や住宅ローン金利の変動の影響で、相場よりも高めに価格設定をしていたとしても購入希望者が多かったり少なかったりする時もあります。

適正価格で売りに出しているのになかなか売れないなどの場合は、経験豊富で信頼できる不動産会社に相談するとその不安や迷いも少なくなるでしょう。

このように売れる売れないの要因は売出価格だけではないということです。

不動さん
売出価格以外のことも売れるか売れないかの要因になっているから、不安な方は不動産会社に相談してみよう!

不動産の売出価格を決めるコツ

不動産の売出価格を決めるコツ

住マイくん
実際に売出価格を決めるにはどうしたらいいの?

不動さん
売出価格を決める時のコツを紹介するね!

実際に不動産の売却をする時の売出価格をいくらに設定すればいいか、と悩む場合もあると思います。

また、「売出価格の設定がよくわからない」「自分でも不動産の相場観を掴んでいない」「よくわからないので不動産会社に全て任せている」といったような方もいるのではないでしょうか?

特によく分からないまま、不動産会社の言われた価格で売出価格を設定している場合は注意が必要です。
確かに不動産の売出価格を決めることはとても難しいかもしれません。

そこで、不動産を売却したことがない方でも分かるように、価格設定を決めるコツを紹介しましょう。

不動産売却での売却価格の決め方

不動産売却での売却価格の決め方

不動産を売却しようとした時に多くの方が悩むのは不動産の売出価格だと思います。

不動産は価格の設定のよって売れ行きが全然違ってきます。
単純に安ければ売れるというわけではなく、住んでいる地域、間取り、広さ、によって売れやすい金額が変わってきます。

そういう意味では相場感覚を掴むことも非常に大事になってきますが、相場以外でも不動産の売出価格を決めるうえで「売れやすいルール」というのがあります。
以下の2点が、売れやすいルールになります。

① 売出価格の最後の数字は「8」か「9」
② 500万円を一つの区切りとする

売出価格の最後の数字は「8」か「9」

よくスーパーで、98円、980円、1980円などの数字を見かけたりしませんでしょうか?
逆に、100円、1,000円、2,000円などのピッタリした値段はほとんど見かけないと思います。

意識しないとわからないと思いますが、これは心理学に基づいた価格になっています。
人はスーパーの値段のように最後の数字を「8」か「9」にすると安く感じてしまうのです。

でも、不動産のような高額な取引は関係ないんじゃない?と思うかもしれませんが、そんなことはありません。

調べることが出来る方は不動産のポータルサイトなどで中古マンションや一戸建ての値段を確認してみてください。
全ての金額が2,980万円、4,980万円などの値段設定になっているのをよく見ると思います。

このように、もしあなたが不動産の売出価格を決める時は、数字の最後を「8」か「9」の値段をしましょう
例えば、不動産を3,000万円で売りたい場合は、2,980万円など価格設定にしましょう。

住マイくん
2000万円みたいな金額じゃなくて、少しでも安く感じる値段の見せ方にした方がいいね!

500万円を一つの区切りとする

不動産を買おうと思っている方がよく利用するサイトとして「SUUMO」「HOMES」などのサイトがあります。
通常、買主は購入する予算が決まっているので検索条件として値段で絞る場合が多いのですが、その時に区切る単位が500万円になっているのを知っていますか?

これが分かると以下のことが良くわかると思います。
例えば、あなたが不動産を3,000万円で売りに出したとしましょう
すると、検索されるカテゴリーは「3,000万円~3,490万円」に分類されます。

しかし、この売りだす価格を2,980万円にすると「2,500万円~2,990万円」に分類されるので、少し安い価格カテゴリーに分類されてより多くの人が探してくれます。

また通常、値段で検索する時は「上限」と「下限」の値段を設定することが多いので「上限」を「3,000万円~3,490万円」で検索する人も、「下限」の設定を「2,500万円~2,990万円」にすることがあります。

そうすると売出価格を「2,990万円」にすれば「3,000万円~3,490万円」と「2,500万円~2,990万円」の両方から検索されることが出来ます。

つまり、500万円を区切りにして少し値段を下げると、幅広い購入層にアプローチすることできるので結果的に売れやすくなります。

不動さん
500万円を区切りにした価格設定をすればたくさんの人にアピールすることが出来るね!

売出価格を決めるための「3つの価格」を決めておく

売出価格を決めるための「3つの価格」を決めておく

不動産を売りだす前にあらかじめ「3つの価格」を決めておくことで計画的に売出価格を決めることができるでしょう。

その3つの価格とは「売りたい価格」「売れる価格」「最低価格」です。

① 売りたい価格=この金額で不動産を売りたいと思う理想の価格。
② 売れる価格=査定価格を参考にしながら、実際に売れるであろう適正な金額。
③ 最低価格=これ以上は絶対に値下げはできない最終値引き価格。

この「3つの価格」と「どのタイミングで値引きをするか」だけを決めておけば、値下げする時期や価格などで悩むことは少なくなるでしょう。

住マイくん
この3つを決めておけば、途中で困ることは無さそうだね!

3つの価格を決めるコツ

この3つの価格を決めておけば安心ですがが、どのようにして3つの価格を決めるのが良い方法なのでしょう?

残念ですが、「売りたい価格」「売れる価格」「最低価格」に決まった金額はありません
売出価格を決める時は売主の都合が大きく関係してくるので、それぞれの物件によって価格の決め方は違ってきます。

例えば「売りたい価格」は、住宅ローンの残債務の有無で違ってきたります。

「売りたい価格」を考えている場合で、住宅ローンの残債務が2500万円残っているが、査定してもらった結果は2300万円だったとします。
しかし、売主は住宅ローン残債務を全額返済できる2500万円が一番理想の金額になるしょう。

逆に、住宅ローンを完済している場合や現金で購入している場合は、2500万円が「売りたい価格」にはならないはずです。

これは「最低価格」でも同じことが言えるでしょう。
住宅ローン残債務を全額返済できる2500万円を「最低価格」とする方もいるはずです。

他にも売るのを急いでいる人は、2000万円でも2200万円でも良いと考える人もいます。

このように「売りたい価格」「売れる価格」「最低価格」は、人によって大きく変わってきます。
まずは、不動産会社の担当者と相談をしながら決めていくのがベストでしょう。

不動さん
自分の状況に合わせてどんな価格設定にするかよく考えよう!

ここまで、不動産の売出価格の決め方について詳しく解説しました。

不動産を希望通りの価格で売却するには売出価格はとても重要です。
最初に設定した価格で早く売れるか、値下げが必要か変わってきます

査定価格と自分の状況に合わせて最も適した売出価格を決定しましょう。

ここまでの内容が分かった方は、売買契約を結び方も確認しておきましょう!
不動産が売れた後は売買契約を結ぶので、内容について先に確認しておくことをおすすめします。

詳しくは下記の記事「不動産売却で売買契約を結ぶ手順!」をご覧ください。

 





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投稿日:2017年7月25日 更新日:

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