不動産売却でよくあるQ&A

不動産一括査定サイト利用時のQ&A

不動産売却のよくあるQ&A画像

住マイくん
不動産を売却する時に疑問がいくつかあるけど誰に質問したらいいんだろう。質問したけど何を質問したらいいか考えがまとまらない・・・。

不動さん
じゃあよくある質問をまとめてみたからこの中から気になる物を見てみて!だれでも一度は気になることを調査してそれぞれに答えてみたよ。

住マイくん
これだけあれば気になることも解消できそう!さっそく確認してみるよ!

Q1 不動産を売る方法はどんな種類があるの?

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不動さん
方法は、大きく分けて2つあります。それは「仲介」と「買取」です。

注目する点は、「不動産を購入するのがだれか」と言うところでしょう。

「不動産会社が買い取るのか」「一般の方に売却するのか」が違ってきます。
しかし「買取」や「仲介」も、不動産会社と交渉を行う点は同じです。

Q2 「仲介」はどんな方法なの?

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不動さん
仲介とは、不動産会社が間に入って、購入者を探して売却が完了するまで代わりに行ってくれる方法です。この場合は仲介手数料が発生します。

仲介とはその言葉の通り、不動産会社が代わりに購入者を探してくれることです。

仲介の特長は、買い手が見つかるまで多少の時間は必要になりますが、希望の価格に近い価格で売却することが可能です

Q3 「買取」はどんな方法なの?

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不動さん
買取とは、仲介とは違って不動産会社が直接買い取ってくれる方法です。わざわざ購入者を探す手間が省けるのでかなり早く売却することができます。

買取は売却しようとしている物件を不動産会社に直接買取してもらうことです。

この買取の特長は、仲介手数料が発生しない代わりに、売買価格が仲介を利用した時より低くなります

Q4 どんな物件が値落ちしにくい?

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不動さん
本来、物件の価値は「建物の価値」と「土地の価値」があります。そして「建物の価値」は年々下がっていきます。

売却する物件によってはオプションが付いている場合があります。

しかし「オール電化」や「ソーラー発電」などは、今価値があったとしても年々価値が低くなってしまう物が大半なので評価の変動が激しくなるでしょう。

反対に土地の評価は年数を重ねても変わらずに安定します

その理由は土地自体に独自の価値が付きやすいからです。
たとえば主要な道路の近くだったりすると、需要も高いので価格も変動しずらく値落ちしにくいでしょう。
もし不動産を売却し、次の家の購入を考えているのであれば土地の価値に重点を置いて探してみるといいです。

Q5 査定が高額になる条件はありますか?

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不動さん
不動産の価値は「建物の価値」と「土地の価値」があり、主に「建物の価値」で価格が左右されます。

では建物が新しいうちに売却すればいいと思いますか?
答えはNOです。

そもそも売却自体が早すぎても、遅すぎてもいけません
もちろん築10年~20年と年数を重ねてしまえば建物の価値が下がってしまいます。

しかし売却自体が早すぎるのも問題なのです。

早く売却しすぎてしまうと「なにか近隣とトラブルがあったのではないか?」「物件に何か重大な問題があるのでは?」と、ネガティブな印象を与えかねないからです。
たとえば「築浅物件」と印象がよくなるように販売されたりするのは、このような不安を解消するためだったりします。

そして高額査定をもらうために1番大切なポイントは、必ず複数の不動産会社に見積りをもらうことです。
すべての不動産会社がどの物件も平等に扱えるわけではありません。

不動産会社によっては、得意な地域や得意な物件があったりします。
そのためどんなに価値があったとしても、依頼した不動産会社に実績がないと適正価格にならない可能性があります。

より高くマイホームを売却するために、必ず複数から見積りをとるようにしましょう。

Q6 どのくらいの期間で土地は売れるの?相場価格は?

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不動さん
土地の査定を行う時は、「路線価」を基準に行われます。

「路線価」は主に相続税・贈与税を算出する時に使われるものです。
具体的には1平米あたりの評価額を記したものです。

説明だけではわかりづらいと思います。
実際に下記のwebサイトで一般公開されてますので、一度確認してみてください。

国税局webサイト http://www.rosenka.nta.go.jp/

調べる場合は、売却する物件のある地域を選択してください。
白地図が表示されるので、その道に書いてある数字が評価額となります。

「例」千円単位の表示となっている場合。
50Cと記載されていれば50,000円/㎡
アルファベットは借地権割合を表しているので、C=70%/A=90%等

100㎡の土地で評価額が50Cであれば、100×50×1000=5,000,000円

算出された金額は、主に相続税・贈与税です。
市場価格を求めるには、これに1.25〜1.4の数字をかけてください

例)100×50×1000=5,000,000円  5,000,000×1.25=6,250,000円

ですので、大体「625万円以上の価値がある土地」という相場がわかるでしょう。

Q7 建物の相場はどれくらい?高く売りたい時は?

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不動さん
建物は簡単に価値を算出することが難しいため土地のように、調べて計算することができません。

しかし何も知らずに手放してしまうと安く買い叩かれてしまうかもしれないので、相場価格(評価額)はどれくらいか把握しておいた方がいいでしょう。

そんな時に役に立つのは、一括査定サイトです。
複数の不動産会社から見積もりをもらうことができるため、だいたいの相場価格を把握することができます。
しかも査定自体は無料です。

まだ売却する気がなくても相場を知るだけに使うこともできるので、その後の選択肢が広がります。

Q8 不動産売却の流れを知りたい

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不動さん
不動産の売却が完了するまでの流れを下記の図で詳しく説明します。

仲介の場合

1. 査定依頼
一括査定サイトなどで査定依頼をする。

2. 仲介を依頼(媒介契約)
不動産を選択し、媒介契約を結ぶ。

3. 不動産を売りに出す
さまざまな広告(webサイト、チラシ等)を出し、飼い主を探す。

4. 購入希望者と交渉する
購入希望者が見つかったら、内覧や交渉を行う。

5. 物件情報を相手に開示する
購入者が気に入ったら、契約前にできるだけ細かな情報を提供する。契約後にトラブルにならないようしっかりと打ち合わせをする。

6. 売買契約を結ぶ
双方の条件が合意に達したら、売買契約を結びます。※この時に10〜20%の手付金を受け取りましょう。

7. 物件の引き渡し
売買代金を受け取り、登録申請(抵当権抹消、所有権の移転など)を行う。※引き渡し後の税務申告等も忘れないように確認する。

買取の場合

1. 買取査定依頼
査定方法は仲介の時と同じ。

2. 買取価格の提示
不動産会社から、買取価格が提示される。

3. 打ち合わせ
実際に売却するまでのスケジュール決めて、書類の準備などを行っていく。

4. 売買契約
すべての準備が整い、お互いに条件が合意したら売買契約を結ぶ。

5. 引き渡し
売買代金を受け取り、登録申請(抵当権抹消、所有権の移転など)を行う。※細かい書類の手続きは、不動産会社の指示に従います。

Q9 周りに知られずに売却したい

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不動さん
周りに知られずに売却することは可能ですが、条件が付いてきます。

仲介をりようしてしまうと、売却活動の際に、webやチラシで広告が出てしまうので買取の取引しかできません
買取であれば、もし広告が出たとしても売却が済んでからです。

しかし1点注意することがあります。。
それは査定をする時に営業マンがでは入りすること

査定をする時には、内装を査定するためにどうしても営業マンがたくさん出入りします。
そのため近隣に気付かれたくない場合は、先に周りに知られたくないことを伝えて慎重に査定してもらうことが重要です。

Q10 ローンが残っていたら売却できない?

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不動さん
ローンが残っている場合は、完済しなければ売買できません。しかしまったく打つ手がないわけでもありません。

ローンがある不動産が売却できない理由は、不動産にかかっている抵当権が解除されないためです。
そのため売却物件がかなり優良で、築年数が浅かったとしても販売価格は良くて7割程度となってしまいます。

残債分を現金で払いして売買契約をすることが1番いいですが、今すぐに売りたい方もいるでしょう。
そんな時は賃貸として家を貸す、もしくは任意売却という手段を使ってみましょう。

Q11 一戸建てとマンションで売却価格に差は出る?

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不動さん
不動産の価値は買手よってその価値が変わってくるので、どちらが高く売れるとは言い切れません。

一般的な認識ですが、マンションの方が高く売れると聞きます。
その理由は「資産価値」がマンションの方が高いからでしょう。

その資産価値を決める上で1番重要なのは、立地条件です。

たとえば

【A】都心の一般的なマンション
【B】郊外の庭付き一戸建て

の資産価値を比較したとします。
条件は、「どちらも築15年」「購入額も同じ価格」だとします。

普通は【B】の方が資産価値が高いと思うかもしれません。
しかし実際の販売価格は【A】の方がかなり上回るはずです

その理由は

都心マンションの場合、特別な付加価値がなくても、立地面で高評価を得やすい。
マンションの構造は大抵コンクリートなので建物が劣化しにくいです。
そのため土地の評価影響を受けやすく、高額査定になりやすいという特徴があります。

その点一戸建ては、建物が劣化しやすく減額査定を受けやすい。
もし一戸建てが木造建物だった場合、20年経つとほぼ評価が無くなってしまうことが多く、土地のみの価格しかつきません。
さらにマンションに比べて建物の老朽化も早く、査定結果に影響を与えやすいのがネックです。

その結果、マンションの方が高くなりやすいというわけです。

Q12 よい不動産会社を選ぶポイントは?

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不動さん
複数の不動産会社から素早く有料な不動産会社を見つけたければ一括査定サイトを利用するのがいいでしょう。

ですが一括査定サイトを利用して選ばれた不動産会社の中から最終的に1社に決めるのはあなた自身です。
そこで1番重要になってくるのは「あなたの売却物件がどうしても欲しいと思う人に、営業できるかどうか」でしょう。

不動産会社はそれぞれ得意な物件や地域があります。
「地元に密着しているので地域の情報を活かした売却活動ができる」「大手の不動産会社なので今までの実績を活かした売売却活動ができる」など不動産会社によって特徴はさまざまです。

親身になってくれる営業マンもいれば、仕事は早いけれど関係はドライな営業マンもいるかもしれません。

そのため見積もりを依頼する時に「これまでどんな物件を販売していますか?」と聞いてみるといいでしょう。

他にも営業年数も参考にしてみるといいです。
営業自体を長く続けられるということは、これまでのお客さんに満足してもらっているということ。

またどんな販売方法を使って売却活動を行うのかも重要です。
「チラシを使って広告を出すのか?」「自社のサイトに掲載して広告活動するのか?」など、どんな広告活動を行うのかは必ずチェックしましょう。

もしサイトに掲載するのであれば、「名前も聞いたことがないようなサイト」だった場合、あなたの家を欲しがっている人は見つかりにくくなっていまいます。

できるだけ知名度もあって、広告活動も積極的に行える不動産会社を探すことがポイントです。

不動さん
どう?疑問や不安は解消できたかな?
住マイくん
バッチリだよ!!これで安心して不動産を売ることができそう。

いかがでしたか?あなたの不動産に関する悩みは解消できましたか?
不動産売却に関して相談するかたがいない時に役に立てば幸いです。





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